Ипотека на строительство частного дома

Как купить или построить дом в ипотеку в 2025 году: пошаговая инструкция

По результатам исследования 71% опрошенных россиян хотели бы переехать из квартиры в загородный дом. Однако немногие могут купить или построить дом на собственные средства, в этом случае на помощь приходят ипотечные программы. Рассказываем, как взять ипотеку на строительство дома и как купить дом в ипотеку.

Что нужно знать об ипотеке на строительство дома

При оформлении кредита банк берёт в залог сам дом и землю под ним и тщательно проверяет два отдельных пакета документов. У вас могут запросить документы, подтверждающие право собственности, кадастровый паспорт и информацию о целевом назначении.

Банк также проверит отсутствие обременений на объекте. Например, он выяснит, не находится ли готовый дом в охранной или санитарно-защитной зоне, а также под арестом. Если в выписке из ЕГРН есть ограничения, то срок рассмотрения заявки может затянуться.

При проверке заявки специалист по оценке рисков должен убедиться в привязке земельного участка к находящемуся на нём жилому зданию или проекту индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Если в документах чётко указано, что дом или проект расположен на данном участке, это ускорит процесс рассмотрения заявки. Если этих данных нет, то могут потребоваться дополнительные документы для уточнения, что приведёт к увеличению времени на одобрение заявки.

На земельном участке могут находиться не только жилые дома, но и другие объекты. Банк запросит выписку из ЕГРН, чтобы выяснить их назначение и связь с участком.

Случается, что в документах указывается ошибочная площадь дома или участка. Или данные выписки ЕГРН отличаются от данных, указанных в договоре купли-продажи, — такое бывает, когда бывший владелец не оформил пристройку к дому. В этом случае банк запросит новые документы на участок или дом.

Условия выдачи ипотечного кредита на строительство дома

Для получения ипотеки на ИЖС есть несколько условий:

— Её можно получить на срок не более 30 лет.

— Строить дом можно своими силами или с помощью подрядчика — его выбирают из перечня компаний, аккредитованных банком.

— В большинстве случаев кредит выдают только тогда, когда дом возводится под ключ, то есть полностью готовым к заселению.

— Для ипотеки под строительство дома по рыночным программам, скорее всего, потребуется поручитель. Банки также часто требуют в залог земельный участок под строительство дома и другую недвижимость. Если у заёмщика возникают финансовые трудности и он не может своевременно погашать долг, её могут взыскать.

— Земельный участок также может находиться в залоге у банка весь срок до погашения ипотеки.

— Земельный участок должен принадлежать заёмщику или его супруге/супругу. На этом участке не должно быть других капитальных строений, чтобы избежать возможных проблем с проведением инженерных коммуникаций.

— Если у заёмщика ещё нет надела, то стоимость его приобретения может быть включена в общую сумму кредита.

Перед покупкой участка уточните целевое назначение вашего и выясните, разрешено ли на нём строить дом и какой дом подходит под ипотеку.

Если вы думаете над тем, как купить земельный участок в ипотеку, то лучше выбирать земли, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство. На них можно строить дом с фундаментом, подводить коммуникации, а после завершения строительства объекта даже прописаться. В то же время земли СНТ не подойдут для строительства жилого дома и получения кредита.

Требования банка к заёмщикам и недвижимости

Требования к заёмщикам, которые хотят взять кредит под строительство дома, примерно такие же, как и для тех, кто берёт любую другую ипотеку. Среди основных — российское гражданство, возраст от 21 года до 70–75 лет. Также у заёмщика должна быть постоянная или временная регистрация в любом регионе страны.

Банки проверяют наличие постоянной работы и стабильного дохода — его минимальный размер зависит от кредитной организации и региона. Минимальный стаж на текущем месте работы — от 3 месяцев.

Основные требования могут меняться в зависимости от льготной программы. Например, если заёмщик рассчитывает получить семейную ипотеку, то у него должен быть ребёнок до 6 лет включительно или ребёнок с инвалидностью, который младше 18 лет. Также программа подходит семьям, у которых есть двое детей до 18 лет.

Какие документы запросит банк

Ипотеку на дом в 2025 году по базовой программе банк одобряет либо по стандартному пакету, либо по двум документам.

В стандартный пакет входят паспорт, СНИЛС, справка о доходах. Её можно скачать в личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru или получить на работе. Также банк может запросить заверенную копию трудовой книжки или выписку из электронной трудовой — её можно получить на портале «Госуслуги».

В некоторых случаях банк предоставляет ипотеку по двум документам. Подтверждать доход не придётся — достаточно паспорта и номера СНИЛС.

Чтобы воспользоваться льготной ипотечной программой, придётся подтвердить, что вы можете на неё рассчитывать. Если вы обращаетесь за семейной ипотекой, то, помимо паспорта, вам понадобятся свидетельства о рождении детей. Также банк может запросить подтверждение вашего первоначального взноса, например выписку со счёта или ЕГРН о продаже имущества.

Примеры рыночных программ

В Альфа-Банке ставки на строительство частного дома начинаются от 27,5%. Необходим первый взнос — от 50%. Максимальный срок кредита — 30 лет, а максимальная сумма — 50 млн рублей. Строительство дома должно осуществляться аккредитованным подрядчиком.

В ВТБ в рамках стандартных продуктов доступна ипотека на ИЖС по ставке от 29,2% при условии комплексного страхования, цифровых сервисов и подтверждения доходов. Без подтверждения дохода и занятости ставка начинается от 50,1%. Необходим минимальный первоначальный взнос — от 25,1%. Максимальный срок кредита — 30 лет, а сумма — 100 млн рублей.

Семейная ипотека

Воспользоваться программой семейной ипотеки под 6% годовых можно до конца 2030 года. Она доступна семьям с детьми в возрасте до 6 лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребёнка с инвалидностью. Также на неё могут претендовать семьи, у которых двое детей до 18 лет. Условия могут отличаться в зависимости от региона.

Сумма кредита также отличается в зависимости от места проживания. Для жителей Москвы и Московской области, а также жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области можно взять ипотеку на сумму до 12 млн рублей, для жителей других регионов — до 6 млн рублей. Первый взнос тоже остаётся на уровне 20%. При рождении ребёнка можно рефинансировать ранее выданный кредит.

Правда, получить семейную ипотеку бывает непросто, так как банки приостанавливают выдачу кредитов — это происходит, когда лимит по льготным кредитам исчерпался.

Льготный кредит в рамках данной программы можно использовать для следующих целей:

• приобретения готового или строящегося жилья от застройщика через договор купли-продажи или соглашение о долевом участии в строительстве;

• строительства собственного дома по контракту с подрядчиком, включая возможность использования эскроу-счёта, а также покупки земельного участка;