Договор купли-продажи и аккредитив
Цитата
Ольга 135 пишет:
А ничего так для продавца, сначала договор а только потом деньги? Это нормальная практика?
----------
1. А Вы хотите деньги получить без заключения договора купли-продажи?! 8)
2. Только заключённый договор является основанием исполнения покупателем своего основного денежного обязательства уплаты продавцу указанной в нём цены в порядке и на условиях, содержащихся именно в договоре!
3. Сначала надо грамотно, чётко, ясно и достаточно понятно составить проект договора, в котором предусмотреть порядок и срок проведения денежного расчёта, а также условия и срок передачи отчуждаемой продавцом покупателю квартиры. И согласовать этот проект с нотариусом.
4. Тем более, надо учитывать, что аккредитив обособлен и независим от основного договора. ----------
Цитата
Ольга 135 пишет:
Ситуация такова - продается квартира с нотариальным оформлением.
----------
5. Почему именно квартира продаётся с нотариальным оформлением?
Иначе говоря, перед сделкой специалист банка связывается с нотариусом и высылает ему текст об условиях аккредитива, реквизиты и т.д.
----------
Цитата
Ольга 135 пишет:
Договор или проект договора, так будет правильнее, мы должны его подписать прямо в банке.
----------
Вы ошибаетесь, договор подписывается не в банке, а у нотариуса.
То есть, при заключении и подписании договора купли-продажи у нотариуса в договоре уже должны быть все условия по расчетам, согласованные с банком. Нотариус перед подписанием дает ознакомиться с проектом договора (или зачитывает его). Вы можете вносить любые, не противоречащие закону и сущности вашего договора, изменения, если другая сторона не возражает против них.
Насчет регистрации перехода права. Вариантов много: нотариус может сам отправить договор на регистрацию перехода прав собственности; нотариус может выдать сторонам экземпляры договора и стороны сами идут в МФЦ и подают заявление на переход права. Достаточно одной стороны - покупателя, но могут сдать и обе.
Продавец предоставляет в банк для раскрытия аккредитива тот документ, который предусмотрен для этого договором. Как правило, это выписка из ЕГРН с информацией о произведенной регистрации (что наиболее верно), либо экземпляр договора купли-продажи с печатями о переходе прав.
Цитата
Tin064 пишет:
Иначе говоря, перед сделкой специалист банка связывается с нотариусом и высылает ему текст об условиях аккредитива, реквизиты и т.д.
----------
Так , немного проясняется.....Значит взаимодействие банка и нотариуса будет, это отлично.
----------
Цитата
Tin064 пишет:
Вы ошибаетесь, договор подписывается не в банке, а у нотариуса.
----------
Сказали в банке, что меня и смутило. Наверное это будет что-то типа проекта договора для банка, а сам ДКП конечно подписывается у нотариуса и им же заверяется. Так делается?
А что продавцу необходимо написать в договоре для раскрытия аккредитива??
Выписка о переходе прав собственности будет только у покупателя. Продавцу эту выписку надо тоже заказать? А на ДКП нотариальном разве ставятся печати о переходе прав?
Цитата
Ольга 135 пишет:
Так , немного проясняется.....Значит взаимодействие банка и нотариуса будет, это отлично.
----------
Скажем так, оно "должно быть", это взаимодействие. И, если оно не возникает естественным путем, ваша задача - его стимулировать) Чтобы в договоре был отражен действительный порядок расчетов.
На практике, в большинстве случаев Продавец может воспользоваться для раскрытия аккредитива Выпиской из ЕГРН, которая выдается при регистрации покупателю, то есть, стороны просто вместе приходят в банк и спокойно все оформляют. Если же по каким-то причинам, конфликтным или нет, Покупатель не может/не хочет этого делать - Продавец в любое время может за 400 рублей заказать эту выписку сам.
Цитата
Ольга 135 пишет:
Нотариус сам составляет ДКП, он ДКП с улицы не берет. Это нормально? А пожелание-условия продавца и покупателя, что не обсуждаются???
----------
1. Ольга, Вам, как продавцу, и покупателю продаваемой Вами квартиры надо иметь ввиду, что согласно:
1) пункту 3 статьи 421 «Гражданского кодекса РФ» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в редакции от 18.07.2019) (далее «ГК РФ») «Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)»;
2) статье 54 «Основ законодательства РФ о нотариате» (утверждённых Верховным Советом РФ 11.02.1993 N 4462-1) (в редакции от 26.07.2019) «Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.»;
3) пункту 1 статьи 422 «ГК РФ» «Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.»;
4) пункту 1 статьи 432 «ГК РФ» «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.»;
5) абзацу второму пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» «Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.»,
из чего следует, что сто́роны сделки сами вправе определять условия договора для защиты своих законных прав и интересов, а нотариус обязан проверить представленный сторонами проект сделки на предмет соответствия его содержания действительным намерениям сторон и отсутствия противоречий требованиям закона. ----------
Цитата
Ольга 135 пишет:
Если это ДКП в нотариальной форме, как будет происходить переоформление прав собственника? Покупатель и продавец вместе идут в МФЦ или если договор заверен, то может подойти только покупатель?
----------
2. Согласно абзацу второму статьи 55 «Основ законодательства РФ о нотариате» (утверждённых Верховным Советом РФ 11.02.1993 № 4462-1) (в редакции от 26.07.2019) «После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.». ----------
Цитата
Ольга 135 пишет:
А на основании каких документов продавец может раскрыть аккредитив?
----------
3. Согласно первому предложению пункта 6.15 Положения Банка России от 19.06.2012 № 383-П «О правилах осуществления перевода денежных средств» (в редакции от 11.10.2018) (Зарегистрированного в Минюсте России 22.06.2012 № 24667) «Для исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий банк документы, предусмотренные условиями аккредитива, в течение срока действия аккредитива и в пределах предусмотренного аккредитивом срока для представления документов.».
3.1. При купле-продаже недвижимости с денежным расчётом способом аккредитива банки в качестве условия исполнения аккредитива в устанавливаемой банком бумажной форме аккредитива указывают, как правило, правоустанавливающий документ - договор купли-продажи с проставленной на нём государственным регистратором отметкой о государственной регистрации права собственности покупателя. О чём именно указано на официальном сайте Сбербанка.
3.2. Однако надо учитывать, что на экземпляре договора купли-продажи продавца такая отметка государственным регистратором проставляется не всегда и не везде, и что покупатель может не передать продавцу свой экземпляр договора купли-продажи для его представления продавцом в банк.
3.3. Поэтому также учитывая, что открытие аккредитива осуществляется банком на основании заявления плательщика-покупателя об открытии аккредитива, продавцу для обеспечения получения денег за проданную квартиру целесообразно предварительно договориться с покупателем о включении в условия аккредитива для его исполнения альтернативного документа в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости с содержащимися в ней сведениями о государственной регистрации права собственности покупателя на купленную у продавца квартиру.
----------
Цитата
Ольга 135 пишет:
Нотариус сам составляет ДКП, он ДКП с улицы не берет. Это нормально?А пожелание-условия продавца и покупателя, что не обсуждаются???
----------
----------
Цитата
Ольга 135 пишет:
Так , немного проясняется.....Значит взаимодействие банка и нотариуса будет, это отлично.
----------
Не будет. Сотрудник банка НЕ контактирует с нотариусом, это исключительно ваша (сторон сделки) обязанность. Нотариус сам составляет договор, но Вы должны донести до него все ваши договоренности и в отношении всего о чем договаривались с контрагентом, в том числе все условия по аккредитиву. Уточняете требование банка по условиям раскрытия, если своих дополнительных нет, передаете их нотариусу для отражения в договоре.
----------
Цитата
Ольга 135 пишет:
Если это ДКП в нотариальной форме, как будет происходить переоформление прав собственника? Покупатель и продавец вместе идут в МФЦ или если договор заверен, то может подойти только покупатель?
----------
Вам процитировали норму закона,что нотариус обязан подать на регистрацию. На самом деле два варианта действий: 1. нотариус удостоверяет договор и подает на регистрацию и 2. стороны отказываются от услуг нотариуса (о чем он делает отметку в ДКП) и сами подают на регистрацию через МФЦ или организацию, оказывающую услуги по регистрации.
----------
Цитата
Ольга 135 пишет:
А на основании каких документов продавец может раскрыт аккредитив?
----------
На основании ДКП ( штампы о регистрации права собственности и ипотеки ставят на всех экземплярах) и/или выписки ЕГРН (И или ИЛИ - тут как решат стороны, если у банка нет жесткого требования предоставлять эту выписку). У некоторых банков, например, ВТБ, условием раскрытия аккредитива дополнительно к указанным является расписка о сдаче закладной на регистрацию. Поэтому, сначала выясняете требования банка по документам раскрытия именно по вашей сделке, потом обсуждаете с контрагентом дополнительные (например, выписка из домовой книги с отметкой о снятии с рег.учета) и снова согласовываете с банком возможность указать этот документ в условиях доступа. Внимательно описывайте какой документ с какой информацией должен быть предъявлен, иначе при раскрытии могут быть неприятности.
Вы задаете вопросы по своей сделке, а ответы получаете общего плана. Рекомендую все же нанять специалиста по сопровождению сделки.
Цитата
drilli пишет:
Посоветуйте банк для оформления аккредитива...либо податься в Сбербанк.
----------
А почему Сбербанк оставили напоследок?
Цитата
Tin064 пишет:
Продавец может воспользоваться для раскрытия аккредитива Выпиской из ЕГРН, которая выдается при регистрации покупателю, то есть, стороны просто вместе приходят в банк и спокойно все оформляют. Если же по каким-то причинам, конфликтным или нет, Покупатель не может/не хочет этого делать - Продавец в любое время может за 400 рублей заказать эту выписку сам.
----------
Тут уже не так давно обсуждали, что эта выписка за 400 руб выдается Продавцу без печатей.
Что-то поменялось?
Цитата
gammavit пишет:
Тут уже не так давно обсуждали, что эта выписка за 400 руб. выдается Продавцу без печатей.
Что-то поменялось?
----------
Вы путаете с экземпляром договора купли-продажи продавца!
С чего Вы взяли, что на выписках из Единого государственного реестра недвижимости "Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости" или "О переходе прав на объект недвижимости", выдаваемых не только продавцу, но и любому физическому лицу в форме бумажного документа стоимостью четыреста рублей за 1 единицу, будто не ставятся печати?
Сумма требований российских телеканалов к Google из-за блокировки аккаунтов на YouTube возросла до ₽2 ундециллионов (единица с 36 нулями). Суд обязал компанию восстановить доступ, и пока она этого не сделает, неустойка ежедневно растет.
Как часто вы клюёте на креатив вашего банка и играете в его приложениях: собираете монеты за действие в приложении, разгадываете кроссворды, тапаете хомяка банковского любимца или переворачиваете маски хозяина наступающего года (это из восточной астрологии, если что) в поисках и надежде что «вот сейчас точно свезёт». Бывало? Выигрывали?
Когда я стала счастливым обладателем ипотеки, на ремонт квартиры мы с мужем щедро выделили 3,5 млн рублей. Казалось, точнее даже так, мы были уверены, что за эти огромные деньги мы точно сделаем классный ремонт и быстро заедем!
Ездили тут отдыхать с ребенком в загородный отель (я бы его назвала пансионатом, честно говоря) на несколько дней. Это был мой первый подобный опыт, захотелось поделиться впечатлениями и финансовой стороной вопроса.
Все говорят: кризис, кризис...
Как по мне, кризис — точно не время паниковать, а повод пересмотреть свои финансы.
Я вот села, провела ревизию бюджета, сократила лишние траты и прикинула, на что лучше тратить деньги сейчас.
Если ещё не сделали себе финансовую подушку — начинайте. Старайтесь откладывать хотя бы по 10 000 рублей в месяц, если можете, чтобы в итоге был запас на 3-6 месяцев. На случай, если доходы вдруг просядут. Проверено, спокойнее живется :)
Здравствуйте! Расскажите, как правильно расторгнуть все отношения с банком?
Сотрудники, обычно, говорят просто закрыть счета и карты, но при этом продолжать числиться клиентом в базе банка. Возникают ситуации, когда все счета закрыты, при этом есть доступ к онлайн банку.
Думаю, что хорошо бы было запретить банкам пользоваться моими личными данными и перестать числиться клиентом в базе, таким образом - не оставлять возможности оформить какой-либо продукт без моего ведома.
Как...
Яндекс запрашивал, но он выдает обратную ситуацию, когда долги по наследству.
А тут именно долги у наследника. То есть вклад переходит от родителя наследнику, при этом в отношении наследника есть исполнительные производства. Как происходит получение вклада по наследству и могут ли узнать ли об этом приставы? Если да, то как этого избежать? Как обезопасить процесс получения денег по наследству. Спасибо!
ПКБ выкупила 3 старых договора перед МФО. СИД по ним уже прошел (договора 2014 года, ошибки молодости). Сегодня позвонили предложили закрыть тело со списанием штрафов и прочее. В принципе я не против, особенно при рассрочке хотя бы на несколько месяцев. Но есть несколько, но:
1. Договоров не прислали пока. На сайте документы запросил. По телефону давят одно - вы можете упустить предложение, давайте сейчас все согласуем. Правильно ли сделал, что хочу документы увидеть? И зачем им срочность...
У управляющей компании поменялись реквизиты, о чем она ни кого не предупредила. В итоге я произвожу платёж на старые реквизиты, платёж проходит. Производился платёж в приложении мобильного банка Тинькофф с карты ВТБ на счёт, открытый в банке Открытие. В итоге оказывается, что деньги на счёт управляющей компании не пришли, обратно на мой счёт они не вернулись. Звонил во все три банка, все ссылаются друг на друга, ни чего конкретного сказать не могут. Делал заявку на розыск денег в ВТБ, после...
У российского банка получателя в реквизитах есть Beneficiary bank SWIFT, Correspondent bank SWIFT, Intermediary bank SWIFT.
У иностранного брокера / банка, откуда идет платеж, есть только два поля, куда можно вписать SWIFT - просто SWIFT и Intermediary bank SWIFT. Correspondent bank SWIFT нет. Поле получатель платежа менять нельзя, выводить можно только на себя.
Есть идея вписать Correspondent bank SWIFT в поле Сообщение, но есть сомнения, будет ли Intermediary bank читать это поле, если...
Добрый день. Хотелось бы обратиться за помощью в связи с недостойными действиями банка ВТБ после кражи денег мошенниками через личный кабинет онлайн-банка.
Проживаем с супругой в г. Москве. Около трех месяцев назад супруге позвонили на телефон якобы со службы безопасности и заявили о подозрительных операциях, что уже является обычной схемой. Во время разговора супруга не называла никаких паролей, а как только заподозрила неладное, сразу завершила разговор. При этом она увидела, что во время...
Слышал можно заказать за деньги себе красивый номер, при получении/смене паспорта.
Кто что слышал?
Давно пора отдельную ветку создать, по так называемым " услугам на дорогах". Тем более, что количество контор, желающих погреть ручонки на кредитах, только растет В Москве такая контора наверняка тоже не одна, но самая известная- РИНГ Сити . И её карта " Шоколад". Немного ликбеза: При покупке авто кредит Рольф и иже с ним впаривают этот сомнительный Шоколад ничуть не хуже страхования жизни. Цена "услуги" может достигать 150 тыс, и зависит от расторопности и наглости...
Открыла карту "Польза" 6 мая 2019 года. По условиям банка первые 3 месяца банк должен начислять 10% на остаток средств на карте. Перечислены следующие суммы 31 мая 758 руб, 30 июня 904.92 руб, 30 июля 910.42 руб. На карте всегда была сумма более 100000 руб. Почему перечислены проценты менее 10? Задаю вопросы в чаи банка из личного кабинета. Мне не отвечают
Добрый день. Следующая ситуация. Есть квартира "А", купленная с мат. капиталом, в ней выделены минимально допустимые доли детям (условно по 150т. р. на ребенка). Проживаем и все прописаны в квартире "В", которая пренадежит родителям. Дети ходят в садик в районе в котором находится квартира В. В районе где куплена квартира А детсад не дают, есть официальные ответы от мин. образования - "мест нет, вы держитесь и тп.". Рассматривает вариант продажи квартиры А и покупки квартиры С (возможно в...