Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Увы и ах - но теперь это везение продавца! Найти покупателя с деньгами и заинтересовать его ценой (а больше во вторичке заинтересовать нечем) - смог продать, а не продавать годами...
У покупателя выбор есть всегда - от соседних кварталов/районов, до другой планировки и квадратуры, степени убитости квартиры и прямой/альтернативной продаже...да и прости хоспади - фьчерз в Левелах или Домашних...

Опять же, в 99% просмотренных квартир по неадекватной стоимости - альтернатива! Причем такая...не быстрая... И как вариант - вы теряете время/упускаете появляющиеся возможные варианты - т.к. внесли предоплату...
А альтернативщики меньше месяца на подбор не соглашаются...как итог - вам через месяц вернут аванс или затянут эту историю еще на месяцок X
----------

Этот анализ справедлив для районов с типовым жильем. Для районов же исторической застройки трудно с таким подходом согласиться, тут каждая квартира уникальна и зачастую аналога не подобрать.
Ну и потом в сегменте альтернативных сделок тоже встречаются предложения по адекватным ценам. Да бывает что долго муторно и рискованно, но зачастую игра стоит свеч.

----------
Цитата

pmn пишет:
К рыночной она отношения не имеет. Ибо регулируется не рынком. Это будет договорная цена. Я вот намедни купил новый велокомп за 9 тыщ, который стоит 28. Это что, значит, его рыночная цена? изображение
То есть все могут купить его за эти деньги?
----------


Ну если в среднем, можно купить за 9 тр, а за 28 вобще никто и никогда не покупает. Значит рыночная - 9 тр.

----------
Цитата

M&E пишет:
Ну и как бы глупо сравнивать ипотечный платеж (который включает в себя и часть основного долга) с арендным.
Если сравнивать с арендой, то брать только проценты.
----------


Разумное замечание. По хорошему нужно сравнивать аренду и выплаты банков процентов. В статье я их и сравнивал по сути. Ведь из-за аннуитетных платежей их бывает сложно выделить в ипотечном платеже (доля выплаты основного долга динамически меняется). Для простоты можно пренебречь выплатой основного долга (допустим, человек только взял кредит, в первый год он выплачивает в основном проценты). А так да, с учетом того, что в ипотечном платеже "зашит" еще и основной долг, выплаты по ипотеке оказываются еще выше

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну если в среднем
----------

Так в том-то им дело, что среднего нет :)
Вот ваша логика удешевителей так и работает. Берете один пример и давай про рынок и среднее :shuffle:

----------
Цитата

anatolius пишет:
Чего неверный, совокупность сделок и формирует рынок.
----------

Вот и вы про среднее НЕТУ совокупности!

----------
Цитата

Bond007 пишет:
У покупателя выбор есть всегда
----------

Да что вы! У какого? У которого нет жилья вообще? Согласен. А у которого есть конкретные требования и пожелания выбор очень ограничен. Если вообще не отсутствует. Вторая ошибка удешевителей: рассуждать о недвиге вообще. Тогда и ватутинки полями колосятся и квадраты россыпью... :D

----------
Цитата

andyfromspb пишет:
Этот анализ справедлив для районов с типовым жильем. Для районов же исторической застройки трудно с таким подходом согласиться, тут каждая квартира уникальна и зачастую аналога не подобрать.

----------

Я говорю про Москву!
Аналогичную ситуацию наблюдал при покупке коллегой квартиры в районе Чистых прудов в 2014 году, аналогичная ситуация при покупке товарищем квартиры на Плющихе в 2015 году...про всякие Сокольники, Бауманку, Подбелку и т.п. даже не говорю!
Да, на ЧП была альтернатива (причем цепочка из 3 альтернатив) и с попыткой еще и увеличить стоимость, т.к. кому то не хватало :D, так коллега громко послала всех в путешествие, т.к. во всех этих сделках деньги были только у неё! Как итог - все притихли и согласились...но и взяла она её в тот момент "самую дешевую" под полную капиталку.
Опять же - "аналог" для каждого свой...лично мне не принципиально куда выходят окна (на север - во двор, или на юг - в скверик....или лево/право стороннее размещение квартиры...). Если искать по понятным параметрам (этаж от 3, не газовая колонка, комнаты одна от 20 кв.м., общая от 75) - та аналогов валом!
Более того - я искал с несущей стеной не вдоль кухни и комнаты, что бы можно было объединить и балконом в одной из остальных 2х.... - и ничего...да, выбор не большой, но он есть! Причем искал только в 5 домах одного квартала. Да, искал больше года, но нашел.

----------
Цитата

pmn пишет:
Вот и вы про среднее НЕТУ совокупности! X
----------
строго говоря я не про среднюю цену ведь говорил.

----------
Цитата

pmn пишет:
Да что вы! У какого? У которого нет жилья вообще? Согласен. А у которого есть конкретные требования и пожелания выбор очень ограничен. Если вообще не отсутствует. Вторая ошибка удешевителей: рассуждать о недвиге вообще. Тогда и ватутинки полями колосятся и квадраты россыпью... изображение

----------

Вот прям чуть выше про выбор ответил...причем прям про конкретный выбор!
И более того - наиболее упертые (когда им в моменте лично предлагал 12млн, чуть ли не в крик говорили что это ахтунг и таких цен нет. Да у нас за 12 её бы вчера бы забрали и т.д. - 13!!! и точка!) - сейчас висит за 11,5 :D с июня....и в продаже уже год...

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Да, искал больше года, но нашел X
----------


То есть вы мониторили год, чтобы купить подходящую квартиру по выскакивающей минимальной цене. И на основании этого делаете выводы и даете рекомендации. Даже мне как человеку далекому от экономики это кажется несколько странным.
Как это выглядит. Все говорят, квартиры подешевели!! Аж на 10-15% процентов. НО для этого вам надо годик-другой походить, поискать с фонариком это предложение.

----------
Цитата

LastChance пишет:
вам надо годик-другой походить, поискать с фонариком это предложение
----------

Во-во. И я о чем. Причем озвученные требования довольно просты. Скажем так, стандартный набор. А как начнешь себе искать, а не вообще, так еще и готов приплатить, лишь бы правильный вариант не ушел.

----------
Цитата

LastChance пишет:
То есть вы мониторили год, чтобы купить подходящую квартиру по выскакивающей минимальной цене. И на основании этого делаете выводы и даете рекомендации. Даже мне как человеку далекому от экономики это кажется несколько странным.
Как это выглядит. Все говорят, квартиры подешевели!! Аж на 10-15% процентов. НО для этого вам надо годик-другой походить, поискать с фонариком это предложение.
----------

А с чего Вы взяли что я искал по минимальной цене? Я смотрел от 9 до 14млн. Потом прикидывал стоимость вложений и в итоге сделал вывод - что для меня (всё сломать до кирпича и сделать всё заново) - имеет значение только планировка, а не состояние квартиры. И если будет вариант бабушатник или стандартный ремонт при прочих равных условиях и разницей в цене - мне подходит та, что дешевле. Варианты на тот момент (с мая прошлого года, особенно в ноябре - феврале) появлялись свежие раз в неделю (не только в искомой локации, но и то, что потенциально могло устроить). Ценник на многие падал раз в неделю (от 50 до 200к). Чего мне спешить?
И купил я далеко не самый убитый вариант.
А какие выводы я делаю? И тем более советы даю? :D
Можете годик не искать - а взять и купить по устроившей Вас цене. Лично я, за свои деньги, хотел как можно больше получить и как можно меньше потратить и я не хотел покупать на падающем рынке по цене, которая мне казалась завышенной, т.к. 13,5млн 75 кв.м. + 3,5 млн на ремонт = 17 млн, когда в 10 минутах езды в ЖК Наследие за 18 млн спокойно бралось 85-90 кв.м. с теми же 3,2 потолками (да еще и рассрочку бы дали наверно) - без всяких....загоняй бригаду и начинай ремонт... Да, не так зелено - но это бизнес класс...
Если бы адекватный вариант не попался - то так бы и сделал!

----------
Цитата

LastChance пишет:
То есть вы мониторили год, чтобы купить подходящую квартиру по выскакивающей минимальной цене. И на основании этого делаете выводы и даете рекомендации. Даже мне как человеку далекому от экономики это кажется несколько странным.
Как это выглядит. Все говорят, квартиры подешевели!! Аж на 10-15% процентов. НО для этого вам надо годик-другой походить, поискать с фонариком это предложение.
----------


Как человек далекий от экономики - человеку далекому от экономике могу порекомендовать читать классику. Цена формируется балансом спроса и предложения. Цена в объявлении - это "предложение". Спрос - это люди с деньгами + ипотечники, которые хотят купить квартиру за определенную стоимость. Вот на пересечении спроса/предложения и формируется рыночная цена.
Анализируя авито - вы смотрите только одну сторону.

Ваше выражение про "годик-другой походить" касается и продавца. На квартиры, выставленные на авито - нет очереди желающих купить (иначе - их бы уже купили и объявления не было бы). Так что цена авито означает, что В данный момент нет желающих купить эту квартиру по этой цене. Вот такой пердомонокль.

----------
Цитата

Владимир 86RUS пишет:
ена в объявлении - это "предложение". Спрос - это люди с деньгами + ипотечники, которые хотят купить квартиру за определенную стоимость. Вот на пересечении спроса/предложения и формируется рыночная цена.
Анализируя авито - вы смотрите только одну сторону.

----------

Я и не спорю. Где вторую сторону-то посмотреть?
Здесь?
----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Сентябрь 2015 - 185306
Сентябрь 2016 - 175300
Сентябрь 2017 - 166158
Сентябрь 2018 - 169460 X
----------

----------
Цитата

Владимир 86RUS пишет:
Так что цена авито означает, что В данный момент нет желающих купить эту квартиру по этой цене.
----------

Желающих купить все квартиры нет, но если человек хочет купить сейчас, а не искать год, то одно из предложений составит реальную сделку и цену.

----------
Цитата

LastChance пишет:
Желающих купить все квартиры нет, но если человек хочет купить сейчас, а не искать год, то одно из предложений составит реальную сделку и цену.
----------

Вот как раз это и есть единичный случай - если человеку вдруг "упало" денег и он хочет купить сейчас.
Более того - сейчас он её купить не сможет, т.к. жильцам надо собрать документы, справки - это неделя при хорошем раскладе.
После договора заложиться в банке и зарегистрировать переход права - неделя и 2 недели на выезд и подписание акта приема передачи. Итого, если даже удастся последний пункт каким то образом убрать - 2 недели в режиме ожидания.
А покупка хаты - это всё же не пиццу заказать - люди это дело планируют и подбирают варианты сильно до...т.к. если не сильно - то даже на просмотр можно не попасть. У продавцов идет своя жизнь и её график может вкорне не совпадать с вашим :uncap: Проверенно лично!

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Лично я, за свои деньги, хотел как можно больше получить и как можно меньше потратить и я не хотел покупать на падающем рынке по цене, которая мне казалась завышенной
----------

Все так хотят. Так это же ничего не говорит о динамике цен. Не было подходящей квартиры - появилась - вы купили, сейчас ее снова нет.

----------
Цитата

LastChance пишет:

ghtcyzпишет:
Сентябрь 2015 - 185306
Сентябрь 2016 - 175300
Сентябрь 2017 - 166158
Сентябрь 2018 - 169460
----------

Курс доллара:
Сентябрь 2015 - 66,77
Сентябрь 2018 - 67,66

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Сентябрь 2017 - 166158
Сентябрь 2018 - 169460
----------

Удорожание пошло, не?

Динамика цен? Да сколько хотите :uncap: Вставлял из "хотелок" циан. Часть упали еще, но так и висят!
Если интересно - я с прошлого октября выкладывал эти "снижения" и инф. после просмотра. А потом дальнейшую судьбу. Там вариантов 20 найти можно. ВСЕ без исключения в ценовых категориях от 9 до 14 двинулись в объявлениях от 0,5 до 2 млн и 90% из них так и висят до сих пор (периодически пропадая и появляясь снова).
И как кусково продал. По цене 6900-7500 - так и висят уже по пол года, можно на циан посмотреть.
от июня:
----------
Цитата

Около 5 вариантов двинулись в цене объявления на 50 - 100 тыс (хотя при реальном просмотре двигались от 400 до 800 тыс.). Еще вариантов 5 так и висят в цене по объявлениям. НИЧЕГО не снялось, пара вариантов появилась новых с ценой, в которой прям вот сразу 1,5-2 миллиона лишние, что бы их хоть смотреть начали.
Однушку в кусково отдал в течении недели (как и говорил в -300к от самой нижней цены), забрали люди из соседнего подъезда (перевозят маму поближе).
Понравился подход - в соседнем корпусе отдают край за 6600, за 6500 берем вашу! Без соплей, мытарств и т.д.
----------


от конца апреля:
----------
Цитата

Цитата
Bond007 пишет:
Посмотрел. Сегодня подписываем предварительный договор (у них альтернатива - им нужно 3 недели на полную выписку и освобождение квартиры). Итого 10300, начальная 11100. Искомая локация, 73 кв.м., потолки 3,2 3й этаж, кирпич, газ (без газ колонки ест-но), окно в ванной, лоджия - 7!!!! кв.м. - впринципе, можно отмыть и даже какое то время жить (ламинат, стеклопакеты и т.д.) Рисунок

Время идёт. "Разъездные" мечяться в поиске. По моим подпискам в циан - 9 падений (от 50 до 200к). Некоторые наблюдаемые объекты становятся впринципе интересными.
Начинаю задумываться, а не поспешил ли я... smile:fool: smile:scratch:
Вот несколько падений, что сохранились:
сегодня 10:51
8 000 000 ₽ - 300 000 ₽
10 апреля 14:39
8 300 000 ₽ - 100 000 ₽
10 апреля 14:24
8 400 000 ₽ - 100 000 ₽
22 февраля 09:20
8 500 000 ₽ - 400 000 ₽
12 февраля 15:59
8 900 000 ₽ - 400 000 ₽
5 декабря 2017
9 300 000 ₽

позавчера 10:58
16 000 000 ₽ - 500 000 ₽
26 марта 14:51
16 500 000 ₽ - 500 000 ₽
13 марта 01:41
17 000 000 ₽

еще одно:
14 апреля 16:36
9 900 000 ₽ - 400 000 ₽
20 марта 20:16
10 300 000 ₽ + 1 000 000 ₽
20 марта 20:15
9 300 000 ₽ - 500 000 ₽
20 марта 19:31
9 800 000 ₽ - 900 000 ₽
7 декабря 2017
10 700 000 ₽
а ведь почти в марте правильно поставили smile:D
----------

----------
Цитата

maslovdm пишет:
В статье я их и сравнивал по сути. Ведь из-за аннуитетных платежей их бывает сложно выделить в ипотечном платеже (доля выплаты основного долга динамически меняется). Для простоты можно пренебречь выплатой основного долга (допустим, человек только взял кредит, в первый год он выплачивает в основном проценты). А так да, с учетом того, что в ипотечном платеже "зашит" еще и основной долг, выплаты по ипотеке оказываются еще выше
----------


Не соглашусь. Вы сравнивали именно платежи. Нельзя брать структуру ипотечного платежа первого года и ориентироваться при сравнении исключительно на нее.
А выделить в структуре аннуитетного платежа основной долг не так сложно, сделать такой график в экселе элементарно.