Риски покупателя при покупке квртиры в отсутствии собственника (по доверенности)

----------
Цитата

alexFinance пишет:
Остальные риски сводятся к нулю))
----------
Алексей, Вы до сих пор так и не сообщили сведения о других юридически значимых обстоятельствах:

1) является ли эта продаваемая квартира совместно нажитым имуществом супругов, а именно была ли она приобретена её продавцом, состоящим на момент её приобретения в зарегистрированном браке;

2) соответствует ли цена продаваемой квартиры её рыночной стоимости, если не соответствует, какова разница между настоящей ценой её продажи и её рыночной стоимостью?

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Алексей, Вы до сих пор так и не сообщили сведения о других юридически значимых обстоятельствах
----------

На первый вопрос пока ответить затрудняюсь.
Цена не ниже рынка, надеюсь на скидку при торге "за риск" по доверенности.

----------
Цитата

alexFinance пишет:
...пока есть время и для личных исследований вопроса...
----------
----------
Цитата

alexFinance пишет:
На первый вопрос пока ответить затрудняюсь.
----------
1. Как же Вы пытаетесь проанализировать волнующий Вас, как покупателя объекта жилой недвижимости, вопрос его юридической "чистоты", если до сих пор не выяснили непосредственно у самого продавца или у его дочери, является ли продаваемая квартира совместно нажитым имуществом супругов? ----------
Цитата

alexFinance пишет:
...Квартира покупалась именно женой по ДДУ в 2015 году с оформлением на маму (она первый и единственный владелец) по определённым причинам, продажа не планировалась. Теперь решено продать.
----------
2. Также известны ли Вам другие юридически значимые обстоятельства продажи этой выбранной Вами или предложенной Вам квартиры, такие как:

1) причина/причины её продажи;

2) введён ли многоквартирный дом в эксплуатацию и поставлен ли он на государственный кадастровый учёт;

3) зарегистрировано ли за продавцом право собственности на продаваемую им квартиру в Едином государственном реестре недвижимости(https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request)?

Рассматриваю оба варианта развития событий: 1. квартира является совместно нажитым имуществом супругов и 2. супруг умер ещё до приобретения недвижимости. Ответ на этот вопрос появится после новогодних праздников.
Причина продажи - стала не нужна, ибо таких квартир у них имеется несколько, так же как и мне стала нужна ещё одна, именно эта. Просто кто-то хочет продать что-то ненужное, ну а кто-то купить также что-то ненужное))
Дом введён в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учёт.
Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Еще узнайте , не стоит ли запрет регистрационных действий без личного присутствия собственника . А то если бабушка сама такое заявление в ростреестр подала и теперь забыла про это то, ни по какой генеральной доверенности права собственности на вас не зарегистрируют . Только при личном присутствии бабушки. Это , в принципе , для безопасности делают. Это только сама собственника может на этот вопрос ответить .

----------
Цитата

ivtt пишет:
Еще узнайте , не стоит ли запрет регистрационных действий без личного присутствия собственника .
----------

Как это сделать?

Спросите, заодно, у дочки так как в выписке это не отражается.
Если, она точно это знает , или пусть ещё раз сама у собственницы спросит -не подавала ли она заявление в Росреестр заявление на запрет регистрационных действий без присутствия собственника (продажи квартиры) ?

----------
Цитата

ivtt пишет:
Переоформить на мужа -это ещё хуже , если по договору купли продажи то сделку можно признать притворной так как не будет реальной передачи денег собственнику , нет согласия нотариального вашей супруги . А если по договору дарения то придется начислить ндфл так как вы не близкий родственник бабушке .

----------

Что-то либо Вы не поняли, либо я не понял. Предлагается, что квартира
будет переоформлена на мужа дочери, а потом будет продана уже мужем.
Причём тут согласие супруги покупателя? :o
Для покупателя это вариант идеальный так как в любом случае он будет
добросовестным покупателем и так просто у него квартиру не отобрать.
Но вариант плохой для продавца так как ему надо будет платить налог
при продаже квартиры, находящейся в собственности меньше 5 лет.
----------
Цитата

ivtt пишет:
Кто не знает может там есть ещё какие-то опекуны у бабушки в Германии или РФ , если они заинтересованы в сделке то сделку можно оспорить а суде, а далее возможны последствия оспоримой сделки . Поэтому лучше напрямую оформлять X
----------

Так и будет оформление напрямую с новым владельцем - мужем дочери.
Оспорить смогут только первую сделку, но не вторую.

----------
Цитата

alexFinance пишет:
Рассматриваю оба варианта развития событий: 1. квартира является совместно нажитым имуществом супругов и 2. супруг умер ещё до приобретения недвижимости.
----------
1. Два взаимоисключающих друг друга варианта такого юридически значимого обстоятельства, как установление статуса продаваемой квартиры в качестве совместно нажитого имущества супругов, в Вашем случае является гаданием на кофейной гуще, потому что, если покупатель действительно намерен купить тот или иной объект недвижимости, он, как, серьёзный, осторожный и ответственный (во всяком случае по отношению к самому себе) покупатель недвижимости должен принять все возможные меры для установления всех юридически значимых обстоятельств, являющихся критериями юридической чистоты предстоящей сделки, что является трактуемой судебной практикой само собой разумеющимся проявлением покупателем разумной осторожности и должной осмотрительности при выборе им для купли того или иного объекта.

1.1. В Вашем, Алексей, случае сложилось впечатление, что Вы по каким то причинам или соображениям либо боитесь либо не хотите спрашивать об этом продавца квартиры и его дочь, что удивительно и странно.

1.2. И всё же:

1) если супруг продавца умер ещё до приобретения по договору долевого участия продаваемой в настоящее время квартиры и не зарегистрировал брак с другим супругом, а также, если эта квартира была приобретена продавцом на денежные средства, являющиеся его личной собственностью, относящейся к имуществу каждого из супругов, в этом случае эта квартира не является совместно нажитым имуществом супругов;

2) если доподлинно известно, что эта квартира является совместно нажитым имуществом супругов, то при наличии и даже отсутствии документального тому подтверждения (например, штампа в паспорте, свидетельства о заключении брака, брачного договора или иного документа) согласно абзацу первому пункта 3 статьи 35 "Семейного кодекса РФ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (в редакции от 03.08.2018) (далее «СК РФ») для заключения сделки продажи такой квартиры необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, потому что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 35 «СК РФ» «Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.». При чём согласно судебной практике Верховный Суд РФ в таких случаях отклоняет применение к спорным правоотношениям нормы, содержащейся в абзаце втором пункта 2 статьи 35 «СК РФ», согласно которой «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.».

1.3. При этом также необходимо учитывать, что на момент приобретения продаваемой в настоящее время квартиры продавец мог состоять в зарегистрированном браке с гражданином иного государства, той же Германии, в котором продавец постоянно проживает, в связи с чем согласно первому предложению пункта 1 статьи 161 «СК РФ» «Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства, а при отсутствии совместного места жительства законодательством государства, на территории которого они имели последнее совместное место жительства.».

1.4. Для установления факта государственной регистрации заключения брака действующим законодательством а именно пунктами: 3.1, 4 и 5 статьи 9 Федерального закона от 15.11.1997 N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния" (в редакции от 03.08.2018):

«3.1. Лицу, не состоящему в браке, по его просьбе может быть выдан документ об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака заявителя в порядке, установленном пунктом 4 или 5 настоящей статьи…

4. Лицу, обратившемуся в орган записи актов гражданского состояния лично, повторное свидетельство о государственной регистрации акта гражданского состояния или иной документ, подтверждающий наличие либо отсутствие факта государственной регистрации акта гражданского состояния, выдается в день обращения…

5. Подача в письменной форме запроса о выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния или иного документа, подтверждающего наличие либо отсутствие факта государственной регистрации акта гражданского состояния, и выдача повторного свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния или иного документа, подтверждающего наличие либо отсутствие факта государственной регистрации акта гражданского состояния, могут осуществляться через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.».

1.5. В заявлении (по установленной форме № 24) лица, обратившегося в орган записи актов гражданского состояния за выдачей ему такой справки, имеется графа «Проверку прошу провести за период с ______ по ________».

1.6. Однако в Вашем, Алексей, случае необходимо учитывать, что на момент приобретения продаваемой в настоящее время квартиры продавец мог зарегистрировать брак с гражданином иного государства, скорее всего Германии, в связи с чем для более точного и достоверного установления этого юридически значимого обстоятельства для заключения сделки купли-продажи этой квартиры Вам и продавцу необходимо обратиться к нотариусу для того, чтобы непосредственно перед заключением сделки он по Вашему личному, как покупателя, заявлению сделал свои запросы в российские и немецкие органы регистрации актов гражданского состояния.
----------
Цитата

alexFinance пишет:
...Причина продажи - стала не нужна, ибо таких квартир у них имеется несколько...
----------
----------
Цитата

alexFinance пишет:
...Квартира покупалась именно женой по ДДУ в 2015 году с оформлением на маму (она первый и единственный владелец) по определённым причинам, продажа не планировалась. Теперь решено продать...
----------
2. Если они имеют в собственности несколько квартир, тогда:

1) почему им стала не нужна именно эта квартира;

2) почему именно они решили продать её, не дождавшись истечения установленного пунктом 4 статьи 217.1 "Налогового кодекса РФ" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (в редакции от 25.12.2018) (далее «НК РФ») минимального пятилетнего предельного срока владения объектом недвижимости для установленного абзацем первым пункта 2 статьи 217.1 «НК РФ» освобождения дохода, полученного от его продажи, от налогообложения налогом на доходы физических лиц при условии, что проданный объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения им и более?----------
Цитата

alexFinance пишет:
Страхи только с возможными оспариваниями сделки, доверенности, вменяемости мамы при выдаче доверенности и т. п. со стороны ДРУГИХ (возможных) родственников. Остальные риски сводятся к нулю))
----------
3. Даже, если Вы и установили всего лишь подлинность доверенности продавца на продажу квартиры, это ещё не снижает основного риска заключения по ней сделки купли-продажи этой квартиры, выражающегося в отсутствии у Вас достоверных сведений пребывания продавца в адекватном состоянии способности понимать значение своих действий или руководить ими в момент удостоверения нотариусом этой доверенности, из чего следует, что сделку купли-продажи этой квартиры Вам надо заключать непосредственно с самим продавцом-правообладателем-собственником этой квартиры, а не с его представителем, пусть даже, если им является его родная дочь, потому что в этом случае у Вас будет реальная возможность документально установить психическое состояние продавца на момент заключения сделки, для чего обусловить заключение сделки и проведение по ней полного денежного расчёта надо будет:

1) приглашением на сделку врача-психиатра с передачей Вам продавцом подлинника выданного им медицинского заключения или иного документа;

2) предоставлением Вам, как покупателю, медицинских документов, подтверждающих отсутствие состояния продавца на учёте в психоневрологических диспансерах по месту его последней регистрации по месту жительства на территории России и Германии, и выписки из Единого государственного реестра недвижимости о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным(https://rosreestr.ru/site/fiz/poluchit-svedeniya-iz-egrn/?price);

3) прохождением продавцом непосредственно перед сделкой предусмотренного пунктами (1) и (2) статьи 23 Закона РФ от 02.07.1992 N 3185-1 "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании" (в редакции от 19.07.2018) добровольного психиатрического освидетельствования в государственном медицинском учреждении с передачей Вам продавцом подлинника выданного ему медицинского заключения.

user58,
Не знаю, кто у них будет заинтересован в этой сделке, но если квартира будет продана сначала мужу то, по этой сделке собственник денег не получит вообще.
ведь реально это так и есть -муж деньги бабушке при покупке им квартиры не оплатит. А отдадут ли вообще и не будет ли бабушка бомжом неизвестно.
Исходя из этого можно раскрутить дело о том что , признать в судебном порядке неоплату по ДКП существенным условием договора и расторгнуть сделку.
А далее , для ТС, если применить п.2 ст.302 ГК РФ , при условии что он частично оплатит за покупку квартиры до перехода на него права собственности, то передачу квартиры посчитают безвозмездной и придется тогда ее на этом основании вернуть собственнику -бабушке.
Также в суде можно доказать что покупатель знал о том что , муж купил у собственника -бабушке квартиру без оплаты, деньги должен был передать мужу уже только сам тс , а отдаст ли он их бабушке -не факт.
Кроме этого ,дело осложняется тем , что непонятно граждане какой страны муж, жена, бабушка. Ведь согласно ск РФ , нужно согласие супруга на покупку и продажу квартиры , притом заверенное нотариально , если у них нет брачного договора , притом если они граждане другой страны то там и свои документы , и свои брачные договора . Тогда ещё больше будет проблем с проверками и проблем с возможными рисками сделки. Поэтому лучше напрямую с бабушкой сделку провести и бабку лучше вообще на сделку саму привезти.
А по поводу налогов , то неизвестно резидены они или нет, может они вообще налоги в Германии будут начислять, во избежании двойного налогообложения . Или рф нфдл вообще не будет , так как при продаже за сколько купил муж , за столько и продал.

Поэтому лучше всего бабушку -собственницу , сюда в РФ на несколько дней привезти -на сделку. Тут в РФ и врачей на месте пройти -заключения о дееспособности и документоспособности, от псих.и нарко.диспансера, справку из ЗАГСа и с гос.услуг о семейном положении, и нотариально сделку удостоверить при желании. Т.е. все инстанции на месте.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
1.1. В Вашем, Алексей, случае сложилось впечатление, что Вы по каким то причинам или соображениям либо боитесь либо не хотите спрашивать об этом продавца квартиры и его дочь, что удивительно и странно.

----------

На многие вопросы ответа пока не знаю. Все переговоры возможны только после 10 января! Поэтому пока есть время приходится гадать на кофейной гуще.

Лично меня смутило несколько пунктов:
- почему дама владелец Агентства покупает квартиру на мать, еще и находящуюся в преклонном возрасте, еще и живущую заграницей?!? (может она на тот момент и не жила, конечно). Понятно, что не хотела, чтобы это имущество было куплено в браке, может еще какие-то причины... Непонятно. Все риски собрала. Если мама еще и нерезидент - то это налог с продажи 30% в любом случае, хоть сколько владей этой квартирой.

----------
Цитата

К вышеизложенному сейчас могу добавить следующие факты:
добропорядочность продавца (мамы 79 лет живущей в Германии), её дочери, продающей квартиру по доверенности, и её мужа (предпринимателя, бизнесмена, публичную личность) не вызывает никаких сомнений! Ни каких сомнений не вызывает подлинность доверенности и её действительность на момент сделки!
----------

Очень улыбнуло. Представляю себе заседание суда, где продавцы оказались мошенниками (не Ваш случай, как пример) - и вот адвокат выносит справку из ЖЭКа (а откуда еще?), ну пускай с места работы продавцов - о том, что они глубоко "порядочные, интеллигентные, добропорядочные". В тюрьмах за мошенничество как раз интеллигенции большинство и сидит - чтобы схемы финансовые прокручивать надо IQ немалый.

По теме:
- по поводу "замужества мамы" - ни один запрос не даст результата. Мама могла выехать в Чехию (модно стало) - и там зарегистрировать отношения. По всему миру запросы не пошлешь. Этот пункт снимается нотариальным заявлением о том, что "мама на момент приобретения квартиры в браке не состояла". Это заявление хотя бы с добросовестного приобретателя (покупателя) снимает хоть какую-то ответственность, если объявится супруг. А если он был и умер? Это еще и скрытое наследство.

- многие сейчас при проверке продавца - что он жив, здоров и т.п. используют скайп и подобные технические новинки. Посадить двойника вообще не проблема. Была у меня сделка, когда покупатели потребовали, чтобы продавец, находящаяся в другом городе пошла к нотариусу, который и выдавал доверенность, и подтвердила несколько пунктов: что доверенность не отозвана, что продавец дееспособен, жив, здоров и т.п. Потом эта доверенность посылалась электронкой в город, где проходила сделка, и деньги лежали на аккредитиве, пока оригинал не пришел по адресу.
Как это проделать из Германии - не представляю... В принципе, можно, но сложновато. Будут делать все местные нотариусы, надо сразу заказывать перевод.

- больше всего смущает - возраст. Это однозначно проблема... В практике моих коллег куча историй, когда милые старички, вполне себе здраво рассуждающие, не могли пройти психиатра перед сделкой и им не выдавали справку о сделкоспособности. (не путайте "ненормальность" и сделкоспособность!) Причем некоторым было по 70 всего-то. А вот она, деменция... В правах уже идет ограничение.
Ваши прекрасные продавцы, обладающие деньгами и знаниями в области недвижимости на раз потом предъявят справку о том, что мама была не сделкоспособна и находилась в Германии как раз на лечении.

Честно, не знаю, что посоветовать. Вам так нравится эта квартира и Вы уверены в глубокой порядочности продавцов? Ну тогда берите.
Но все таки - уговорите их тогда все-таки маму привезти. Оплатите приезд. Если начнут резко отказываться - ну это тоже повод задуматься.

----------
Цитата

Японка пишет:
Честно, не знаю, что посоветовать. Вам так нравится эта квартира и Вы уверены в глубокой порядочности продавцов? Ну тогда берите.
Но все таки - уговорите их тогда все-таки маму привезти. Оплатите приезд. Если начнут резко отказываться - ну это тоже повод задуматься.
----------

Спасибо большое за Ваше мнение! А что скажете по поводу второго варианта: переоформления квартиры сначала на мужа дочери продавца, и лишь затем ДКП с ним? На форуме мнения разделились.

----------
Цитата

alexFinance пишет:
А что скажете по поводу второго варианта: переоформления квартиры сначала на мужа дочери продавца, и лишь затем ДКП с ним? На форуме мнения разделились
----------

"Переоформление" - это купля-продажа на мужа? Можно пойти и по такому варианту. Почему мама не может мужу дочери продать квартиру? Они и деньги могут на ее счет перевести. Тут (мое мнение) рисков меньше. Но если задумано (именно - задумано) мошенничество - то и эта схема не убережет.

----------
Цитата

Японка пишет:
Но если задумано (именно - задумано) мошенничество
----------

Это исключено!
----------
Цитата

Японка пишет:
Они и деньги могут на ее счет перевести.
----------

Это должно произойти при продаже от мамы к мужу дочери? Т. е. не мои деньги перевести, а свои? Иначе, как сказано было выше, сделка может быть признана притворной?

----------
Цитата

alexFinance пишет:
Это должно произойти при продаже от мамы к мужу дочери? Т. е. не мои деньги перевести, а свои? Иначе, как сказано было выше, сделка может быть признана притворной?
----------

Конечно свои. Ваша сделка будет когда право на квартиру перейдет на мужа дочери.

----------
Цитата

Японка пишет:
Конечно свои.
----------

Дочь сама как вариант предлагает "переоформить" на мужа. Продажа сначала её мужу - это единственный вариант "переоформления"? Или может быть вариант дарения? Но тогда налог?

----------
Цитата

Японка пишет:
"Переоформление" - это купля-продажа на мужа?
----------

Какие-то ещё есть варианты? Всё больше склоняюсь к этому варианту, ибо сомневаюсь, что даже за мой счёт продавец захочет посетить Родину)

----------
Цитата

alexFinance пишет:
Дочь сама как вариант предлагает "переоформить" на мужа. Продажа сначала её мужу - это единственный вариант "переоформления"? Или может быть вариант дарения? Но тогда налог?
----------

Чтобы сделать дарение - это надо делать новую доверенность с правом дарения. Делать уже в Германии, заказывать нотариальный перевод. Для мужа при последующей продаже налог - (1 млн не облагается - то, что свыше - 13%). Им такой вариант будет явно не интересен. Скорее пойдут через куплю-продажу.
Других вариантов "переоформления" на мужа нет.