Как сейчас продать квартиру?

----------
Цитата

orcus vulgaris пишет:
...Агентства часто пытаются оформить на себя аванс, что само по себе сомнительно с точки зрения закона...
----------
Если в этом случае у агентства недвижимости имеются надлежаще оформленные полномочия на принятие аванса (что, как правило они делают), тогда нет никаких сомнений относительно законности этого действия.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Если в этом случае у агентства недвижимости имеются надлежаще оформленные полномочия на принятие аванса (что, как правило они делают), тогда нет никаких сомнений относительно законности этого действия.
----------

Вы не могли бы пояснить этот момент? Агентство вообще не является стороной в договоре купли-продажи квартиры. Каким образом оно может получать аванс?

----------
Цитата

orcus vulgaris пишет:
Вы не могли бы пояснить этот момент? Агентство вообще не является стороной в договоре купли-продажи квартиры. Каким образом оно может получать аванс?
----------
На основании заключённого с продавцом договора об оказании риэлторских услуг с правом получения аванса и/или доверенности продавца с правом получения аванса. У агентств недвижимости это давно отработанная технология.

----------
Цитата

orcus vulgaris пишет:
Каким образом оно может получать аванс?
----------

Я также немного в ступоре.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Если в этом случае у агентства недвижимости имеются надлежаще оформленные полномочия на принятие аванса
----------

В чём смысл давать такие полномочия людям, которых только утром узнал?
ДОП про альтернативу.
Я бы как покупатель никогда не вошёл в такую заморочку.
Тут два путя!
Или я беру за нал первичную и дальше что хотите покупайте, но без меня.
Или я продаю уже после первой сделки, то что хочу продать, но чисто!

Альтернатива в спайке это маразм.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
У агентств недвижимости это давно отработанная технология.
----------

Это технология рыбалки))
Крючок с которого трудно слезть, но взять за жабры как здрасте.
Риелтор=таксист, как хочу так и еду.
Или по разным углам. :jokingly:
.

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Крючок с которого трудно слезть...
----------
Ничего трудного, потому что у заказчика риэлторской услуги (гражданина) имеется право одностороннего отказа от неё.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
у заказчика услуги (гражданина) имеется право одностороннего отказа от неё.
----------

А зачем вообще брать агенту аванс?
Назовите пару причин чтобы понять.
Агент он сейчас агент.
А потом выясняется что курьер))

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
А зачем вообще брать агенту аванс?
Назовите пару причин чтобы понять.
Агент он сейчас агент.
А потом выясняется что курьер))
----------
Риэлторскую услугу в большинстве случаев оказывают сертифицированные агентства недвижимости - организации, сотрудники которых в должности агентов являются её фактическими исполнителями, в связи с чем аванс принимает не агент, как работник, а агентство недвижимости, как юридическое лицо и исполнитель услуги на основании договора, заключённого с заказчиком, и принятый аванс передаёт покупателям при альтернативных сделках, а при неальтернативных сделках удерживает его у себя до конца завершения сделки и возвращает его покупателю, если сделка не состоялась. Во многих случаях агентства недвижимости таким образом страхуют принятый аванс от его невозврата продавцом покупателю, если он был бы передан именно продавцу.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
На основании заключённого с продавцом договора об оказании риэлторских услуг с правом получения аванса и/или доверенности продавца с правом получения аванса. У агентств недвижимости это давно отработанная технология.
----------

Вы наивны. Агентства недвижимости принимают аванс налом исключительно вчерную и нигде у себя его не проводят. По завершении сделки продавец пишет расписку, что получил эти деньги налом от покупателя, а АН пишет расписку или приходник, что получил налом оплату от продавца (но нигде это не проводит - сугубо черный нал). Так действуют и все АН из топ1-2-3-5.

----------
Цитата

Sergey7 пишет:
Агентства недвижимости принимают аванс налом исключительно вчерную и нигде у себя его не проводят. По завершении сделки продавец пишет расписку, что получил эти деньги налом от покупателя, а АН пишет расписку или приходник, что получил налом оплату от продавца (но нигде это не проводит - сугубо черный нал).
----------
Вы даже не поняли, что именно мы обсуждаем!

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Во многих случаях агентства недвижимости таким образом страхуют принятый аванс от его невозврата продавцом покупателю, если он был бы передан именно продавцу.
----------

Таким образом агентство страхует свою мзду))
А невозврат продавцом моментально ложится арестом на сделки.
Причём двойной кэш на бочку и т.д. Не думаю что оно того стоит.
В общем мы поняли друг друга) :D

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Таким образом агентство страхует свою мзду))
----------
Не всегда, потому что суммы принятых агентством авансов (преимущественно для символичного закрепления покупаемого объекта при альтернативной сделке) чаще всего бывают значительно меньше размера их комиссионного вознаграждения, указанного в заключённом договоре, к тому же, как правило, вся сумма полученного аванса передаётся для закрепления покупаемого объекта при альтернативной сделке.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
как правило, вся сумма полученного аванса передаётся для закрепления покупаемого объекта при альтернативной сделке.
----------

кому? неужели продавцу? :o

----------
Цитата

M☆rshal пишет:

кому? неужели продавцу?
----------
Да, именно ему, если ему не надо одновременно покупать другой объект, и, если он продаёт самостоятельно! Не все же продают с риэлторами! :uncap: Некоторые продают с юристами или адвокатами по недвижимости!

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Вы даже не поняли, что именно мы обсуждаем!
----------

Я-то прекрасно понял.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
суммы принятых агентством авансов (преимущественно для символичного закрепления покупаемого объекта при альтернативной сделке) чаще всего бывают значительно меньше размера их комиссионного вознаграждения, указанного в заключённом договоре
----------

Так только в первые несколько часов. А после получения этой суммы начинают говорить покупателю, что продавец хочет более существенный аванс. При этом при вопросе аванс это или задаток начинают увиливать от ответа. Я лично говорил покупателю в присутствии агента, что эта скотина врёт и я не требовал большей суммы аванса.

----------
Цитата

Sergey7 пишет:
...после получения этой суммы начинают говорить покупателю, что продавец хочет более существенный аванс. При этом при вопросе аванс это или задаток начинают увиливать от ответа. Я лично говорил покупателю в присутствии агента, что эта скотина врёт и я не требовал большей суммы аванса.
----------
Из Вашего частного случая не следует, что все риэлторы такие нечестные и плохие! К тому же на недобросовестного агента всегда можно пожаловаться руководству агентства недвижимости, в котором он работает. Надеюсь, Вы сделали это!

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Из Вашего частного случая не следует, что все риэлторы такие нечестные и плохие!
----------

Согласен, логически это не следует. Но зная кухню изнутри, я продолжаю это утверждать.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
К тому же на недобросовестного агента всегда можно пожаловаться руководству агентства недвижимости, в котором он работает. Надеюсь, Вы сделали это!
----------

И руководитель в курсе (т.к. это именно установка руководителя), и старший юрист агентства был на сделке (сумма была довольно большая). Все молча признали, что это черный нал, и даже согласились вернуть его часть мне и покупателю в качестве компенсации своих косяков (я добрый, покупатель тоже неожиданно получил деньги от агента с моей подачи, но будучи частично адекватным, потратил их на ускорение регистрации - она прошла буквально на следующий день).

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
ЭС20-5407 по делу № А40-304649/2018, «…юридически значимым обстоятельством является установление психического состояния лица в момент заключения сделки.», из которого следует, что документом, который сможет обеспечить доказательство нахождения совершающего сделку лица в состоянии, способном понимать значение своих действий и руководить ими, является медицинское заключение о прохождении этим лицом предусмотренного пунктами (1) и (2) статьи 23 Закона РФ от 02.07.1992 № 3185-1 (в редакции от 30.12.2021) «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании» добровольного психиатрического освидетельствования в день и по времени, максимально приближенным к совершению сделки.
----------

Вот это вообще нереально. как себе это представляет Верховный суд? Материалы бы дела почитать. Это выдержка из дела. Здесь важны нюансы.

----------
Цитата

Stol25 пишет:
...«…юридически значимым обстоятельством является установление психического состояния лица в момент заключения сделки.»...Вот это вообще нереально. как себе это представляет Верховный суд?
----------
Именно Верховный Суд РФ дал именно такое толкование в конкретном судебном акте по указанному конкретному делу! Что по Вашему нереально? Пройти добровольное психиатрическое освидетельствование перед сделкой в день её заключения? Многие продавцы и даже покупатели (по встречному предложению продавцов) давно делают это вполне реально!

По этому поводу мне припоминается давний случай из судебной практики, когда дееспособный продавец по своему иску о признании совершённой им с покупателем сделки купли-продажи квартиры недействительной представил суду подлинник медицинской справки о том, что в день сделки он находился в состоянии алкогольного опьянения! ----------
Цитата

Sergey7 пишет:
Я-то прекрасно понял.
----------
Нет, не поняли (либо сделали вид, будто не поняли), потому что мы обсуждали правомочие агентств недвижимости на принятие авансовых платежей, основанное на предусмотренных действующим законодательством документах в виде заключённых с продавцами объектов недвижимости соответствующих догово́ров об оказании риэлторских услуг и доверенностей, содержащих вышеуказанное полномочие, а Вы стали обсуждать "чёрный нал", относящийся к другой теме!

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
На основании заключённого с продавцом договора об оказании риэлторских услуг с правом получения аванса и/или доверенности продавца с правом получения аванса. У агентств недвижимости это давно отработанная технология.
----------

Поскольку я всегда участвовал в сделках купли-продажи недвижимости лишь как покупатель или продавец, спорить с Вами по поводу законов не берусь. Тем не менее, я искренне не понимаю, каким образом можно оформить аванс по сделке на третью сторону и как потом получать его назад.

Вася покупает квартиру у Пети, но аванс почему-то дает Маше. (Маша при этом объявила себя сотрудницей некоего левого ООО, но по факту она там даже в штате не числится - рядовые агенты трудятся в АН полностью вчерную.) Сделка сорвалась. Вася хочет аванс обратно, но Петя его не брал. Маша давно пропала и номер скинула. АН регулярно меняет прокладки - название в рекламе идет то же, но юрлицо каждый год новое. И что делать Васе - просить суд объявить Машу в розыск? Вася даже настоящего имени Маши не знает.