Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Адекватную цену вы можете узнать только при личных переговорах с продавцом, когда начнёте торговаться. То что висит в объявлении, это ещё не адекватная цена, а хотелка продавца. Когда вы договоритесь, какая цена будет в договоре - она и будет рыночной.
----------

:ок:
----------
Цитата

Ломус пишет:
Лично я смотрю как раз цены этих "адекватных 10%" и они ниже не становятся уже года 2. Т.е. никакого удешевления нет. А цены, завышенные в 2 раза могут меняться в любую сторону, какая мне разница? И зачем ИРН делает выводы на основе них? Это же совершенно бессмысленно.....
----------

На моём примере - купил за 10300 сама хата 73 кв.м., сталинка, 3й этаж, жб перекрытия, потолки 3,2, большой балкон, большие окна, без газовой колонки, Сокольники (парк 5 минут пешком, метро 15 минут пешком не спеша и не срезая дворами, так мин 10). Вот адекватная цена! То, что висит по 13-15 млн, так и будет висеть.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Чтобы понимать уровень цен нужно смотреть на уровень цен в объявлениях и от него уже плясать. Если цена объявлений стоит на месте, значит цены стабильны. Если бы что-то дешевело на 10% в год, то это не могло бы не отразиться за авито/ЦИАНе
----------

Не соглашусь, т.к. иной раз от цены в 11млн готовы скинуть 1 млн, при этом висит +/- аналогичный вариант - и торг 50т.р. и не копейкой больше от цены в 13,5...
Сейчас рынок - это то, за что покупают, а не цена предложения, как в 00х...

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Не соглашусь, т.к. иной раз от цены в 11млн готовы скинуть 1 млн, при этом висит +/- аналогичный вариант - и торг 50т.р. и не копейкой больше от цены в 13,5...
Сейчас рынок - это то, за что покупают, а не цена предложения, как в 00х...
----------


То, что висит по 13,5 млн. это к реальным ценам вообще отношения не имеет. Туда на просмотр никто не придёт. Покупать будут то, что лучше всего по соотношению цена/качество и только такие квартиры надо смотреть. Если цена на них падает - удешевление. Растёт - удорожание. Стоят на месте - рынок замер.

----------
Цитата

pmn пишет:
К рыночной она отношения не имеет. Ибо регулируется не рынком. Это будет договорная цена. Я вот намедни купил новый велокомп за 9 тыщ, который стоит 28. Это что, значит, его рыночная цена? изображение
То есть все могут купить его за эти деньги? X
----------
раз смогли купить значит рыночная.

----------
Цитата

anatolius пишет:
раз смогли купить значит рыночная.
----------

Неверный вывод. Потому что никто больше не сможет купить по такой же цене. Даже плюс-минус. То есть рынка нет. Нарваться на одного продавца, кому эта вещь (квартира) на фиг не нужна, нужны срочно деньги, досталась даром (нужное продолжить и подчеркнуть) при том, что это нужно тебе - это называется везение покупателя, но никак не рынок.

Основные тенденции
«Третий квартал 2018 года был самым „урожайным“ на новые проекты за последние несколько лет, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“, участник партнерской сети CBRE. — За три месяца на рынок вышло 16 жилых комплексов. Для сравнения, за первое полугодие текущего года в экспозицию поступило 7 объектов, за весь 2017 год — 23 объекта (с максимумом в 12 проектов во втором квартале), за 2016 — 14 объектов, за 2015 — 19 ЖК. Динамика была ожидаема — полученные в начале года разрешения на строительство стали воплощаться в реальные проекты.

Кроме того, в продажу активно поступали корпуса в уже экспонируемых объектах. Однако выход новых комплексов и корпусов не привел к увеличению объема предложения — за три месяца показатель снизился на 1%. Одной из причин стал стабильно высокий спрос на новостройки. Традиционное летнее затишье не наблюдалось в текущем году. Информационный фон в СМИ относительно грядущих изменений на рынке (в связи с законодательством), поступление нового интересного предложения, а также повышение ипотечных ставок некоторыми банками (в т.ч. информация в СМИ о дальнейшем ее возможном росте) стимулировала население к приобретению жилья.

Средняя цена кв. м за отчетный период выросла на 2,2% (до 157 740 руб.). Положительная динамика наблюдалась в июле (+1,6%) и августе (+0,8%). В сентябре она практически не изменилась (-0,2%). Причинами роста были, преимущественно, повышение цен в ряде проектов, а также снижение объема предложения в проектах, расположенных у МКАД. Поступающие в экспозицию объекты, выходили по ценам как ниже, так и выше среднерыночных, что в т.ч. объясняет разнонаправленную динамику показателя. Относительно сентября 2017 года цена выросла на 5%».
http://www.metrium.ru/news/detail/itogi-iii-kvartala-na-rynke-novostroek-massovogo-segmenta-moskvy/

----------
Цитата

pmn пишет:
Неверный вывод. Потому что никто больше не сможет купить по такой же цене. Даже плюс-минус. То есть рынка нет. Нарваться на одного продавца, кому эта вещь (квартира) на фиг не нужна, нужны срочно деньги, досталась даром (нужное продолжить и подчеркнуть) при том, что это нужно тебе - это называется везение покупателя, но никак не рынок X
----------
Чего неверный, совокупность сделок и формирует рынок.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну так вы-то как смотрите? По объявлениям что ли? Сто разу уже обсуждали. изображение

Плюс вторичники деражатся и не продают, но вероятно продать они могут как раз по тем ценам, которые фигурируют у ИРН - в среднем. изображение

----------

Цены ИРН:
Сентябрь 2013 - 163848
Сентябрь 2014 - 181001
Сентябрь 2015 - 185306
Сентябрь 2016 - 175300
Сентябрь 2017 - 166158
Сентябрь 2018 - 169460

----------
Цитата

pmn пишет:
Неверный вывод. Потому что никто больше не сможет купить по такой же цене. Даже плюс-минус. То есть рынка нет. Нарваться на одного продавца, кому эта вещь (квартира) на фиг не нужна, нужны срочно деньги, досталась даром (нужное продолжить и подчеркнуть) при том, что это нужно тебе - это называется везение покупателя, но никак не рынок.
----------

Увы и ах - но теперь это везение продавца! Найти покупателя с деньгами и заинтересовать его ценой (а больше во вторичке заинтересовать нечем) - смог продать, а не продавать годами...
У покупателя выбор есть всегда - от соседних кварталов/районов, до другой планировки и квадратуры, степени убитости квартиры и прямой/альтернативной продаже...да и прости хоспади - фьчерз в Левелах или Домашних...

Опять же, в 99% просмотренных квартир по неадекватной стоимости - альтернатива! Причем такая...не быстрая... И как вариант - вы теряете время/упускаете появляющиеся возможные варианты - т.к. внесли предоплату...
А альтернативщики меньше месяца на подбор не соглашаются...как итог - вам через месяц вернут аванс или затянут эту историю еще на месяцок...

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Увы и ах - но теперь это везение продавца! Найти покупателя с деньгами и заинтересовать его ценой (а больше во вторичке заинтересовать нечем) - смог продать, а не продавать годами...
У покупателя выбор есть всегда - от соседних кварталов/районов, до другой планировки и квадратуры, степени убитости квартиры и прямой/альтернативной продаже...да и прости хоспади - фьчерз в Левелах или Домашних...

Опять же, в 99% просмотренных квартир по неадекватной стоимости - альтернатива! Причем такая...не быстрая... И как вариант - вы теряете время/упускаете появляющиеся возможные варианты - т.к. внесли предоплату...
А альтернативщики меньше месяца на подбор не соглашаются...как итог - вам через месяц вернут аванс или затянут эту историю еще на месяцок X
----------

Этот анализ справедлив для районов с типовым жильем. Для районов же исторической застройки трудно с таким подходом согласиться, тут каждая квартира уникальна и зачастую аналога не подобрать.
Ну и потом в сегменте альтернативных сделок тоже встречаются предложения по адекватным ценам. Да бывает что долго муторно и рискованно, но зачастую игра стоит свеч.

----------
Цитата

pmn пишет:
К рыночной она отношения не имеет. Ибо регулируется не рынком. Это будет договорная цена. Я вот намедни купил новый велокомп за 9 тыщ, который стоит 28. Это что, значит, его рыночная цена? изображение
То есть все могут купить его за эти деньги?
----------


Ну если в среднем, можно купить за 9 тр, а за 28 вобще никто и никогда не покупает. Значит рыночная - 9 тр.

----------
Цитата

M&E пишет:
Ну и как бы глупо сравнивать ипотечный платеж (который включает в себя и часть основного долга) с арендным.
Если сравнивать с арендой, то брать только проценты.
----------


Разумное замечание. По хорошему нужно сравнивать аренду и выплаты банков процентов. В статье я их и сравнивал по сути. Ведь из-за аннуитетных платежей их бывает сложно выделить в ипотечном платеже (доля выплаты основного долга динамически меняется). Для простоты можно пренебречь выплатой основного долга (допустим, человек только взял кредит, в первый год он выплачивает в основном проценты). А так да, с учетом того, что в ипотечном платеже "зашит" еще и основной долг, выплаты по ипотеке оказываются еще выше

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну если в среднем
----------

Так в том-то им дело, что среднего нет :)
Вот ваша логика удешевителей так и работает. Берете один пример и давай про рынок и среднее :shuffle:

----------
Цитата

anatolius пишет:
Чего неверный, совокупность сделок и формирует рынок.
----------

Вот и вы про среднее НЕТУ совокупности!

----------
Цитата

Bond007 пишет:
У покупателя выбор есть всегда
----------

Да что вы! У какого? У которого нет жилья вообще? Согласен. А у которого есть конкретные требования и пожелания выбор очень ограничен. Если вообще не отсутствует. Вторая ошибка удешевителей: рассуждать о недвиге вообще. Тогда и ватутинки полями колосятся и квадраты россыпью... :D

----------
Цитата

andyfromspb пишет:
Этот анализ справедлив для районов с типовым жильем. Для районов же исторической застройки трудно с таким подходом согласиться, тут каждая квартира уникальна и зачастую аналога не подобрать.

----------

Я говорю про Москву!
Аналогичную ситуацию наблюдал при покупке коллегой квартиры в районе Чистых прудов в 2014 году, аналогичная ситуация при покупке товарищем квартиры на Плющихе в 2015 году...про всякие Сокольники, Бауманку, Подбелку и т.п. даже не говорю!
Да, на ЧП была альтернатива (причем цепочка из 3 альтернатив) и с попыткой еще и увеличить стоимость, т.к. кому то не хватало :D, так коллега громко послала всех в путешествие, т.к. во всех этих сделках деньги были только у неё! Как итог - все притихли и согласились...но и взяла она её в тот момент "самую дешевую" под полную капиталку.
Опять же - "аналог" для каждого свой...лично мне не принципиально куда выходят окна (на север - во двор, или на юг - в скверик....или лево/право стороннее размещение квартиры...). Если искать по понятным параметрам (этаж от 3, не газовая колонка, комнаты одна от 20 кв.м., общая от 75) - та аналогов валом!
Более того - я искал с несущей стеной не вдоль кухни и комнаты, что бы можно было объединить и балконом в одной из остальных 2х.... - и ничего...да, выбор не большой, но он есть! Причем искал только в 5 домах одного квартала. Да, искал больше года, но нашел.

----------
Цитата

pmn пишет:
Вот и вы про среднее НЕТУ совокупности! X
----------
строго говоря я не про среднюю цену ведь говорил.

----------
Цитата

pmn пишет:
Да что вы! У какого? У которого нет жилья вообще? Согласен. А у которого есть конкретные требования и пожелания выбор очень ограничен. Если вообще не отсутствует. Вторая ошибка удешевителей: рассуждать о недвиге вообще. Тогда и ватутинки полями колосятся и квадраты россыпью... изображение

----------

Вот прям чуть выше про выбор ответил...причем прям про конкретный выбор!
И более того - наиболее упертые (когда им в моменте лично предлагал 12млн, чуть ли не в крик говорили что это ахтунг и таких цен нет. Да у нас за 12 её бы вчера бы забрали и т.д. - 13!!! и точка!) - сейчас висит за 11,5 :D с июня....и в продаже уже год...

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Да, искал больше года, но нашел X
----------


То есть вы мониторили год, чтобы купить подходящую квартиру по выскакивающей минимальной цене. И на основании этого делаете выводы и даете рекомендации. Даже мне как человеку далекому от экономики это кажется несколько странным.
Как это выглядит. Все говорят, квартиры подешевели!! Аж на 10-15% процентов. НО для этого вам надо годик-другой походить, поискать с фонариком это предложение.

----------
Цитата

LastChance пишет:
вам надо годик-другой походить, поискать с фонариком это предложение
----------

Во-во. И я о чем. Причем озвученные требования довольно просты. Скажем так, стандартный набор. А как начнешь себе искать, а не вообще, так еще и готов приплатить, лишь бы правильный вариант не ушел.