Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну так вы-то как смотрите? По объявлениям что ли? Сто разу уже обсуждали. изображение

Плюс вторичники деражатся и не продают, но вероятно продать они могут как раз по тем ценам, которые фигурируют у ИРН - в среднем. изображение

----------


А вот какая разница, что там в голове ИРН дешевеет, если объявления дешевле не становятся и продавцы дешевле не продают? Они могут написать, что квадрат опустился до 1 тыс. рублей/кв. метр, что это даст, если никто по такой цене не продаст?

----------
Цитата

Ломус пишет:
продавцы дешевле не продают?
----------

Так они вообще не продают! Реальный "рынок" продаж, если его можно так назвать - это от силы 10% предложений, всё остальное ширма...
Дешевле они не могут - т.к. "им" тогда на что то не хватит, а по этой "дорогой" цене - покупать то что они продают не имеет никакого смысла! Вот всё и висит годами...
И будет так еще долго...должен хотя бы один "цикл" владельцев сменится, тогда излишки выйдут в реальную продажу, а "не повисеть".
А предложения из этих 10% очень неплохо разлетаются...только для этого мониторить нужно постоянно и быть готовым выйти на сделку не теоретически, а фактически - т.к. адекватные предложения (качество - цена) - уходят в течении +/- месяца.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Вечный двигатель опять не заработал. Почему ипотечный платеж всегда выше арендного.

----------


Ну и как бы глупо сравнивать ипотечный платеж (который включает в себя и часть основного долга) с арендным.
Если сравнивать с арендой, то брать только проценты.

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Так они вообще не продают! Реальный "рынок" продаж, если его можно так назвать - это от силы 10% предложений, всё остальное ширма...
Дешевле они не могут - т.к. "им" тогда на что то не хватит, а по этой "дорогой" цене - покупать то что они продают не имеет никакого смысла! Вот всё и висит годами...
И будет так еще долго...должен хотя бы один "цикл" владельцев сменится, тогда излишки выйдут в реальную продажу, а "не повисеть".
А предложения из этих 10% очень неплохо разлетаются...только для этого мониторить нужно постоянно и быть готовым выйти на сделку не теоретически, а фактически - т.к. адекватные предложения (качество - цена) - уходят в течении +/- месяца.
----------


Лично я смотрю как раз цены этих "адекватных 10%" и они ниже не становятся уже года 2. Т.е. никакого удешевления нет. А цены, завышенные в 2 раза могут меняться в любую сторону, какая мне разница? И зачем ИРН делает выводы на основе них? Это же совершенно бессмысленно.....

----------
Цитата

Ломус пишет:
Лично я смотрю как раз цены этих "адекватных 10%" и они ниже не становятся уже года 2. Т.е. никакого удешевления нет. А цены, завышенные в 2 раза могут меняться в любую сторону, какая мне разница? И зачем ИРН делает выводы на основе них? Это же совершенно бессмысленно.....
----------


Адекватную цену вы можете узнать только при личных переговорах с продавцом, когда начнёте торговаться. То что висит в объявлении, это ещё не адекватная цена, а хотелка продавца. Когда вы договоритесь, какая цена будет в договоре - она и будет рыночной.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Когда вы договоритесь, какая цена будет в договоре - она и будет рыночной.
----------

К рыночной она отношения не имеет. Ибо регулируется не рынком. Это будет договорная цена. Я вот намедни купил новый велокомп за 9 тыщ, который стоит 28. Это что, значит, его рыночная цена? :o То есть все могут купить его за эти деньги?

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Адекватную цену вы можете узнать только при личных переговорах с продавцом, когда начнёте торговаться. То что висит в объявлении, это ещё не адекватная цена, а хотелка продавца. Когда вы договоритесь, какая цена будет в договоре - она и будет рыночной.
----------


Переговоры с продавцом это не рыночная цена, а единичный случай. Чтобы понимать уровень цен нужно смотреть на уровень цен в объявлениях и от него уже плясать. Если цена объявлений стоит на месте, значит цены стабильны. Если бы что-то дешевело на 10% в год, то это не могло бы не отразиться за авито/ЦИАНе

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Адекватную цену вы можете узнать только при личных переговорах с продавцом, когда начнёте торговаться. То что висит в объявлении, это ещё не адекватная цена, а хотелка продавца. Когда вы договоритесь, какая цена будет в договоре - она и будет рыночной.
----------

:ок:
----------
Цитата

Ломус пишет:
Лично я смотрю как раз цены этих "адекватных 10%" и они ниже не становятся уже года 2. Т.е. никакого удешевления нет. А цены, завышенные в 2 раза могут меняться в любую сторону, какая мне разница? И зачем ИРН делает выводы на основе них? Это же совершенно бессмысленно.....
----------

На моём примере - купил за 10300 сама хата 73 кв.м., сталинка, 3й этаж, жб перекрытия, потолки 3,2, большой балкон, большие окна, без газовой колонки, Сокольники (парк 5 минут пешком, метро 15 минут пешком не спеша и не срезая дворами, так мин 10). Вот адекватная цена! То, что висит по 13-15 млн, так и будет висеть.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Чтобы понимать уровень цен нужно смотреть на уровень цен в объявлениях и от него уже плясать. Если цена объявлений стоит на месте, значит цены стабильны. Если бы что-то дешевело на 10% в год, то это не могло бы не отразиться за авито/ЦИАНе
----------

Не соглашусь, т.к. иной раз от цены в 11млн готовы скинуть 1 млн, при этом висит +/- аналогичный вариант - и торг 50т.р. и не копейкой больше от цены в 13,5...
Сейчас рынок - это то, за что покупают, а не цена предложения, как в 00х...

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Не соглашусь, т.к. иной раз от цены в 11млн готовы скинуть 1 млн, при этом висит +/- аналогичный вариант - и торг 50т.р. и не копейкой больше от цены в 13,5...
Сейчас рынок - это то, за что покупают, а не цена предложения, как в 00х...
----------


То, что висит по 13,5 млн. это к реальным ценам вообще отношения не имеет. Туда на просмотр никто не придёт. Покупать будут то, что лучше всего по соотношению цена/качество и только такие квартиры надо смотреть. Если цена на них падает - удешевление. Растёт - удорожание. Стоят на месте - рынок замер.

----------
Цитата

pmn пишет:
К рыночной она отношения не имеет. Ибо регулируется не рынком. Это будет договорная цена. Я вот намедни купил новый велокомп за 9 тыщ, который стоит 28. Это что, значит, его рыночная цена? изображение
То есть все могут купить его за эти деньги? X
----------
раз смогли купить значит рыночная.

----------
Цитата

anatolius пишет:
раз смогли купить значит рыночная.
----------

Неверный вывод. Потому что никто больше не сможет купить по такой же цене. Даже плюс-минус. То есть рынка нет. Нарваться на одного продавца, кому эта вещь (квартира) на фиг не нужна, нужны срочно деньги, досталась даром (нужное продолжить и подчеркнуть) при том, что это нужно тебе - это называется везение покупателя, но никак не рынок.

Основные тенденции
«Третий квартал 2018 года был самым „урожайным“ на новые проекты за последние несколько лет, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“, участник партнерской сети CBRE. — За три месяца на рынок вышло 16 жилых комплексов. Для сравнения, за первое полугодие текущего года в экспозицию поступило 7 объектов, за весь 2017 год — 23 объекта (с максимумом в 12 проектов во втором квартале), за 2016 — 14 объектов, за 2015 — 19 ЖК. Динамика была ожидаема — полученные в начале года разрешения на строительство стали воплощаться в реальные проекты.

Кроме того, в продажу активно поступали корпуса в уже экспонируемых объектах. Однако выход новых комплексов и корпусов не привел к увеличению объема предложения — за три месяца показатель снизился на 1%. Одной из причин стал стабильно высокий спрос на новостройки. Традиционное летнее затишье не наблюдалось в текущем году. Информационный фон в СМИ относительно грядущих изменений на рынке (в связи с законодательством), поступление нового интересного предложения, а также повышение ипотечных ставок некоторыми банками (в т.ч. информация в СМИ о дальнейшем ее возможном росте) стимулировала население к приобретению жилья.

Средняя цена кв. м за отчетный период выросла на 2,2% (до 157 740 руб.). Положительная динамика наблюдалась в июле (+1,6%) и августе (+0,8%). В сентябре она практически не изменилась (-0,2%). Причинами роста были, преимущественно, повышение цен в ряде проектов, а также снижение объема предложения в проектах, расположенных у МКАД. Поступающие в экспозицию объекты, выходили по ценам как ниже, так и выше среднерыночных, что в т.ч. объясняет разнонаправленную динамику показателя. Относительно сентября 2017 года цена выросла на 5%».
http://www.metrium.ru/news/detail/itogi-iii-kvartala-na-rynke-novostroek-massovogo-segmenta-moskvy/

----------
Цитата

pmn пишет:
Неверный вывод. Потому что никто больше не сможет купить по такой же цене. Даже плюс-минус. То есть рынка нет. Нарваться на одного продавца, кому эта вещь (квартира) на фиг не нужна, нужны срочно деньги, досталась даром (нужное продолжить и подчеркнуть) при том, что это нужно тебе - это называется везение покупателя, но никак не рынок X
----------
Чего неверный, совокупность сделок и формирует рынок.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну так вы-то как смотрите? По объявлениям что ли? Сто разу уже обсуждали. изображение

Плюс вторичники деражатся и не продают, но вероятно продать они могут как раз по тем ценам, которые фигурируют у ИРН - в среднем. изображение

----------

Цены ИРН:
Сентябрь 2013 - 163848
Сентябрь 2014 - 181001
Сентябрь 2015 - 185306
Сентябрь 2016 - 175300
Сентябрь 2017 - 166158
Сентябрь 2018 - 169460

----------
Цитата

pmn пишет:
Неверный вывод. Потому что никто больше не сможет купить по такой же цене. Даже плюс-минус. То есть рынка нет. Нарваться на одного продавца, кому эта вещь (квартира) на фиг не нужна, нужны срочно деньги, досталась даром (нужное продолжить и подчеркнуть) при том, что это нужно тебе - это называется везение покупателя, но никак не рынок.
----------

Увы и ах - но теперь это везение продавца! Найти покупателя с деньгами и заинтересовать его ценой (а больше во вторичке заинтересовать нечем) - смог продать, а не продавать годами...
У покупателя выбор есть всегда - от соседних кварталов/районов, до другой планировки и квадратуры, степени убитости квартиры и прямой/альтернативной продаже...да и прости хоспади - фьчерз в Левелах или Домашних...

Опять же, в 99% просмотренных квартир по неадекватной стоимости - альтернатива! Причем такая...не быстрая... И как вариант - вы теряете время/упускаете появляющиеся возможные варианты - т.к. внесли предоплату...
А альтернативщики меньше месяца на подбор не соглашаются...как итог - вам через месяц вернут аванс или затянут эту историю еще на месяцок...

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Увы и ах - но теперь это везение продавца! Найти покупателя с деньгами и заинтересовать его ценой (а больше во вторичке заинтересовать нечем) - смог продать, а не продавать годами...
У покупателя выбор есть всегда - от соседних кварталов/районов, до другой планировки и квадратуры, степени убитости квартиры и прямой/альтернативной продаже...да и прости хоспади - фьчерз в Левелах или Домашних...

Опять же, в 99% просмотренных квартир по неадекватной стоимости - альтернатива! Причем такая...не быстрая... И как вариант - вы теряете время/упускаете появляющиеся возможные варианты - т.к. внесли предоплату...
А альтернативщики меньше месяца на подбор не соглашаются...как итог - вам через месяц вернут аванс или затянут эту историю еще на месяцок X
----------

Этот анализ справедлив для районов с типовым жильем. Для районов же исторической застройки трудно с таким подходом согласиться, тут каждая квартира уникальна и зачастую аналога не подобрать.
Ну и потом в сегменте альтернативных сделок тоже встречаются предложения по адекватным ценам. Да бывает что долго муторно и рискованно, но зачастую игра стоит свеч.

----------
Цитата

pmn пишет:
К рыночной она отношения не имеет. Ибо регулируется не рынком. Это будет договорная цена. Я вот намедни купил новый велокомп за 9 тыщ, который стоит 28. Это что, значит, его рыночная цена? изображение
То есть все могут купить его за эти деньги?
----------


Ну если в среднем, можно купить за 9 тр, а за 28 вобще никто и никогда не покупает. Значит рыночная - 9 тр.

----------
Цитата

M&E пишет:
Ну и как бы глупо сравнивать ипотечный платеж (который включает в себя и часть основного долга) с арендным.
Если сравнивать с арендой, то брать только проценты.
----------


Разумное замечание. По хорошему нужно сравнивать аренду и выплаты банков процентов. В статье я их и сравнивал по сути. Ведь из-за аннуитетных платежей их бывает сложно выделить в ипотечном платеже (доля выплаты основного долга динамически меняется). Для простоты можно пренебречь выплатой основного долга (допустим, человек только взял кредит, в первый год он выплачивает в основном проценты). А так да, с учетом того, что в ипотечном платеже "зашит" еще и основной долг, выплаты по ипотеке оказываются еще выше

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну если в среднем
----------

Так в том-то им дело, что среднего нет :)
Вот ваша логика удешевителей так и работает. Берете один пример и давай про рынок и среднее :shuffle: