Удешевление недвижимости...

Поехали статьи про то, что цикл снижения ставок кончился, начался возврат. Ожидают повышения ключевой и прочие прелести "перспективного" :) рынка ЕМ. Зная, что с некоторым лагом после этого будет ожидаться рост ФР, а рост РН - с лагом после роста ФР, спрошу - ожидания по бетонной ракете есть?

К сожалению, много замешательства было на оффтопе, и мои соображения на тему инвестиционной спорности покупки недвижимости с инвестцелями в ипотеку остались без ответа, а я бы хотел послушать умных людей, которые уже это проходили на своей шкуре. Потому что посидел с цифрами, так и сяк не понимаю, как может выйти в плюс, если ипотека по ставке двузначная, рента до 8% (двузначная доходность ренты - это аномалия), но без учёта амортизации и налогов, а гарантированная доходность на свои деньги тоже около 8%. Каким образом у ипотечных инвесторов квартира прибавляет в стоимости больше, чем 8% за год? Реинвестирование рентных платежей в бетон невозможно, поэтому в расчётах оно условное.

----------
Цитата

namdel пишет:
Так мы какой кейс, первый или второй?
----------


Первый. Хотя ЮАР - это очень нетипичная история, учитывая пертурбации этой страны в 90ых годах, страшное падение уровня жизни и взлетевшая преступность, массовый отъезд людей в Великобританию и т.д. - однако это таки первый вариант. Ключевое слово - свой бизнес.

----------
Цитата

WizardU пишет:
Это ещё очень и очень по-божески. Многие не знают, что подоходный налог в Австрии с такой зарплаты целых 43,21%! С чем я "хрустобулков" и поздравляю.
----------


В-нулевых, это русскоязычный ресурс, т.е. заведомо мошеннический. Во-первых, в Австрии недавно упрощалась налоговая система, и налог уменьшали. Во-вторых, подоходный налог по прогрессивной ставке обычно берётся ступенчато согласно налоговым брекетам:

0% 0 - €11,000
25% €11,001 - €18,000
35% €18,001 - €25,000
35% €18,001 - €31,000
42% €31,001 - €60,000

Т.е. если считать по-американски (предполагаю, что в Австрии считают именно так), то с первых 11 тысяч человек заплатит 0. С последующих 7 тысяч - 25%. С разницы между 31 и 18 - 35%. И только с того кусочка, что между его зарплатой в 36 тысяч и брекетом в 31 - 42%. Эффективная налоговая ставка в итоге ниже 42%.

Я даже без расчётов понимаю, что 1000 евро в Москве по ППС больше, чем 3000 евро в Вене и думаю, что любой понимает. Но деньги это вторичная вещь, что многие русские не понимают. Люди в одной страте живут примерно одинаково с поправкой на выверты местной администрации. Поэтому место жительства надо выбирать исключительно по культурным соображениям сообразно своей психологии и климатическому стандарту нормальности. В упомянутой Австрии у любого человека, хоть бедного, хоть богатого совершенно точно будет размеренная жизнь. Потому что у этого государства с 1955 года политика без попыток кого-то догнать и перегнать, без шизофрении по поводу мирового господства-первородства, определения судеб планеты и прочего средневековья. Тихая размеренная жизнь с инфляцией в районе 2% и ростом зарплат на 0% означает, что жизнь расписана наперёд и человек с определённой карьерой будет совершенно точно знать, в каком доме он будет жить до конца жизни и в каком гробу он будет похоронен. Железобетонно. Вырваться из своей страты невозможно, сменить карьеру невозможно. Только уехать.
Те, кому такая прекрасная прогнозируемая жизнь по духу не близка, должны мчаться в свою Россию и пытаться перещеголять друг друга, т.к. уж эта-то страна идеально заточена под добивашек, которые сегодня в жoпе, а завтра в топе, а послезавтра девальвация, рынок отрос компенсаторной ракетой вверх, а "топ" заблаговременно был в валюте и выиграл троекратно. За такие качельки тут и к рынку премия соответственная, а люди попроще спрашивают, что с недвижимостью будет через 5 лет. :D

Вообще пример из моего предыдущего сообщения, где я считал ROI для квартирки в центре, к этой ситуации наверное подходит. Да, однушка, да не такая выгодная, да, стоит как две двушки на окраине, да, сдавать пачку студий на окраине не в пример выгоднее. А жить приятнее, чёрт его дери, всё-таки в однушке в центре. :-) По совершенно неденежным факторам, которые, однако, стоят денег.

----------
Цитата

WizardU пишет:
Почему-то некоторые это воспринимают как достоинство, а многие, как я, - как недостаток.
----------


Потому что мышление отечественное, о котором Ломус говорил, что готовятся к чёрному дню.

В наиболее благополучных странах ЕС человек знает, что соцжильё ему дадут, если случится в его жизни "идеальный шторм". Пример моих знакомых из Германии подсказывает, что на харц4 выживать вполне можно. Так что будь я гражданином Германии, вообще бы не парился, съём там или не съём. На пенсии, если доскрипел, так и сяк подавать на харц4 или уехать жить в недорогую страну ЕС с хорошей медициной. На ум опять приходит Словения.

К тому же, Вы же сами приводили в пример, как люди обожглись на именно владении недвижимостью, а не на съёме. В Швейцарии, где доля собственников одна из наиболее низких в мире, а поборы с собственников одни из наиболее хитровывернутых, тоже вроде не плачут на съёме.

----------
Цитата

WizardU пишет:
Я уже ранее, правда не в этой теме, говорил, что я питаюсь априори качественней, чем средний европеец/американец. Все продуктовые товары у меня те, которые на Западе называются "органическими", без консервантов, усилителей вкуса и фиксаторов окраски и которые на Западе в 2-3 раза дороже обычных. В основном из Вкусвилла и других магазинчиков здорового питания.
----------


Потому что Вы здесь не средний человек, не то сравниваете. А хорошие аппермиддлы питаются из Wholefoods и подобных. Вдобавок, стандарты качества в США свободнее, чем в ЕС и РФ (наследие социализма), и худшая еда действительно очень плохая, хуже плохой российской. И это хорошо для остальных, разумеется.

----------
Цитата

QWASQ пишет:
Искать работу или ПМЖ в Европу никто не едет.
----------


Ну почему же. В основном в локомотив едут - в Германию. Вот из первых рук, UI/UX, умчалась в Баварию, взята ипотека. На блаукарт. Сын знакомых - студент, поступил в финский университет, в небольшой приграничный городок, хорошо знакомый петербургским туристам, с прицелом на одну местную компанию.

Проблема для большинства в европейских странах только в том, что например в той же Германии язык немецкий. Рабочий язык везде английский, но жить-то не на работе 24/7. Это английский у всех как родной, а немецкий/финский/французский и т.д. - это надо учить. За своеобразные бенефиты, т.к. социализм не каждому по нраву. Проще уехать в англоговорящую страну, если возможность уехать вообще есть. Но если человек уже с языком и не против социализма, не гонится за максимизацией выхлопа денег - очевидно, Германия. Швейцария ещё лучше, но там рынок вакансий заметно меньше.
У IT в Европе есть Нидерланды. Сильная страна - довольно много вакансий в "шаговой" доступности, английский у всех поголовно, без голландского жить можно годами.
Северная Европа - маленький размер рынка вакансий, это в любом случае на любителя.

Но зачем всё это, когда есть США, где вакансий просто тонны? Поэтому на Европу смотреть как-то не очень понятно.

----------
Цитата

QWASQ пишет:
Я думаю и сейчас в какой-нибудь Испании или Болгарии нелегалом на стройку можно, уехав по обычной турвизе. Плюс есть переезды по учебе, а там параллельно моешь посуду, или переезд к кому-то из родственников опять же. А может какие-то конторы есть, которые за денюжку оформят и рабочую визу на подставную фирму.

----------


Аж рассмеялся. Типичный русский подход - прощелыгой прокрутиться, а потом разгребать созданные самим же проблемы и при этом ныть на систему, не поощряющую прощелыг. Зачем так делать? Сбежать же надоне куда-нибудь, а в подходящее лично человеку место. Что это за эмиграция такая, чтобы умчаться абы куда? Это беженство называется, а не эмиграция.

----------
Цитата

QWASQ пишет:
Вы хоть представляете, кем нужно быть и что сделать, чтобы стать гражданином Германии, к примеру?
----------


В Европе ничего особенного делать не надо, кроме увеличенного срока проживания на ПМЖ. Если в нормальных странах это 4-5 лет, то в европейских сроки от 5 до 12.

В Германии правда придётся сдать все паспорта, чтобы получить немецкий, но зачем человеку какой-то другой паспорт, если есть немецкий?!

----------
Цитата

Засосов пишет:
а если вы учились в РФ, а потом лет через цать решили попытать счастье за бугром, то без языка вы там будете машины мыть и пиццу развозить, такси. Белым воротничком вам увы не стать.
----------


Во-первых, кто Вам дал рабочую визу мыть машины и развозить пиццу? Правильно, никто не даст.
Во-вторых, развоз пиццы уже автоматизирован. Пиццу доставляют дронами. И дальше людей будет только меньше в этом деле.

Какие-то страшилки 90ых, серьёзно. Уехать так стало невозможно, я бы уже уехал, если бы так можно было, как в 1991ом. Сейчас нужно не просто желание, а релевантные скиллы иметь. И релевантные - это довольно высокие. Рабочие места для дегенератов стремительно исчезают из развитого мира. И это локальная проблема, куда лишних людей девать, не способных к переучиванию, зато способных к размножению. В догоняющих типа РФ или КНР, где ещё крестьян-то не успели ликвидировать, эти проблемы ещё в будущем, но предстоят, т.к. все государства проходят одни и те же этапы.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Но если человек уже с языком и не против социализма, не гонится за максимизацией выхлопа денег - очевидно, Германия.
----------


Я так и не услышал главного аргумента - зачем все ЭТО? Зачем 2 языка, долгий поиск работы, трудности переезда, ради того, чтобы получить на выходе такую же зарплату, как в Москве? Нет, ну можно конечно и трусы через голову надевать каждое утро, приспособиться, глядишь и получаться начнет. Один вопрос - зачем?

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Сейчас нужно не просто желание, а релевантные скиллы иметь.
----------


Вот и будешь с этим скиллом, без своего жилья и в чуждом окружении из северной Африки на еду работать, т.к. бОльшую часть зарплаты съедят налоги, транспорт, ЖКХ.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Рабочие места для дегенератов стремительно исчезают из развитого мира.
----------


Из развитого может и исчезают, а в Европе только растут :D

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
куда лишних людей девать, не способных к переучиванию, зато способных к размножению.
----------


Известно куда - в Европу и США. Они эти места очень любят.

----------
Цитата

WhiteWolf пишет:
точно в яблочко изображение

а доказать, да что там доказать, хотя бы донести что нибудь, до "проКваскиной" компашки - НЕреально изображение

они ж на работе, они по методичке шпарят
----------


В принципе это все что нужно знать об аргументах либероты.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Каким образом у ипотечных инвесторов квартира прибавляет в стоимости больше, чем 8% за год?
----------


Вы как-то странно считаете.
Чтобы ипотека окупилась нужен рост недвижимости всего лишь на 2-4% в год (в зависимости от уровня первоначального взноса). При условии получения дохода от аренды (прямо или косвенно).
У меня есть статья на эту тему.
Для примера в случае нулевого первоначального взноса. Стоимость по кредиту - 10% от стоимости квартиры. Арендный доход - 6% (допустим) от стоимости квартиры. Разница в 4% как раз та величина, на которую должен происходить рост цены квартиры. Что важно - номинальный рост.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Разница в 4% как раз та величина, на которую должен происходить рост цены квартиры. Что важно - номинальный рост.
----------

Рост цены квартиры никому ничего не должен. Рынком он регулируется, а не обязанностями.
А на рынке недвижимости правит самая важная направляющая цены любого товара - спрос, причем платежеспособный спрос, Предложение тоже важно для формирования цены недвижимости, но все-таки предложение вторично. Будет спрос- увеличится и предложение ( выгодно будет строить).
В данный момент лично я не вижу никаких предпосылок серьезного роста платежеспособного спроса - население все заметнее нищает, обязательные расходы возрастают, какое уж тут улучшение жил.условий - многим все тяжелее содержать то, что имеется.
"Задерг" спроса и уменьшение предложения на вторичном рыке на панике есть, но это мне кажется , быстро сойдет на нет, как и в 2014 году - ажиотаж потребительского бума и этот слабоватый спадет - недвижимость однозначно будет падать в цене.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:


Точно можно сказать, что снимается активно теми, кто там уже купил и ждёт пока построят. С точки зрения именно приезжих, кто не купил хз. Хотя в округе строят ещё ЖК, и будут строить ещё + объекты строятся. Рабочим можно наверное сдать всегда. изображение

----------


Интересно, кому это все будет сдаваться, когда достроят последнюю очередь и будущих новоселов с рабочими больше в той локации не будет?

----------
Цитата

QWASQ пишет:
Я так и не услышал главного аргумента - зачем все ЭТО? Зачем 2 языка, долгий поиск работы, трудности переезда, ради того, чтобы получить на выходе такую же зарплату, как в Москве? Нет, ну можно конечно и трусы через голову надевать каждое утро, приспособиться, глядишь и получаться начнет. Один вопрос - зачем?
----------

Я вот тоже с жиру бесился слетал Аликанте- Париж и обратно в августе за чуть меньше 30 евро с человека, вполне себе. От моего родного дома в несезон по дешману меньше 350 никогда не было. Так что на одну экскурсионную поездку смогу жить пару месяцев в Аликанте попивая винцо по 2 евро резерву и закусывая выдержанным сырком по 7е. В России ни того ни другого уже просто нет, ни за какие деньги......
Ну и как всегда приоделся в корт инглесе на 3ей распродае, а у меня уже принцип футболки не дороже 2 евро, шорты 7 джинсы 10, а то прошлое не успеваю сносить, что не делаю с этой одеждой а ей как на здл хоть бы хны....уже сам себе на грудь наступив выбрасываю то что ношу с 13-14 годов, примелькалось, плавно перекрчевывает на дачу еще года на 3-4
Ну еще такс фри мне платят возвратом с этого всего.
А авто последний раз брал на на все время по частям, но последний раз на 2 недели в конце августа за 0,16 е фул фул, еще бы пару дней и они мне приплатили бы наверное....
Так что плюсы и материальные есть.
Я не говорю про море в котором я купался все время , не пропуская ни дня и гуляя по бескрайним пляжам...Этого к сожалению тоже нету...а 2 недель мне мало...
Но все равно живу в России, но не потому что там типа хорошо а здесь не очень...

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Рост цены квартиры никому ничего не должен. Рынком он регулируется, а не обязанностями.

----------


Я вообще про другое. С точки зрения инвестора, который берет квартиру в кредит, чтобы выйти в плюс, необходимо, чтобы номинальная цена квартиры росла определенными темпами.
Конкретно для российских реалий - темпы должны быть от 2 до 4% в год. Причем в НОМИНАЛЬНЫХ ценах.
Должны - чтобы заработать, а не проиграть.
Это кстати говорит о том, что брать ипотечный кредит - не такая уж глупая тактика (при определенных условиях).

А будет ли рынок расти на практике - вопрос уже другой. Обсуждаем тут его очень долго

pandc

Вы так пишите, как будто в РФ нет своего моря, своих футболок и джинсов по 10 евро, своего сыра

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Это кстати говорит о том, что брать ипотечный кредит - не такая уж глупая тактика (при определенных условиях).

----------

Не претендую на истину в последней инстанции, но на мой взгляд брать ипотеку - это не просто глупая тактика, а ОЧЕНЬ глупая в данный момент при любых условиях.
Например, имея даже половину стоимости квартиры, выгоднее жить в арендованной и копить дальше, чем влезть в ипотеку, не говоря уже о более скромном первоначальном взносе - можете пересчитать заинтересованные лица с конкретно своими цифрами.
А покупать под аренду - это вообще полный неадекват - точнее чистая благотворительность со стороны собственников в карман арендаторов.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
это не просто глупая тактика, а ОЧЕНЬ глупая в данный момент при любых условиях.
----------


В случае, если купленная квартира приносит арендный доход (неважно, живешь ли ты в ней сам, либо, если есть где жить - сдаешь), реальная стоимость ипотечного кредита будет 10-6=4% (для текущих российских реалий).

4 (ЧЕТЫРЕ) ПРОЦЕНТА!

В некоторых локациях, где арендная доходность выше, может быть меньше.
Это фантастически дешево. Учитывая, что это не в каких ни долларах, а в рублях - и соответственно, очень высоки риски девальвации.
Я тоже стою на стороне удешевления, но тем не менее, считаю, что уж номинальные цены не будут сильно падать. Практически уверен в этом. А значит, даже в самом неблагоприятном случае, потери не будут велики.

Ипотека, как и любое кредитное плечо, становится крайне выгодной, когда рынок на твоей стороне (номинальные цены растут быстрее, чем 4%)
При нулевом взносе, если рынок растет, то получается, можно заработать деньги из воздуха, не вложив ни копейки собственных средств (типа, по "методу Кийосаки)

А если еще пересчитать в валюте.то полный убыток от покупки.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
В случае, если купленная квартира приносит арендный доход (неважно, живешь ли ты в ней сам, либо, если есть где жить - сдаешь), реальная стоимость ипотечного кредита будет 10-6=4% (для текущих российских реалий).

4 (ЧЕТЫРЕ) ПРОЦЕНТА!

В некоторых локациях, где арендная доходность выше, может быть меньше.
Это фантастически дешево. Учитывая, что это не в каких ни долларах, а в рублях - и соответственно, очень высоки риски девальвации.
Я тоже стою на стороне удешевления, но тем не менее, считаю, что уж номинальные цены не будут сильно падать. Практически уверен в этом. А значит, даже в самом неблагоприятном случае, потери не будут велики.

Ипотека, как и любое кредитное плечо, становится крайне выгодной, когда рынок на твоей стороне (номинальные цены растут быстрее, чем 4%)
При нулевом взносе, если рынок растет, то получается, можно заработать деньги из воздуха, не вложив ни копейки собственных средств (типа, по "методу Кийосаки)
----------

Странно как-то Вы считаете. Я считаю совсем по-другому.
Для того, чтобы взять ипотеку, нужен первоначальный взнос, на который уже я не буду получать никаких доходов - ибо вложу в покупку квартиры, т.е уже потери.
Кроме того, квартира должна быть вторичкой, чтобы ее можно было сразу сдавать, а не дожидаться окончания строительства. Кроме прочего ее нужно обставить по-мин. хотя бы - тоже вложение средств из собственного кармана.
И даже если Вам удалось взять ипотеку под 10% - что на практике совсем нереально, скорее 12% годовых, то не факт, что Вы также быстро найдете квартиросъемщиков ( "недешевых" , исходя из Вашего расчета) - а любой простой квартиры - это тоже потери, и не 4%, а полная стоимость кредита + содержание самой квартиры.
Моральные потери при сдачи квартиры я даже не считаю, хотя их предостаточно тоже.
Кроме прочего, менталитет у нашего народа такой, что даже не имея обоснованной платежеспособности лезут в ипотеку - лишь бы не снимать, считают что платят за свою квартиру, а не за деньги взятые у банка.
Одним словом сдавать сильно некому - многие так считают, что ипотека очень выгодное дело и берут ее для себя, а не желают оплачивать Вашу, пусть и в меньшем объеме.
Оснований думать, что квартиры будут мало-мальски расти в цене я лично не вижу, а мириться с потерями, пусть даже и такими, которые Вы считаете небольшими - я не готова.
Мои деньги должны работать на меня, а не банк и чужих мне арендаторов.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Мои деньги должны работать на меня, а не банк и чужих мне арендаторов.
----------
я верю что у вас ещё есть фиксы под 10%, но через год их уже не будет и что дальше? Хранить под 7,5% и хаить аренду под 5%?? Разница того точно чтоит? Боливар обвалился, песо туда же, лира не далеко ушла, рубль тоже ощутимо просел с весны. Мы не та страна в которой местная валюта защищена от внешних факторов, а у нас их сегодня через край, даже нефть по 77$ не помогает.
У меня еще дилема с мат капиталом, маломк через пол года 3 исполнится и его акромя хаты заливать некуда.

----------
Цитата

M&E пишет:
- Англия - девочка поступила в университет здесь, участвовала в международном конкурсе, заняла призовое место. В качестве приза была двухнедельная стажировка в любом университете США или Англии на выбор, она выбрала Оксфорд.
----------

интересно, в США и Англии бывает в качестве приза стажировка в российском ВУЗе :D

----------
Цитата

M&E пишет:
- Германия - учеба, год изучения языка, далее - поступление в университет. После университета - нашла работу и осталась там.

----------

у нас в ВУЗе был студенческий обмен с немецкими ВУЗами. Там осело много наших. Тут ни одного немца почему-то

----------
Цитата

maslovdm пишет:

Для примера в случае нулевого первоначального взноса. Стоимость по кредиту - 10% от стоимости квартиры. Арендный доход - 6% (допустим) от стоимости квартиры. Разница в 4% как раз та величина, на которую должен происходить рост цены квартиры. Что важно - номинальный рост X

----------

ключевое слово - "допустим". Но по факту нет такого арендного дохода - 6% 8)
Если есть, то покажите на конкретном примере.
Не говоря уж о том, что нет и роста цены на 4% и никаких предпосылок для этого. А вот снижение - вполне.

----------
Цитата

Засосов пишет:

У меня еще дилема с мат капиталом, маломк через пол года 3 исполнится и его акромя хаты заливать некуда X

----------

вот это единственный достойный аргумент за покупку квартиры (хотя, вроде, есть варианты как обналичить). Ну может быть еще налоговый вычет

----------
Цитата

QWASQ пишет:
Вы так пишите, как будто в РФ нет своего моря, своих футболок и джинсов по 10 евро, своего сыра
----------

Есть только море, но эта поездка вдвое дороже....продуктов нету к сожалению, а вещи по таким ценам только б. у. извините в секонд хенде...

----------
Цитата

len1501 пишет:
интересно, в США и Англии бывает в качестве приза стажировка в российском ВУЗе изображение


----------

Стипендии Правительства РФ на обучение и стажировки в вузах РФ есть. Не знаю, как для студентов из Англии и США, а для Европы есть, и люди ими пользуются.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Поехали статьи про то, что цикл снижения ставок кончился, начался возврат. Ожидают повышения ключевой и прочие прелести "перспективного" изображение
рынка ЕМ. Зная, что с некоторым лагом после этого будет ожидаться рост ФР, а рост РН - с лагом после роста ФР, спрошу - ожидания по бетонной ракете есть?

----------


Если ставки начнут повышать, то ипотека станет недоступной и РН пойдёт сильно вниз. Зарплатам вырасти не с чего, ктож будет покупать, если в кредит станет дорого?

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Например, имея даже половину стоимости квартиры, выгоднее жить в арендованной и копить дальше, чем влезть в ипотеку, не говоря уже о более скромном первоначальном взносе - можете пересчитать заинтересованные лица с конкретно своими цифрами.
----------


Я считал для себя. Получается, что арендовать выгоднее при любом раскладе, но если есть 3/4 квартиры, то уж лучше взять ипотеку и не мучаться.