FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Первые вопросы:
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
2
1226
796
Комментарии
99+
Сначала старые Сначала новые
Сначала старые
12 марта 2023 в 08:35
----------
Цитата
Max-amber пишет:
...Наследственное дело не открывалось...
----------
Здравствуйте! Проверяли ли Вы (или кто другой) это юридически значимое обстоятельство в "Реестре наследственных дел" на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты?
Цитата
Max-amber пишет:
...Наследственное дело не открывалось...
----------
Здравствуйте! Проверяли ли Вы (или кто другой) это юридически значимое обстоятельство в "Реестре наследственных дел" на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты?
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Проверяли ли Вы (или кто другой) это юридически значимое обстоятельство
----------
Добрый вечер. Да, проверяли.
Со стороны продавца никто этого и не отрицает. Но их риелтор убеждает, что будто бы так можно было, поскольку собственник постоянно проживал в этой квартире и этим как бы принял наследство, но нас смущает доля дочери.
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Проверяли ли Вы (или кто другой) это юридически значимое обстоятельство
----------
Добрый вечер. Да, проверяли.
Со стороны продавца никто этого и не отрицает. Но их риелтор убеждает, что будто бы так можно было, поскольку собственник постоянно проживал в этой квартире и этим как бы принял наследство, но нас смущает доля дочери.
Ответить
12 марта 2023 в 22:50
----------
Цитата
Max-amber пишет:
...Нужно ли было им открывать наследственное дело и принимать наследство, соответственно с отказом дочери в пользу матери? Или есть какие-то поблажки в этом случае. Дочь в курсе продажи, ни на что не претендует, но хотелось бы все-таки юридической ясности и чистоты. Как закон смотрит на эту коллизию?
----------
1. Необходимо учитывать, что согласно части 4 статьи 35 Конституции РФ наследование является не обязанностью, а правом наследников, в Вашем случае супруги и дочери умершего наследодателя.
2. Пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (в редакции от 24.12.2020) "О судебной практике по делам о наследовании" также содержит разъяснения о праве наследников совершивший действия, которые могут свидетельствовать о принятии наследства, не для приобретения наследства, а в иных целях (например, чтобы не платить по долгам наследодателя), доказывать отсутствие у него намерения принять наследство, в том числе и по истечении срока принятия наследства, представив нотариусу соответствующие доказательства либо обратившись в суд с заявлением об установлении факта непринятия наследства.
3. Между тем, согласно пункту 7 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ " Получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника...". ----------
Цитата
Max-amber пишет:
Собственник жил и живёт в квартире.
----------
4. Поскольку супруга умершего наследодателя фактически приняла наследство своего супруга, она является его собственником с даты открытия наследства независимо от государственной регистрации её права собственности на неё, тем более, что её единоличное право собственности на всю квартиру зарегистрировано только на её имя. ----------
Цитата
Max-amber пишет:
...смущает доля дочери.
----------
5. Поскольку дочь умершего наследодателя к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обращалась, после установления отсутствия её обращения с иском в суд о признании права собственности на наследство или о восстановлении пропущенного срока его принятия, она утратила своё право наследования.
Цитата
Max-amber пишет:
...Нужно ли было им открывать наследственное дело и принимать наследство, соответственно с отказом дочери в пользу матери? Или есть какие-то поблажки в этом случае. Дочь в курсе продажи, ни на что не претендует, но хотелось бы все-таки юридической ясности и чистоты. Как закон смотрит на эту коллизию?
----------
1. Необходимо учитывать, что согласно части 4 статьи 35 Конституции РФ наследование является не обязанностью, а правом наследников, в Вашем случае супруги и дочери умершего наследодателя.
2. Пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (в редакции от 24.12.2020) "О судебной практике по делам о наследовании" также содержит разъяснения о праве наследников совершивший действия, которые могут свидетельствовать о принятии наследства, не для приобретения наследства, а в иных целях (например, чтобы не платить по долгам наследодателя), доказывать отсутствие у него намерения принять наследство, в том числе и по истечении срока принятия наследства, представив нотариусу соответствующие доказательства либо обратившись в суд с заявлением об установлении факта непринятия наследства.
3. Между тем, согласно пункту 7 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ " Получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника...". ----------
Цитата
Max-amber пишет:
Собственник жил и живёт в квартире.
----------
4. Поскольку супруга умершего наследодателя фактически приняла наследство своего супруга, она является его собственником с даты открытия наследства независимо от государственной регистрации её права собственности на неё, тем более, что её единоличное право собственности на всю квартиру зарегистрировано только на её имя. ----------
Цитата
Max-amber пишет:
...смущает доля дочери.
----------
5. Поскольку дочь умершего наследодателя к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обращалась, после установления отсутствия её обращения с иском в суд о признании права собственности на наследство или о восстановлении пропущенного срока его принятия, она утратила своё право наследования.
Ответить
----------
Цитата
Max-amber пишет:
Всем привет. Нарисовалась интересная ситуация.
Покупаем квартиру в ипотеку. Собственник (единственный по документам) пожилая женщина, но квартира покупалась в браке. Имеется общая дочь. Супруг умер 4 года назад. Завещания нет. Собственник жил и живет в квартире. Наследственное дело не открывалось, все шло своим чередом, как будто ничего не случилось.
Вопрос. Нужно ли было им открывать наследственное дело и принимать наследство, соответственно с отказом дочери в пользу матери? Или есть какие-то поблажки в этом случае. Дочь в курсе продажи, ни на что не претендует, но хотелось бы все-таки юридической ясности и чистоты. Как закон смотрит на эту коллизию?
Заранее спасибо ответившим.
----------
Добрый день.
Да, вы правы, это своего рода коллизия.
В целом, по теории, я согласен с точкой зрения выше, да, наследник формально уже вступил в наследство.
Однако, на практике мы не раз встречали отказ Росреестра в регистрации сделки отчуждения (продажи) в подобной ситуации. То есть, Росреестр считает (по кр мере, считал), что оформление наследства и регистрация права собственности на формальную долю супруга - необходимы.
Банки при рассмотрении подобных объектов для ипотеки в безусловном большинстве случаев придерживаются такой же точки зрения. Вначале попросят согласие супруга на продажу, а затем, при предоставлении свидетельства о смерти - захотят оформление наследства и регистрации права на эту долю.
Какое-то время назад Росреестр в подобных случаях устраивала справка (письмо) от нотариуса, что наследственное дело не открывалось. Естественно, по истечении 6 месяцев с момента смерти наследодателя.
Цитата
Max-amber пишет:
Всем привет. Нарисовалась интересная ситуация.
Покупаем квартиру в ипотеку. Собственник (единственный по документам) пожилая женщина, но квартира покупалась в браке. Имеется общая дочь. Супруг умер 4 года назад. Завещания нет. Собственник жил и живет в квартире. Наследственное дело не открывалось, все шло своим чередом, как будто ничего не случилось.
Вопрос. Нужно ли было им открывать наследственное дело и принимать наследство, соответственно с отказом дочери в пользу матери? Или есть какие-то поблажки в этом случае. Дочь в курсе продажи, ни на что не претендует, но хотелось бы все-таки юридической ясности и чистоты. Как закон смотрит на эту коллизию?
Заранее спасибо ответившим.
----------
Добрый день.
Да, вы правы, это своего рода коллизия.
В целом, по теории, я согласен с точкой зрения выше, да, наследник формально уже вступил в наследство.
Однако, на практике мы не раз встречали отказ Росреестра в регистрации сделки отчуждения (продажи) в подобной ситуации. То есть, Росреестр считает (по кр мере, считал), что оформление наследства и регистрация права собственности на формальную долю супруга - необходимы.
Банки при рассмотрении подобных объектов для ипотеки в безусловном большинстве случаев придерживаются такой же точки зрения. Вначале попросят согласие супруга на продажу, а затем, при предоставлении свидетельства о смерти - захотят оформление наследства и регистрации права на эту долю.
Какое-то время назад Росреестр в подобных случаях устраивала справка (письмо) от нотариуса, что наследственное дело не открывалось. Естественно, по истечении 6 месяцев с момента смерти наследодателя.
Ответить
13 марта 2023 в 12:17
----------
Цитата
Tin064 пишет:
...оформление наследства и регистрация права собственности на формальную долю супруга - необходимы.
----------
1. С формальной точки зрения фактически принятое наследником наследственное имущество, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, должно быть подтверждено выданным нотариусом свидетельством о праве на наследство, тем более, что согласно первому предложению абзаца первого пункта 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (в редакции от 24.12.2020) "О судебной практике по делам о наследовании" "В состав наследства, открывшегося со смертью наследодателя, состоявшего в браке, включается его имущество...а также его доля в имуществе супругов, нажитом ими во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, если брачным договором не установлено иное...".
1.1. Однако зачем же тогда законодатель разрешил оформлять общее совместно нажитое имущество супругов и регистрировать право собственности только на одного из них?----------
Цитата
Tin064 пишет:
на практике мы не раз встречали отказ Росреестра в регистрации сделки отчуждения (продажи) в подобной ситуации.
----------
2. Tin064, в каком именно регионе это было?
Цитата
Tin064 пишет:
...оформление наследства и регистрация права собственности на формальную долю супруга - необходимы.
----------
1. С формальной точки зрения фактически принятое наследником наследственное имущество, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, должно быть подтверждено выданным нотариусом свидетельством о праве на наследство, тем более, что согласно первому предложению абзаца первого пункта 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (в редакции от 24.12.2020) "О судебной практике по делам о наследовании" "В состав наследства, открывшегося со смертью наследодателя, состоявшего в браке, включается его имущество...а также его доля в имуществе супругов, нажитом ими во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, если брачным договором не установлено иное...".
1.1. Однако зачем же тогда законодатель разрешил оформлять общее совместно нажитое имущество супругов и регистрировать право собственности только на одного из них?----------
Цитата
Tin064 пишет:
на практике мы не раз встречали отказ Росреестра в регистрации сделки отчуждения (продажи) в подобной ситуации.
----------
2. Tin064, в каком именно регионе это было?
Ответить
Леонид Николаевич, Tin064, спасибо за информацию.
Судя по всему в банке их риелтору сообщили аналогичную, поскольку они решили обратиться к нотариусу и оформить все по уму.
Но я правильно понял - никакой угрозы со стороны посторонних для права собственности матери на это квартиру нет? И доля дочери, невостребованная ею, переходит к матери? В такой ситуации же образоваться т.н. выморочное имущество не может?
Судя по всему в банке их риелтору сообщили аналогичную, поскольку они решили обратиться к нотариусу и оформить все по уму.
Но я правильно понял - никакой угрозы со стороны посторонних для права собственности матери на это квартиру нет? И доля дочери, невостребованная ею, переходит к матери? В такой ситуации же образоваться т.н. выморочное имущество не может?
Ответить
13 марта 2023 в 22:54
----------
Цитата
Max-amber пишет:
Но я правильно понял - никакой угрозы со стороны посторонних для права собственности матери на это квартиру нет? И доля дочери, невостребованная ею, переходит к матери? В такой ситуации же образоваться т.н. выморочное имущество не может?
----------
1. Если дочь умершего наследодателя фактически не приняла наследство, и не обратится к нотариусу с заявлением о его принятии и выдаче свидетельства о праве на наследство, а также, если она не обратится в суд с иском о признании за ней права собственности на наследство или о восстановлении пропущенного срока его принятия, тогда в этом случае свидетельство о праве на наследство нотариус выдаст только одной супруге умершего, потому что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 1161 "Гражданского кодекса РФ (части третьей)" от 26.11.2001 № 146-ФЗ (в редакции от 28.02.2023) (далее "ГК РФ (части третьей)" ) "Если наследник не примет наследство, откажется от наследства, не указав при этом, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), не будет иметь права наследовать или будет отстранен от наследования по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, либо вследствие недействительности завещания, часть наследства, которая причиталась бы такому отпавшему наследнику, переходит к наследникам по закону, призванным к наследованию, пропорционально их наследственным долям.".
2. Согласно пункту 1 статьи 1151 "ГК РФ (части третьей)" выморочным имущество считается, если никто из наследников не принял наследства, тогда как в настоящем случае наследство фактически приняла супруга умершего наследодателя, поэтому оно не считается выморочным.
Цитата
Max-amber пишет:
Но я правильно понял - никакой угрозы со стороны посторонних для права собственности матери на это квартиру нет? И доля дочери, невостребованная ею, переходит к матери? В такой ситуации же образоваться т.н. выморочное имущество не может?
----------
1. Если дочь умершего наследодателя фактически не приняла наследство, и не обратится к нотариусу с заявлением о его принятии и выдаче свидетельства о праве на наследство, а также, если она не обратится в суд с иском о признании за ней права собственности на наследство или о восстановлении пропущенного срока его принятия, тогда в этом случае свидетельство о праве на наследство нотариус выдаст только одной супруге умершего, потому что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 1161 "Гражданского кодекса РФ (части третьей)" от 26.11.2001 № 146-ФЗ (в редакции от 28.02.2023) (далее "ГК РФ (части третьей)" ) "Если наследник не примет наследство, откажется от наследства, не указав при этом, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), не будет иметь права наследовать или будет отстранен от наследования по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, либо вследствие недействительности завещания, часть наследства, которая причиталась бы такому отпавшему наследнику, переходит к наследникам по закону, призванным к наследованию, пропорционально их наследственным долям.".
2. Согласно пункту 1 статьи 1151 "ГК РФ (части третьей)" выморочным имущество считается, если никто из наследников не принял наследства, тогда как в настоящем случае наследство фактически приняла супруга умершего наследодателя, поэтому оно не считается выморочным.
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
2. Tin064, в каком именно регионе это было?
----------
г. Саратов.
Сталкивались не один раз.
В теории я все понимаю, можно было получать отказ и обжаловать его, но наша задача - достичь нужного результата максимально быстрым путем и с минимальными телодвижениями для клиента. Поэтому просто выполняли их требования, благо, сделать это было в принципе не сложно и достаточно быстро.
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
2. Tin064, в каком именно регионе это было?
----------
г. Саратов.
Сталкивались не один раз.
В теории я все понимаю, можно было получать отказ и обжаловать его, но наша задача - достичь нужного результата максимально быстрым путем и с минимальными телодвижениями для клиента. Поэтому просто выполняли их требования, благо, сделать это было в принципе не сложно и достаточно быстро.
Ответить
14 марта 2023 в 11:26
----------
Цитата
Tin064 пишет:
...сделать это было в принципе не сложно и достаточно быстро.
----------
Не всегда, потому что по истечении установленного статьёй 1154 "ГК РФ (части третьей)" срока принятия наследства способом подачи нотариусу заявления нотариус вправе отказать в совершении нотариального действия и предложить обратиться в суд, хотя в последнее время многие нотариусы не отказывают при наличии у обратившихся к ним наследников доказательств фактического принятия наследства, например, если наследник был зарегистрирован по месту жительства вместе с умершим наследодателем в одном жилом помещении, даже не являющимся наследственным имуществом, что противоречит разъяснениям, содержащимся в абзаце первом пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (в редакции от 24.12.2020) "О судебной практике по делам о наследовании", согласно которому "Под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных пунктом 2 статьи 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.".
Цитата
Tin064 пишет:
...сделать это было в принципе не сложно и достаточно быстро.
----------
Не всегда, потому что по истечении установленного статьёй 1154 "ГК РФ (части третьей)" срока принятия наследства способом подачи нотариусу заявления нотариус вправе отказать в совершении нотариального действия и предложить обратиться в суд, хотя в последнее время многие нотариусы не отказывают при наличии у обратившихся к ним наследников доказательств фактического принятия наследства, например, если наследник был зарегистрирован по месту жительства вместе с умершим наследодателем в одном жилом помещении, даже не являющимся наследственным имуществом, что противоречит разъяснениям, содержащимся в абзаце первом пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (в редакции от 24.12.2020) "О судебной практике по делам о наследовании", согласно которому "Под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных пунктом 2 статьи 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.".
Ответить
----------
Цитата
Max-amber пишет:
Так я понял. Риелтор продавца проконсультировалась в банке. Вследствие чего отзвонилась и сообщила, что продавец пойдет к нотариусу
----------
Ну отлично. Я думаю, проблем с нотариусом не возникнет. Единственное, некоторая задержка по времени (нотариус+регистрация права), но зато будете спать спокойнее.
Цитата
Max-amber пишет:
Так я понял. Риелтор продавца проконсультировалась в банке. Вследствие чего отзвонилась и сообщила, что продавец пойдет к нотариусу
----------
Ну отлично. Я думаю, проблем с нотариусом не возникнет. Единственное, некоторая задержка по времени (нотариус+регистрация права), но зато будете спать спокойнее.
Ответить
Подскажите, пжл, хочу купить квартиру у застройщика. Застройщик выставил счет, на который я должна перевести деньги. Как мне лучше это сделать? Как избежать блокировки денег ?
1. Внести наличные д/с на счет застройщика в его банке.
2. Открыть на свое имя в том же банке счет и внутрибанковским переводом перевести на счет застройщика.
1. Внести наличные д/с на счет застройщика в его банке.
2. Открыть на свое имя в том же банке счет и внутрибанковским переводом перевести на счет застройщика.
Ответить
sunbeam2750,
Добрый день.
1)А с чего вы взяли что будет блокировка, уже был опыт? предпосылки?
2)Подтвердить происхождение денег в случае " чего" сможете ?
3) Особой разницы нет, вы с своем банке перевод сделаете или в новом.. в новом даже подозрительнее будет.
Тут главное прохождение денег уметь объяснить( в случае блокировки), а так переводите со своего банка и не переживайте.
Добрый день.
1)А с чего вы взяли что будет блокировка, уже был опыт? предпосылки?
2)Подтвердить происхождение денег в случае " чего" сможете ?
3) Особой разницы нет, вы с своем банке перевод сделаете или в новом.. в новом даже подозрительнее будет.
Тут главное прохождение денег уметь объяснить( в случае блокировки), а так переводите со своего банка и не переживайте.
Ответить
Добрый день, рассматриваем для покупки квартиру, купленную в браке, квартира записана на мужа. Хотим давать аванс, слышали, что на авансе надо видеть всех собственников,
чтобы с ними побеседовать на предмет зачем они продают квартиру и их вменяемости.
(в нашем случае, жена согласно ГК РФ, владеет половиной квартиры тк она покупалась в браке). Они пожилого возраста им по 67 лет.
Но жена собственника не хочет идти на аванс, готова только показать справки ПНД и НД и нотариальное согласие на продажу.
Подскажите, пожалуйста, достаточно ли будет этих справок с нее или надо все-таки ее видеть на авансе? (странно почему она скрывается)
И второй вопрос: в расписке о получении денег за квартиру, должна быть написана только собственником (мужем) или там тоже еще д.б. подпись жены?
Спасибо.
чтобы с ними побеседовать на предмет зачем они продают квартиру и их вменяемости.
(в нашем случае, жена согласно ГК РФ, владеет половиной квартиры тк она покупалась в браке). Они пожилого возраста им по 67 лет.
Но жена собственника не хочет идти на аванс, готова только показать справки ПНД и НД и нотариальное согласие на продажу.
Подскажите, пожалуйста, достаточно ли будет этих справок с нее или надо все-таки ее видеть на авансе? (странно почему она скрывается)
И второй вопрос: в расписке о получении денег за квартиру, должна быть написана только собственником (мужем) или там тоже еще д.б. подпись жены?
Спасибо.
Ответить
8 апреля 2023 в 21:42
----------
Цитата
user-137413477911 пишет:
...жена собственника не хочет идти на аванс, готова только показать справки ПНД и НД и нотариальное согласие на продажу.
Подскажите, пожалуйста, достаточно ли будет этих справок с нее или надо все-таки ее видеть на авансе? (странно почему она скрывается)?
----------
Здравствуйте!
1. Справок из ПНД и НД недостаточно, потому что они выдаются на предмет, состоит ли в них гражданин на учёте и обрашался ли за психиатрической и наркологической помощью, тогда как согласно толкованию, содержащемуся в мотивировочной части на листе № 7 Определения Верховного Суда РФ от 10.09.2020 № 305-ЭС20-5407 по делу № А40-304649/2018 «…юридически значимым обстоятельством является установление психического состояния лица в момент заключения сделки.», из которого следует, что документом, который сможет обеспечить доказательство нахождения совершающего сделку лица в состоянии, способном понимать значение своих действий и руководить ими, является медицинское заключение о прохождении этим лицом предусмотренного пунктами (1) и (2) статьи 23 Закона РФ от 02.07.1992 № 3185-1 (в редакции от 30.12.2021) «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании» добровольного психиатрического освидетельствования в день и по времени, максимально приближенном к совершению сделки, потому что даже, если в полученных пусть даже в этот же день в находящихся по адресу регистрации обследуемого лица по месту жительства психоневрологическом и наркологическом диспансерах справках будет указано, что на учёте оно не состоит и за психиатрической и/или наркологической помощью не обращалось, это не значит, что это лицо не обращалось за такой медицинской помощью в другие - негосударственные медицинские организации, поэтому медицинское заключение о добровольном психиатрическом освидетельствовании, пройденном в день и по времени, максимально приближенном к совершению сделки (в том числе односторонней сделки дачи супругой продавца своего согласия на продажу квартиры), является юридически более надёжным документом в сравнении с полученными медицинскими справками об отсутствии состояния на учёте и не обращении за психиатрической и/или наркологической помощью исключительно только в эти медицинские организации, выдавшие такие справки, потому что в медицинском заключении о добровольном психиатрическом освидетельствовании, пройденном в день и по времени, максимально приближенном к совершению сделки, как правило, должно быть зафиксировано не только психическое состояние обследуемого лица, но и его волеизъявление по отношению к совершаемой им сделке, которое будет (или должно) иметь приоритет в сравнении с медицинским документами об обращении обследуемого лица за психиатрической и/или наркологической помощью в другие - негосударственные медицинские организации. ----------
Цитата
user-137413477911 пишет:
И второй вопрос: в расписке о получении денег за квартиру должна быть написана только собственником (мужем) или там тоже еще д.б. подпись жены?
----------
2. Это зависит от содержания данного супругой продавца нотариально удостоверенного согласия на продажу этой квартиры, в котором ею должно быть дано согласие также на получение аванса, задатка, обеспечительного платежа, заключения соглашений об авансе, задатке, обеспечительном платеже, предварительного договора купли-продажи.
2.1. Между тем, если супруга продавца дала нотариально удостоверенное согласие на продажу этой квартиры, соответственно, она дала своё согласие своему супругу на все действия, связанные с её продажей, одними из которых являются заключение соглашения об авансе и принятие аванса.
2.2. Поэтому Вам сначала необходимо:
1) ознакомиться с содержанием данного супругой продавца нотариально удостоверенного согласия на продажу этой квартиры её супругом и с содержанием полученных ею справок из ПНД и НД вместе с получением их копий;
2) проверить у нотариуса, удостоверившего согласие супруги на продажу квартиры, не отозвала ли его суппуга продавца,
и, если Вы примите решение передавать продавцу аванс, в заключаемом с ним соглашении об авансе необходимо обязательно указать на данное супругой действующее (не отозванное) нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры её супругом с указанием его реквизитов и реквизитов выданных супруге продавца медицинских справок из ПНД и НД.
3. Кроме того, продавца и его супругу необходимо тщательно, дотошно и скрупулёзно проверять на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющимися основанием признания совершённой сделки продажи этой квартиры недействительной по другим основаниям, установленным действующим законодательством.
Цитата
user-137413477911 пишет:
...жена собственника не хочет идти на аванс, готова только показать справки ПНД и НД и нотариальное согласие на продажу.
Подскажите, пожалуйста, достаточно ли будет этих справок с нее или надо все-таки ее видеть на авансе? (странно почему она скрывается)?
----------
Здравствуйте!
1. Справок из ПНД и НД недостаточно, потому что они выдаются на предмет, состоит ли в них гражданин на учёте и обрашался ли за психиатрической и наркологической помощью, тогда как согласно толкованию, содержащемуся в мотивировочной части на листе № 7 Определения Верховного Суда РФ от 10.09.2020 № 305-ЭС20-5407 по делу № А40-304649/2018 «…юридически значимым обстоятельством является установление психического состояния лица в момент заключения сделки.», из которого следует, что документом, который сможет обеспечить доказательство нахождения совершающего сделку лица в состоянии, способном понимать значение своих действий и руководить ими, является медицинское заключение о прохождении этим лицом предусмотренного пунктами (1) и (2) статьи 23 Закона РФ от 02.07.1992 № 3185-1 (в редакции от 30.12.2021) «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании» добровольного психиатрического освидетельствования в день и по времени, максимально приближенном к совершению сделки, потому что даже, если в полученных пусть даже в этот же день в находящихся по адресу регистрации обследуемого лица по месту жительства психоневрологическом и наркологическом диспансерах справках будет указано, что на учёте оно не состоит и за психиатрической и/или наркологической помощью не обращалось, это не значит, что это лицо не обращалось за такой медицинской помощью в другие - негосударственные медицинские организации, поэтому медицинское заключение о добровольном психиатрическом освидетельствовании, пройденном в день и по времени, максимально приближенном к совершению сделки (в том числе односторонней сделки дачи супругой продавца своего согласия на продажу квартиры), является юридически более надёжным документом в сравнении с полученными медицинскими справками об отсутствии состояния на учёте и не обращении за психиатрической и/или наркологической помощью исключительно только в эти медицинские организации, выдавшие такие справки, потому что в медицинском заключении о добровольном психиатрическом освидетельствовании, пройденном в день и по времени, максимально приближенном к совершению сделки, как правило, должно быть зафиксировано не только психическое состояние обследуемого лица, но и его волеизъявление по отношению к совершаемой им сделке, которое будет (или должно) иметь приоритет в сравнении с медицинским документами об обращении обследуемого лица за психиатрической и/или наркологической помощью в другие - негосударственные медицинские организации. ----------
Цитата
user-137413477911 пишет:
И второй вопрос: в расписке о получении денег за квартиру должна быть написана только собственником (мужем) или там тоже еще д.б. подпись жены?
----------
2. Это зависит от содержания данного супругой продавца нотариально удостоверенного согласия на продажу этой квартиры, в котором ею должно быть дано согласие также на получение аванса, задатка, обеспечительного платежа, заключения соглашений об авансе, задатке, обеспечительном платеже, предварительного договора купли-продажи.
2.1. Между тем, если супруга продавца дала нотариально удостоверенное согласие на продажу этой квартиры, соответственно, она дала своё согласие своему супругу на все действия, связанные с её продажей, одними из которых являются заключение соглашения об авансе и принятие аванса.
2.2. Поэтому Вам сначала необходимо:
1) ознакомиться с содержанием данного супругой продавца нотариально удостоверенного согласия на продажу этой квартиры её супругом и с содержанием полученных ею справок из ПНД и НД вместе с получением их копий;
2) проверить у нотариуса, удостоверившего согласие супруги на продажу квартиры, не отозвала ли его суппуга продавца,
и, если Вы примите решение передавать продавцу аванс, в заключаемом с ним соглашении об авансе необходимо обязательно указать на данное супругой действующее (не отозванное) нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры её супругом с указанием его реквизитов и реквизитов выданных супруге продавца медицинских справок из ПНД и НД.
3. Кроме того, продавца и его супругу необходимо тщательно, дотошно и скрупулёзно проверять на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющимися основанием признания совершённой сделки продажи этой квартиры недействительной по другим основаниям, установленным действующим законодательством.
Ответить
Добрый день!
Посоветуйте, пожалуйста.
Рассматриваю вариант с квартирой (вторичка) для ипотеки.
Есть нюанс - текущие собственники выписаны, но в квартире пока есть прописанный человек.
Это совершеннолетний гражданин одной из стран СНГ, у него регистрация до 2027 г..
Физически он в Москве, на квартире бывает редко.
В настоящий момент, текущими собственниками подано заявление в суд о принудительной выписке (снятии регистрации), заседание суда планируется через несколько недель.
Скажите, пожалуйста, насколько "подозрительный" данный вариант?
Где могут быть подводные камни ?
Например, может суд вообще отказаться выписать иностранца в "пустоту" , если у него нет иного места регистрации?
Или, например, иностранный гражданин просто не придет на заседание суда и тогда рассмотрение перенесется и так, допустим, будет раз за разом длиться месяцами (?).
Или, после решения суда о выписке иностранный гражданин подаст апелляцию и решение суда формально не вступит в силу, пока иностранец не пройдет всю иерархию судов, из-за чего выписка затянется на годы (?).
Далее, допустим, я приобрету данную квартиру, пока иностранный гражданин еще числится в ней зарегистрированным. Он имеет по закону полное право там жить? Имеет право требовать ключи, например и т.д. и т.п.?
Спасибо!
Посоветуйте, пожалуйста.
Рассматриваю вариант с квартирой (вторичка) для ипотеки.
Есть нюанс - текущие собственники выписаны, но в квартире пока есть прописанный человек.
Это совершеннолетний гражданин одной из стран СНГ, у него регистрация до 2027 г..
Физически он в Москве, на квартире бывает редко.
В настоящий момент, текущими собственниками подано заявление в суд о принудительной выписке (снятии регистрации), заседание суда планируется через несколько недель.
Скажите, пожалуйста, насколько "подозрительный" данный вариант?
Где могут быть подводные камни ?
Например, может суд вообще отказаться выписать иностранца в "пустоту" , если у него нет иного места регистрации?
Или, например, иностранный гражданин просто не придет на заседание суда и тогда рассмотрение перенесется и так, допустим, будет раз за разом длиться месяцами (?).
Или, после решения суда о выписке иностранный гражданин подаст апелляцию и решение суда формально не вступит в силу, пока иностранец не пройдет всю иерархию судов, из-за чего выписка затянется на годы (?).
Далее, допустим, я приобрету данную квартиру, пока иностранный гражданин еще числится в ней зарегистрированным. Он имеет по закону полное право там жить? Имеет право требовать ключи, например и т.д. и т.п.?
Спасибо!
Ответить
25 апреля 2023 в 18:08
----------
Цитата
user-24358182151 пишет:
Это совершеннолетний гражданин одной из стран СНГ, у него регистрация до 2027 г..
Физически он в Москве, на квартире бывает редко.
В настоящий момент, текущими собственниками подано заявление в суд о принудительной выписке (снятии регистрации), заседание суда планируется через несколько недель.
----------
Здравствуйте!
Вам необходимо уточнить у собственников этой квартиры:
1) на основании чего именно этому гражданину было предоставлено право пользования этой квартирой;
2) имеется ли в продаваемой квартире имущество, принадлежащее этому гражданину, если имеется, какое именно;
3) обращались ли собственники этой квартиры в орган миграционного учёта с заявлением о снятии этого гражданина с регистрационного учёта по месту пребывания в принадлежащей им квартире;
4) почему собственники квартиры обратились в суд именно с таким иском?
Цитата
user-24358182151 пишет:
Это совершеннолетний гражданин одной из стран СНГ, у него регистрация до 2027 г..
Физически он в Москве, на квартире бывает редко.
В настоящий момент, текущими собственниками подано заявление в суд о принудительной выписке (снятии регистрации), заседание суда планируется через несколько недель.
----------
Здравствуйте!
Вам необходимо уточнить у собственников этой квартиры:
1) на основании чего именно этому гражданину было предоставлено право пользования этой квартирой;
2) имеется ли в продаваемой квартире имущество, принадлежащее этому гражданину, если имеется, какое именно;
3) обращались ли собственники этой квартиры в орган миграционного учёта с заявлением о снятии этого гражданина с регистрационного учёта по месту пребывания в принадлежащей им квартире;
4) почему собственники квартиры обратились в суд именно с таким иском?
Ответить
25 апреля 2023 в 19:14
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
необходимо уточнить у собственников этой квартиры:
----------
Я думаю необходимо присутствовать на суде и провести сделку после решения суда.
Остальное "СВОЯ ИГРА"
Оспаривание ничего не даст ввиду смены собственника.
А вот сбудется ли сам суд по какой либо причине и какие появятся обстоятельства ещё вопрос!!!
Суд ведь можно и "проиграть"...
Если собственник поймёт что уже может остаться как бы не при делах.
Кто знает чем ему это потом аукнется.))
А так ..
Ну не шмогла! :quotes:
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
необходимо уточнить у собственников этой квартиры:
----------
Я думаю необходимо присутствовать на суде и провести сделку после решения суда.
Остальное "СВОЯ ИГРА"
Оспаривание ничего не даст ввиду смены собственника.
А вот сбудется ли сам суд по какой либо причине и какие появятся обстоятельства ещё вопрос!!!
Суд ведь можно и "проиграть"...
Если собственник поймёт что уже может остаться как бы не при делах.
Кто знает чем ему это потом аукнется.))
А так ..
Ну не шмогла! :quotes:
Ответить
Спасибо большое за вопросы и комментарии, собрал информацию, буду признателен за любые пояснения!
История квартиры:
Приватизация была давно. Пару лет назад владельцы, назовем их Первые_Собственники, взяли под квартиру кредит, выплатить не смогли, банк продал год назад квартиру на торгах Текущему_Собственнику. Первые_Собственники выписались , за исключением как раз того гражданина СНГ. Мужчина жил в гражд.браке с дочерью Первых_Собственников и его в 2022 зарегистрировали до 2027 г. (5-летняя регистрация в паспорте). Текущий_Собственник и подал на него в суд с целью принудительной выписки.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1) на основании чего именно этому гражданину было предоставлено право пользования этой квартирой;
----------
Гражданин СНГ был гражд. мужем одного из Старых (не текущих) собственников.
----------
Цитата
2) имеется ли в продаваемой квартире имущество, принадлежащее этому гражданину, если имеется, какое именно;
----------
Да, например, часть мебели( столы, стулья) покупались за счет гражданина СНГ
----------
Цитата
3) обращались ли собственники этой квартиры в орган миграционного учёта с заявлением о снятии этого гражданина с регистрационного учёта по месту пребывания в принадлежащей им квартире;
----------
По этому вопросу услышал две версии:
1) Версия от Старых_Собственников (включая дочку, чьим гражд.мужем и был гражданин СНГ) : да, ходили в ФМС. ФМС отказалась(?!) снимать его с регистрации, пока он не принесет аналогичную 5-летнюю регистрацию, т.е. аналог той , что имеет сейчас). 5-летняя регистрация какая-то особая, её проставляют в паспорте, в отличие от, например, 2-летней.
2) Версия от Текущего_собственника: гражданин СНГ хотел денег за выписку, но по сумме с ним не договорились.
----------
Цитата
4) почему собственники квартиры обратились в суд именно с таким иском? X
----------
Так как обычным путем выписать не удалось (в одной версии из-за позиции ФМС, по другой из-за денег, что требовал гражданин СНГ взамен выписки)
История квартиры:
Приватизация была давно. Пару лет назад владельцы, назовем их Первые_Собственники, взяли под квартиру кредит, выплатить не смогли, банк продал год назад квартиру на торгах Текущему_Собственнику. Первые_Собственники выписались , за исключением как раз того гражданина СНГ. Мужчина жил в гражд.браке с дочерью Первых_Собственников и его в 2022 зарегистрировали до 2027 г. (5-летняя регистрация в паспорте). Текущий_Собственник и подал на него в суд с целью принудительной выписки.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1) на основании чего именно этому гражданину было предоставлено право пользования этой квартирой;
----------
Гражданин СНГ был гражд. мужем одного из Старых (не текущих) собственников.
----------
Цитата
2) имеется ли в продаваемой квартире имущество, принадлежащее этому гражданину, если имеется, какое именно;
----------
Да, например, часть мебели( столы, стулья) покупались за счет гражданина СНГ
----------
Цитата
3) обращались ли собственники этой квартиры в орган миграционного учёта с заявлением о снятии этого гражданина с регистрационного учёта по месту пребывания в принадлежащей им квартире;
----------
По этому вопросу услышал две версии:
1) Версия от Старых_Собственников (включая дочку, чьим гражд.мужем и был гражданин СНГ) : да, ходили в ФМС. ФМС отказалась(?!) снимать его с регистрации, пока он не принесет аналогичную 5-летнюю регистрацию, т.е. аналог той , что имеет сейчас). 5-летняя регистрация какая-то особая, её проставляют в паспорте, в отличие от, например, 2-летней.
2) Версия от Текущего_собственника: гражданин СНГ хотел денег за выписку, но по сумме с ним не договорились.
----------
Цитата
4) почему собственники квартиры обратились в суд именно с таким иском? X
----------
Так как обычным путем выписать не удалось (в одной версии из-за позиции ФМС, по другой из-за денег, что требовал гражданин СНГ взамен выписки)
Ответить
Все продукты Банки.ру
Калькуляторы
Вклады и инвестиции
Кредиты и займы
Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода
Показать ещеСкрыть
Страхование
Карты
Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве
Ипотека
Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей
РКО
Дебетовые карты
Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка
Потребительские кредиты
Микрозаймы
Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой
Кредитные карты
Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие
Расчетно-кассовое обслуживание
Ипотечные кредиты
Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы
Депозиты
ОСАГО и Каско
Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование