Когда банк может потребовать досрочного погашения ипотеки

Многие заемщики ошибочно полагают, что банк вправе требовать досрочного погашения ипотеки из-за просроченной страховки или отсутствия справок о доходах. На самом деле причины гораздо серьезнее. Ольга Горюкова, директор Департамента риск-менеджмента — член Правления АО «Свой Банк», объясняет, в каких случаях кредитор может потребовать вернуть всю сумму сразу и как заемщик может защитить свои интересы.

Правда ли, что банк вправе изменить условия договора, если заемщик нарушает обязательства?

При допущении заемщиком просроченной задолженности и неисполнении условий кредитного договора (договора ипотеки) по погашению аннуитетного платежа банк может предъявить требование к клиенту о полном досрочном погашении суммы ипотеки. В этом случае, срок выставления требования определяется внутренними стратегиями взыскания и внутренними процедурами банка по работе с проблемными заемщиками. В одних банках такое требование может выставляться на 60-й день непрерывно длящейся просроченной задолженности, в других — на 90 день просрочки или позже.

Какие самые распространенные мифы об досрочном погашении ипотеки вы встречали?

Ошибочно мнение, что  банк просит клиента погасить задолженность раньше срока при непродлении договора страхования (страхования жизни и здоровья заемщика, страхования ущерба недвижимости — предмета залога, страхования потери права собственности на недвижимость в ипотеке), непредоставлении документов, подтверждающих целевое использование кредитных средств, при непредоставлении по запросу банка актуальных документов о финансовом положении и доходах заемщика, выступающих источником исполнения кредитных обязательств по договору ипотеки. Как правило, в этих случаях банки не требуют полного досрочного погашения задолженности по ипотеке, а используют другие «дисциплинирующие» («стимулирующие») инструменты, в том числе повышают ставку по заключенному договору ипотеки на несколько процентных пунктов, вводят условия по штрафным санкциям и т.п. Такие повышенные процентные ставки действуют до момента заключения клиентом требуемого банком договора страхования, предоставления документов по целевому использованию или информации о доходах, соответственно.

Когда могут изменить условия договора?

Как правило, первоначальные условия договора ипотеки уже включают закрытый перечень опций по условиям предъявления к заемщику требования полного досрочного погашения ипотеки. Клиенту всего-навсего нужно внимательно прочитать договор до момента его подписания. Каких-либо дополнительных соглашений к договору ипотеки по изменению такого рода условий не заключается. Я в своей практике таких дополнительных соглашений точно не встречала.

Когда такие действия не считаются законными?

Только в случае, если действия банка противоречат условиям заключенного договора ипотеки и нормам действующего законодательства РФ. То есть клиент должен четко понимать из условий заключенного договора все возможные ситуации, при которых банк вправе обратиться к нему и попросить произвести погашение суммы ипотеки в полном объеме раньше установленного договором срока.

Как заемщик может защитить себя? Можно ли разрешить ситуацию в свою пользу?

Да, можно попробовать. Например, это может сработать в случае, когда рыночная стоимость недвижимости, переданной банку в ипотеку значительно превышает остаток задолженности по кредиту.