Удешевление недвижимости...

жаль, ссылка не работает.
Мне интересно, как заселяют из трешек. Читаю - сдают реновационный дом - 100 двушек и 10 трешек, а в пятиэтажках не каждом этаже по трешке. 10 трешек это на два подъезда всего, а остальные как

БелаМ, правда, не открывается уже) но если скопировать и вставить в адресную строку, у меня открылось

По трешкам: как я поняла, сложности были на 1 этапе, когда первые самые дома по новой программе переселяли в ранее построенные по прежней, лужковской, только переделав ремонты на новый стандарт. Там и трешек не хватало в домах, и часто жилая была поменьше, как бы не суживали коридоры.
Сейчас уже проектируют четко по графику, поэтому проблем с трешками больше нет. И стали довольно большие запасы квартир оставлять на замены и на докупку. Например, в моем доме 97 квартир в резерве, примерно треть.

https://www.cian.ru/rent/flat/259051170/ 45 кв.м, аренда = 48 000 руб. в мес
https://www.cian.ru/sale/flat/257932871/ - 45 кв.м., продажа 14 500 000 руб.

Ипотека на 20 лет, первоначальный взнос 3 000 000 руб., по ставке 7.4%, платёж ежемесячный, около 92 000 руб. в месяц.

Кажется при таком раскладе - выгодней арендовать.

Но если взнос, делаем 50%, то ежемесячный платёж уже 57 500 руб.

В любом случае получается, что на первоначальном взносе морозим сумму от 3 млн при 20%, до 7.3 млн при 50% взносе...+ всё равное платим выше аренды.

Если 3 000 000 хотябы под 6% годовых кладём - то в год 180 000 руб., что фактические 3.75 платежа нам возвращает.

Если 7.3 млн под 6% годовых, то в год 9 платежей нам с % возвращается...

Дальше можно, упороться во всякие там поправки на инфляции, подорожания аренды, девальвации и пр.

Но кажется, цены реально неадекватны, и в этом конкртеном случае - лучше снимать.

Sotta,
По видео - очень неплохая квартирка. Вы довольны? А что с локацией?

Постепенное увеличение стоимости ипотечного кредитования и спад волны ажиотажного спроса ведут к стабилизации на рынке вторичной недвижимости: цены на нее в крупнейших городах стагнируют. Учитывая постепенный рост предложения и вывод на рынок инвестиционных квартир, заметного роста стоимости жилья аналитики не ждут, а некоторые из них прогнозируют снижение средних значений в перспективе пяти месяцев.

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в июне составила 91 тыс. руб., увеличившись на 0,5% относительно предыдущего месяца и на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные приводит ЦИАН. Аналитики обращают внимание на замедление роста показателя: в мае среднее значение за месяц выросло на 0,9%, а в апреле — на 1,2%. В компании «Этажи» стоимость вторичной недвижимости в России оценивают в среднем в 73,1 тыс. руб. за 1 кв. м.
https://www.kommersant.ru/doc/4866178?from=main_3

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
https://www.cian.ru/rent/flat/259051170/ 45 кв.м, аренда = 48 000 руб. в мес
https://www.cian.ru/sale/flat/257932871/ - 45 кв.м., продажа 14 500 000 руб.
----------


Ссылки нерабочие, но если объекты сопоставимые, то аренда выглядит полной халявой)

А аналогичную квартиру точно нельзя купить дешевле 14,5 млн. или тут по бизнесразвивательски сравнивается самая дорогая покупка с самой халявной арендой сопоставимых объектов?

----------
Цитата

Ломус пишет:
А аналогичную квартиру точно нельзя купить дешевле 14,5 млн. или тут по бизнесразвивательски сравнивается самая дорогая покупка с самой халявной арендой сопоставимых объектов?
----------


Эту квартиру за 14,5 млн в мае пытались продать за 15,99... ;)

Для сравнения надо было брать этот вариант! :D

----------
Цитата

Ломус пишет:
А аналогичную квартиру точно нельзя купить дешевле 14,5 млн. или тут по бизнесразвивательски сравнивается самая дорогая покупка с самой халявной арендой сопоставимых объектов?
----------

Не знаю какие там ценовые перекосы конкретно в этом районе, но если по ссылкам посмотреть в раздел "оценка ЦИАН", то он выдает оценку аренды 54к, оценку покупки 12.7 млн. Не знаю насколько этим оценкам можно доверять, но смысл понятен, одно почему-то завышено, другое занижено, именно под нужный результат :quotes:

----------
Цитата

Supric пишет:
Не знаю какие там ценовые перекосы конкретно в этом районе, но если по ссылкам посмотреть в раздел "оценка ЦИАН", то он выдает оценку аренды 54к, оценку покупки 12.7 млн. Не знаю насколько этим оценкам можно доверять, но смысл понятен, одно почему-то завышено, другое занижено, именно под нужный результат изображение

----------


Что-то такое и ожидалось. Это как сравнивать оклад самарского нищеброда с зарплатой московского программиста и говорить про разницу в 4 раза :)

----------
Цитата

Ломус пишет:
Ссылки нерабочие, но если объекты сопоставимые, то аренда выглядит полной халявой)

А аналогичную квартиру точно нельзя купить дешевле 14,5 млн. или тут по бизнесразвивательски сравнивается самая дорогая покупка с самой халявной арендой сопоставимых объектов?
----------


Соседние дома, постарался максимально близкие объекты для сравнение. И ремонты в обоих были - норм, а не бабушатники.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Что-то такое и ожидалось. Это как сравнивать оклад самарского нищеброда с зарплатой московского программиста и говорить про разницу в 4 раза
----------


Ещё раз, 2 объекта в соседних домах. Взял наобум. Критерии близости, почему взял: оба рядом, у обоих норм ремонт, метраж почти 1в1. Можем повторить эксперимент и найти ещё 2 таких объекта.

Или можешь сам: Хорошёвское шоссе, 50 и др., вот такие советские панельки. Вперёд! :uncap:

https://www.cian.ru/sale/flat/259209674/ 37.7 кв., метра, ремонт не сильно свежий, 12.7 млн

https://www.cian.ru/rent/flat/200189744/, 38. кв.метра, ремонт примерно такой же, в соседнем доме, аренда 45тр

3 млн первоначальный взнос, на 20 лет, под 7.4% годовых , ежемесячно 77.5 тыр. руб.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
https://www.cian.ru/sale/flat/259209674/ 37.7 кв., метра, ремонт не сильно свежий, 12.7 млн

https://www.cian.ru/rent/flat/200189744/, 38. кв.метра, ремонт примерно такой же, в соседнем доме, аренда 45тр
----------


403 Forbidden

Попробуй сам тыкни: https://www.banki.ru/away/?url=https%3A%2F%2Fwww.cian.ru%2Fsale%2Fflat%2F259209674%2F

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:

Ещё раз, 2 объекта в соседних домах. Взял наобум. Критерии близости, почему взял: оба рядом, у обоих норм ремонт, метраж почти 1в1. Можем повторить эксперимент и найти ещё 2 таких объекта.
----------


В том и проблема. Если покупать для сдачи, то брать будешь не наобум, а самый выгодный вариант. Но, общий посыл понятен. Брать в ипотеку и сдавать можно только если совсем делать нечего с деньгами или очень сильно веришь в удорожание. А может быть просто застолбить конкретный объект, который можно потом не найти ни за какие деньги

----------
Цитата

Ломус пишет:
Ссылки нерабочие, но если объекты сопоставимые, то аренда выглядит полной халявой)

----------
можно через копирование и вставку символов перейти на сайт.

----------
Цитата

Ломус пишет:
В том и проблема. Если покупать для сдачи, то брать будешь не наобум, а самый выгодный вариант. Но, общий посыл понятен. Брать в ипотеку и сдавать можно только если совсем делать нечего с деньгами или очень сильно веришь в удорожание. А может быть просто застолбить конкретный объект, который можно потом не найти ни за какие деньги
----------


Посыл, что аренда в пол, а цены в коцмац. И совсем невыгодно даже в ипотеку покупать при текущих надутых ценах. Лучше снимать, и свои миллионы крутить различными способами хотябы под 6% годовых. При этом мы ещё не считали всякие страховки, оценки и пр. сопутствующие платежи. :uncap:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Лучше снимать, и свои миллионы крутить различными способами хотябы под 6%
----------


Даже если принять за истину ваши варианты и считать стоимость аренды в 4%, то для баланса доходности в 6% достаточно роста недвижимости на 2% в год.

Недвижимость за 15 лет в среднем приносила 8,2%, за последние 10 лет 4,5%.

Источник

----------
Цитата

AlexN7 пишет:
Даже если принять за истину ваши варианты и считать стоимость аренды в 4%, то для баланса доходности в 6% достаточно роста недвижимости на 2% в год.

Недвижимость за 15 лет в среднем приносила 8,2%, за последние 10 лет 4,5%.

----------


Не забываем ещё, что мы крутим в ликвидных диверсифицированных инструментах, по валютам, странам и пр. А жильё низколиквидно - срочно надо будет, ничего с этим не поделаешь. Чтобы выгодно было брать ипотеку, надо чтобы стоимость аренды была близка к платежу, пока этого даже близко нету в Мск. В каких-то отсталых регионах - возможно.

Но есть забавный нюанс, почему это было выгодно нам например.

Мы получили доступ в гос. детсад, если бы мы не купили, то платили бы до 45тр в месяц за частный. Таким образом за 4 года = около 2 млн., а квартира вышла в 5.5 млн, т.е. за счёт использования гос. сада, она частично окупится за 4 года на 4 млн. При тупой прикидке. Если бы не нужен был детский сад, может быть и не стоило в принципе покупать. Одиноким и бездетным, в ипотеку влезать - не резон.

----------
Цитата

AlexN7 пишет:
Даже если принять за истину ваши варианты и считать стоимость аренды в 4%, то для баланса доходности в 6% достаточно роста недвижимости на 2% в год.
----------

А это неправильные пчелынеправильная доходность, по Кийосаки недвига это пассив и вообще от нее одни убытки, какая еще доходность? Считаем только исключительно арендные платежи (хорошо хоть коммуналку не вычел), замороженные на весь срок ипотеки, так и только так!

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Лучше снимать, и свои миллионы крутить различными способами хотябы под 6%
----------

А вариант что одно другому не мешает, не рассматривается в принципе?

----------
Цитата

Supric пишет:
вариант что одно другому не мешает, не рассматривается в принципе
----------


Давайте условия уточним? В каком случае? Сколько капитал в рублях? Какой % в портфеле должно занимать?