Риски покупателя при покупке квртиры в отсутствии собственника (по доверенности)

----------
Цитата

Versus18 пишет:
Это снижает риск оспаривания сделки продавцом, но опять же продавцов может быть несколько X
----------

тогда надо бить оплату на всех продавцов.
один из ключевых основополагающих моментов в сделках это получение денег владельцем.
в каком-то смысле ситуация в которой вы имеете оплату хозяину но про-ли договор в единственном экземпляре и то проще чем когда договор у вас на руках но оплатили вы какому-то дяде с доверенностью

----------
Цитата

s*******@gmail.com пишет:
Этот риск можно минимизировать если сделку оформлять по доверенности, но при этом деньги переводить на счет хозяина квартиры непосредственно.
----------

Это снижает риск оспаривания сделки продавцом, но опять же продавцов может быть несколько

----------
Цитата

s*******@gmail.com пишет:
...Если квартира продается по доверенности и деньги получают тоже по доверенности, то сделка может быть оспорена, если не будет доказательств о передаче денег владельцу квартиры...
----------
Право оспаривания заключённой сделки имеется не только у её непосредственных участников, но и у третьих лиц, но это не значит, что она будто должна быть и будет признана недействительной по указанным Вами основаниям неполучения денег самим представляемым (доверителем), который при таких обстоятельствах вправе обратиться в суд с иском о взыскании со своего представителя неосновательного обогащения, что именно подтверждает вышеприведённая судебная практика. ----------
Цитата

s*******@gmail.com пишет:
Этот риск можно минимизировать если сделку оформлять по доверенности, но при этом деньги переводить на счет хозяина квартиры непосредственно.
----------
Это риск не признания сделки недействительной, а её оспаривания в судебном порядке представляемым (доверителем), не получившим деньги от получившего их своего представителя, для предотвращения которого покупателям есть смысл обусловливать заключение возмездной сделки получением денег по ней непосредственно самим продавцом, а не его представителем.

----------
Цитата

Гектор пишет:
И тем не менее - покупка квартиры, которая продается по доверенности - это дополнительные риски. Как минимум дальнейших неочевидных судебных разбирательств!
В Москве по моим ощущениям продать квартиру по доверенности можно только с существенным занижением ее стоимости X
----------

Почему-то этого не прозвучало в топике, но есть еще нюанс, достаточно редкий.
Если квартира продается по доверенности и деньги получают тоже по доверенности, то сделка может быть оспорена, если не будет доказательств о передаче денег владельцу квартиры, т.к. формально сделки совершенные по доверенности должны быть заключены в интересах того кто доверенность написал, а без передачи денег хозяину квартиры наличие подобного интереса отсутствует.
Этот риск можно минимизировать если сделку оформлять по доверенности, но при этом деньги переводить на счет хозяина квартиры непосредственно.

----------
Цитата

Гектор пишет:
тем не менее - покупка квартиры, которая продается по доверенности - это дополнительные риски. Как минимум дальнейших неочевидных судебных разбирательств!

----------

Конечно, особенно если доверенность выписана на "непонятного" риэлтора

И тем не менее - покупка квартиры, которая продается по доверенности - это дополнительные риски. Как минимум дальнейших неочевидных судебных разбирательств!
В Москве по моим ощущениям продать квартиру по доверенности можно только с существенным занижением ее стоимости.

----------
Цитата

Versus18 пишет:
...факт в том, что суд первой инстанции такое решение принял...
----------
Которое не вступило в законную силу, потому что было отменено в полном объёме, как незаконное, вышестоящим судом по апелляционной жалобе ответчиков, которую вправе подать привлечённые к участию в деле также третьи лица, из чего следует, что за свои права надо грамотно и настойчиво бороться!

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18 августа 2016 года - отменить.

----------


Спасибо почитал - факт в том что суд первой инстанции такое решение принял - я был очень удивлен, если честно!!!

----------
Цитата

Versus18 пишет:
К делу № 2-9884/2016
Решение
Именем Российской Федерации

«18» августа 2016 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодар в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г. Н.,

при секретаре Щегольковой М. М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Стрельцова Е. А. к Жучихину И. В., Титлину Д. В. о признании договора купли-продажи недействительным...
----------
Разве можно ориентироваться на решение суда первой инстанции, которое было полностью отменено вышестоящим судом, а именно апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2016, года по делу № 33-29890/16 по основанию того, что доводы истицы о том, что её представитель не передал ей денежные средства от продажи недвижимости, не являются основанием для признания сделки недействительной, тем более, что в пункте 3 договора купли-продажи спорной квартиры указано, что расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора, что именно является допустимым доказательством!

Об этом имеется публичная информация, размещённая на официальных сайтах:

1) Прикубанского районного суда города Краснодара(https://krasnodar-prikubansky--krd.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=30291926&case_uid=ab0c09cf-d2fb-406a-925d-42e133c58ed7&delo_id=1540005) по этому делу, где в разделах: "Обжалование решений, определений (пост)" > "Результаты обжалования" указано "решение отменено полностью с вынесением нового решения";

2) Краснодарского краевого суда по апелляционному делу № 33-29890/2016(https://kraevoi--krd.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=case&_uid=c70bbb6c-9f9f-4ecf-93e4-54b0ecae75fe&_deloId=1540005&_caseType=0&_new=5&srv_num=1&_hideJudge=0), где в разделе "Результат рассмотрения" указано об этом же, а текст апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2016 года по делу № 33-29890/16 можно прочитать нажав курсором на раздел "Судебный акт #1 (Определение);

3) Федерального государственного бюджетного учреждения «Информационно-аналитический центр поддержки ГАС "Правосудие"» (ФГБУ ИАЦ Судебного департамента(https://clck.ru/LndgG)) в разделе "Судебные акты".

Привожу извлечения из вышеуказанного мною судебного акта:

"Согласно п. 3 договора указанная квартира продана по соглашению сторон за 2 100 000 рублей 00 копеек. В этом же пункте договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора....

Учитывая, что состоявшаяся сделка между сторонами носила возмездный характер, оснований для вывода о прикрытии сделки по дарению квартиры, у суда не имелось.

Из материалов дела также следует, что Жучихин И. В. зарегистрировал переход права собственности на квартиру к Титлину Д. В. в Филиале ФГБУ Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Краснодарскому краю, о чем была сделана соответствующая запись № 23-23/001-23/001/835/2016-4295/2 от 15.03.2016 г. Истица не отрицала и в судебном заседании факт выдачи доверенности на указанных в ней условиях. Содержание доверенности о предоставлении полномочий на продажу квартиры по цене и на условиях по усмотрению представителя опровергает ее утверждение о том, что Жучихин И. В. действовал недобросовестно. В силу ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Следовательно, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции оставил без внимания и надлежащей оценки это обстоятельство, а именно что истица выдала доверенность на продажу спорной квартиры, предоставив Жучихину право продать ее за цену и на условиях по усмотрению последнего. Каких-либо других указаний относительно цены объекта, доверенность не содержит. Поэтому вывод суда о том, что ответчик продал квартиру по заниженной цене, не основан на материалах дела.

Вывод суда, что сделка купли-продажи недвижимости фактически прикрывала сделку дарения, голословен и опровергается представленными суду доказательствами (договор купли-продажи, расписка о получении денежных средств от покупателя). Кроме того, из представленных в судебную коллегию по гражданским делам материалов следует, что ещё до обращения истицы в суд ответчик Титлин Д. В. 20 апреля 2016 г. продал спорную квартиру Луций Т. И., что подтверждается договором купли - продажи, актом приема передачи и свидетельством о государственной регистрации права от 06.05.2016 г.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ судебная коллегия полагает, что истцом не были доказаны обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований.

При таких обстоятельствах у суда не имелось законных оснований для удовлетворения требований Стрельцовой Е. А.

Доводы истицы о том, что Жучихин И. В. не передал ей денежные средства от продажи недвижимости, не являются основанием для признания сделки недействительной. К тому же Стрельцова Е. А. не лишена возможности обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств с ответчика Жучихина И. В.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18 августа 2016 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Стрельцовой Е. А. к Жучихину И. В., Титлину Д. В. о признании договора купли-продажи жилой квартиры № 23 площадью 61,4 кв. м., расположенную по адресу: г. Краснодар, Калининский сельский округ, <...>, дом 3, заключенного между Жучихиньм И. В. по доверенности серия 23АА № 5839474 от 23.01.2016 года и Титлиным Д. В. недействительным и применить последствия недействительности сделок, отказать в полном объёме.".
«Файл недоступен»

Почитайте, но у этих доказательств не было, что деньги передавали

[QUOTE]К делу № 2-9884/2016


Решение


Именем Российской Федерации

«18» августа 2016 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодар в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г.Н.,

при секретаре Щегольковой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Стрельцова Е.А. к Жучихину И.В., Титлину Д.В. о признании договора купли-продажи недействительным,

Установил:


Стрельцов Е.А. обратился в суд с иском к Жучихину И.В., Титлину Д.В. о признании договора купли-продажи недействительным. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ истцом Стрельцовой Е.А. была выдана доверенность серия № на имя ответчика Жучихина И.В. на продажу жилой квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м., располагающейся по адресу: <адрес> (далее - квартира), находящейся в собственности Стрельцовой Е.А., за цену и на условиях по усмотрению Жучихина И.В. Доверенностью также было предусмотрено право ответчика Жучихина И.В. зарегистрировать переход права собственности на квартиру к новому владельцу и получить от покупателя причитающиеся истцом Стрельцовой Е.А денежные средства за квартиру. С целью исполнения поручения по доверенности истцом Стрельцовой Е.А. были переданы Жучихину И.В. все документы на квартиру. На основании выданной доверенности, действуя от имени и в интересах доверителя Стрельцовой Е.А. представитель по доверенности Жучихин И.В. продал квартиру ответчику Титлину Д.В. и зарегистрировал переход права собственности к последнему в филиале ФГБУ Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Краснодарскому краю, о чем была сделана соответствующая запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, по оформленной доверенности Жучихин И.В. обязан был продать квартиру, принадлежащую Стрельцовой Е.А., покупателю Титлину Д.В. по цене не ниже рыночной, т.е. по ориентировочной цене <данные изъяты> рублей и передать полученные от Титлина Д.В. денежные средства Стрельцовой Е.А. Однако, Жучихин И.В. воспользовался своим правом по доверенности недобросовестно: во-первых, продал квартиру Стрельцовой Е.А. по стоимости намного ниже рыночной предположительно взаимозависимому лицу Титлину Д.В., чем фактически прикрыл сделку по дарению, так как доказательств получения денежных средств от покупателя не имеется, во-вторых, не сообщил о совершенной сделке доверителю Стрельцовой Е.А. и. в-третьих, скрылся с денежными средствами, полученными за квартиру от покупателя Титлина Д.В., или без таковых, в любом случае не представив встречного возмещения за квартиру Стрельцовой Е.А. Просит суд признать договор купли-продажи жилой квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м., располагающейся по адресу: <адрес>, заключенный между Жучихиным И.В. по доверенности серия № от ДД.ММ.ГГГГ и Титлиным Д.В. недействительным; применить последствия недействительности сделок.

Истец Стрельцова Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчик Жучихин И.В. в судебном заседании иск не признал, пояснив, что он получил доверенность от истца и ее супруга на продажу квартиры и продал квартиру Титлину Д.В. В доверенности не сказано, что он должен передать денежные средства истцу, однако он отдал истцу денежные средства. Расписку о передаче денег не брал.

Ответчик Титлин Д.В. в судебном заседании иск не признал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцом Стрельцовой Е.А. была выдана доверенность серия № на имя ответчика Жучихина И.В. на продажу жилой квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м., располагающейся по адресу: <адрес> (далее - квартира), находящейся в собственности Стрельцовой Е.А., за цену и на условиях по усмотрению Жучихина И.В. Доверенностью также было предусмотрено право ответчика Жучихина И.В. зарегистрировать переход права собственности на квартиру к новому владельцу и получить от покупателя причитающиеся истцом Стрельцовой Е.А денежные средства за квартиру.

С целью исполнения поручения по доверенности истцом Стрельцовой Е.А. были переданы Жучихину И.В. все документы на квартиру.

На основании выданной доверенности, действуя от имени и в интересах доверителя Стрельцовой Е.А. представитель по доверенности Жучихин И.В. продал квартиру ответчику Титлину Д.В. и зарегистрировал переход права собственности к последнему в филиале ФГБУ Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Краснодарскому краю, о чем была сделана соответствующая запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости является возмездным. В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости является существенным условием договора. При этом цена передаваемого имущества должна соответствовать рыночной цене на рынке аналогичной недвижимости в конкретном регионе.

В настоящее время рыночная стоимость квартиры площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, в среднем составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ пунктом 3 отчуждаемая квартира была продана за <данные изъяты> рублей. Указанная цена явно не соответствует рыночной цене на аналогичные объекты недвижимости в данном районе.

В соответствии с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации). Выдача доверенности является односторонней сделкой, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны - представляемого (доверителя). Согласия лица, которому выдана доверенность (представителя), на выдачу доверенности не требуется. При этом представитель вправе отказаться от доверенности, в таком случае доверенность прекращается. Однако если лицо не указывается от доверенности, то на него ложатся права и обязанности, предусмотренный выданной доверенностью.

Более того, среди фундаментальных отраслевых начал гражданского права выделяют принцип возмездности гражданских правоотношений и ответственности сторон. Это означает, что поверенный должен выполнить поручение в полном объеме, в том числе передать доверителю все, что полагается последнему по сделке, в которой он выступал от имени доверителя, а доверитель принять исполнение.

Так, при продаже имущества, принадлежащего доверителю, поверенный обязан был продать имущество по рыночной цене, действуя в интересах доверителя, и передать денежные средства, вырученные за проданное имущество доверителю.

Если в доверенности не предусмотрено, что поверенный имеет право сохранить полученные денежные средства по сделке за собой, то он обязан вернуть их, в противном случае действия по сокрытию денежных средств квалифицируются как кража.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Таким образом, по оформленной доверенности Жучихин И.В. обязан был продать квартиру, принадлежащую Стрельцовой Е.А., покупателю Титлину Д.В. по цене не ниже рыночной, т.е. по ориентировочной цене 3 700 000 рублей и передать полученные от Титлина Д.В. денежные средства Стрельцовой Е.А. Однако, Жучихин И.В. воспользовался своим правом по доверенности недобросовестно: продал квартиру Стрельцовой Е.А. по стоимости намного ниже рыночной ответчику Титлину Д.В., чем фактически прикрыл сделку по дарению, так как доказательств получения денежных средств от покупателя не имеется; не сообщил о совершенной сделке доверителю Стрельцовой Е.А. и денежные средства, полученные за квартиру от покупателя Титлина Д.В. Стрельцовой Е.А. не передал.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Ничтожность притворной сделки в этом случае, как представляется, должна влечь полное аннулирование всех последствий сделки, если притворная на иных условиях имеет порок в существенных условиях договора (цене), тем самым нарушая права третьих лиц — собственников недвижимого имущества.

Действия Жучихина И.В. по продаже квартиры по цене намного ниже рыночной ответчику причинили явный ущерб Стрельцовой Е.А., о чем Жучихин И.В. знал до момента совершения сделки и о чем покупатель Титлин Д.В. должен был догадываться, прояви он должную осмотрительность, которая требуется от лица при покупке квартиры. Совершенная сделка является притворной, прикрывая либо возможную сделку по дарению квартиры, по предположению истца, либо сделку, совершенную на иных заведомо невыгодных для истца условиях.

Притворная сделка ничтожна в силу закона. В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В рамках данного дела реституция предполагает возврат в натуральном виде квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся по адресу: <адрес>, в пользу законного владельца и продавца Стрельцовой Е.А., в то время как продавец обязан передать покупателю денежные средства переданные последнему по расписке. Принимая во внимание, что денежные средства от Титлина Д.В. получил на руки Жучихин И.В. и присвоил себе, следовательно, возмещение Титлину Д.В. денежных средств должно быть произведено Жучихиным И.В.

В случае если бы Жучихин И.В. действовал добросовестно: продал квартиру по рыночной цене и передал вырученные денежные средства доверителю, то его действия не нанесли бы ущерба Стрельцовой Е.А.

В разрез с положениями ст. 56 ГПК РФ ответчики не предоставили суду каких-либо надлежащих доказательств передачи денежных средств по договору купли-продажи истцу, за продажу принадлежащей последней квартиру.

Обстоятельства дела, установленные в ходе судебного следствия и анализ сложившейся ситуации, позволяют суду сделать вывод о том, что исковое заявление Стрельцова Е.А. к Жучихину И.В., Титлину Д.В. о признании договора купли-продажи недействительным подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:


Исковые требования Стрельцова Е.А. к Жучихину И.В., Титлину Д.В. о признании договора купли-продажи недействительным, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся по адресу: <адрес>, заключенный между Жучихиным И.В. по доверенности серия № от ДД.ММ.ГГГГ и Титлиным Д.В. недействительным.

Применить последствия недействительности сделок, возвратить квартиру № площадью <данные изъяты> кв.м., располагающуюся по адресу: <адрес>, в собственность Стрельцовой Е.А. в натуре.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –
[/QUOTE]

----------
Цитата

Versus18 пишет:
Расписка есть у вас, что деньги передали представителю?
----------


Наш продавец говорит, что есть. Напомню, мы 3-е владельцы.

----------
Цитата

kostiksdes пишет:
В доверенности не указано, что поверенный должен был передать деньги за квартиру,
----------

----------
Цитата

получить следуемые мне деньги
----------

Расписка есть у вас, что деньги передали представителю?

----------
Цитата

kostiksdes пишет:
1. могут ли признать сделку недействительной?
----------
Для признания судом всех надлежаще исполненных сделок купли-продажи квартиры недействительными истец-продавец должен представить суду доказательства наличия установленных действующим законодательством оснований, по которым они могут признаны таковыми, каковыми не являются неполучение им денежных средств за проданную квартиру, полученных от покупателя его надлежаще уполномоченным представителем, потому что согласно судебной практике по таким делам при продаже спорной квартиры представитель продавца обладал всеми надлежаще оформленными полномочиями, необходимыми для совершения сделки от имени продавца, поэтому вопросы, связанные с неполучением продавцом денег за проданную квартиру от получившего их своего представителя должны быть предметом отдельного судебного спора по иным основаниям и не являются основанием признания совершённых сделок недействительными! ----------
Цитата

kostiksdes пишет:
2. какие риски у нас могут быть?
----------
Имеется риск судебной ошибки, если судья ошибочно усмотрит в материалах дела основания удовлетворения иска, что в судебной практике бывает нередко, для чего ответчикам и третьим лицам надо грамотно процессуально защищаться!

----------
Цитата

Tin064 пишет:
Важно убедиться, что доверенность на момент сделка не была отозвана (отменена), да и то, у доверителя в этом случае существует обязанность надлежаще уведомить поверенного об отмене.
----------


В Иске заявитель пишет, что он сам сделал доверенность на продажу.

kostiksdes? думаю, вам не о чем переживать. Доверенность составлена достаточно стандартно, право заключения договора и получения денег есть, договор исполнен в полном объеме.
Иск должен быть к поверенному о взыскании с него данных денежных средств, а не о признании договора купли-продажи недействительным, для этого совершенно нет оснований.
Важно убедиться, что доверенность на момент сделка не была отозвана (отменена), да и то, у доверителя в этом случае существует обязанность надлежаще уведомить поверенного об отмене.

----------
Цитата

kostiksdes пишет:
1. В доверенности не указано, что поверенный должен был передать деньги за квартиру...
----------
1. В предоставленной Вами доверенности указано право представителя получать деньги, которые передать продавцу представитель обязан в силу закона, потому что полученные по доверенности деньги принадлежат на праве собственности продавцу, а не его представителю.

1.1. Внимательно прочитайте апелляционное определение Московского городского суда от 06.05.2015 по делу N 33-14179 по аналогичному делу. ----------
Цитата

kostiksdes пишет:
2. В Иске Владелец-Истец указывает, что узнал полгода назад о продаже квартиры.
----------
2. В Вашем случае установленный пунктом 2 статьи 181 "ГК РФ" специальный одногодичный срок исковой давности должен исчисляться с даты государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, потому что эти сведения являются публичными и общедоступными, о которых продавец не мог не знать, даже находясь за пределами России, тем более, что он передал полномочия продажи своей квартиры своему представителю, о чём знал!

3. Кроме того, предъявленный продавцом покупателям иск о признании совершённых ими сделок купли-продажи квартиры недействительными по основанию неполучения первоначальным продавцом от своего представителя денег, полученных за её продажу, неправомерен, потому что, учитывая, что первоначальная сделка продажи квартиры полностью исполнена, и доверенность на продажу не признана судом недействительной, надлежащим способом судебной защиты прав первоначального продавца, нарушенных его надлежаще уполномоченным представителем, является предъявление им иска своему представителю о взыскании с него неосновательного обогащения!

1. В доверенности не указано, что поверенный должен был передать деньги за квартиру, но при этом разрешает всевозможные манипуляции. Ссылка на доверенность https://prnt.sc/qlgxvd
2. В Иске Владелец-Истец указывает, что узнал полгода назад о продаже квартиры.

----------
Цитата

kostiksdes пишет:
...могут ли признать сделку недействительной?
----------
1. Если представитель продавца купленной Вами квартиры согласно выданной ему нотариально удостоверенной доверенности был уполномочен получать (принимать) от покупателя всю указанную в договоре купли-продажи денежную сумму, соответствующую цене проданной квартиры, тогда у продавца-истца отсутствует судебная перспектива признания вашей сделки недействительной по указанному Вами основанию неполучения им от своего надлежаще уполномоченного представителя денег за проданную по доверенности квартиру, потому что в этом случае:

1) представитель продавца не исполнил свою обязанность передать полученные от покупателя за проданную квартиру деньги непосредственно самому продавцу, как их законному собственнику;

2) в связи с чем представитель продавца неосновательно обогатился;

3) продавец вправе обратиться в суд с иском к своему представителю, которого он уполномочил продать свою квартиру с правом получения денег, о взыскании с него предусмотренного статьёй 1102 "Гражданского кодекса РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в редакции от 18.03.2019) (далее "ГК РФ") неосновательного обогащения в течение установленного статьёй 196 "ГК РФ" общего срока исковой давности, составляющего три года, начинающего течь со дня, когда продавец узнал (или должен был узнать) о нарушении своего права.

2. Кроме того, продавец-истец пропустил установленный пунктом 2 статьи 181 "ГК РФ" специальный (отличный от общего) срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, составляющий один год, течение которого начинается со дня, когда продавец-истец узнал (или должен был узнать) об обстоятельствах, являющихся основанием признания сделки недействительной, которыми в Вашем случае является юридически значимое обстоятельство невозврата продавцу его представителем денег, полученных от покупателя проданной квартиры.

3. Поэтому последнему покупателю (настоящему собственнику), привлечённому к участию в деле в качестве ответчика, и Вам, как предыдущему покупателю, привлечённому к участию в деле в качестве третьего лица, необходимо грамотно составить письменное предусмотренное пунктом 2 статьи 199 "ГК РФ" заявление "О применении исковой давности" и на ближайшем назначенном судебном заседании (или собеседовании) (но обязательно до вынесения судом решения) передать его суду.

Добрый день. Прошу помочь.

Мы купили квартиру в феврале 2018 г. Купили ее в ипотеку. Предыдущий владелец купил ее по доверенности у поверенного в июле 2017 г. В январе 2020 г нам приходит повестка в суд, где мы являемся третьим лицом по делу о признании сделки м/ду поверенным и предыдущим покупателем недействительной. Иск подан от владельца квартиры, который оформил эту доверенность.
В иске владелец пишет, что он сделал поверенному доверенность на продажу квартиры. Поверенный ее продал, а деньги за продажу не вернул. Владелец просит признать сделку недействительной и вернуть ему квартиру.

Вопрос:
1. могут ли признать сделку недействительной?
2. какие риски у нас могут быть?

----------
Цитата

taj2 пишет:
парадокс в том что вы смотрите на возраст. Да, в старости кукушка может поехать, но далеко не у всех. Методы которые здесь были предложены (обследоваться за личные деньги, или ещё хуже - пригласить психиатра на сделку (ответственности которого полный 0) имеют место быть, и это моё лично отношение к ним как к унизительным для продавца.

----------

Присутствие продавца на сделке не предполагалось изначально, речь шла о продаже по доверенности. Так что никто милую 80-летнюю старушку унижать не собирался. Но поскольку покупателя волновал вопрос: как нивелировать возможные риски, связанные с оформлением сделки через доверенное лицо? были предложены способы.