Есть ли примеры тех, кто смог полностью выплатить ипотечные кредиты?

----------
Цитата

Donz пишет:
Какой смысл брать кредит, который сам по себе будет генерировать убыток в 3-4%, и вкладывать собственные деньги в недвижимость с доходностью 5-6%, если можно под 6-15%?
Пусть даже очень мега удачно сдали под 8%, все равно будет убыток 1-2% от кредитных денег, прибыль по сравнению с большинством депозитов в 1-2% от собственных денег или убыток до 7% от собственных денег по сравнению с облигациями.
Варианты, когда купленная квартира оказалась удачной инвестицией, конечно есть. Но если брать в среднем, то это бесперспективная затея с финансовой точки зрения, не говоря уже про риски.
----------

Смысл один - если это первое жилье, есть свободные средства на 20-30% от стоимости объека, и приобретается ликвидный /относительно/ недорогой /по меркам мск/ объект с хорошей транспортной доступностью - однушка либо студия метров хотя бы в 28-30.
На выходе имеем:
1. диверсификацию рисков (общая стоимость объекта 3-5млн + 1 млн на ремонт)
2. налоговый вычет (+260к)
3. эффективную ставку на задолженность ок. 9% (при текущей ставке 9.3-9.5% страховка плюсует 0.7-0.8%, налоговый вычет по % минусует 1.2%)
4. доход от сдачи по маленькой ликвидной квартире с нормальным ремонтом стабильно не ниже 8% с учетом износа
5. нет вопросов с регистрацией по месту жительства
Вывод - покупка квартиры в ипотеку в РФ сегодня имеет осязаемый смысл только для тех у кого нет жилья и доходы реально позволяют такие проекты реализовывать. И в первую очередь смысл этой операции - диверсификация рисков, и только во вторых для жизни в этой квартире. Для всех остальных это прямые потери и риски. Не нужно статистику искать чтобы понять что первых %10-20 от силы, а остальные 80-90%, это все кто покупает сейчас квартиры на стадии котлована, хотя в этом нет никакого экономического смысла (=сполна платят за это, тот же urban прямо сейчас), равно как и те, кто из-за завышенных запросов хотят площадь больше чем реально нужна и могут себе позволить, в результате выбирая неликвидные квартиры в удаленных ЖК вместо квартиры поменьше, но более ликвидной c хорошим транспортным сообщением.
Вся отрасль строительная в России строится на этом - на стереотипах и людях еще с советского времени усвоивших желание жить в своем жилье, и готовых соответственно переплачивать за это право.
Лично в моем понимании подобная цена за условный эмоциональный комфорт слишком высока, но каждому свое.
PS писАл кто-то из чиновников что мат. капитал вгоняет людей в нищету (90+% на ипотеку уходит), и ведь так и есть... Он же существует не для помощи людям, а для 1)разогрева строительной отрасли 2) популизм типа поддержка семей. В итоге на самое главное, куда надо вкладывать для будущего страны - в образование детей, у простых российских семей денег нет, зато есть квартира.. c гиганским долгом, зато своя. Запрет на использование мат капитала на ипотеку изменил бы чуть ситуацию в нужном русле, но кому это надо)

a.kotsegubova,
отличный комментарий!
Но я все равно не согласен по некоторым пунктам :)

Вы смешали все в одну кучу и в некоторых утверждениях противоречите сами себе. Давайте отделим мух от котлет.

1. Собственного жилья нет. Тут во всем согласен, кроме фразы про советское время и "свое" жилье. Вы же сами начали про то, что покупка первого жилья имеет смысл - к чему тогда про советское время?
Эти высказывания были бы справедливы, если бы в России был цивилизованный рынок съемного жилья. Но на данный момент могут попросить на выход в течение месяца, потому что потому.

2. Жилье уже есть, но хочется побольше. Тут сложнее. Сложно подсчитать, сколько должен стоить собственный комфорт. Но вот в утверждении "доход от сдачи по маленькой ликвидной квартире с нормальным ремонтом стабильно не ниже 8% с учетом износа" в Москве вы точно неправы. Стандартная такса по сдаче - это 5.5 - 6%. И без учета износа. И в итоге получаем, что эту квартиру выгоднее продать и положить деньги на банальный депозит, чем сдавать.
К тому же вы начали с "Смысл один - если это первое жилье", а в четвертом пункте уже утверждаете, что уже есть квартира, которую можно сдавать. Плюс, если квартира уже есть, то скорее всего уже нет вычетов, то есть пунктов два и три.

3. Инвестиционное жилье - это провал в 99% случаев. Но тут мы вроде бы сходимся.

Отдельно насчет диверсификации. Да, диверсифицировать надо. Но не надо, например, покупку тонны пельменей называть диверсификацией. И точно так же не надо называть диверсификацией приобретение квартиры в ипотеку под 9-10% для сдачи под 6%. В инвестиции должен быть экономический смысл.

----------
Цитата

Donz пишет:
Стандартная такса по сдаче - это 5.5 - 6%. И без учета износа.
----------

для примера:
сдаю студию общей стоимостью 4млн за 28к+2жкх+счетчики. Стоимость для дома среднерыночная, сдалась за пару дней. Грязными 8.4%
снимаю двушку стоимостью 6млн но с ремонтом простым за 25к (включая жкх)+счетчики в 5 минутах ходьбы от своей. Снимаю уже 3 года. И это дешевле рынка. Разница = profit
но это частный пример и со среднестатическим может не иметь ничего общего, не спорю.----------
Цитата

Donz пишет:
если бы в России был цивилизованный рынок съемного жилья. Но на данный момент могут попросить на выход в течение месяца, потому что потому.

----------

риски оценивает каждый для себя индивидуально. Рынок дикий..как и люди) все закономерно :D
Для справделивости - когда был рынок арендодателей, всем было сложнее, сейчас же можно легко снять по среднерыночной цене приемлемую квартиру за пару дней без комиссий агентов и прочего (а за пару недель и дешевле). Собственно в этом и был посыл про "диверсификацию" - не только инвестиций, но и в целом страховка от дикостей арендного рынка. Если не будет хорошего варианта для съема то всегда можно в свою заселиться)
----------
Цитата

Donz пишет:
2. Жилье уже есть, но хочется побольше. Тут сложнее.
----------

тут хотелки с возможностями не сходятся. В России понты это все. Авто 50% людей, если не больше, вообще реально не нужно, тем более сейчас ОТ, каршеринг и копеечное такси перекрывает потребности почти все, но 8)
----------
Цитата

Donz пишет:
3. Инвестиционное жилье - это провал в 99% случаев. Но тут мы вроде бы сходимся.

----------

в России - да. Люди квартиры скупают не из-за баснословных прибылей, а потому что другие инвестиционные институты неразвиты, десятилетиями правительство и все подряд всех обманывали и продолжают, вот и результат. Альтернативы не видят.

----------
Цитата

a.kotsegubova пишет:
но это частный пример и со среднестатическим может не иметь ничего общего, не спорю.
----------

Именно так. Но вы немного лукавите. У вас указано Химки, а это уже Московская область. Или вы в "правильных" Химках? Вне Москвы в зависимости от региона покупка квартиры в ипотеку для сдачи может иметь профит.
----------
Цитата

a.kotsegubova пишет:
Если не будет хорошего варианта для съема то всегда можно в свою заселиться)

----------

И это "всегда" очевидно подразумевает "через неделю съедьте" для ваших съемщиков. Это и есть дикий рынок аренды.
----------
Цитата

a.kotsegubova пишет:
Люди квартиры скупают не из-за баснословных прибылей, а потому что другие инвестиционные институты неразвиты, десятилетиями правительство и все подряд всех обманывали и продолжают, вот и результат. Альтернативы не видят.
----------

Я бы сказал, что не хотят видеть альтернативы. А их много. Я уже несколько раз говорил - облигации. Это как минимум.

----------
Цитата

Donz пишет:
Но вы немного лукавите. У вас указано Химки, а это уже Московская область. Или вы в "правильных" Химках? Вне Москвы в зависимости от региона покупка квартиры в ипотеку для сдачи может иметь профит.
----------

Химчане себя частью города считают, никто обычно не делит (хотя формально и МО). Вообще считаю что покупать нужно там, где ты реально разбираешься, и можешь зерна от плевел отличить - читай выбрать самый ликвидный вариант. В моем случае это оказались Химки, а близость к метро, тому же Ховрино, не дало бы ровным счетом никакого профита, если не наоборот. Наверняка есть места и регионы где искусственно завышенная стоимость аренды из-за повышенного спроса сделает покупку еще выгоднее, но это +расходы на езду туда, да и не факт что ситуация не изменится. Гораздо лучше рассмотреть другие страны :)
----------
Цитата

Donz пишет:
И это "всегда" очевидно подразумевает "через неделю съедьте" для ваших съемщиков. Это и есть дикий рынок аренды.

----------

Поэтому надо всегда людьми оставаться.
Мы вот знаем что никто не попросит съехать за неделю. Соберутся продавать - предупредят за пару месяцев минимум. Два года хозяина не видели, деньги на карту.
И сами также относимся к своим - не мешаем жить, лишь раз месяц заходя за деньгами ибо рядом, и в квартире все как для себя сделали, вплоть до самых мелочей. Рынок не изменить, но найти свое относительно комфортное место в нем реально.

Моя история - 115 тыс ежемесячно с 2008 года , закрыл в апреле этого года . 70 % был - первоначальный взнос .

Ох эти светлые времена 2006 - середина 2014 - казалось это будет всегда , ан нет. Декабрь 2014-
потеря бизнеса , депрессия и разруха . Только накопленные средства помогли выжить - иначе хана , 3 детей и ипотека 115 тыс - это выше любой зарплаты. Мы не экономили на еде и путешествиях ,
но чувство страха , испытанное тогда - это навсегда.
Выводы из этой ситуации такие - квартира конечно очень неплохая в собственности , НО - "если бы и кабы бы " суммы в долларах затраченные в долларах в 2008 и сейчас несравнимы . В 2018 году можно купить за эти деньги квартиру без ипотеки.
Нет детей , не привязаны к месту жительства - ипотека это не выгодно абсолютно , думаю что в дальнейшем ситуация будет аналогичная.

----------
Цитата

dioxin пишет:
Моя история - 115 тыс ежемесячно с 2008 года , закрыл в апреле этого года . 70 % был - первоначальный взнос .

----------

Интересно, что это за квартира была, по которой 30% в ипотеке давали платеж в 115 тысяч?
----------
Цитата

dioxin пишет:
Нет детей , не привязаны к месту жительства - ипотека это не выгодно абсолютно , думаю что в дальнейшем ситуация будет аналогичная.
----------

В смысле, если нет детей, то ипотека не нужна? Возможно. Но тут каждый сам оценивает собственный комфорт от проживания в собственном жилье.

А так - поздравляю!

Дети привязаны к школе и д/с , при длительной аренде квартире всегда есть риск внезапного переезда. В этом смысле ипотека спасает от стресса для детей менять школу и д/с .
Когда оформлял ипотеку в 2008 - расчет был как раз на это .
Была сумма для покупки без кредита , но собственный бизнес давал гораздо больше чем 12,5 % по ипотеке , деньги не хотелось вытаскивать из оборота - взял 8 млн . , отдал 13 с чем- то. В 2008 квартира стоила около 800 тыс дол , сейчас не дороже 500 , по финансам такая математика.
Ни при каких обстоятельствах не брал -бы ипотеку без " подушки" , только под текущую зарплату.
Нервы все-таки дороже )))

Donz,
Все-таки тут публика не очень разбирается в фонде, поэтому не стоит писать.
----------
Цитата

Donz пишет:
Очень низкорисковые облигации от 8 до 15%
----------

Очень низкорисковые облигации дают по нижней границе вашего диапазона (а то и ниже), а облигации какой-нибудь АФК Система безрисковыми не являются.

----------
Цитата

dioxin пишет:
Дети привязаны к школе и д/с , при длительной аренде квартире всегда есть риск внезапного переезда. В этом смысле ипотека спасает от стресса для детей менять школу и д/с .
Когда оформлял ипотеку в 2008 - расчет был как раз на это .
Была сумма для покупки без кредита , но собственный бизнес давал гораздо больше чем 12,5 % по ипотеке , деньги не хотелось вытаскивать из оборота - взял 8 млн . , отдал 13 с чем- то. В 2008 квартира стоила около 800 тыс дол , сейчас не дороже 500 , по финансам такая математика.
Ни при каких обстоятельствах не брал -бы ипотеку без " подушки" , только под текущую зарплату.
Нервы все-таки дороже )))
----------

Да, но собственный бизнес тоже риск. Можно давать какие-то прогнозы, но железной гарантии, что прогноз будет оптимистичным все равно не будет.С другой стороны с "постоянной" работы тоже могут запросто сегодня-завтра уволить.

----------
Цитата

UnembossedName пишет:
Очень низкорисковые облигации дают по нижней границе вашего диапазона (а то и ниже), а облигации какой-нибудь АФК Система безрисковыми не являются.
----------

Я Дом.рф под 15% нашел, поэтому и взял это значение за верхнюю границу. А так, конечно, риск всегда надо считать. И уверен, что риск вложиться в облигации АФК Системы намного ниже, чем риски при покупке квартиры тем более в ипотеку.
----------
Цитата

dioxin пишет:
Ни при каких обстоятельствах не брал -бы ипотеку без " подушки" , только под текущую зарплату.

----------

Если профессия востребованная, то с чего такое максималистичное утверждение? Уволили - ну ок, устроиться на другую работу. А подушка, конечно же, нужна, чтобы в случае чего полгода можно было прожить.

----------
Цитата

Donz пишет:
Я Дом.рф под 15% нашел, поэтому и взял это значение за верхнюю границу.
----------

А я не нашел. Купон такой есть у одной бумаги, но так и она обойдется дорого, в итоге там 8.5 :) и торгов по ней нет. Но самое главное, что если рынок дает премию в 8пп к офз, это очень печально. Ладно, это уже лирика очень косвенно относящаяся к теме, лучше уж в "копить или снимать".

Написал продолжение истории о том как был погашен один кредит, и взят другой: http://persweb.ru/moiblog/216-kak-kupit-kvartiru-v-moskve-prodolzhenie-istorii.html

lawmaster, интересная и поучительная история, как раз задумался о расширении жилплощади, благо в активе есть двушка в собственности, пусть и в Самаре :oops: Но, умоляю, расскажите, как вам удалось покататься на машине времени:

----------
Цитата

К сегодняшнему дню(сентябрь 2019) ремонт уже завершен
----------


? :uncap:

lawmaster,
поздравляю, земляк! :)
Только это - какой смысл сдавать, если можно продать и более выгодно вложить деньги в погашение кредита?

----------
Цитата

Donz пишет:
Только это - какой смысл сдавать, если можно продать и более выгодно вложить деньги в погашение кредита?
----------

Если я правильно понял, то смысл в этом:
----------
Цитата

что покрывает частично кредит и существенно снижает риски
----------

Правда тема рисков мне показалась нераскрытой :scratch:

----------
Цитата

Donz пишет:
lawmaster,
поздравляю, земляк! изображение

Только это - какой смысл сдавать, если можно продать и более выгодно вложить деньги в погашение кредита?
----------

Подумываю об этом. Только останавливает одно, это пока недвижка не приносит дохода, а вот если она начнет дорожать, тогда все изменится. Рано или поздно это произойдет. Разница в 3% убытка не велика.
Причем продам я допустим квартиру за 4 млн. Снижу платеж на 35 тыс. руб. но ведь в этот платеж включались и деньги за тело кредит, то бишь за квартиру, за актив. И вот эти оставшиеся ты платишь за квартиру, а сдаешь чистыми за 21 тыс. Итоговый убыток 4-5 тыс. ежемесячно, что не так критично. Мотивация стала понятней?

И напомню, где мы живем, все может измениться, а вы уже погасили дешевый кредит. Вот старый-старый пост рассуждение-действие на эту тему: http://persweb.ru/moiblog/90-chto-vygodnee-dosrochnoe-pogashenie-kredita-ili-otkladyvat-na-depozit.html

----------
Цитата

Рыжий Лис пишет:
lawmaster, интересная и поучительная история, как раз задумался о расширении жилплощади, благо в активе есть двушка в собственности, пусть и в Самаре изображение
Но, умоляю, расскажите, как вам удалось покататься на машине времени:

----------

Поправил :)

----------
Цитата

lawmaster пишет:
Мотивация стала понятней?

----------

Не совсем. Откуда такая уверенность, что недвижимость обязательно будет дорожать, да еще, видимо, так, что станет выгоднее депозитов и облигаций?
----------
Цитата

lawmaster пишет:
И напомню, где мы живем, все может измениться, а вы уже погасили дешевый кредит.
----------

А как это связано с продажей квартиры? Если нет желания гасить дешевый кредит, то инвестируйте деньги куда-нибудь. Те же облигации дают годовой процент выше, чем дает сдаваемая квартира в Москве.

Ровно 5 лет назад, 19 сентября 2013 года я брал ипотеку под 11.5% годовых на 10 лет. Сумма кредита была 3 млн. рублей. Погасил я её за 16 месяцев, при этом переплата по процентам составила 272 тысячи рублей. Примечательно, что я был неопытным ипотечником и совершил несколько ошибок. Во-первых ради пониженной ставки я заплатил комиссию за закладную в размере 45 тыс.руб. Лучше бы я этого не делал, тогда ставка была бы 12%. Во-вторых, когда я делал досрочные погашения, я несколько раз уменьшал срок кредита вместо того, чтобы уменьшить сумму платежа. Сейчас я понимаю, при любом раскладе нужно уменьшать размер платежа.
Месяц назад я взял ещё одну ипотеку под 9% годовых на сумму 2.7 млн.рублей. На этот раз это новостройка, а тогда это была вторичка. Тогда мне негде было жить, и я снимал жильё в Москве, а сейчас ипотека не является необходимостью, но я взял её по приколу, потому что мне нравится эта тема. Нравится планировать расходы, дисциплинировать себя и т.д. К тому же, когда у тебя ипотека, ты выглядишь более серьёзно даже в своих глазах.

----------
Цитата

Garland пишет:
К тому же, когда у тебя ипотека, ты выглядишь более серьёзно даже в своих глазах.
----------
:o, о как