FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Первые вопросы:
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
2
1226
797
Комментарии
99+
Сначала старые Сначала новые
Сначала старые
----------
Цитата
Balmaleo пишет:
Ну предварительный договор как раз же подается вместе со всеми документами на одобрение объекта, верно?
----------
Сбер не требует предварительный договор. Он требует проект основного ДКП.
----------
Цитата
Balmaleo пишет:
По мнению риелтора мы должны передать ПВ продавцу, прописать это в предварительном договоре, и потом уже подавать на одобрение. Или я что-то не так понимаю?
----------
На подписании ПДКП передается аванс, обычно в небольшом размере - точно не в размере ПВ. Вся сумма ПВ - на сделке.
----------
Цитата
Balmaleo пишет:
И когда получается задаток передается и каким образом он входит в сумму объекта?
----------
На подписании Предварительного. Оговаривается примерно так в графе "Порядок расчетов": 200 тысяч из собственных средств (включая внесенный ранее аванс указанный в п. 1.1) вносятся из собственных средств покупателя. 800 тысяч оплачивается за счет кредитных средств, выделяемых ПАО Сбербанк на приобретение объекта недвижимости... и т.д.
----------
Цитата
покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара
----------
В переводе с юридического на русский - возможны два вида расчетов: ДО сдачи документов на регистрацию в Юстицию или ПОСЛЕ регистрации. Второй способ безопаснее. Как договорятся стороны.
Цитата
Balmaleo пишет:
Ну предварительный договор как раз же подается вместе со всеми документами на одобрение объекта, верно?
----------
Сбер не требует предварительный договор. Он требует проект основного ДКП.
----------
Цитата
Balmaleo пишет:
По мнению риелтора мы должны передать ПВ продавцу, прописать это в предварительном договоре, и потом уже подавать на одобрение. Или я что-то не так понимаю?
----------
На подписании ПДКП передается аванс, обычно в небольшом размере - точно не в размере ПВ. Вся сумма ПВ - на сделке.
----------
Цитата
Balmaleo пишет:
И когда получается задаток передается и каким образом он входит в сумму объекта?
----------
На подписании Предварительного. Оговаривается примерно так в графе "Порядок расчетов": 200 тысяч из собственных средств (включая внесенный ранее аванс указанный в п. 1.1) вносятся из собственных средств покупателя. 800 тысяч оплачивается за счет кредитных средств, выделяемых ПАО Сбербанк на приобретение объекта недвижимости... и т.д.
----------
Цитата
покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара
----------
В переводе с юридического на русский - возможны два вида расчетов: ДО сдачи документов на регистрацию в Юстицию или ПОСЛЕ регистрации. Второй способ безопаснее. Как договорятся стороны.
Ответить
----------
Цитата
Японка пишет:
Продавца не интересует, но сумма ПВ предается именно продавцу - и это отражено в ДКП банка. Нет там строчки, что покупатель "отдает деньги банку", а способ хранения конечно оговаривается. Сумма ПВ и кредитных средств тоже отображается в ДКП.
----------
В конечном счете все деньги передаются продавцу. Но, например, в случае аккредитива будет очень странным ПВ отдать зачем-то на сделке, а аккредитивом защитить только заемные средства.
И в ячейку логично заложить все деньги, а не отдать часть заранее продавцу, не зная, зарегистрируют ли вообще куплю-продажу в регпалате.
То, что вы описываете, это действительно реальная практика? В чем ее смысл, если это так?
Цитата
Японка пишет:
Продавца не интересует, но сумма ПВ предается именно продавцу - и это отражено в ДКП банка. Нет там строчки, что покупатель "отдает деньги банку", а способ хранения конечно оговаривается. Сумма ПВ и кредитных средств тоже отображается в ДКП.
----------
В конечном счете все деньги передаются продавцу. Но, например, в случае аккредитива будет очень странным ПВ отдать зачем-то на сделке, а аккредитивом защитить только заемные средства.
И в ячейку логично заложить все деньги, а не отдать часть заранее продавцу, не зная, зарегистрируют ли вообще куплю-продажу в регпалате.
То, что вы описываете, это действительно реальная практика? В чем ее смысл, если это так?
Ответить
----------
Цитата
Donz пишет:
То, что вы описываете, это действительно реальная практика? В чем ее смысл, если это так?
----------
Как Вы думаете - как вообще проводятся сделки?
Отвлечемся от банка. Большинство сделок (сейчас люди стали осторожнее, идут по так называемой безопасной схеме) идет так: встреча при подписании ПДКП, внесение аванса, подготовка к сделке, сама сделка - подписание ДКП, подача документов на регистрацию в Росреестр (МФЦ), получение денег. Во многих крупных Агентствах денсредства оставляют на хранении до сдачи документов в Юстиции. Потом продавец забирает, предоставив Расписку.
Можно предать деньги после того, как право будет отрегистрированно.
Все по соглашению сторон.
Оба способа - как было сказано выше, не противоречат ГК.
Цитата
Donz пишет:
То, что вы описываете, это действительно реальная практика? В чем ее смысл, если это так?
----------
Как Вы думаете - как вообще проводятся сделки?
Отвлечемся от банка. Большинство сделок (сейчас люди стали осторожнее, идут по так называемой безопасной схеме) идет так: встреча при подписании ПДКП, внесение аванса, подготовка к сделке, сама сделка - подписание ДКП, подача документов на регистрацию в Росреестр (МФЦ), получение денег. Во многих крупных Агентствах денсредства оставляют на хранении до сдачи документов в Юстиции. Потом продавец забирает, предоставив Расписку.
Можно предать деньги после того, как право будет отрегистрированно.
Все по соглашению сторон.
Оба способа - как было сказано выше, не противоречат ГК.
Ответить
----------
Цитата
Donz пишет:
по предыдущим вашим комментариям казалось, что ваша точка зрения, что покупатель обязан передать ПВ продавцу до регистрации, что меня и смутило.
----------
Все по соглашению сторон.
Ситуации бывают разные - выстраивается большая обменная цепь, например. Проводятся две сделки в один день, по документам все "чисто", банк дополнительно проверил, риски минимальны - ПВ вполне можно передать продавцам для последующей покупки.
Так что все действуют так - как договорились на задатке (подписании ПДКП), где и оговариваются такие важные моменты.
Цитата
Donz пишет:
по предыдущим вашим комментариям казалось, что ваша точка зрения, что покупатель обязан передать ПВ продавцу до регистрации, что меня и смутило.
----------
Все по соглашению сторон.
Ситуации бывают разные - выстраивается большая обменная цепь, например. Проводятся две сделки в один день, по документам все "чисто", банк дополнительно проверил, риски минимальны - ПВ вполне можно передать продавцам для последующей покупки.
Так что все действуют так - как договорились на задатке (подписании ПДКП), где и оговариваются такие важные моменты.
Ответить
----------
Цитата
Balmaleo пишет:
А это что? [URL=http://dl3.joxi.net/drive/2017/11/30/0020/0288/1327392/92/c12255ff3a.jpg]http://dl3.joxi.net/drive/2017/11/30/...55ff3a.jpg
----------
Не знаю, где Вы это взяли. в Программе для партнеров Сбербанка (Парлайн) такой список:
Пардон, в загружаемом файле слишком большой объем.
Цитирую п.1:
Проект договора купли-продажи (не подписанный)/ Предварительный договор купли продажи (подписанный).
Или/или.
По факту Сбер предпочитает шаблон договора- им надо знать сумму ПВ и сумму кредитных средств.
Цитата
Balmaleo пишет:
А это что? [URL=http://dl3.joxi.net/drive/2017/11/30/0020/0288/1327392/92/c12255ff3a.jpg]http://dl3.joxi.net/drive/2017/11/30/...55ff3a.jpg
----------
Не знаю, где Вы это взяли. в Программе для партнеров Сбербанка (Парлайн) такой список:
Пардон, в загружаемом файле слишком большой объем.
Цитирую п.1:
Проект договора купли-продажи (не подписанный)/ Предварительный договор купли продажи (подписанный).
Или/или.
По факту Сбер предпочитает шаблон договора- им надо знать сумму ПВ и сумму кредитных средств.
Ответить
Столкнулся со странной ситуацией. Сделку проводил с использованием сервисов Сбера "Электронная регистрация" и СБР (сервис безопасных расчетов) 3 дня назад. После регистрации сделки в РосРеестре деньги должны упасть на счет Продавца с т.н. номинального счета, на который я перевел их по СБР.
Продавец хочет прислать на передачу квартиры по сделке своего юриста, который привезет подписанный Продавцом передаточный акт (АПП). Я хочу, чтобы Продавец подписывал АПП в моём присутствии. Что об этом говорит ГК? Какие здесь риски у Покупателя? Какими аргументами призвать Продавца к нормальному завершению сделки?
Продавец хочет прислать на передачу квартиры по сделке своего юриста, который привезет подписанный Продавцом передаточный акт (АПП). Я хочу, чтобы Продавец подписывал АПП в моём присутствии. Что об этом говорит ГК? Какие здесь риски у Покупателя? Какими аргументами призвать Продавца к нормальному завершению сделки?
Ответить
4 декабря 2017 в 14:36
----------
Цитата
acub пишет:
Продавец хочет прислать на передачу квартиры по сделке своего юриста, который привезёт подписанный Продавцом передаточный акт (АПП). Я хочу, чтобы Продавец подписывал АПП в моём присутствии. Что об этом говорит ГК? Какие здесь риски у Покупателя? Какими аргументами призвать Продавца к нормальному завершению сделки?
----------
1. Прежде всего - надо смотреть, что именно об этом указано в заключённом Вами с продавцом договоре купли-продажи!
2. Продавец купленной Вами квартиры обязан передать её Вам, как покупателю, в силу закона и договора купли-продажи не только юридически (всего лишь только формально подписав акт или иной документ приёма-передачи), но и фактически, о чём указано в:
1) статье 556 Гражданского кодекса РФ, согласно абзацу второму части 1 которой "Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.";
2) статье 224 ГК РФ, согласно абзацу второму части 1 которой "Вещь считается вручённой приобретателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.".
3. Однако сделать это продавец вправе через своего представителя по соответствующему надлежаще оформленному документу в виде доверенности. Если заключённая вами сделка не подлежала обязательному нотариальному удостоверению и вы совершили её в простой (не удостоверенной нотариусом) письменной форме, тогда такая доверенность также не подлежит нотариальному удостоверению.
Цитата
acub пишет:
Продавец хочет прислать на передачу квартиры по сделке своего юриста, который привезёт подписанный Продавцом передаточный акт (АПП). Я хочу, чтобы Продавец подписывал АПП в моём присутствии. Что об этом говорит ГК? Какие здесь риски у Покупателя? Какими аргументами призвать Продавца к нормальному завершению сделки?
----------
1. Прежде всего - надо смотреть, что именно об этом указано в заключённом Вами с продавцом договоре купли-продажи!
2. Продавец купленной Вами квартиры обязан передать её Вам, как покупателю, в силу закона и договора купли-продажи не только юридически (всего лишь только формально подписав акт или иной документ приёма-передачи), но и фактически, о чём указано в:
1) статье 556 Гражданского кодекса РФ, согласно абзацу второму части 1 которой "Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.";
2) статье 224 ГК РФ, согласно абзацу второму части 1 которой "Вещь считается вручённой приобретателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.".
3. Однако сделать это продавец вправе через своего представителя по соответствующему надлежаще оформленному документу в виде доверенности. Если заключённая вами сделка не подлежала обязательному нотариальному удостоверению и вы совершили её в простой (не удостоверенной нотариусом) письменной форме, тогда такая доверенность также не подлежит нотариальному удостоверению.
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
надо смотреть, что именно об этом указано в заключённом Вами с продавцом договоре купли-продажи!
----------
Сказано вот что: 1) Продавец обязуется освободить КВАРТИРУ от личных вещей и передать её по передаточному акту Покупателю в течение 3 (трёх) дней с момента перечисления денежных средств за КВАРТИРУ на его счёт. 2) Договор считается исполненным при ... условии передачи Продавцом указанной КВАРТИРЫ Покупателю по подписываемому сторонами в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных настоящим Договором, считается отказом от исполнения обязанности передать имущество либо принять его.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Однако сделать это продавец вправе через своего представителя
----------
Сделать что? Передать подписанный продавцом акт? А если это окажется не подпись продавца, а её подделка? Что из этого может последовать?
Спасибо Вам большое за ответы.
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
надо смотреть, что именно об этом указано в заключённом Вами с продавцом договоре купли-продажи!
----------
Сказано вот что: 1) Продавец обязуется освободить КВАРТИРУ от личных вещей и передать её по передаточному акту Покупателю в течение 3 (трёх) дней с момента перечисления денежных средств за КВАРТИРУ на его счёт. 2) Договор считается исполненным при ... условии передачи Продавцом указанной КВАРТИРЫ Покупателю по подписываемому сторонами в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных настоящим Договором, считается отказом от исполнения обязанности передать имущество либо принять его.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Однако сделать это продавец вправе через своего представителя
----------
Сделать что? Передать подписанный продавцом акт? А если это окажется не подпись продавца, а её подделка? Что из этого может последовать?
Спасибо Вам большое за ответы.
Ответить
4 декабря 2017 в 22:52
----------
Цитата
acub пишет:
Сделать что? Передать подписанный продавцом акт? А если это окажется не подпись продавца, а её подделка? Что из этого может последовать?
----------
1. Из моего предыдущего ответа Вам чётко, ясно и однозначно следует, что через своего представителя продавец вправе передать квартиру покупателю (или его представителю).
2. В Вашем случае продавец не отказывается передавать Вам, как покупателю, купленную Вами у него квартиру, Ваше право собственности на которую зарегистрировано в установленном законом порядке на основании договора купли-продажи.
3. Даже, если гипотетически предположить, что в акте приёма-передачи квартиры проставлена поддельная подпись продавца (что мало вероятно, потому что бессмысленно), главное для Вас, как покупателя - фактически принять купленную квартиру.
4. Если Вы также гипотетически или небезосновательно предполагаете, что качество и технические характеристики купленной Вами квартиры при её передаче Вам могут не соответствовать тем качеству и техническим характеристикам, какие были на момент её последнего осмотра Вами, и если только они подробно отражёны в условиях договора купли-продажи (например, в квартире сделан евроремонт и/или в ней остаётся дорогостоящая кухонная мебель, и, если указанная в договоре купли-продажи цена квартиры обусловлена именно этими обстоятельствами), тогда Вам нечего переживать и беспокоиться, потому что согласно:
1) части 2 статьи 556 Гражданского кодекса РФ "Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.";
2) части 1 статьи 476 ГК РФ "Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.";
3) части 1 и абзацам первому и второму части 2 статьи 475 ГК РФ:
"1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;".
5. Однако необходимо учитывать, что, если недостатки продаваемой квартиры оговорены (указаны) продавцом в договоре купли-продажи, в этом случае согласно части 1 статьи 475 ГК РФ покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, не вправе требовать по своему выбору от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Цитата
acub пишет:
Сделать что? Передать подписанный продавцом акт? А если это окажется не подпись продавца, а её подделка? Что из этого может последовать?
----------
1. Из моего предыдущего ответа Вам чётко, ясно и однозначно следует, что через своего представителя продавец вправе передать квартиру покупателю (или его представителю).
2. В Вашем случае продавец не отказывается передавать Вам, как покупателю, купленную Вами у него квартиру, Ваше право собственности на которую зарегистрировано в установленном законом порядке на основании договора купли-продажи.
3. Даже, если гипотетически предположить, что в акте приёма-передачи квартиры проставлена поддельная подпись продавца (что мало вероятно, потому что бессмысленно), главное для Вас, как покупателя - фактически принять купленную квартиру.
4. Если Вы также гипотетически или небезосновательно предполагаете, что качество и технические характеристики купленной Вами квартиры при её передаче Вам могут не соответствовать тем качеству и техническим характеристикам, какие были на момент её последнего осмотра Вами, и если только они подробно отражёны в условиях договора купли-продажи (например, в квартире сделан евроремонт и/или в ней остаётся дорогостоящая кухонная мебель, и, если указанная в договоре купли-продажи цена квартиры обусловлена именно этими обстоятельствами), тогда Вам нечего переживать и беспокоиться, потому что согласно:
1) части 2 статьи 556 Гражданского кодекса РФ "Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.";
2) части 1 статьи 476 ГК РФ "Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.";
3) части 1 и абзацам первому и второму части 2 статьи 475 ГК РФ:
"1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;".
5. Однако необходимо учитывать, что, если недостатки продаваемой квартиры оговорены (указаны) продавцом в договоре купли-продажи, в этом случае согласно части 1 статьи 475 ГК РФ покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, не вправе требовать по своему выбору от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Ответить
----------
Цитата
acub пишет:
После регистрации сделки в РосРеестре деньги должны упасть на счет Продавца с т.н. номинального счета, на который я перевел их по СБР.
----------
Вы смотрели на чье имя открыт этот счет?
Лучше использовать нормальный аккредитив, тем более в сбере он был.
Цитата
acub пишет:
После регистрации сделки в РосРеестре деньги должны упасть на счет Продавца с т.н. номинального счета, на который я перевел их по СБР.
----------
Вы смотрели на чье имя открыт этот счет?
Лучше использовать нормальный аккредитив, тем более в сбере он был.
Ответить
----------
Цитата
colorprint пишет:
Вы смотрели на чье имя открыт этот счет?
----------
Да, были предоставлены реквизиты счета с ФИО и штампом Сбера. Смотрела и менеджер Сбера, оформляющая все договора (ЭР, СБР). Продавец тоже получил экземпляр договора СБР, проверив реквизиты счета и расписавшись на договоре СБР. Чем для покупателя лучше нормальный аккредитив?
Цитата
colorprint пишет:
Вы смотрели на чье имя открыт этот счет?
----------
Да, были предоставлены реквизиты счета с ФИО и штампом Сбера. Смотрела и менеджер Сбера, оформляющая все договора (ЭР, СБР). Продавец тоже получил экземпляр договора СБР, проверив реквизиты счета и расписавшись на договоре СБР. Чем для покупателя лучше нормальный аккредитив?
Ответить
Прошу знатоков подсказать.
По ипотеке подобрали квартиру, собственность по наследству. Собственников было двое по ½ доли. Умерли в течении одного месяца мать и сын (был инвалидом). Сейчас собственник один ( племянник и двоюродный брат соответственно по отношению к собственникам) возраст 54 года, продает также дачу. Дата наследования два года.
Стоит ли ввязываться в эту сделку?
По ипотеке подобрали квартиру, собственность по наследству. Собственников было двое по ½ доли. Умерли в течении одного месяца мать и сын (был инвалидом). Сейчас собственник один ( племянник и двоюродный брат соответственно по отношению к собственникам) возраст 54 года, продает также дачу. Дата наследования два года.
Стоит ли ввязываться в эту сделку?
Ответить
6 декабря 2017 в 18:11
----------
Цитата
Zatvornik пишет:
...подобрали квартиру, собственность по наследству. Собственников было двое по ½ доли. Умерли в течении одного месяца мать и сын (был инвалидом). Сейчас собственник один ( племянник и двоюродный брат соответственно по отношению к собственникам) возраст 54 года, продает также дачу. Дата наследования два года. Стоит ли ввязываться в эту сделку?
----------
1. Относительно купли наследственной квартиры (тем более, через 2 года после её принятия наследником) можно особо не переживать, потому что согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании"42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве...".
2. Соответственно, такую денежную компенсацию наследнику, принявшему наследство после истечения установленного срока, будет обязан выплатить по решению суда наследник, своевременно принявший наследство и продавший квартиру, или его правопреемники, но не покупатель, за исключением, если только на момент совершения сделки был судебный спор (особенно вступившее в законную силу решение суда) в отношении приобретаемого объекта недвижимости, потому что согласно второму предложению абзаца второго пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 (в редакции от 23.06.2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" "...[/I] запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя"., из чего следует, что даже, если право собственности на недвижимость зарегистрировано в государственном реестре, это не значит, что оно абсолютно и незыблемо, в связи с чем может быть оспорено, а сделка с недвижимостью, совершённая на основании зарегистрированного права на неё, может быть также оспорена и признана недействительной, что истолковано Высшими Судами РФ в абзаце первом пункта 52 вышеприведённых Пленумов, согласно которому "Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено [I]только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.".
3. Вместе с тем необходимо учитывать, что сделка с недвижимостью может быть признана недействительной и даже ничтожной по другим основаниям даже при добросовестном приобретении, потому что, как истолковали:
1) Конституционный Суд РФ в шестом абзаце пункта 3.1 Постановления от 21.04.2003 N 6-П "...добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество...";
2) Конституционный Суд РФ в первом предложении абзаца восьмого (последнего) пункта 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П "добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.;
3) Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в четвёртом абзаце пункта 4 своего Постановления от 23.12.2010 N 63 (в редакции от 30.07.2013), "... наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 или 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.", из чего следует, что суд может признать ранее совершённую сделку ничтожной в отношении также и добросовестного приобретателя на основании статей 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве, потому что, даже если покупатель приобрёл имущество у титульного собственника, это ещё не значит, что сделка не может быть признана недействительной и ничтожной по другим основаниям!
4. Поэтому, если покупателям небезразлична дальнейшая судьба сделки с купленной ими (или с предстоящей для купли) недвижимостью, тщательно и скрупулёзно проверять и даже перепроверять продавца недвижимости и застройщика на предмет наличия или отсутствия в его отношении сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной, необходимо ещё по нескольким другим источникам и основаниям, о которых можете спросить меня в "личных сообщениях".
Цитата
Zatvornik пишет:
...подобрали квартиру, собственность по наследству. Собственников было двое по ½ доли. Умерли в течении одного месяца мать и сын (был инвалидом). Сейчас собственник один ( племянник и двоюродный брат соответственно по отношению к собственникам) возраст 54 года, продает также дачу. Дата наследования два года. Стоит ли ввязываться в эту сделку?
----------
1. Относительно купли наследственной квартиры (тем более, через 2 года после её принятия наследником) можно особо не переживать, потому что согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании"42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве...".
2. Соответственно, такую денежную компенсацию наследнику, принявшему наследство после истечения установленного срока, будет обязан выплатить по решению суда наследник, своевременно принявший наследство и продавший квартиру, или его правопреемники, но не покупатель, за исключением, если только на момент совершения сделки был судебный спор (особенно вступившее в законную силу решение суда) в отношении приобретаемого объекта недвижимости, потому что согласно второму предложению абзаца второго пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 (в редакции от 23.06.2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" "...[/I] запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя"., из чего следует, что даже, если право собственности на недвижимость зарегистрировано в государственном реестре, это не значит, что оно абсолютно и незыблемо, в связи с чем может быть оспорено, а сделка с недвижимостью, совершённая на основании зарегистрированного права на неё, может быть также оспорена и признана недействительной, что истолковано Высшими Судами РФ в абзаце первом пункта 52 вышеприведённых Пленумов, согласно которому "Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено [I]только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.".
3. Вместе с тем необходимо учитывать, что сделка с недвижимостью может быть признана недействительной и даже ничтожной по другим основаниям даже при добросовестном приобретении, потому что, как истолковали:
1) Конституционный Суд РФ в шестом абзаце пункта 3.1 Постановления от 21.04.2003 N 6-П "...добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество...";
2) Конституционный Суд РФ в первом предложении абзаца восьмого (последнего) пункта 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П "добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.;
3) Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в четвёртом абзаце пункта 4 своего Постановления от 23.12.2010 N 63 (в редакции от 30.07.2013), "... наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 или 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.", из чего следует, что суд может признать ранее совершённую сделку ничтожной в отношении также и добросовестного приобретателя на основании статей 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве, потому что, даже если покупатель приобрёл имущество у титульного собственника, это ещё не значит, что сделка не может быть признана недействительной и ничтожной по другим основаниям!
4. Поэтому, если покупателям небезразлична дальнейшая судьба сделки с купленной ими (или с предстоящей для купли) недвижимостью, тщательно и скрупулёзно проверять и даже перепроверять продавца недвижимости и застройщика на предмет наличия или отсутствия в его отношении сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной, необходимо ещё по нескольким другим источникам и основаниям, о которых можете спросить меня в "личных сообщениях".
Ответить
Как я понял, читай эту тему и чуток погуглив - покупка приватизированной квартиры,а у же тем более покупка той квартиры,что была куплена после приватизации это еще тот ларец с сюрпризом.
При этом если в первом случае узнать кто, будучи зарегистрированным на данной жилплощади в момент приватизации, отказался от приватизации, но получил вечное право в ней проживать (огорчил меня Верховный суд своим пленумом), то во втором случае не возможно (только если продавец сам не запросил данный документ, когда сам покупал квартиру и конечно же знал о данных рисках).
И получается в первом случае, если нет вечных жильцов и ничьи права не нарушены, то это идеальный вариант. А во втором случае,если справку архивную не возможно получить, то лучше отказаться.
И все же возникает вопрос какова судебная практика на данный момент и как следует, если конечно вообще это возможно, обезопасить такую вот покупку.
При этом если в первом случае узнать кто, будучи зарегистрированным на данной жилплощади в момент приватизации, отказался от приватизации, но получил вечное право в ней проживать (огорчил меня Верховный суд своим пленумом), то во втором случае не возможно (только если продавец сам не запросил данный документ, когда сам покупал квартиру и конечно же знал о данных рисках).
И получается в первом случае, если нет вечных жильцов и ничьи права не нарушены, то это идеальный вариант. А во втором случае,если справку архивную не возможно получить, то лучше отказаться.
И все же возникает вопрос какова судебная практика на данный момент и как следует, если конечно вообще это возможно, обезопасить такую вот покупку.
Ответить
8 января 2018 в 17:46
----------
Цитата
Desperado17 пишет:
возникает вопрос какова судебная практика на данный момент
----------
1. Несмотря на то, что Пленум Верховного Суда РФ в пункте 18 своего Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" защитил бессрочное право пользования жилым помещением членов и бывших членов семьи собственника, приватизировавшего его с их согласия, как лиц, имевших в момент его приватизации равные бессрочные право пользования этим помещением и иные права на него с лицом, его приватизировавшим (если иное не установлено законом или договором), тем не менее реализация этого права законодательно обусловлена фактическим постоянным пользованием этими лицами занимаемым ими жилым помещением также, как именно этим юридически значимым обстоятельством согласно статье 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (в редакции от 20.12.2017) "О приватизации жилищного фонда в РФ" обусловлена реализация права граждан на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений или забронировавших занимаемые ими жилые помещения.
2. Обусловливание реализации такого права именно проживанием с собственником в принадлежащем ему жилом помещении содержится также в наименовании статьи 31 "Жилищного кодекса РФ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в редакции от 31.12.2017) (далее «ЖК РФ») «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.».
3. Также согласно:
1) первому предложению абзаца первого части 2 статьи 1 «"Гражданского кодекса РФ (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в редакции от 29.12.2017)» «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.»;
2) части 2 статьи 1 «ЖК РФ» «Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.».
4. Из чего следует, что:
1) если такие граждане добровольно выселились из жилого помещения, в котором они проживали вместе с его собственником, которому дали своё согласие на его приватизацию, в случае их выезда в другое место жительства их право бессрочного пользования таким жилым помещением может быть прекращено независимо от того, что в момент его приватизации другим лицом, они имели равное право пользования им с лицом, его приватизировавшим;
2) сам по себе факт наличия у таких граждан права бессрочного пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем их добровольном отказе от этого права, выразившемся в их добровольном выселении из занимаемого ими жилого помещения, снятии с регистрационного учёта из него, вселении в другое жилое помещение и регистрации в нём по месту жительства не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно.
5. Такие выводы сделал Верховный Суд РФ в своём определении от 04.08.2015 N 49-КГ15-7 при рассмотрении им кассационной жалобы покупателя квартиры, при продаже которой продавец и проживавшие вместе с ним члены его семьи снялись с регистрационного учёта из неё, однако продавец попросил у покупателя разрешение на временное проживание в проданной квартире в течение нескольких месяцев с условием возмещения затрат по коммунальным платежам. Письменный договор о временном проживании между ними не заключался. Однако вместо нескольких месяцев продавец прожил в проданной квартире два года, по истечении которых не только отказался освободить её, ссылаясь на отсутствие средств для приобретения другого жилья, но и вселил в неё членов своей семьи, ранее проживавших вместе с ним до её продажи, которые также не признали предъявленные им покупателем исковые требования о признании их утратившими (прекратившими) право пользования проданной квартирой и выселении из неё и сами предъявили покупателю встречный иск о признании за ними права пользования проданной квартирой с сохранением права на бессрочное проживание в ней, указав, что ранее были зарегистрированы в ней по месту жительства, отказались от участия в её приватизации в пользу продавца квартиры, в связи с чем полагавшие, что сохранили право бессрочного пользования ею после перехода права собственности на неё к покупателю, полностью исполнившему своё основное денежное обязательство о передаче продавцу цены квартиры, указанной в договоре её купли-продажи.
5.1. Районный суд первой инстанции иск покупателя полностью удовлетворил, однако вышестоящая апелляционная инстанция полностью отменила его, удовлетворила встречный иск членов семьи продавца проданной квартиры, признав их приобретшими право бессрочного пользования ею.
5.2. После чего покупатель подал кассационную жалобу, в которой поставил вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, которая отменила судебный акт апелляционной инстанции и оставила в силе решение районного суда первой инстанции. ----------
Цитата
Desperado17 пишет:
как следует, если конечно вообще это возможно, обезопасить такую вот покупку.
----------
6. Перед куплей такого объекта жилой недвижимости необходимо:
1) установить не только его собственников-продавцов, но и других лиц, не являющихся ими, но фактически проживающих и зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства и месту пребывания, и основания возникновения их права пользования отчуждаемым жилым помещением, для чего необходимо смотреть актуальные выписку из лицевого счёта, справку о составе семьи, платёжные документы о начислении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, при необходимости опросить соседей;
2) при установлении факта проживания таких лиц в отчуждаемом жилом помещении необходимо установить документально подтверждённое наличие у них другого жилого помещения на праве собственности или пользования им;
3) независимо от установления наличия у них другого жилого помещения на праве собственности или пользования, обусловить сделку отчуждения жилого помещения, право бессрочного пользования которым они имеют, непосредственно перед её совершением:
а) удостоверением нотариусом их информированного об этом предстоящем юридически значимым для них событии согласия-обязательства о выселении, снятии с регистрационного учёта из него, освобождении от своих мебели, личных вещей и предметов домашнего обихода в определённый срок, отказе от своего права бессрочного пользования им и обязательным внесением сведений об этом в проект договора купли-продажи жилого помещения;
б) прохождением ими также, как и продавцом (или продавцами) жилого помещения, добровольного психиатрического и медицинского освидетельствования, предусмотренных:
пунктами (1) и (2) статьи 23 Закона РФ от 02.07.1992 N 3185-1 (в редакции от 03.07.2016) "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании"
и подпунктом 7) пункта 5 раздела II. «Основания для проведения медицинского освидетельствования» Приказа Минздрава России от 18.12.2015 N 933н "О порядке проведения медицинского освидетельствования на состояние опьянения (алкогольного, наркотического или иного токсического)" (Зарегистрированного в Минюсте России 11.03.2016 N 41390);
4) при так называемых «чистой», «прямой» или "безальтернативной" продаже (без одновременной купли продавцом (продавцами) или лицами, имеющими право бессрочного пользования продаваемым жилым помещением в свою собственность другого жилого помещения) обусловить куплю покупаемого покупателем объекта недвижимости исполнением покупателем своего основного денежного обязательства по передаче продавцу (продавцам) всей указанной в договоре купли-продажи его цены (или её наибольшей части) после надлежащего (полного и своевременного) исполнения лицами, имеющими право бессрочного пользования продаваемым жилым помещением, удостоверенных нотариусом принятых на себя обязательств о выселении, снятии с регистрационного учёта из него, освобождении от своих мебели, личных вещей и предметов домашнего обихода в установленный срок, после чего надлежащего исполнения продавцом (продавцами) своего основного обязательства не формальной, а фактической передачи продавцом (продавцами) покупателю объекта недвижимости;
5) при так называемых «не чистой» или «альтернативной» продаже с условием одновременной купли продавцом в свою собственность другого жилого помещения обусловить куплю покупаемого покупателем объекта недвижимости внесением в договор купли-продажи условия принятия продавцом (продавцами) на себя обязательства вселить в другое, купленное в свою собственность жилое помещение, лиц, имеющих право бессрочного пользования продаваемым жилым помещением, предоставить им право пользования им и зарегистрировать по месту жительства в нём в установленный срок, а также удержать у продавца (продавцов) из указанной в договоре купли-продаже цены объекта недвижимости определённую денежную сумму в качестве предусмотренного статьёй 381.1 "ГК РФ" обеспечительного платежа, обеспечивающего также принятое на себя продавцом (продавцами) обязательство компенсировать указанные в статье 15 "ГК РФ" убытки покупателя, причинённые ему не исполнением или ненадлежащим исполнением продавцом своего основного обязательства передачи покупателю объекта недвижимости, пригодного для проживания в нём, свободного не только от своих мебели, личных вещей и предметов домашнего обихода и от мебели, личных вещей и предметов домашнего обихода, принадлежащих лицам, имеющим право бессрочного пользования продаваемым жилым помещением, но и свободного от любых прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц), потому что такая обязанность продавца содержится в абзаце первом части 1 статьи 460 «ГК РФ».
Цитата
Desperado17 пишет:
возникает вопрос какова судебная практика на данный момент
----------
1. Несмотря на то, что Пленум Верховного Суда РФ в пункте 18 своего Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" защитил бессрочное право пользования жилым помещением членов и бывших членов семьи собственника, приватизировавшего его с их согласия, как лиц, имевших в момент его приватизации равные бессрочные право пользования этим помещением и иные права на него с лицом, его приватизировавшим (если иное не установлено законом или договором), тем не менее реализация этого права законодательно обусловлена фактическим постоянным пользованием этими лицами занимаемым ими жилым помещением также, как именно этим юридически значимым обстоятельством согласно статье 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (в редакции от 20.12.2017) "О приватизации жилищного фонда в РФ" обусловлена реализация права граждан на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений или забронировавших занимаемые ими жилые помещения.
2. Обусловливание реализации такого права именно проживанием с собственником в принадлежащем ему жилом помещении содержится также в наименовании статьи 31 "Жилищного кодекса РФ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в редакции от 31.12.2017) (далее «ЖК РФ») «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.».
3. Также согласно:
1) первому предложению абзаца первого части 2 статьи 1 «"Гражданского кодекса РФ (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в редакции от 29.12.2017)» «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.»;
2) части 2 статьи 1 «ЖК РФ» «Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.».
4. Из чего следует, что:
1) если такие граждане добровольно выселились из жилого помещения, в котором они проживали вместе с его собственником, которому дали своё согласие на его приватизацию, в случае их выезда в другое место жительства их право бессрочного пользования таким жилым помещением может быть прекращено независимо от того, что в момент его приватизации другим лицом, они имели равное право пользования им с лицом, его приватизировавшим;
2) сам по себе факт наличия у таких граждан права бессрочного пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем их добровольном отказе от этого права, выразившемся в их добровольном выселении из занимаемого ими жилого помещения, снятии с регистрационного учёта из него, вселении в другое жилое помещение и регистрации в нём по месту жительства не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно.
5. Такие выводы сделал Верховный Суд РФ в своём определении от 04.08.2015 N 49-КГ15-7 при рассмотрении им кассационной жалобы покупателя квартиры, при продаже которой продавец и проживавшие вместе с ним члены его семьи снялись с регистрационного учёта из неё, однако продавец попросил у покупателя разрешение на временное проживание в проданной квартире в течение нескольких месяцев с условием возмещения затрат по коммунальным платежам. Письменный договор о временном проживании между ними не заключался. Однако вместо нескольких месяцев продавец прожил в проданной квартире два года, по истечении которых не только отказался освободить её, ссылаясь на отсутствие средств для приобретения другого жилья, но и вселил в неё членов своей семьи, ранее проживавших вместе с ним до её продажи, которые также не признали предъявленные им покупателем исковые требования о признании их утратившими (прекратившими) право пользования проданной квартирой и выселении из неё и сами предъявили покупателю встречный иск о признании за ними права пользования проданной квартирой с сохранением права на бессрочное проживание в ней, указав, что ранее были зарегистрированы в ней по месту жительства, отказались от участия в её приватизации в пользу продавца квартиры, в связи с чем полагавшие, что сохранили право бессрочного пользования ею после перехода права собственности на неё к покупателю, полностью исполнившему своё основное денежное обязательство о передаче продавцу цены квартиры, указанной в договоре её купли-продажи.
5.1. Районный суд первой инстанции иск покупателя полностью удовлетворил, однако вышестоящая апелляционная инстанция полностью отменила его, удовлетворила встречный иск членов семьи продавца проданной квартиры, признав их приобретшими право бессрочного пользования ею.
5.2. После чего покупатель подал кассационную жалобу, в которой поставил вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, которая отменила судебный акт апелляционной инстанции и оставила в силе решение районного суда первой инстанции. ----------
Цитата
Desperado17 пишет:
как следует, если конечно вообще это возможно, обезопасить такую вот покупку.
----------
6. Перед куплей такого объекта жилой недвижимости необходимо:
1) установить не только его собственников-продавцов, но и других лиц, не являющихся ими, но фактически проживающих и зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства и месту пребывания, и основания возникновения их права пользования отчуждаемым жилым помещением, для чего необходимо смотреть актуальные выписку из лицевого счёта, справку о составе семьи, платёжные документы о начислении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, при необходимости опросить соседей;
2) при установлении факта проживания таких лиц в отчуждаемом жилом помещении необходимо установить документально подтверждённое наличие у них другого жилого помещения на праве собственности или пользования им;
3) независимо от установления наличия у них другого жилого помещения на праве собственности или пользования, обусловить сделку отчуждения жилого помещения, право бессрочного пользования которым они имеют, непосредственно перед её совершением:
а) удостоверением нотариусом их информированного об этом предстоящем юридически значимым для них событии согласия-обязательства о выселении, снятии с регистрационного учёта из него, освобождении от своих мебели, личных вещей и предметов домашнего обихода в определённый срок, отказе от своего права бессрочного пользования им и обязательным внесением сведений об этом в проект договора купли-продажи жилого помещения;
б) прохождением ими также, как и продавцом (или продавцами) жилого помещения, добровольного психиатрического и медицинского освидетельствования, предусмотренных:
пунктами (1) и (2) статьи 23 Закона РФ от 02.07.1992 N 3185-1 (в редакции от 03.07.2016) "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании"
и подпунктом 7) пункта 5 раздела II. «Основания для проведения медицинского освидетельствования» Приказа Минздрава России от 18.12.2015 N 933н "О порядке проведения медицинского освидетельствования на состояние опьянения (алкогольного, наркотического или иного токсического)" (Зарегистрированного в Минюсте России 11.03.2016 N 41390);
4) при так называемых «чистой», «прямой» или "безальтернативной" продаже (без одновременной купли продавцом (продавцами) или лицами, имеющими право бессрочного пользования продаваемым жилым помещением в свою собственность другого жилого помещения) обусловить куплю покупаемого покупателем объекта недвижимости исполнением покупателем своего основного денежного обязательства по передаче продавцу (продавцам) всей указанной в договоре купли-продажи его цены (или её наибольшей части) после надлежащего (полного и своевременного) исполнения лицами, имеющими право бессрочного пользования продаваемым жилым помещением, удостоверенных нотариусом принятых на себя обязательств о выселении, снятии с регистрационного учёта из него, освобождении от своих мебели, личных вещей и предметов домашнего обихода в установленный срок, после чего надлежащего исполнения продавцом (продавцами) своего основного обязательства не формальной, а фактической передачи продавцом (продавцами) покупателю объекта недвижимости;
5) при так называемых «не чистой» или «альтернативной» продаже с условием одновременной купли продавцом в свою собственность другого жилого помещения обусловить куплю покупаемого покупателем объекта недвижимости внесением в договор купли-продажи условия принятия продавцом (продавцами) на себя обязательства вселить в другое, купленное в свою собственность жилое помещение, лиц, имеющих право бессрочного пользования продаваемым жилым помещением, предоставить им право пользования им и зарегистрировать по месту жительства в нём в установленный срок, а также удержать у продавца (продавцов) из указанной в договоре купли-продаже цены объекта недвижимости определённую денежную сумму в качестве предусмотренного статьёй 381.1 "ГК РФ" обеспечительного платежа, обеспечивающего также принятое на себя продавцом (продавцами) обязательство компенсировать указанные в статье 15 "ГК РФ" убытки покупателя, причинённые ему не исполнением или ненадлежащим исполнением продавцом своего основного обязательства передачи покупателю объекта недвижимости, пригодного для проживания в нём, свободного не только от своих мебели, личных вещей и предметов домашнего обихода и от мебели, личных вещей и предметов домашнего обихода, принадлежащих лицам, имеющим право бессрочного пользования продаваемым жилым помещением, но и свободного от любых прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц), потому что такая обязанность продавца содержится в абзаце первом части 1 статьи 460 «ГК РФ».
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1) установить не только его собственников-продавцов, но и других лиц, не являющихся ими, но фактически проживающих и зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства и месту пребывания, и основания возникновения их права пользования отчуждаемым жилым помещением, для чего необходимо смотреть актуальные выписку из лицевого счёта, справку о составе семьи, платёжные документы о начислении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, при необходимости опросить соседей;
----------
Уже обнадеживает, получается если снялся с учета, то потерял свое право.
Т.е. в идеале нужно документальное подтверждение, что не просто снялись ( при этом копию заявление о добровольном снятие не будет лишним), но и встали на учет по другому месту жительства ( в идеале так же копию такого заявления).
Или как описано в определении "что подтверждается письмом начальника ОУФМС России по Республике Башкортостан"
----------
Цитата
б) прохождением ими также, как и продавцом (или продавцами) жилого помещения, добровольного психиатрического и медицинского освидетельствования, предусмотренных:
пунктами (1) и (2) статьи 23 Закона РФ от 02.07.1992 N 3185-1 (в редакции от 03.07.2016) "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании"
и подпунктом 7) пункта 5 раздела II. «Основания для проведения медицинского освидетельствования» Приказа Минздрава России от 18.12.2015 N 933н "О порядке проведения медицинского освидетельствования на состояние опьянения (алкогольного, наркотического или иного токсического)" (Зарегистрированного в Минюсте России 11.03.2016 N 41390);
----------
Учитывая что добросовестный покупать это субстанция эфемерная а срок исковой давности по сделкам не имеет срока давности, а справки могут вполне себе липовые и более того не отображать всю глубину мыслимых и немыслимых переживаний субъекта,а так же тот факт что в цепочки купли-продаж важна именно сама эта цепочка,в которой каждое звено, ввиду его слабости может оказаться разорванным, и в последствии может привести к эффекту домино т.е. виноват будет как раз тот, кто себя считает именно добросовестным покупателем (как последнее звено в цепи) в купе с нежеланием государство хоть как то более жестко урегулировать данный процесс, приходишь к выводу что, проверять нужно всех и всегда и не только на последнем этапе, но и на промежуточных этапах.
Я тут посмотрел обзор один как суды из-за таких вот персонажей (вроде здоровых), легким движением пера разрывал этот порочный круг и оставлял добросовестного покупателя ни чем.
По уточнению 4 и 5 еще нужно все переварить. В общем и целом, такой вещью как договором нужно тоже заниматься и обращаться к опытному юристу, который точно знает к чему приведет тот или иной пункт в последствии в суде.
В целом осталось понять роль Определения ВС в правоприменительной практике в целом, по аналогии с Пленумом (в части пленума мне все предельно ясно).
Ну и пока тут читал очередной обзор наткнулся на подобное Определение ВС
https://pravo.ru/story/view/133572/
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1) установить не только его собственников-продавцов, но и других лиц, не являющихся ими, но фактически проживающих и зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства и месту пребывания, и основания возникновения их права пользования отчуждаемым жилым помещением, для чего необходимо смотреть актуальные выписку из лицевого счёта, справку о составе семьи, платёжные документы о начислении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, при необходимости опросить соседей;
----------
Уже обнадеживает, получается если снялся с учета, то потерял свое право.
Т.е. в идеале нужно документальное подтверждение, что не просто снялись ( при этом копию заявление о добровольном снятие не будет лишним), но и встали на учет по другому месту жительства ( в идеале так же копию такого заявления).
Или как описано в определении "что подтверждается письмом начальника ОУФМС России по Республике Башкортостан"
----------
Цитата
б) прохождением ими также, как и продавцом (или продавцами) жилого помещения, добровольного психиатрического и медицинского освидетельствования, предусмотренных:
пунктами (1) и (2) статьи 23 Закона РФ от 02.07.1992 N 3185-1 (в редакции от 03.07.2016) "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании"
и подпунктом 7) пункта 5 раздела II. «Основания для проведения медицинского освидетельствования» Приказа Минздрава России от 18.12.2015 N 933н "О порядке проведения медицинского освидетельствования на состояние опьянения (алкогольного, наркотического или иного токсического)" (Зарегистрированного в Минюсте России 11.03.2016 N 41390);
----------
Учитывая что добросовестный покупать это субстанция эфемерная а срок исковой давности по сделкам не имеет срока давности, а справки могут вполне себе липовые и более того не отображать всю глубину мыслимых и немыслимых переживаний субъекта,а так же тот факт что в цепочки купли-продаж важна именно сама эта цепочка,в которой каждое звено, ввиду его слабости может оказаться разорванным, и в последствии может привести к эффекту домино т.е. виноват будет как раз тот, кто себя считает именно добросовестным покупателем (как последнее звено в цепи) в купе с нежеланием государство хоть как то более жестко урегулировать данный процесс, приходишь к выводу что, проверять нужно всех и всегда и не только на последнем этапе, но и на промежуточных этапах.
Я тут посмотрел обзор один как суды из-за таких вот персонажей (вроде здоровых), легким движением пера разрывал этот порочный круг и оставлял добросовестного покупателя ни чем.
По уточнению 4 и 5 еще нужно все переварить. В общем и целом, такой вещью как договором нужно тоже заниматься и обращаться к опытному юристу, который точно знает к чему приведет тот или иной пункт в последствии в суде.
В целом осталось понять роль Определения ВС в правоприменительной практике в целом, по аналогии с Пленумом (в части пленума мне все предельно ясно).
Ну и пока тут читал очередной обзор наткнулся на подобное Определение ВС
https://pravo.ru/story/view/133572/
Ответить
9 января 2018 в 22:15
----------
Цитата
Desperado17 пишет:
...получается если снялся с учета, то потерял свое право...
----------
1. В приведённом мною примере рассмотренной Верховным Судом РФ кассационной жалобы покупателя квартиры главное - не снятие с регистрационного учёта по месту жительства членов семьи продавца, сохранявших право бессрочного пользования проданной квартиры, как лицами, давшими своё согласие на её приватизацию другому лицу, вместе с которым они имели равные права на занимаемое и впоследствии приватизированное им с их согласия жилое помещение, а фактическое добровольное выселение из него и вселение в другое жилое помещение, подтверждённое регистрацией в нём по месту жительства, потому что согласно второму предложению абзаца второго статьи 3 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (в редакции от 03.04.2017) "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" «Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов РФ», на что неоднократно указывали Конституционный и Верховный Суды РФ в своих решениях, также, как и Пленум Верховного Суда РФ:
1) во втором абзаце пункта 13 своего Постановления от 31.10.1995 N 8 (в редакции от 03.03.2015) "О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия", согласно которому «Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях.»;
2) в последнем предложении четвёртого абзаца пункта 11 своего Постановления от 02.07.2009 N 14, истолковавший, что «Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.».
2.1. Поэтому в судебной практике есть прецеденты, согласно которым граждане сохраняли своё право пользования жилым помещением (собственниками которого они не были), будучи не зарегистрированными в нём ни по месту жительства, ни по месту пребывания. ----------
Цитата
Desperado17 пишет:
...срок исковой давности по сделкам не имеет срока давности, а справки могут вполне себе липовые и более того не отображать всю глубину мыслимых и немыслимых переживаний субъекта...
----------
3. Пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ (в действующей редакции от 28.12.2016) в пункте 1 статьи 181 «Гражданского кодекса РФ» (далее «ГК РФ») установлен 10-ти летний срок исковой давности для защиты права по иску лица, не являющегося стороной сделки, право которого нарушено, течение которого «…со дня начала исполнения сделки.» начинается с 01 сентября 2013 года.
4. Пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ (в действующей редакции от 28.12.2016) в пункте 2 статьи 196 «ГК РФ» также установлен общий 10-ти летний срок исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено, течение которого «…со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен…» начинается с 01 сентября 2013 года.
5. Для снижения риска получения «липовых» справок о психическом и наркологическом состоянии здоровья продавца и других лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, проходить психиатрическое и медицинское освидетельствование на состояние алкогольного опьянения надо не в частных, а государственных медицинских учреждениях по месту их регистрации по месту жительства.
5.1. Относительно отображения всей глубины мыслимых и немыслимых переживаний субъекта психиатрического освидетельствования и выдаваемого по его результатам медицинского заключения показателен юридически значимый вывод Верховного Суда Республики Башкортостан, сделанный в Апелляционном определении Верховного суда от 21.04.2015 по делу N 33-6504/2015 по результатам заключения комиссии экспертов Государственного Бюджетного Учреждения Здравоохранения Республиканской Клинической Психиатрической Больницы N 1 Министерства Здравоохранения Республики Башкортостан N 90 от 23.01.2015 года, согласно которому у умершего дарителя земельного участка и расположенного на нём индивидуального жилого дома на момент совершения оспариваемой его детьми сделки обнаруживались признаки органического психического расстройства с изменением психических функций, о чём свидетельствуют данные медицинской документации об имеющихся у него заболеваниях - гипертоническая болезнь, атеросклероз, ишемическая болезнь сердца, с нарушением ритма, что сопровождалось астеническим синдромом, с быстрой утомляемостью, головокружениями, слабостью, снижением продуктивности мыслительной деятельности, некоторым снижением мнестических процессов, истощаемостью, эмоциональной лабильностью, однако указанные изменения психической деятельности были выражены не столь значительно, не сопровождались грубыми нарушениями памяти, интеллекта, критических и прогностических способностей, в связи с чем даритель был способен к самостоятельному принятию решений, произвольному поведению, реализации своих решений, а именно, понимал юридические особенности сделки и прогнозировал её последствия, что подтверждается сведениями из амбулаторной карты, где также отсутствуют указания на его неадекватное поведение в интересующий суд период, и показаниями лечащего врача. Поэтому даритель в период подписания доверенности 16 марта 2010 г. мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Цитата
Desperado17 пишет:
...получается если снялся с учета, то потерял свое право...
----------
1. В приведённом мною примере рассмотренной Верховным Судом РФ кассационной жалобы покупателя квартиры главное - не снятие с регистрационного учёта по месту жительства членов семьи продавца, сохранявших право бессрочного пользования проданной квартиры, как лицами, давшими своё согласие на её приватизацию другому лицу, вместе с которым они имели равные права на занимаемое и впоследствии приватизированное им с их согласия жилое помещение, а фактическое добровольное выселение из него и вселение в другое жилое помещение, подтверждённое регистрацией в нём по месту жительства, потому что согласно второму предложению абзаца второго статьи 3 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (в редакции от 03.04.2017) "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" «Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов РФ», на что неоднократно указывали Конституционный и Верховный Суды РФ в своих решениях, также, как и Пленум Верховного Суда РФ:
1) во втором абзаце пункта 13 своего Постановления от 31.10.1995 N 8 (в редакции от 03.03.2015) "О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия", согласно которому «Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях.»;
2) в последнем предложении четвёртого абзаца пункта 11 своего Постановления от 02.07.2009 N 14, истолковавший, что «Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.».
2.1. Поэтому в судебной практике есть прецеденты, согласно которым граждане сохраняли своё право пользования жилым помещением (собственниками которого они не были), будучи не зарегистрированными в нём ни по месту жительства, ни по месту пребывания. ----------
Цитата
Desperado17 пишет:
...срок исковой давности по сделкам не имеет срока давности, а справки могут вполне себе липовые и более того не отображать всю глубину мыслимых и немыслимых переживаний субъекта...
----------
3. Пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ (в действующей редакции от 28.12.2016) в пункте 1 статьи 181 «Гражданского кодекса РФ» (далее «ГК РФ») установлен 10-ти летний срок исковой давности для защиты права по иску лица, не являющегося стороной сделки, право которого нарушено, течение которого «…со дня начала исполнения сделки.» начинается с 01 сентября 2013 года.
4. Пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ (в действующей редакции от 28.12.2016) в пункте 2 статьи 196 «ГК РФ» также установлен общий 10-ти летний срок исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено, течение которого «…со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен…» начинается с 01 сентября 2013 года.
5. Для снижения риска получения «липовых» справок о психическом и наркологическом состоянии здоровья продавца и других лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, проходить психиатрическое и медицинское освидетельствование на состояние алкогольного опьянения надо не в частных, а государственных медицинских учреждениях по месту их регистрации по месту жительства.
5.1. Относительно отображения всей глубины мыслимых и немыслимых переживаний субъекта психиатрического освидетельствования и выдаваемого по его результатам медицинского заключения показателен юридически значимый вывод Верховного Суда Республики Башкортостан, сделанный в Апелляционном определении Верховного суда от 21.04.2015 по делу N 33-6504/2015 по результатам заключения комиссии экспертов Государственного Бюджетного Учреждения Здравоохранения Республиканской Клинической Психиатрической Больницы N 1 Министерства Здравоохранения Республики Башкортостан N 90 от 23.01.2015 года, согласно которому у умершего дарителя земельного участка и расположенного на нём индивидуального жилого дома на момент совершения оспариваемой его детьми сделки обнаруживались признаки органического психического расстройства с изменением психических функций, о чём свидетельствуют данные медицинской документации об имеющихся у него заболеваниях - гипертоническая болезнь, атеросклероз, ишемическая болезнь сердца, с нарушением ритма, что сопровождалось астеническим синдромом, с быстрой утомляемостью, головокружениями, слабостью, снижением продуктивности мыслительной деятельности, некоторым снижением мнестических процессов, истощаемостью, эмоциональной лабильностью, однако указанные изменения психической деятельности были выражены не столь значительно, не сопровождались грубыми нарушениями памяти, интеллекта, критических и прогностических способностей, в связи с чем даритель был способен к самостоятельному принятию решений, произвольному поведению, реализации своих решений, а именно, понимал юридические особенности сделки и прогнозировал её последствия, что подтверждается сведениями из амбулаторной карты, где также отсутствуют указания на его неадекватное поведение в интересующий суд период, и показаниями лечащего врача. Поэтому даритель в период подписания доверенности 16 марта 2010 г. мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Ответить
Все продукты Банки.ру
Калькуляторы
Вклады и инвестиции
Кредиты и займы
Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода
Показать ещеСкрыть
Страхование
Карты
Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве
Ипотека
Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей
РКО
Дебетовые карты
Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка
Потребительские кредиты
Микрозаймы
Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой
Кредитные карты
Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие
Расчетно-кассовое обслуживание
Ипотечные кредиты
Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы
Депозиты
ОСАГО и Каско
Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование