Удешевление недвижимости...

Заодно, раз тема такая, рекомендую отличный канал про недвижимость, серии и типы домов:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну вот пожалуйста, на фото перила без оплётки изображение

----------

Ну, это же конечно намного важнее чем локация. Да и без самообразования нынче никак, нормальному развивателю бизнеса...

Сравнивать покупку под сдачу в аренду, особенно посуточную и покупку для жизни - это как сравнивать равноценные бмв и камаз. Часто варианты отлично подходящие под аренду, для постоянного проживания вообще малопригодны. Банально может просто не быть места для полноценных шкафов или кухни или планировка второй комнаты позволяет только раскладушку или кровать детскую туда воткнуть. Квартиры по вышеприведенным ссылкам из той же серии. В гостинице микрокомнаты смотрятся нормально.
Самолично был в апартаментах в которых вторая комната при постоянном проживании была бы пригодна либо для убогого кабинета, либо для хранения хлама. Полукруглая большая стена с окном, три угла из которых 2 острых, ни одной прямой стены еще и площадь мизерная.

----------
Цитата

tatiana123022 пишет:
Чушь какая-то. Вы давно были в таком доме в хорошем районе?
Я вообще не видела ни одного грязного подъезда в окрестных домах. А в большинстве домов они, к тому же, свежеотремонтированные.
----------

Ремонт эти подъезды не спасет. Что делать с коляской или велосипедом в таком подъезде? На фото нет даже откидного пандуса на лестнице к лифту. С коляской или велосипедом в таком лифте, то еще удовольствие перемещаться и в квартире для них места не найти. Будь я один, то за такую цену взял бы скорее студию в современном доме, пусть и дальше от центра. Под аренду отличный вариант, но не для жизни ИМХО. Хотя район отличный, один из моих любимых.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет: Ну вот пожалуйста, на фото перила без оплётки
Запах фото не передаёт
----------

Конечно, если в подъезде постоянно воняет или милые соседи складируют мешки с мусором возле своих дверей или возле мусоропровода, то этого не изменить. Всех их не перебороть и нет смысла учить.

Но если просто бедненько или нет какой-то оплетки на перилах, то для собственного комфорта можно и самому все сделать. Во время ремонта квартиры это будет составлять мизерный процент расхода. А соседи могут даже скинуться кто сколько может на косметику. Тогда и ценность вашей недвижимости возрастет.

----------
Цитата

a*******@gmail.com пишет: Будь я один, то за такую цену взял бы скорее студию в современном доме, пусть и дальше от центра. Под аренду отличный вариант,
----------

Себе я бы тоже не взял. Избаловался и красивым просторным подъездом и огороженной территорией с охраной и подземным паркингом. Но под сдачу офисному планктону в подвернутых джинсиках и на самокате самое то. А если и ремонт ему сделать копеечный в стиле лофт (сейчас имитация кирпичной стены и даже мраморной плитки из штукатурки просто копейки стоит). Важно сделать новые коммуникации и санузел с кухней, а остальное ...

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Сцаные подъезда, газ, батареи...ещё пару миллионов надо вкинуть.
Кому-то это старьё нужно вообще? Хуже советской панели!
----------

Подъезды зачастую отличаются даже в одном доме. Грязь разводится обычно вокруг маргиналов, а маргинализироваться могут вполне приличные люди и в Вашем подъезде. Ну еще и мусоропроводы воняют, если УК сачкует.

Газ многим арендаторам привычен по их прежним местам жительства и они не отказались бы продолжить пользоваться газом в Москве. Газовые плиты надежны при установке сотрудниками Мосгаза. Если не покупать полуфабрикаты, при готовке на электричестве разоришься нафиг, на себе проверено. И электроплита с блинами то еще удовольствие. То горит, то никак не приготовится. Брать стеклокерамику стоимостью по 30 тыс. для сдачи считаю нецелесообразным, быстро загадят. Газовые плиты с эмалью проще моются.

Счетчики на газ в Москве не приживаются пока. В квартирах, где газ только для плиты, никакого смысла ставить счетчики нет. Стоит газ 60 рублей в месяц с человека, а счетчик на газ в 2013 году в частном доме стоил 8000 руб.

Батареи за свой счет менять вообще бессмысленно. При капремонте их заменят бесплатно.

Стены поклеить бумажными обоями, стоимость рублей 200 за рулон. Можно проделать самим вдвоем за пару вечеров. Наем рабочих на побелку потолка обойдется не дорого.

Если окна и сантехника в приличном состоянии, больших затрат не нужно. Под аренду не надо делать капремонт всей квартиры. Главное чтобы было чисто.

----------
Цитата

Marina__1608 пишет:
Стены поклеить бумажными обоями, стоимость рублей 200 за рулон. Можно проделать самим вдвоем за пару вечеров. Наем рабочих на побелку потолка обойдется не дорого.
----------


И это можно будет сдать за 50+? Может не экономить на обоях?
Мы же не на границе МО за десятку сдавать планируем... ;)

P.S. И почему, если клеим обои сами, то не можем заодно и потолок покрасить? Я это делал. В детстве. Пылесосом... :)

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Единственное их достоинство = локация.
----------

Это ОСНОВНОЕ достоинство недвиги в Мск.
В полях можете хоть мегаБизнесЭлит ЖК поставить с соответствующим ценником.... - но это ПОЛЯ. Оно там нахрен никому не сдалось. Вернее, может и сдалось - но денег есть только на эконом панель.

----------
Цитата

a*******@gmail.com пишет:
Под аренду отличный вариант, но не для жизни ИМХО
----------

Так обсуждали то как раз аренду.
Опять же - для одинокого хипстера (или студента), очень даже! Центр. Места молодежного притяжения - пешая доступность.

----------
Цитата

AlexN7 пишет:
И это можно будет сдать за 50+? Может не экономить на обоях?
----------


Вот именно. Сцаный клоповник. Фу. Даже обсуждать дальше не хочу, такую горе-инвестицию. :crazy:

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Это ОСНОВНОЕ достоинство недвиги в Мск.
В полях можете хоть мегаБизнесЭлит ЖК поставить с соответствующим ценником.... - но это ПОЛЯ. Оно там нахрен никому не сдалось. Вернее, может и сдалось - но денег есть только на эконом панель.
----------


Выше писал кейс про ЖК "Скандинавия" в Коммунарке. Удивительно, но факт. :uncap:

----------
Цитата

AlexN7 пишет:
И это можно будет сдать за 50+? Может не экономить на обоях?
Мы же не на границе МО за десятку сдавать планируем... изображение


P.S. И почему, если клеим обои сами, то не можем заодно и потолок покрасить? Я это делал. В детстве. Пылесосом...
----------

Бумажные выглядят не хуже дорогих. В ценообразовании на аренду главное локация, далее наличие и состояние мебели и сантехники, чистота в квартире. Чистота и свежесть важнее стоимости обоев. Все-равно придется переклеивать после каждых жильцов.

Сейчас нет таких пылесосов, как в детстве. Как современным покрасить потолок, не представляю. А валиком может получиться не ровно, что испортит впечатление.

----------
Цитата

AlexN7 пишет:
И это можно будет сдать за 50+?
----------


Можно и дороже.
Ставим ярусы, делаем нары и сдаем койко-места.
Второй способ: сдаем посуточно.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Выше писал кейс про ЖК "Скандинавия" в Коммунарке. Удивительно, но факт. изображение

----------

А Вас не затруднит, не вставлять в каждом ответе слово "кейс", тем более, где оно неуместно? :wall:
Вы и про свои поля тоже много писали :D
А что Вы говорили про скандинавию? Что какой то человек сделал какой то обзор и поделился своими выводами? :D
Такое же ЖМ!

----------
Цитата

Marina__1608 пишет:
Все-равно придется переклеивать после каждых жильцов.
----------


Особенно интересно это делать при посуточной аренде... ;)

----------
Цитата

Bond007 пишет:

А Вас не затруднит, не вставлять в каждом ответе слово "кейс", тем более, где оно неуместно? изображение

Вы и про свои поля тоже много писали изображение

А что Вы говорили про скандинавию? Что какой то человек сделал какой то обзор и поделился своими выводами? изображение

Такое же ЖМ!
----------


Обращаю внимание:

----------
Цитата


Во-вторых, в более современном значении «кейс» это случай из практики, который наглядно демонстрирует какую-либо теорию. Рассмотрение и изучение случаев из практики (кейсов) входит в программу обучения практически по всем современным академическим дисциплинам. Особенно важным изучение кейсов является в медицине, юриспруденции и маркетинге.

----------


У нас это случай из практики арендного бизнеса, когда мы видим хороший спрос и цены в определённой локации на новое жильё, обсуждаем это. Тов. Смирнов в видео наглядно проиллюстрировал свою теорию, что цены в Коммунарке потихоньку сравниваются с мкадными, в т.ч. на аренду и молодёжь предпочитает новое. Поэтому включать тут "нерв" на это слово - не вполне уместно.

Я понимаю, вы себя позиционируете как "хозяин параходов" и пр. Но не стоит тут наезжать по поводу общеупотребимых слов в деловом общении, особенно если вы их не употребляете, это ваши проблемы. Может вы ещё и по-английски не говорите совсем?

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Я понимаю, вы себя позиционируете как "хозяин параходов" и пр
----------
исключительно очередная Ваша фантазия :D ----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
У нас это случай из практики арендного бизнеса, когда мы видим хороший спрос и цены в определённой локации на новое жильё, обсуждаем это.
----------

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
это случай из практики, который наглядно демонстрирует какую-либо теорию
----------
и какую теорию он демонстрирует? :D развиватель :omg: ----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Может вы ещё и по-английски не говорите совсем?
----------

На уровне изучения в маршрутке? :D у меня со школы как два языка шло, так и продолжил :uncap:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
У нас это случай из практики арендного бизнеса, когда мы видим хороший спрос и цены в определённой локации на новое жильё, обсуждаем это. Тов. Смирнов в видео наглядно проиллюстрировал свою теорию, что цены в Коммунарке потихоньку сравниваются с мкадными, в т.ч. на аренду и молодёжь предпочитает новое.
----------

Смирнов - бизнесмен, возможно, ему заплатили, чтобы он пиарил эту локацию. Циан, в отличии от Смирнова, наглядно иллюстрирует низкие цены, тенденцию к их снижению в виде зеленых стрелок и простои в виде сроков экспозиции.
Сами посмотрите, сколько стоит аренда однушки 40 метров в новом доме, полностью укомплектованная техникой внутри мкад и сравните с Коммунаркой. Я думаю, разница будет х2.

:!: Статистика сделок от Росреестра за 2020 год.
Москва. Объем сделок купли/продажи готового жилья, относительно 2019 года - вырос на... 2%! (и упал на 5%, относительно 2018 года)
продажи новостроя - выросли на 1%!

Новосибирск. Объем перехода прав/регистрации сделок на вторичном рынке - упал на 14%.
Новострой + 4%.

Таким образом, данная статистика прямо указывает на то, что никакого, хоть сколько-нибудь существенного и значимого для цен роста спроса, и уж тем боле ажиотажа спроса - о котором весь прошлый год, в унисон вещали официальные кирпичные эксперты - не было. (и быть не могло. о чем я всегда и говорил)

И даже эти "оптимистичные" данные продаж Росстата, отчасти вызывают у меня больше сомнения, а от части, они просто фальшивы.
Фальшивы, это цифры продаж новостроя, ибо в этих "продажах", большую часть занимают регистрации ДДУ под кредитные залоги банкам, а так же масса прочих схемотозных регистраций.
Строители переходят на продажи через эксроу счета, денег дольщиков не получают, поэтому по нарастающей привлекают кредитные ресурсы, под залог регистрированных ДДУ.
И даже с учетом всего этого схемотоза, строители не смогли вытянуть за уши оптимистичных цифр своих "продаж" за прошлый год!
Большие же сомнения, у меня вызывают цифры московских сделок "купли/продажи", ибо вся страна считает общий объем регистрации сделок, а Москва - где глава местного Росреестра регулярно выступает в качестве эксперта - сторонника кирпича - засекретила общий объем регистрации сделок и вытаскивает оттуда на всеобщее обозрение, лишь сделки "купли/продажи", цифры которых можно брать с потолка, ведь они все равно ни в каких прочих отчетах Росреестра не учитываются и не отображаются.
А Росреестр Московской области, после публикации им статистики о рекордах продаж ДДУ в апреле, когда продажи по всей стране упали почти до ноля. мне вообще больше не авторитет. Я даже его статистику больше читать не буду.

В итоге вышесказанного, снова повторюсь.
Весь рост цен прошлого года, не имел под собой никаких реальных обоснований в виде роста покупательского спроса на недвижимость. Цены выросли, просто в результате механического их переписывания - сначала, ценники механически повысили строители, а затем, тоже самое продел вторичный рынок. А дабы придать этому повышение некие черты правдивости и был придуман и прокручен весь этот словесный экспертный лохотрон, в стиле Остапа Бендера о бурном росте спроса.
Это было так:
Весной, строители поняли, что общие дела с кирпичом, и дела их личные - кирпичные, очень плачевны. Вот они и сотворили/проплатили очередную пропагандистскую тему "веруй товарищ в нерушимость цен кирпичных!"
1. В качестве генератора словесной пропагандистской пены, запустили льготную ипотеку на новострой, скинув ставку с 8, 7.5%, аж до.. 6.5%! И их "эксперты" начали кричать на каждом углу, как весь народ кинулся расхватывать эту льготную ипотеку! Активно размахивали цифрами выдачи этой льготной ипотеки, но это был не новый спрос, вызванный льготной ипотекой, а старый, текущий ипотечный спрос на новострой, который просто перешел на льготную ипотеку.
И ведь, и ежу было понятно, что такое снижение ставки - и вообще снижение ипотечной ставки, оживить спрос на нашем рынке, уже не может, ибо, тут активно стимулировали спрос годами, особенно с 2014 года И народ наш, всегда брал ипотеку, по принципу "потяну - не потяну", без всякой оглядки на ее ставки, и никогда не выжидал, не откладывал покупки, в ожидании более низких ипотечных ставок. И к 2020 году, народ - те кто мог и хотел, уже по уши набрался кирпича кредитного. Эксперты же сами годами внушали народу - чем ниже ипотечная ставка, тем выше цены недвижимости! Вот весь народ и набрался кирпича "по дешевки", пока ставки по ипотеки были высокими.
Да ладно бы ценники на кирпич сильно упали... то на этом фоне, льготная ипотека, может и смогла бы хоть сколько-нибудь оживить спрос. Но ценники то, к 2020 году, уже были задранные после нескольких лет словесного стимулирования спроса страшилкой о переходе строителей на эскроу счета, грядущем дефиците новостроя, кошмаре и т. п... а с появлением темы "льготная ипотека", рынок снова начал накручивать ценники, без всякой оглядки на спрос. ну и кому нужна в таких условиях эта льготная "ипотека?"
2. Летний всплеск сделок на рынке - который на самом деле, лишь компенсировал провал сделок весеннего карантина - эксперты конечно же выдали за бурный рост спроса! ...случившейся из - за этой самой, льготной ипотеки!)
3. А сверху, для большей убедительности, эксперты постоянно напоминали об очередных рекордах в регистрации ипотечных сделок! Хотя - опять же - на самом деле, львиная доля ипотечных сделок, это было рефинансирование ранее взятой ипотеки, т.к. ЦБ снизил ставку до рекордно низких уровней.
Вот и получилось, что вся аргументация экспертов, весь их рост спроса, драйверы спроса - это обычная фальшивка. А звучала она так красиво, просто потому что ей возразить публично нельзя, и потому что она легла на хорошую почву, легла на душу народу, который по давней традиции считает, что во время любых кризисов и потрясений нужно покупать кирпич! НО, народ так считает, но сам уже, не покупает! Потому что у него уже, либо возможности нет, либо желания... А те, кто хотел спастись от кризиса в кирпиче, это уже сделали в кризис 2014, и теперь так и сидят в том кирпиче, не зная как оттуда вылезти. А кто вылезает, так с лаем - за пол уплаченной цены в валютном пересчете.

В общем, лично мне, ситуация на рынке предельно понятна и в целом тут нет ничего нового за последнее время. Это классическая ценовая пирамида, раздутый ценовой пузырь, с избыточным и постоянно прирастающим от новостроя предложением, на фоне низкого - покрывающего, лишь малую часть предложения - спроса, который невозможно увеличить никакими экспертными словесными интервенциями. Ими можно, лишь увеличить народную веру в кирпич, как когда то веру в коммунизм, но рынку нужна не вера, а новые и новые покупатели с деньжатами... а где ж их взять??? Прям как в анекдоте получилось, вера есть - денег нету...

чуть не забыл. есть у меня такое подозрение большое, что строители активно подсели в последнее время на схемотоз - продажа своего кирпича самим себе, через подставных покупателей, и конечно же - по льготной ставке! Т.е строители, через такие продажи получают долгосрочные кредиты под ставку в 6.5%. Сказка! Пока они эту ипотеку чуть поплатят, а потом разбегутся и вообще платить бросят...

----------
Цитата

ks567 пишет:
Весь рост цен прошлого года, не имел под собой никаких реальных обоснований в виде роста покупательского спроса на недвижимость. Цены выросли, просто в результате механического их переписывания - сначала, ценники механически повысили строители, а затем, тоже самое продел вторичный рынок. А дабы придать этому повышение некие черты правдивости и был придуман и прокручен весь этот словесный экспертный лохотрон, в стиле Остапа Бендера о бурном росте спроса.
----------

А доступная ипотека, вымывание ликвидной вторички, сокращение предложения застройщиками и реновация, которая убрала с рынка квартиры в пятиэтажках - это нереальные причины роста цены?