Удешевление недвижимости...

Засосов, не знаю о каком районе изначально шла речь, но в Люблино круче.

----------
Цитата

Kumiko пишет:
но в Люблино круче.
----------
а там не меньше, там рассадник где то не далеко.

Чуть чуть аналитики - арендные ставки идут на юг


картинку вставить не удалось

http://www.korova.ru/humor/pics/part8/667527221165975548.jpg

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
ли резать надо не на 5 а на 10 кусков
----------
----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
вы делаете ставку на рост цены и постоянный приток средств с аренды.
----------

Нет! Я наоборот, думаю, что цены скорее должны упасть, чем вырасти! Поэтому, когда я считаю бизнес-план под какой-то конкретный объект, то я уже заранее готов к падению рынка процентов на 20 от текущих уровней. Говоря проще, если объект вам достался -25% от текущих рыночных цен, то даже при падении рынка, скажем, на 15% вы все-равно остаетесь в плюсе :). Плюс постоянный денежный поток от аренды :).
----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
резать надо не на 5 а на 10 кусков? =)
----------

Резать надо на максимально возможное число кусков, какое позволяет планировка помещения (обычно, это определяется расположением мокрых зон и количеством окон) :).

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
ремонт-мебель-техника ближе к 2
----------

Не-е, ну так каждый может :)... Только с таким ценником на ремонты у вас никакого бизнеса не будет. Делается все из серии "дешево, но со вкусом". Весь бюджет - тысяч 500. Причем из них 350 тыс. рублей непосредственно живыми деньгами, еще 150 тыс. - трудом (условная зарплата самому себе). Срок - месяц. Максимум - полтора... Чаще всего проще вообще не согласовывать/утверждать/узаканивать. Если не нарушаете некоторых базовых правил, то и возможные проблемы - минимальны. Грубо говоря, одно дело, если у вас в помещении снесен кусок капитальной стены, совсем другое, если просто в комнату кухонная раковина на гибкой подводке выведена (которая легко демонтируется перед приходом комиссии). К слову, штрафы за незаконную перепланировку не такие уж большие. В Москве это 2-2.5 тыс. рублей. (см. статью 9.12 КоАП города Москвы).

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Скажем 100м за 7.5 млн. рублей... Режем на 5 кусков по Шувалову, сдаем за те же 15/месяц штука. Дороже не уйдет.
----------

За 7.5 млн. рублей вполне можно взять объект в Москве либо ближайшем Подмосковье возле метро (речь о ком.недвижимости). Если нарезать его на 5 кусков, то получатся студии площадью где-то по 18 кв.м. (еще метров 10 общей площади у вас на проходы-корридоры между ними). Выжать из них можно 30+ тыс. рублей в месяц в зависимости от локации. Пускай 25 тыс. рублей вам будет оставаться чистыми с каждой студии. Итого, 25*5*12/8000 = 18.75% годовых. По 15, как вы предлагаете, я что-то студий возле метро в Москве не встречал вообще :pardon:.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Во втором случае оч не нравится целевая аудитория подобных квартир. Вызывает вопросы их платежеспособность и сохранность имущества, высока вероятность конфликтов с соседями.
----------

Это и есть самая главная проблема. Надо уметь с данной категорией работать! Если морально не готовы - лучше не ввязывайтесь.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
http://www.korova.ru/humor/pics/part8...975548.jpg
----------

Мои строители уже готовы к работе на удаленке :D :
изображение

----------
Цитата

komeska пишет:
За 7.5 млн. рублей вполне можно взять объект в Москве либо ближайшем Подмосковье возле метро (речь о ком.недвижимости). Если нарезать его на 5 кусков, то получатся студии площадью где-то по 18 кв.м. (еще метров 10 общей площади у вас на проходы-корридоры между ними). Выжать из них можно 30+ тыс. рублей в месяц в зависимости от локации. Пускай 25 тыс. рублей вам будет оставаться чистыми с каждой студии. Итого, 25*5*12/8000 = 18.75% годовых. По 15, как вы предлагаете, я что-то студий возле метро в Москве не встречал вообще
----------


А можно пример такой недвижимости за 7.5кк, которая

1) Площадь 100+ квм
2) Минимум 5 оконо (чтобы нарезать на 5 частей)
3) Позволяет сделать 5 ванных-туалетов.
4) И более менее рядом с метро, чтобы можно было потом это все сдать по 25к.

----------
Цитата

Cheetah пишет:
4) И более менее рядом с метро, чтобы можно было потом это все сдать по 25к.
----------

Серьезно? Сейчас по 25к. можно нормальную однушку снять около метро. Без кухни в комнате.

----------
Цитата

Cheetah пишет:
А можно пример такой недвижимости за 7.5кк, которая
----------


Про Москву не скажу, не знаю. Но примерно так
пример
Ищите нежилое помещение свободного назначения
В рассматриваемом случае это будет цоколь/полуподвал. Обращайте внимание на высоту потолков. По ссылке судя по дверям явно не выше 2.4



----------
Цитата

Cheetah пишет:
3) Позволяет сделать 5 ванных-туалетов.
----------


Технически сложностей нет никаких. Sololift или аналог позволят установить сантехприбор в любом месте. БОльшие проблемы могут быть с вентиляцией.
Юридические проблемы переноса и разделения зон озвучены выше, хотя я и не разделяю оптимизм автора. Но у него свежая идея и опыт успешных реализаций

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
Серьезно? Сейчас по 25к. можно нормальную однушку снять около метро. Без кухни в комнате.
----------

Нормальную - не снимите :|. Скорее-всего это будет "бабушкин вариант" с ремонтом и мебелью еще советских времен. Да и то, уже с трудом. Помните, мы тут пару месяцев назад контрнаступательную операцию "Уран" обсуждали :) ?! Кто не в курсе, напоминаю. Так вот, сейчас таких квартир уже только 191 штуки.
А так, каждый выбирает свое: кому-то важна площадь и он готов мириться с убитым ремонтом, а кто-то хочет "чтобы все новое", но при этом готов мириться с маленькими размерами квартиры.

----------
Цитата

Cheetah пишет:
А можно пример такой недвижимости за 7.5кк, которая

1) Площадь 100+ квм
2) Минимум 5 оконо (чтобы нарезать на 5 частей)
3) Позволяет сделать 5 ванных-туалетов.
4) И более менее рядом с метро, чтобы можно было потом это все сдать по 25к.
----------


А может тебе дать еще ключ от квартиры, где деньги лежат?! (с)

----------
Цитата

komeska пишет:
Нормальную - не снимите изображение
. Скорее-всего это будет "бабушкин вариант" с ремонтом и мебелью еще советских времен. Да и то, уже с трудом. Помните, мы тут пару месяцев назад контрнаступательную операцию "Уран" обсуждали изображение
?! Кто не в курсе, напоминаю. Так вот, сейчас таких квартир уже только 191 штуки.
А так, каждый выбирает свое: кому-то важна площадь и он готов мириться с убитым ремонтом, а кто-то хочет "чтобы все новое", но при этом готов мириться с маленькими размерами квартиры.
----------

:o А эту комбинацию из санузла, кухни и спальни на 14-20 квадратах кто-то считает нормальным жильем?
И нет не с трудом можно найти. А вот что будет трудным так это набрать постояльцев согласных жить в этой нарезке за 25000 руб. На рынке 191 квартира, а Вы ждёте что кому-то будет интересна эта бытовка во многоэтажке по цене однушки. Ваш выбранит будет 192 в очереди на просмотр.

----------
Цитата

komeska пишет:
А так, каждый выбирает свое: кому-то важна площадь и он готов мириться с убитым ремонтом, а кто-то хочет "чтобы все новое", но при этом готов мириться с маленькими размерами квартиры X
----------

Убитый ремонт - это временно, всё можно сделать.
Размер квартиры, близость метро, высоту потолков и вид из окон - не изменить никак.
Хотя нет, метро может приблизиться, если новая станция появится, а вид из окна может ухудшиться, если напротив очередной муравейник впихнут. Но это уже не от владельца квартиры зависит.

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
изображение
А эту комбинацию из санузла, кухни и спальни на 14-20 квадратах кто-то считает нормальным жильем?
И нет не с трудом можно найти. А вот что будет трудным так это набрать постояльцев согласных жить в этой нарезке за 25000 руб. На рынке 191 квартира, а Вы ждёте что кому-то будет интересна эта бытовка во многоэтажке по цене однушки. Ваш выбранит будет 192 в очереди на просмотр.
----------

Напоминаю, что Вы тут писали что студии в Путилково в 2016 году будут никому не нужны. В итоге я продал за 3,4 млн. в апреле 2019. Текущее предложение на сайте ПИК от 3,6 млн (заселение март). И это при наличие конкурента от Самолет - Большое Путилково.
Знакомые Людмилы из Чувашии сдают такую студию за 25000 рублей (если не прав, прошу поправить).

Так и в нарезке будут жить...
_______________________

Про нарезку изначально вроде речь была за 7,5 млн про коммерческую недвигу...
----------
Цитата

Cheetah пишет:

komeskaпишет:
За 7.5 млн. рублей вполне можно взять объект в Москве либо ближайшем Подмосковье возле метро (речь о ком.недвижимости).
----------

Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2020 года
Рост цен разгоняется
В сентябре темпы роста цен на вторичное жилье в Москве еще увеличились. Рынок толкает вверх ослабление рубля и снижение ставок по ипотечным кредитам и банковским вкладам. Однако дорожает «вторичка» очень неравномерно.

По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам сентября стоимость метра на вторичном рынке в среднем увеличилась на 1,3% и достигла 186 600 руб. Долларовые цены на фоне ослабления рубля упали на 0,8% и составили в среднем $2 490 за кв. м.

Раскупают в первую очередь бюджетные, но не самые дешевые варианты. Среди типов жилья в лидерах по темпам роста цен – квартиры в современных панельных домах (+2,5%) и в кирпичных пятиэтажках (+2,4%). Все остальные сегменты прибавили меньше, чем рынок в среднем, а цены на современный монолит-кирпич фактически топчутся на месте (+0,2% за месяц).

Аналогично с комнатностью. Однушки и двушки прибавили по 1,6%, трехкомнатные квартиры – 1%, а многокомнатные – 0,6%. В разрезе географии также больше всего подорожали демократичные локации - Северный округ, районы за МКАД, Южный, Северо-Восточный и Восточный округа.
https://www.irn.ru/index/

____________________________

Где кумир Репченко? Опять дорожает!

Про вести с полей
Наблюдал в Кожухово (м. Дмитриевского) 30.09 первый день старта продаж ЖК Дмитриевский (Кожухово, ВАО 4 км за МКАД, но возле метро, ЖК сдается во 2 квартале 2022г., продает ТПУ через Мосреалстрой) - очередь человек 30-50 возле офиса продаж весь день. Утром выставили первый пул квартир тысяч по 140-150 за квадрат, уже к обеду вроде цены были подняты процентов на 10, а на следующий день еще на 10-15%. В итоге уже 1.10 цены 170-190 за квадрат (по какой-то однушке на сайте сам видел 205 за квадрат), сегодня на сайте цен вовсе нет. Удешевление налицо))) но неадекват явный.

----------
Цитата

Засосов пишет:
азиатов. Там скорее всего какие то общаги национальные где то. Там они во всех ТЦ тусят
----------

Ага. В Кунцево плаза на фут корте кушают крылышки в KFC, где поставщик Черкизово (бренд Петелинка их).
«Файл недоступен»
«Файл недоступен»

----------
Цитата

Rtime пишет:
но неадекват явный.
----------

ПИК как пулемет выводит объекты в продажу.
«Файл недоступен»

Да, помню, как собственник Пика от лица застройщиков прибеднялся Президенту, что отрасль надо спасать, а вон оно как с их акциями вышло. КОму война, а кому мать родна. Интересно, что государство в помощи бедолагам-застройщикам останавливаться не собирается

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Напоминаю, что Вы тут писали что студии в Путилково в 2016 году будут никому не нужны. В итоге я продал за 3,4 млн. в апреле 2019. Текущее предложение на сайте ПИК от 3,6 млн (заселение март). И это при наличие конкурента от Самолет - Большое Путилково.
Знакомые Людмилы из Чувашии сдают такую студию за 25000 рублей (если не прав, прошу поправить).

----------

А если бы продавали за 1,5 млн, ещё бы и кастинг могли бы устроить: заставить людей выполнять задания разные, конкурсы, викторины и выложить все это на ютуб.
Вы хоть одну однушку в Путилково найдите за 3,6. Вот если бы Вы свою студию продали бы по цене, за которую можно в Путилково повыбирать из 191 однушки - это была бы тема тереть.

Я и сейчас считаю, что однушки будут никому не нужны. Никто не рассматривает их как жильё, только как перевалочный пункт из трёх-лаптей-по-карте в Москву. Студии ждёт тоже, что случилось с комнатами в коммуналках и долями. Собянинская отрыжка будет похлеще хрущевских квартир. Тем более, что строят они только с наружи красиво, а так до первого дождя.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Так и в нарезке будут жить...
----------

По цене однушки? Ну если только совсем рынка не знают, но и то только до первого осознания цен.
Жить в квартире - это не в отпуск на 2 недели с чемоданом приехать. Место нужно.

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
Я и сейчас считаю, что однушки будут никому не нужны.
----------

:thumbsup: