Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

M&E пишет:


А это тоже кейс с покупкой квартиры. В кредит
----------


Так и я о том же - чтобы взять такой кредит нужно было ИМЕТЬ эти деньги на первоначальный взнос. О чем разговор вообще , если денег не было?

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Вы услышали новое слово денежные потоки?
А где же они были раньше в Ваших расчетах? Из каких потоков выплачивается ипотека и платится аренда? Разве не из одного и того же дохода/доходов - или для Вас это разное?

----------


Я эти слова знаю давным-давно, в том числе и по роду деятельности. И в расчетах всегда использовались именно они. Судя по всему, это для Вас в новинку.

Так, для сведения - когда сравниваются два проекта - сравниваются именно потоки по этим проектам. То, что часть доходов (которые гипотетически можно было бы направить в накопления / платежи) тратятся на другое / копятся на подушке в расчетах не учитываются никогда.

А все, что касается платежей - в расчетах учитывается.

Вводные для расчета, пожалуйста:

Цена квартиры в декабре 2007 года: 5600 тыс.
Ремонт: 600 тыс.
Ставка ипотеки 11% годовых, срок 20 лет, закрыта в сентябре 2018 года.
Первоначальный взнос: 2400 тыс.
Аренда аналогичной двушки в 2008-2009 году - 35 тысяч.
2009-2015 - порядка 50-55 тысяч. С 2016 года не знаю, но у нас соседнюю однушку снимали за 40 тысяч, но, допустим, можете считать, что аренда просела и съем стал 45 тысяч.

На текущий момент в активе квартира, за которую суммарно заплачено 10,1 млн. руб. Плюс 11 лет жизни в том месте и обстановке, где мне комфортно жить.

----------
Цитата

M&E пишет:
Однушка от застройщика, в 2003 году, в регионе. Ценник 530 тысяч. Рассчиталась за 3 года, переплата была около 50 тысяч рублей. Продала в 2007 году за 2,5 млн. Цены тогда скакнули. Если бы копила в надежде обойтись без кредита - этой бы квартиры у меня не было.

Так что Ваш опыт - это Ваш опыт, но очень у многих этот опыт другой.
Как уже неоднократно было сказано: ипотека - это всего лишь инструмент.
Также, как и покупка проблемных квартир. Только у одних получается лучше одно, у других - другое
----------

Во! Наконец- то и Вы озвучили то, о чем я и писала - играет роль точка входа - В КАКОМ ГОДУ была взята ипотека и за сколько по времени погашена.
И не стоит сравнивать период, в котором цены на недвижимость росли огромными темпами, опережая все остальное и нынешнее время, когда цены на недвижимость только падают, а все остальное "догоняет" недвижимость.
В тот период ипотека была выгодна. После 2008 года - убыточна. К этому привел меня мой опыт.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Так и я о том же - чтобы взять такой кредит нужно было ИМЕТЬ эти деньги на первоначальный взнос. О чем разговор вообще , если денег не было?
----------


Не было в полном объеме. Часть была, часть - взята в кредит. За то время, что выплачивала кредит (3 года) - квартира выросла в цене почти в 5 раз (с 530 тысяч до 2,5 млн.). На 2 млн. рублей. Тогда как переплата по кредиту составила около 50 тысяч.

Сосчитать выгоду сможете?

----------
Цитата

M&E пишет:
Тогда же форумчане нашли аналоги на 1,5-2 млн. дешевле в соседних домах.
----------

Не нашли. Нашли дороже. И не в соседних домах, И не со свободной продажей.

----------
Цитата

anatolius пишет:
другие однушки там вот с такими планировками:
----------


Присмотренная Вами лучше. ИМХО, конечно, но я бы тоже ее выбрала.

----------
Цитата

M&E пишет:
На текущий момент в активе квартира, за которую суммарно заплачено 10,1 млн. руб.
----------

Откуда такая сумма? 2400 перв взнос, 3200 тело кредита получается. 600 ремонт. 3900 проценты? Что-то много процентов получается с учетом досрочного погашения

----------
Цитата

M&E пишет:
Нет, я хочу сказать, что умножение цены за кв.м. однушки на площадь четырешки - даст очень завышенную цену четырешки. Прописные истины.
----------


Прописные истины в том, что сравнивать нужно сравнимое. И метр в хрущевке - с метром в хрущевке. Понятно, что оптом дешевле и метр квадратный, но не в три - четыре раза.

----------
Цитата

M&E пишет:
Так, для сведения - когда сравниваются два проекта - сравниваются именно потоки по этим проектам. То, что часть доходов (которые гипотетически можно было бы направить в накопления / платежи) тратятся на другое / копятся на подушке в расчетах не учитываются никогда.

----------

А это здесь при чем?

----------
Цитата

M&E пишет:
Вводные для расчета, пожалуйста:

Цена квартиры в декабре 2007 года: 5600 тыс.
Ремонт: 600 тыс.
Ставка ипотеки 11% годовых, срок 20 лет, закрыта в сентябре 2018 года.
Первоначальный взнос: 2400 тыс.
Аренда аналогичной двушки в 2008-2009 году - 35 тысяч.
2009-2015 - порядка 50-55 тысяч. С 2016 года не знаю, но у нас соседнюю однушку снимали за 40 тысяч, но, допустим, можете считать, что аренда просела и съем стал 45 тысяч.

На текущий момент в активе квартира, за которую суммарно заплачено 10,1 млн. руб. Плюс 11 лет жизни в том месте и обстановке, где мне комфортно жить.
----------

Вы не сказали главного -
Квартира находится где? Локация? Какая по метражу квартира? В каком доме?

----------
Цитата

M&E пишет:


Не было в полном объеме. Часть была, часть - взята в кредит. За то время, что выплачивала кредит (3 года) - квартира выросла в цене почти в 5 раз (с 530 тысяч до 2,5 млн.). На 2 млн. рублей. Тогда как переплата по кредиту составила около 50 тысяч.

Сосчитать выгоду сможете?
----------

Вы вообще писать можете нормально?
О какой квартире идет речь за 530 тыс. Или за 5.6 млн?

Нужен совет, чтобы понять дурит меня риэлтор, или говорит правду. Есть однушка бабушкина в Текстилях. Метро нет. Дом 12 этажный. Через дорогу -железнодорожная станция, т. е доехать до любой точки в принципе есть на чём, кроме маршрутки до метро. И есть двушка в центре Подольске- дедушкина. Девятиэтажка. Обе квартиры в плохом состоянии, но жить можно( ничего не течёт, тараканы не бегают, двери окна сантехника новые). Риэлтор говорит что продавать нужно именно Текстиля, а не Подольск. Я понимаю что обе квратиры отстой, но даренному коню в зубы не смотрим. Опять же после проджажи Текстилей риэлтор предлагает купить новостройку опять же в Подмосоковье.
Действительно ли выгоднее продать старьё в Москве и купить новое в Подмосковье? Если рассматривать перспективу лет на 5...

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Зарплата-то не растёт, а инфляция и рост цен бывают всякими, даже отрицательными, но не приклеенными к зп.
----------
Бывают. Но за всю историю РФ и позднего СССР еще не было периодов низкой инфляции. Может, конечно, мы и заболеем японской болезнью, но так-то стран с низкой инфляцией в мире очень немного. Зарплата при этом не может не расти, иначе работники подохнут с голоду. Так или иначе, с отставанием или опережением, но зарплата будет следовать за ростом индекса цен. Достаточно вероятно, что через двадцать лет ваш ипотечный кредит сожрет инфляция, а зарплату - нет.----------
Цитата

allegro1211 пишет:
После срока ипотеки у Вас будет квартира, за которую Вы переплатили трижды.
----------
Еще раз, это зависит от процентных ставок. В конце концов, бывают ипотеки под 0.55% годовых. Бывают собственные бизнесы с чистой прибылью выше ипотечных ставок, бывают инструменты, хотя бы индексные, в доходностью выше ипотечных ставок.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
И я том же - цена однушки примерно 1 /2 трешки - если они из одной категории - а Вы сравниваете однушку в хрущевке за 5 млн с четырешкой в башне 16 этажной, где и однушка будет минимум от 7 млн., при этом оцениваете квартиру не глядя на локацию и пр. параметры.
Вы точно что-либо смыслите в недвижимости?
----------

Я сравниваю как раз однушку в советской панели. Хрущ зачем то Вы приплели.
Я повторюсь - момент истины, это срок и цена продажи.
До ваших осмыслерий мне уже далеко, т.к. свою последняя продажа у меня была в течении НЕДЕЛИ! Летом, не в сезон! :uncap:
И я уже отыграл скидку в 300 тыс...а остальные, по аналогии выставленные - так и висят...

----------
Цитата

Sagan69 пишет:
Нужен совет, чтобы понять дурит меня риэлтор, или говорит правду. Есть однушка бабушкина в Текстилях. Метро нет. Дом 12 этажный. Через дорогу -железнодорожная станция, т. е доехать до любой точки в принципе есть на чём, кроме маршрутки до метро. И есть двушка в центре Подольске- дедушкина. Девятиэтажка. Обе квартиры в плохом состоянии, но жить можно( ничего не течёт, тараканы не бегают, двери окна сантехника новые). Риэлтор говорит что продавать нужно именно Текстиля, а не Подольск. Я понимаю что обе квратиры отстой, но даренному коню в зубы не смотрим. Опять же после проджажи Текстилей риэлтор предлагает купить новостройку опять же в Подмосоковье.
Действительно ли выгоднее продать старьё в Москве и купить новое в Подмосковье? Если рассматривать перспективу лет на 5...
----------

Нет!!! Мотивы риелтер объяснять надо?

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Во! Наконец- то и Вы озвучили то, о чем я и писала - играет роль точка входа - В КАКОМ ГОДУ была взята ипотека и за сколько по времени погашена.
----------


Вы писали, в основном, что ипотека - это крепостное право и дамоклов меч :uncap:
Пр том, что сами, как я понимаю, ипотеку никогда не брали. "Рабинович насвистел"

----------
Цитата

mintai1 пишет:
В конце концов, бывают ипотеки под 0.55% годовых.
----------

Это точно о России?

----------
Цитата

mintai1 пишет:
Бывают собственные бизнесы с чистой прибылью выше ипотечных ставок, бывают инструменты, хотя бы индексные, в доходностью выше ипотечных ставок.
----------

Так зачем тогда вкладывать в ипотеку, а не в то, что приносит гораздо больше?
И в любом случае ставка аренды ниже ипотечной ставки.

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
Нет!!! Мотивы риелтер объяснять надо?
----------

Да, если можно :cry:

----------
Цитата

Bond007 пишет:
До ваших осмыслерий мне уже далеко, т.к. свою последняя продажа у меня была в течении НЕДЕЛИ! Летом, не в сезон! изображение

И я уже отыграл скидку в 300 тыс...а остальные, по аналогии выставленные - так и висят...
----------


И у меня были такие продажи. Вопрос в каком году?
А кто Вам сказал, что летом не сезон? Я тоже писала. что трешка продана летом ЭТОГО года, и не намного дешевле ныне выставленной четырешки.
Я уже отыграла примерно 600т.р. скидки.
Вот я и делаю вывод - что квартиры больше не являются горячими пирожками.