FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Первые вопросы:
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
2
1226
796
Комментарии
99+
Сначала старые Сначала новые
Сначала старые
Добрый вечер.
Хочу купить квартиру. Сделка альтернативная. Продавец продаёт квартиру 42 кв.м., покупает 70 кв.м. Владельцы второй квартиры покупают 1к квартиру. То есть цепочка из трех квартир.
В квартире, которую хочу купить я, прописан несовершеннолетний сын продавца вместе с родителями. Основание собственности - договор дарения в 2011 году.
Какие риски я имею и как себя обезопасить?
И еще момент. В предварительном договоре, который я должен завтра подписать, написано:
"Денежная сумма в размере 50000 (пятьдесят тысяч рублей) была выплачена Покупателем Продавцу из собственных средств в качестве аванса до подписания настоящего Договора. В случае отказа Кредитора в кредитовании Объекта недвижимости, а также отказа Продавца продаже квартиры, аванс возвращается в полном объеме в течение 2-х банковских дней."
Каким образом можно зафиксировать отказ банка? Насколько мне известно, справок на этот счет они не дают.
И, еще мне не понравилось, что продавец в любой момент может передумать без ущерба для кармана.
Какие пункты добавить, чтобы уравновесить ответственность?
И еще не нравится пункт " 2.1.3. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:
оплата стоимости указанного Объекта будет производиться в порядке и в сроки, определённые основным договором купли-продажи через банковскую ячейку"
Это исключает использование аккредитива?
" 2.1.9. Расходы по оформлению договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности несет Покупатель."
Какие это конкретно расходы? И правильно ли сложилось, что всё это оплачивает покупатель?
3.2. Стороны обязуются заключить Договор купли-продажи не позднее 20.05.2020 года. До указанной даты Сторона-2 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении Объекта.
У меня одобрение ипотеки до 14.05. Что произойдет, если срок ипотеки выйдет, а срок заключения Договора нет? Если банк повторно не одобрит мне ипотеку
Хочу купить квартиру. Сделка альтернативная. Продавец продаёт квартиру 42 кв.м., покупает 70 кв.м. Владельцы второй квартиры покупают 1к квартиру. То есть цепочка из трех квартир.
В квартире, которую хочу купить я, прописан несовершеннолетний сын продавца вместе с родителями. Основание собственности - договор дарения в 2011 году.
Какие риски я имею и как себя обезопасить?
И еще момент. В предварительном договоре, который я должен завтра подписать, написано:
"Денежная сумма в размере 50000 (пятьдесят тысяч рублей) была выплачена Покупателем Продавцу из собственных средств в качестве аванса до подписания настоящего Договора. В случае отказа Кредитора в кредитовании Объекта недвижимости, а также отказа Продавца продаже квартиры, аванс возвращается в полном объеме в течение 2-х банковских дней."
Каким образом можно зафиксировать отказ банка? Насколько мне известно, справок на этот счет они не дают.
И, еще мне не понравилось, что продавец в любой момент может передумать без ущерба для кармана.
Какие пункты добавить, чтобы уравновесить ответственность?
И еще не нравится пункт " 2.1.3. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:
оплата стоимости указанного Объекта будет производиться в порядке и в сроки, определённые основным договором купли-продажи через банковскую ячейку"
Это исключает использование аккредитива?
" 2.1.9. Расходы по оформлению договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности несет Покупатель."
Какие это конкретно расходы? И правильно ли сложилось, что всё это оплачивает покупатель?
3.2. Стороны обязуются заключить Договор купли-продажи не позднее 20.05.2020 года. До указанной даты Сторона-2 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении Объекта.
У меня одобрение ипотеки до 14.05. Что произойдет, если срок ипотеки выйдет, а срок заключения Договора нет? Если банк повторно не одобрит мне ипотеку
Ответить
31 марта 2020 в 10:05
----------
Цитата
Pesok пишет:
...цепочка из трёх квартир.
В квартире, которую хочу купить я, прописан несовершеннолетний сын продавца вместе с родителями. Основание собственности - договор дарения в 2011 году.
Какие риски я имею и как себя обезопасить?
----------
1. Об этом прочитайте здесь и здесь. ----------
Цитата
Pesok пишет:
Каким образом можно зафиксировать отказ банка? Насколько мне известно, справок на этот счет они не дают.
----------
2. Тогда его подтверждение закрепите Вашим устным заявлением "В случае подтверждённого устным заявлением Покупателя отказа Кредитора в кредитовании Объекта недвижимости, а также отказа Продавца от продажи квартиры, аванс возвращается полностью в течение двух банковских дней.". ----------
Цитата
Pesok пишет:
...мне не понравилось, что продавец в любой момент может передумать без ущерба для кармана.
Какие пункты добавить, чтобы уравновесить ответственность?
----------
3. Для этого существует, например, задаток, который согласно абзацу первому пункта 2 статьи 381 "Гражданского кодекса РФ" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 16.12.2019):
1) продавец, отказавшийся продать квартиру, обязан уплатить покупателю в двойном размере;
2) остаётся у продавца, если покупатель откажется её купить (за исключением возникновения обстоятельств отказа, не зависящих от покупателя, например, отказа банка в предоставлении покупателю кредитных денежных средств, или реализации покупателем предусмотренного пунктом 2 статьи 431.2 "ГК РФ" права на односторонний отказ от договора за исключением, если договором не будет предусмотрено иное). ----------
Цитата
Pesok пишет:
...не нравится пункт " 2.1.3. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:
оплата стоимости указанного Объекта будет производиться в порядке и в сроки, определённые основным договором купли-продажи через банковскую ячейку"
Это исключает использование аккредитива?
----------
4. Согласно этому условию исключает, потому что оно предусматривает денежный расчёт согласованным сторонами договора способом только банковской ячейки. ----------
Цитата
Pesok пишет:
" 2.1.9. Расходы по оформлению договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности несёт Покупатель."
Какие это конкретно расходы? И правильно ли сложилось, что всё это оплачивает покупатель?
----------
5. Это зависит от того, подлежит ли сделка купли-продажи выбранной Вами квартиры обязательному удостоверению нотариусом. Если подлежит, значит придётся платить за её нотариальное удостоверение, но эти расходы можно разделить поровну с продавцами. Если не подлежит, Вам необходимо выяснить у риэлтора продавцов или у самих продавцов, как, где и кто именно будет составлять договор купли-продажи в простой (не удостоверяемой нотариусом) письменной форме.
5.1. Продавец продаёт, чтобы получить от покупателя деньги, поэтому, как правило, платит именно тот, кто покупает, тем более, за государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на купленную квартиру! ----------
Цитата
Pesok пишет:
3.2. Стороны обязуются заключить Договор купли-продажи не позднее 20.05.2020 года...
У меня одобрение ипотеки до 14.05. Что произойдёт, если срок ипотеки выйдет, а срок заключения Договора нет? Если банк повторно не одобрит мне ипотеку.
----------
6. Вам, как покупателю, и продавцам придётся расторгнуть заключённый предварительный договор купли-продажи этой квартиры по основанию Вашего обоснованного отказа от заключения основного договора купли-продажи по возникновению не зависящего от Вас обстоятельства, с возвратом Вам аванса, задатка или обеспечительного платежа.
Цитата
Pesok пишет:
...цепочка из трёх квартир.
В квартире, которую хочу купить я, прописан несовершеннолетний сын продавца вместе с родителями. Основание собственности - договор дарения в 2011 году.
Какие риски я имею и как себя обезопасить?
----------
1. Об этом прочитайте здесь и здесь. ----------
Цитата
Pesok пишет:
Каким образом можно зафиксировать отказ банка? Насколько мне известно, справок на этот счет они не дают.
----------
2. Тогда его подтверждение закрепите Вашим устным заявлением "В случае подтверждённого устным заявлением Покупателя отказа Кредитора в кредитовании Объекта недвижимости, а также отказа Продавца от продажи квартиры, аванс возвращается полностью в течение двух банковских дней.". ----------
Цитата
Pesok пишет:
...мне не понравилось, что продавец в любой момент может передумать без ущерба для кармана.
Какие пункты добавить, чтобы уравновесить ответственность?
----------
3. Для этого существует, например, задаток, который согласно абзацу первому пункта 2 статьи 381 "Гражданского кодекса РФ" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 16.12.2019):
1) продавец, отказавшийся продать квартиру, обязан уплатить покупателю в двойном размере;
2) остаётся у продавца, если покупатель откажется её купить (за исключением возникновения обстоятельств отказа, не зависящих от покупателя, например, отказа банка в предоставлении покупателю кредитных денежных средств, или реализации покупателем предусмотренного пунктом 2 статьи 431.2 "ГК РФ" права на односторонний отказ от договора за исключением, если договором не будет предусмотрено иное). ----------
Цитата
Pesok пишет:
...не нравится пункт " 2.1.3. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:
оплата стоимости указанного Объекта будет производиться в порядке и в сроки, определённые основным договором купли-продажи через банковскую ячейку"
Это исключает использование аккредитива?
----------
4. Согласно этому условию исключает, потому что оно предусматривает денежный расчёт согласованным сторонами договора способом только банковской ячейки. ----------
Цитата
Pesok пишет:
" 2.1.9. Расходы по оформлению договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности несёт Покупатель."
Какие это конкретно расходы? И правильно ли сложилось, что всё это оплачивает покупатель?
----------
5. Это зависит от того, подлежит ли сделка купли-продажи выбранной Вами квартиры обязательному удостоверению нотариусом. Если подлежит, значит придётся платить за её нотариальное удостоверение, но эти расходы можно разделить поровну с продавцами. Если не подлежит, Вам необходимо выяснить у риэлтора продавцов или у самих продавцов, как, где и кто именно будет составлять договор купли-продажи в простой (не удостоверяемой нотариусом) письменной форме.
5.1. Продавец продаёт, чтобы получить от покупателя деньги, поэтому, как правило, платит именно тот, кто покупает, тем более, за государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на купленную квартиру! ----------
Цитата
Pesok пишет:
3.2. Стороны обязуются заключить Договор купли-продажи не позднее 20.05.2020 года...
У меня одобрение ипотеки до 14.05. Что произойдёт, если срок ипотеки выйдет, а срок заключения Договора нет? Если банк повторно не одобрит мне ипотеку.
----------
6. Вам, как покупателю, и продавцам придётся расторгнуть заключённый предварительный договор купли-продажи этой квартиры по основанию Вашего обоснованного отказа от заключения основного договора купли-продажи по возникновению не зависящего от Вас обстоятельства, с возвратом Вам аванса, задатка или обеспечительного платежа.
Ответить
31 марта 2020 в 11:24
----------
Цитата
Pesok пишет:
А можно прописать условие для получения денег из ячейки/аккредитива о предоставлении чистой формы 9?
----------
Да, можно, потому что согласно абзацу второму части 1 статьи 432 «ГК РФ» существенными условиями договора являются условия не только о предмете договора и те условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, но также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из чего следует, если для Вас, как для покупателя, какие-либо условия предстоящей сделки являются существенными, Вы вправе заявить о них для согласования с другой стороной (или её представителем), по которым в проекте договора должно быть достигнуто соглашение.
Цитата
Pesok пишет:
А можно прописать условие для получения денег из ячейки/аккредитива о предоставлении чистой формы 9?
----------
Да, можно, потому что согласно абзацу второму части 1 статьи 432 «ГК РФ» существенными условиями договора являются условия не только о предмете договора и те условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, но также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из чего следует, если для Вас, как для покупателя, какие-либо условия предстоящей сделки являются существенными, Вы вправе заявить о них для согласования с другой стороной (или её представителем), по которым в проекте договора должно быть достигнуто соглашение.
Ответить
31 марта 2020 в 11:52
----------
Цитата
Pesok пишет:
...я имею в виду, поможет ли мне это снизить риски, связанные с несовершеннолетним жильцом? Или в моём случае один вариант - родителям получить разрешение в органе опеки?
----------
1. Даже несмотря на то, что согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" согласие органа опеки и попечительства на сделку отчуждения жилого помещения, в котором проживает не являющийся его собственником несовершеннолетний, необходимо также, если:
а) собственник отчуждаемого жилья является родителем несовершеннолетнего (иным законным представителем);
б) несовершеннолетний либо законный представитель несовершеннолетнего не имеет иного жилья, кроме отчуждаемого,
тем не менее на практике получить его очень проблематично, потому что органы опеки и попечительства ссылаются на то, что в таких случаях они, якобы не должны давать такое предусмотренное пунктом 4 статьи 292 "ГК РФ" согласие с учётом того, что несовершеннолетний не является собственником отчуждаемого жилого помещения и что семья, в которой он проживает, не зарегистрирована у них, как неблагополучная, тогда как Конституционный Суд РФ своим вышеуказанным постановлением признал пункт 4 статьи 292 "ГК РФ" не соответствующим Конституции РФ в части, "определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы... в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.".
1.1. Таким образом Конституционный Суд своим вышеуказанным постановлением признал пункт 4 статьи 292 "ГК РФ" не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой она будто не предполагает предварительного согласия органа опеки и попечительства на сделку отчуждения жилого помещения, собственником которого не является несовершеннолетний, если:
а) собственник отчуждаемого жилья является родителем несовершеннолетнего (иным законным представителем);
б) несовершеннолетний проживает в отчуждаемом жилье;
в) несовершеннолетний либо законный представитель несовершеннолетнего не имеет иного жилья, кроме отчуждаемого.
2. Однако в Вашем случае ----------
Цитата
Pesok пишет:
Сделка альтернативная. Продавец продаёт квартиру 42 кв. м., покупает 70 кв. м.
----------
2.1. Из чего следует, что сделка продажи покупаемой Вами квартиры, в которой проживает несовершеннолетний ребёнок её продавцов, не будет нарушать его жилищные права, потому что, являясь альтернативной, она предусматривает одновременную куплю родителями проживающего в продаваемой квартире несовершеннолетнего другого жилого помещения.
3. При этом надо иметь ввиду, если впоследствии недействительной будет признана сделка купли его родителями покупаемой ими другой квартиры, у них будет законное право требовать признания недействительной сделки продажи купленной Вами у них квартиры по основанию отсутствия на момент её совершения согласия органа опеки и попечительства, которое должно быть согласно вышеуказанному Постановлению Конституционного Суда РФ.
4. С другой стороны, если впоследствии недействительной будет признана сделка купли родителями проживающего в продаваемой ими квартире несовершеннолетнего ребёнка покупаемой ими другой квартиры даже при наличии у них согласия органа опеки и попечительства, полученного согласно вышеуказанному Постановлению Конституционного Суда РФ, оно всё-равно не спасёт от признания недействительной сделки купли Вами проданной ими квартиры, потому что в этом случае не будет соблюдено условие согласия органа опеки и попечительства купли родителями несовершеннолетнего указанного в нём другого жилого помещения, сделка купли которого будет признана недействительной.
5. Поэтому необходимо:
1) подстраховаться предварительной тщательной, скрупулёзной и дотошной проверкой продавца покупаемой продавцами покупаемой Вами квартиры (и его супруги, если продаваемая ими квартира является совместно нажитым имуществом супругов) на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной;
2) или застраховать титул (право собственности покупателя от его утраты) на купленную Вами квартиру, если страховщик согласится застраховать его.
Цитата
Pesok пишет:
...я имею в виду, поможет ли мне это снизить риски, связанные с несовершеннолетним жильцом? Или в моём случае один вариант - родителям получить разрешение в органе опеки?
----------
1. Даже несмотря на то, что согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" согласие органа опеки и попечительства на сделку отчуждения жилого помещения, в котором проживает не являющийся его собственником несовершеннолетний, необходимо также, если:
а) собственник отчуждаемого жилья является родителем несовершеннолетнего (иным законным представителем);
б) несовершеннолетний либо законный представитель несовершеннолетнего не имеет иного жилья, кроме отчуждаемого,
тем не менее на практике получить его очень проблематично, потому что органы опеки и попечительства ссылаются на то, что в таких случаях они, якобы не должны давать такое предусмотренное пунктом 4 статьи 292 "ГК РФ" согласие с учётом того, что несовершеннолетний не является собственником отчуждаемого жилого помещения и что семья, в которой он проживает, не зарегистрирована у них, как неблагополучная, тогда как Конституционный Суд РФ своим вышеуказанным постановлением признал пункт 4 статьи 292 "ГК РФ" не соответствующим Конституции РФ в части, "определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы... в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.".
1.1. Таким образом Конституционный Суд своим вышеуказанным постановлением признал пункт 4 статьи 292 "ГК РФ" не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой она будто не предполагает предварительного согласия органа опеки и попечительства на сделку отчуждения жилого помещения, собственником которого не является несовершеннолетний, если:
а) собственник отчуждаемого жилья является родителем несовершеннолетнего (иным законным представителем);
б) несовершеннолетний проживает в отчуждаемом жилье;
в) несовершеннолетний либо законный представитель несовершеннолетнего не имеет иного жилья, кроме отчуждаемого.
2. Однако в Вашем случае ----------
Цитата
Pesok пишет:
Сделка альтернативная. Продавец продаёт квартиру 42 кв. м., покупает 70 кв. м.
----------
2.1. Из чего следует, что сделка продажи покупаемой Вами квартиры, в которой проживает несовершеннолетний ребёнок её продавцов, не будет нарушать его жилищные права, потому что, являясь альтернативной, она предусматривает одновременную куплю родителями проживающего в продаваемой квартире несовершеннолетнего другого жилого помещения.
3. При этом надо иметь ввиду, если впоследствии недействительной будет признана сделка купли его родителями покупаемой ими другой квартиры, у них будет законное право требовать признания недействительной сделки продажи купленной Вами у них квартиры по основанию отсутствия на момент её совершения согласия органа опеки и попечительства, которое должно быть согласно вышеуказанному Постановлению Конституционного Суда РФ.
4. С другой стороны, если впоследствии недействительной будет признана сделка купли родителями проживающего в продаваемой ими квартире несовершеннолетнего ребёнка покупаемой ими другой квартиры даже при наличии у них согласия органа опеки и попечительства, полученного согласно вышеуказанному Постановлению Конституционного Суда РФ, оно всё-равно не спасёт от признания недействительной сделки купли Вами проданной ими квартиры, потому что в этом случае не будет соблюдено условие согласия органа опеки и попечительства купли родителями несовершеннолетнего указанного в нём другого жилого помещения, сделка купли которого будет признана недействительной.
5. Поэтому необходимо:
1) подстраховаться предварительной тщательной, скрупулёзной и дотошной проверкой продавца покупаемой продавцами покупаемой Вами квартиры (и его супруги, если продаваемая ими квартира является совместно нажитым имуществом супругов) на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной;
2) или застраховать титул (право собственности покупателя от его утраты) на купленную Вами квартиру, если страховщик согласится застраховать его.
Ответить
Здравствуйте.
Риэлтер продавца предлагает составить ДКП за 5000 руб. Сбер предлагает за 2900 "подготовку проекта договора купли-продажи."
А, вообще, на сайте Сбера есть шаблон. С виду ничего сложного.
Если продавец платит риэлтеру за сделку, то не его ли обязанность - составить данный договор?
Риэлтер продавца предлагает составить ДКП за 5000 руб. Сбер предлагает за 2900 "подготовку проекта договора купли-продажи."
А, вообще, на сайте Сбера есть шаблон. С виду ничего сложного.
Если продавец платит риэлтеру за сделку, то не его ли обязанность - составить данный договор?
Ответить
6 апреля 2020 в 00:16
----------
Цитата
Pesok пишет:
Если продавец платит риэлтеру за сделку, то не его ли обязанность - составить данный договор?
----------
Если Вам, как покупателю, всё равно, что и как именно в нём будет указано, тогда пусть платит продавец!
Цитата
Pesok пишет:
Если продавец платит риэлтеру за сделку, то не его ли обязанность - составить данный договор?
----------
Если Вам, как покупателю, всё равно, что и как именно в нём будет указано, тогда пусть платит продавец!
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
5. Поэтому необходимо:
1) подстраховаться предварительной тщательной, скрупулёзной и дотошной проверкой продавца покупаемой продавцами покупаемой Вами квартиры (и его супруги, если продаваемая ими квартира является совместно нажитым имуществом супругов) на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной;
2) или застраховать титул (право собственности покупателя от его утраты) на купленную Вами квартиру, еслистраховщиксогласится застраховать его.
----------
Сейчас, пока не работают паспортные столы и МФЦ, есть время для раздумий. Может ли продавец со своей семьей( в том числе, с ребенком), выписаться вникуда перед сделкой? Другого жилья у них нет. И, какие еще я могу действия предпринять, кроме описанных вами, для своего спокойствия? "Заложить 100 тысяч в ячейку под чистую ф9" не получится ввиду альтернативности сделки, так как деньги получит владелец второй квартиры. При самом плохом варианте(продавец "забил" на выписку-прописку и пропал), при условии, что сделки признаны состоявшимися, мне в суде придется доказать, что а) я собственник б) у продавца есть новое жилье? Перспективно ли выглядит будущее с учетом всех этих обстоятельств?
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
5. Поэтому необходимо:
1) подстраховаться предварительной тщательной, скрупулёзной и дотошной проверкой продавца покупаемой продавцами покупаемой Вами квартиры (и его супруги, если продаваемая ими квартира является совместно нажитым имуществом супругов) на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной;
2) или застраховать титул (право собственности покупателя от его утраты) на купленную Вами квартиру, еслистраховщиксогласится застраховать его.
----------
Сейчас, пока не работают паспортные столы и МФЦ, есть время для раздумий. Может ли продавец со своей семьей( в том числе, с ребенком), выписаться вникуда перед сделкой? Другого жилья у них нет. И, какие еще я могу действия предпринять, кроме описанных вами, для своего спокойствия? "Заложить 100 тысяч в ячейку под чистую ф9" не получится ввиду альтернативности сделки, так как деньги получит владелец второй квартиры. При самом плохом варианте(продавец "забил" на выписку-прописку и пропал), при условии, что сделки признаны состоявшимися, мне в суде придется доказать, что а) я собственник б) у продавца есть новое жилье? Перспективно ли выглядит будущее с учетом всех этих обстоятельств?
Ответить
9 апреля 2020 в 22:00
----------
Цитата
Pesok пишет:
Может ли продавец со своей семьей ( в том числе, с ребенком), выписаться в никуда перед сделкой?
----------
Да, может сняться с регистрационного учёта по месту жительства из продаваемой квартиры на основании заявления только о снятии с регистрационного учета по месту жительства (в письменной форме или в форме электронного документа), что избавит Вас от снятия их с регистрационного учёта из купленной Вами у них квартиры в судебном порядке, если они сами не сделают это в установленный договором купли-продажи срок.
Цитата
Pesok пишет:
Может ли продавец со своей семьей ( в том числе, с ребенком), выписаться в никуда перед сделкой?
----------
Да, может сняться с регистрационного учёта по месту жительства из продаваемой квартиры на основании заявления только о снятии с регистрационного учета по месту жительства (в письменной форме или в форме электронного документа), что избавит Вас от снятия их с регистрационного учёта из купленной Вами у них квартиры в судебном порядке, если они сами не сделают это в установленный договором купли-продажи срок.
Ответить
Доброго времени суток! Нужен совет. Есть однушка, которую присматриваю к покупке, но там четыре собственника, двое несовершеннолетних ребенка. Жилье будет приобретаться на собственные средства, риелтор говорит, что разрешение от опеки получено и оформление сделки через нотариуса. Хотелось бы услышать какие могут быть подводные камни при оформлении. Стр.1 темы внимательно изучил. Что посоветуете?
Ответить
23 апреля 2020 в 15:48
----------
Цитата
sergs163 пишет:
Доброго времени суток! Нужен совет. Есть однушка, которую присматриваю к покупке, но там четыре собственника, двое несовершеннолетних ребенка. Жилье будет приобретаться на собственные средства, риелтор говорит, что разрешение от опеки получено и оформление сделки через нотариуса. Хотелось бы услышать какие могут быть подводные камни при оформлении. Стр.1 темы внимательно изучил. Что посоветуете?
----------
Ответил Вам здесь
Цитата
sergs163 пишет:
Доброго времени суток! Нужен совет. Есть однушка, которую присматриваю к покупке, но там четыре собственника, двое несовершеннолетних ребенка. Жилье будет приобретаться на собственные средства, риелтор говорит, что разрешение от опеки получено и оформление сделки через нотариуса. Хотелось бы услышать какие могут быть подводные камни при оформлении. Стр.1 темы внимательно изучил. Что посоветуете?
----------
Ответил Вам здесь
Ответить
Здравствуйте!
Планирую покупку квартиры в ипотеку Сбербанка, которая сейчас в залоге у Сбербанка.
Вопросы следующие:
1) Стоит ли соглашаться за 12000 на проверку юридической чистоты, которую предлагает банк? Даёт ли такая проверка какие-либо преимущества в случае судебных разбирательств?
2) Банк с продавцом пытаются меня уговорить на проведение электронной регистрации, якобы так быстрее.
Смущает то, что при таком варианте я не получу ДКП и выписку со штампами, которые могут пригодиться например для налоговой, ЖКХ при переоформлении договора.
Если обращаться в МФЦ самостоятельно, какие документы нужны от банка? Обязательна ли закладная оформленная ранее, или достаточно согласия банка на продажу залоговой недвижимости?
Планирую покупку квартиры в ипотеку Сбербанка, которая сейчас в залоге у Сбербанка.
Вопросы следующие:
1) Стоит ли соглашаться за 12000 на проверку юридической чистоты, которую предлагает банк? Даёт ли такая проверка какие-либо преимущества в случае судебных разбирательств?
2) Банк с продавцом пытаются меня уговорить на проведение электронной регистрации, якобы так быстрее.
Смущает то, что при таком варианте я не получу ДКП и выписку со штампами, которые могут пригодиться например для налоговой, ЖКХ при переоформлении договора.
Если обращаться в МФЦ самостоятельно, какие документы нужны от банка? Обязательна ли закладная оформленная ранее, или достаточно согласия банка на продажу залоговой недвижимости?
Ответить
----------
Цитата
losyandr пишет:
1) Стоит ли соглашаться за 12000 на проверку юридической чистоты, которую предлагает банк? Даёт ли такая проверка какие-либо преимущества в случае судебных разбирательств?
----------
Не дает. У нас при нашей системе регистрации вообще нет никакой гарантии. Но лишней такая проверка не будет. В любом случае это не та проверка, которую делает банк при ипотеке.
----------
Цитата
losyandr пишет:
2) Банк с продавцом пытаются меня уговорить на проведение электронной регистрации, якобы так быстрее.
----------
И дороже.
----------
Цитата
losyandr пишет:
Смущает то, что при таком варианте я не получу ДКП и выписку со штампами, которые могут пригодиться например для налоговой
----------
Не могут. ФНС должна будет проверить данные в росреестре.
Да и к тому же при заполнении онлайн данные сами подтягивают из ЛК ФНС при наличии.
----------
Цитата
losyandr пишет:
ЖКХ при переоформлении договора.
----------
Каких договоров. Достаточно без штампа. Вы планируйте просто переоформлять ЛС или как это полагается открывать новые.
----------
Цитата
losyandr пишет:
Если обращаться в МФЦ самостоятельно, какие документы нужны от банка? Обязательна ли закладная оформленная ранее, или достаточно согласия банка на продажу залоговой недвижимости?
----------
Стандартные плюс от банка, чтобы было поставлено обременение.
Цитата
losyandr пишет:
1) Стоит ли соглашаться за 12000 на проверку юридической чистоты, которую предлагает банк? Даёт ли такая проверка какие-либо преимущества в случае судебных разбирательств?
----------
Не дает. У нас при нашей системе регистрации вообще нет никакой гарантии. Но лишней такая проверка не будет. В любом случае это не та проверка, которую делает банк при ипотеке.
----------
Цитата
losyandr пишет:
2) Банк с продавцом пытаются меня уговорить на проведение электронной регистрации, якобы так быстрее.
----------
И дороже.
----------
Цитата
losyandr пишет:
Смущает то, что при таком варианте я не получу ДКП и выписку со штампами, которые могут пригодиться например для налоговой
----------
Не могут. ФНС должна будет проверить данные в росреестре.
Да и к тому же при заполнении онлайн данные сами подтягивают из ЛК ФНС при наличии.
----------
Цитата
losyandr пишет:
ЖКХ при переоформлении договора.
----------
Каких договоров. Достаточно без штампа. Вы планируйте просто переоформлять ЛС или как это полагается открывать новые.
----------
Цитата
losyandr пишет:
Если обращаться в МФЦ самостоятельно, какие документы нужны от банка? Обязательна ли закладная оформленная ранее, или достаточно согласия банка на продажу залоговой недвижимости?
----------
Стандартные плюс от банка, чтобы было поставлено обременение.
Ответить
Добрый день.
Расчет с продавцом через аккредитив.
Я жду регистрацию права на квартиру. Документы готовы, но запись в МФЦ в области только с июля.
У продавца какие-то связи, что свой образец документов будет получать на этой неделе. То есть не одновременно, как было условленно ранее на словах. И со своими документами собирается ехать в банк для раскрытия аккредитива. Чем мне это грозит? Ведь у меня к этому моменту документов из МФЦ не будет. Уже заказал выписку из ЕГРН онлайн.
Расчет с продавцом через аккредитив.
Я жду регистрацию права на квартиру. Документы готовы, но запись в МФЦ в области только с июля.
У продавца какие-то связи, что свой образец документов будет получать на этой неделе. То есть не одновременно, как было условленно ранее на словах. И со своими документами собирается ехать в банк для раскрытия аккредитива. Чем мне это грозит? Ведь у меня к этому моменту документов из МФЦ не будет. Уже заказал выписку из ЕГРН онлайн.
Ответить
23 июня 2020 в 19:28
----------
Цитата
Nuke142 пишет:
...со своими документами собирается ехать в банк для раскрытия аккредитива. Чем мне это грозит?
----------
Чем именно это Вам, как покупателю может "грозить", если условие исполнения банком открытого Вами аккредитива зависит от своевременного и независимого от Вас представления Продавцом документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода к Вам права собственности на купленную Вами у него квартиру?!
Почему именно не представили документы на государственную регистрацию перехода права в электронном виде?
Цитата
Nuke142 пишет:
...со своими документами собирается ехать в банк для раскрытия аккредитива. Чем мне это грозит?
----------
Чем именно это Вам, как покупателю может "грозить", если условие исполнения банком открытого Вами аккредитива зависит от своевременного и независимого от Вас представления Продавцом документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода к Вам права собственности на купленную Вами у него квартиру?!
Почему именно не представили документы на государственную регистрацию перехода права в электронном виде?
Ответить
----------
Цитата
Nuke142 пишет:
Добрый день.
Расчет с продавцом через аккредитив.
Я жду регистрацию права на квартиру. Документы готовы, но запись в МФЦ в области только с июля.
У продавца какие-то связи, что свой образец документов будет получать на этой неделе. То есть не одновременно, как было условленно ранее на словах. И со своими документами собирается ехать в банк для раскрытия аккредитива. Чем мне это грозит? Ведь у меня к этому моменту документов из МФЦ не будет. Уже заказал выписку из ЕГРН онлайн.
----------
Если переход права собственности на вас уже действительно зарегистрирован и продавец получает и предоставляет в банк подлинные документы с подлинными штампами, то Вам это ничем не грозит, не переживайте. Просто получите свой экземпляр договора и выписку чуть позже.
Вполне естественно, что продавцу хочется скорее воспользоваться по праву принадлежащими ему деньгами, а не ждать июля.
Единственное, мы не знаем прописанных в вашем договоре условий раскрытия аккредитива, то есть, будет ли он раскрыт для продавца без предоставления выписки из ЕГРН с соответствующими сведениями. Продавец ведь получает в МФЦ только свой экземпляр договора купли-продажи, без выписки.
Цитата
Nuke142 пишет:
Добрый день.
Расчет с продавцом через аккредитив.
Я жду регистрацию права на квартиру. Документы готовы, но запись в МФЦ в области только с июля.
У продавца какие-то связи, что свой образец документов будет получать на этой неделе. То есть не одновременно, как было условленно ранее на словах. И со своими документами собирается ехать в банк для раскрытия аккредитива. Чем мне это грозит? Ведь у меня к этому моменту документов из МФЦ не будет. Уже заказал выписку из ЕГРН онлайн.
----------
Если переход права собственности на вас уже действительно зарегистрирован и продавец получает и предоставляет в банк подлинные документы с подлинными штампами, то Вам это ничем не грозит, не переживайте. Просто получите свой экземпляр договора и выписку чуть позже.
Вполне естественно, что продавцу хочется скорее воспользоваться по праву принадлежащими ему деньгами, а не ждать июля.
Единственное, мы не знаем прописанных в вашем договоре условий раскрытия аккредитива, то есть, будет ли он раскрыт для продавца без предоставления выписки из ЕГРН с соответствующими сведениями. Продавец ведь получает в МФЦ только свой экземпляр договора купли-продажи, без выписки.
Ответить
24 июня 2020 в 12:31
----------
Цитата
Tin064 пишет:
Единственное, мы не знаем прописанных в вашем договоре условий раскрытия аккредитива, то есть, будет ли он раскрыт для продавца без предоставления выписки из ЕГРН с соответствующими сведениями. Продавец ведь получает в МФЦ только свой экземпляр договора купли-продажи, без выписки.
----------
Если у продавца имеется возможность ускоренно получить свой экземпляр договора купли-продажи с круглой печатью и регистрационным штампом Росреестра, соответственно, у него должна быть такая же возможность также ускоренно получить выписку из ЕГРН с указанием в ней зарегистрированного права собственности покупателя.
Цитата
Tin064 пишет:
Единственное, мы не знаем прописанных в вашем договоре условий раскрытия аккредитива, то есть, будет ли он раскрыт для продавца без предоставления выписки из ЕГРН с соответствующими сведениями. Продавец ведь получает в МФЦ только свой экземпляр договора купли-продажи, без выписки.
----------
Если у продавца имеется возможность ускоренно получить свой экземпляр договора купли-продажи с круглой печатью и регистрационным штампом Росреестра, соответственно, у него должна быть такая же возможность также ускоренно получить выписку из ЕГРН с указанием в ней зарегистрированного права собственности покупателя.
Ответить
Добрый день! Начал поиск квартиры для покупки в ипотеку. Перечитал эту и связанную с ней тему.
Не помню (может просто пропустил), чтобы обсуждалась такая тема: в одной из рассматриваемых квартир единственная собственница - беременная барышня лет 35, у которой есть другое жилье (пока все со слов риэлтора той стороны). Если остановлюсь на этой квартире (нравится), то планирую глубокую проверку. Но пока у меня вопрос именно по этой барышне: какие могут быть подводные камни, связанные с ее положением? Надо ли везти ее за справкой в ПНД?
Буду благодарен за любые советы.
Не помню (может просто пропустил), чтобы обсуждалась такая тема: в одной из рассматриваемых квартир единственная собственница - беременная барышня лет 35, у которой есть другое жилье (пока все со слов риэлтора той стороны). Если остановлюсь на этой квартире (нравится), то планирую глубокую проверку. Но пока у меня вопрос именно по этой барышне: какие могут быть подводные камни, связанные с ее положением? Надо ли везти ее за справкой в ПНД?
Буду благодарен за любые советы.
Ответить
Все продукты Банки.ру
Калькуляторы
Вклады и инвестиции
Кредиты и займы
Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода
Показать ещеСкрыть
Страхование
Карты
Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве
Ипотека
Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей
РКО
Дебетовые карты
Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка
Потребительские кредиты
Микрозаймы
Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой
Кредитные карты
Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие
Расчетно-кассовое обслуживание
Ипотечные кредиты
Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы
Депозиты
ОСАГО и Каско
Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование