Общая совместная собственность и доверенность

----------
Цитата

Realization пишет:
...квартира в общей совместной собственности, была в ипотеке, сейчас ипотека выплачена и закладная на руках. Второй собственник не может явиться в Росреестр для снятия обременения, так как будет не в городе.
В Росреестр нужна доверенность нотариальная от отсутствующего участника.
Были у нотариуса, но она отказалась делать доверенность, мы просили сделать общую доверенность от одного собственника другому в том числе и на право продажи квартиры...
Снять с обременения нельзя и продать возможно только при личном присутствии?
----------
1. В связи с тем, что собственникам этой квартиры нужно не только снять обременение в виде ипотеки, но и продать квартиру, то согласно части 4 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции от 03.04.2018) доверенность отсутствующего собственника на продажу должна быть удостоверена нотариусом.

2. Даже несмотря на то, что согласно части 2 и первому предложению части 3 статьи 253 "Гражданского кодекса РФ" (в редакции от 23.05.2018 года):

"2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.".

3. Тем не менее согласно пункту 3 статьи 35 "Семейного кодекса РФ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (в редакции от 29.12.2017) "Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации...необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.".

насчет ипотеки не в курсе, но вот насчет "общей совместной собственности без определения долей" знаю точно что второй вообще не нужен. даже для продажи.

Какая-то мутная история. Совместная собственность это ваш супруг? Тогда зачем вам доверенность? Достаточно его согласия на совершения сделки.
А если проще, то почему бы не сходить еще к одному нотариусу?

----------
Цитата

GramoteyI пишет:
...насчет "общей совместной собственности без определения долей" знаю точно что второй вообще не нужен. даже для продажи.
----------
Учитывая, что в настоящем случае образование совместной собственности на имущество применительно к квартире предусмотрено абзацем первым пункта 1 статьи 34 "Семейного кодекса РФ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (в редакции от 29.12.2017) (далее "СК РФ"), согласно которому совместной собственностью является имущество, нажитое супругами во время брака, то даже несмотря на то, что пунктом 2 статьи 35 "СК РФ" и частью 2 статьи 253 "Гражданского кодекса РФ" (в редакции от 23.05.2018 года) установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом, тем не менее его распоряжение одним из супругов пунктом 3 статьи 35 "СК РФ" обусловлено предварительным получением другим супругом нотариально удостоверенного согласия на заключение сделки другим супругом, которое не требуется только в тех случаях, если:

1) супругами заключён брачный договор, изменяющий законный режим имущества супругов;

2) брак между супругами расторгнут, в связи с чем на бывших супругов семейное законодательство не распространяется и, соответственно, не требуется нотариально удостоверенное согласие другого бывшего супруга на заключение другим бывшим супругом сделки по распоряжению их общим имуществом.

----------
Цитата

Assist-Rezist пишет:
Достаточно его согласия на совершения сделки.
----------
не нужно согласие (если это совместная собственность без определения долей)----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
заключён брачный договор
----------
ну если заключен и там это прописано тогда наверно (это уже как-то сложно) но сейчас вроде не делают совместную собственность без определения доли, а только если договор от 1992года. позже наверное доление квартиры стало обязательным при совместной собственности.

----------
Цитата

GramoteyI пишет:
не нужно согласие (если это совместная собственность без определения долей)
----------
1. Нотариальное согласие другого супруга на заключение другим супругом сделки по распоряжению общим имуществом супругов необходимо в силу закона независимо от вида общей собственности супругов - совместной или долевой. ----------
Цитата

GramoteyI пишет:
...сейчас вроде не делают совместную собственность без определения доли...
----------
2. Даже, если согласно абзацу первому статьи 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" (в редакции от 20.12.2017) образование совместной собственности на приватизируемые жилые помещения не предусмотрено, это ещё не значит, что приватизируемое жилое помещение будто бы нельзя оформить в совместную собственность супругов и что объект жилой недвижимости супругам будто бы нельзя купить в общую совместную собственность, потому что:

1) именно на это указано в пункте 2 "Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016)" (утверждённой Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016 года) со ссылкой на толкование, содержащееся в Определении Верховного Суда РФ от 12.04.2016 N 64-КГ16-1;

2) согласно части 1 статьи 256 "Гражданского кодекса РФ" и пункту 1 статьи 34 "Семейного кодекса РФ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (в редакции от 29.12.2017) право совместной собственности супругов возникает в силу закона, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

3) именно поэтому согласно части 3 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции от 03.04.2018) "Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством РФ либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.";

Доверенность в настоящий момент нужна для Росреестра, чтобы он погасил запись об ипотеке.

Кроме того мы задумываемся о продаже, получается нужно будет только согласие?
На каком этапе оно даётся? Уже должен быть подписан предварительный договор купли-продажи?

Realization

На самом деле, режим общей совместной собственности - норма, имеющая достаточно много противоречий в законе, и в том числе поэтому и нотариус, и регистрирующий орган часто вынуждены "нарушать" одни нормы, чтобы выполнить другие.
Напишу коротко про существующую практику.
Про снятие обременения: действительно, нотариус вряд ли удостоверит доверенность от одного из участников общей собственности другому. Предложенный вариант - сделать доверенность на третье лицо (юриста, риэлтера, маму, папу, брата, свата) вполне рабочий. Проследите, чтобы в доверенности было лишь нужное вам полномочие, без прав заключения договоров, получения денег и т.д.
Про продажу - думаю, вам придется подписывать договор купли-продажи и сдавать его на регистрацию перехода права собственности обоим, присутствуя лично.
Варианты: опять же, доверенность на действительно "доверенное" лицо, либо предварительное выделение долей, после которого "обычная" довренность от одного из сособственников другому станет возможной. Но появится необходимость проведения сделки только у нотариуса. Так что, не думаю, что это совсем хороший вариант.

----------
Цитата

Realization пишет:
...мы задумываемся о продаже, получается нужно будет только согласие?
На каком этапе оно даётся? Уже должен быть подписан предварительный договор купли-продажи?
----------
Лучше, чтобы удостоверенное нотариусом согласие супруга на заключение другим супругом сделки по распоряжению общим имуществом супругов, права́ на которое подлежат государственной регистрации, было максимально приближено к дате совершения сделки, потому что давший его супруг вправе его отозвать в том же порядке его нотариального удостоверения, но только до совершения сделки.

Однако необходимо учитывать, если квартира оформлена также на Вашего супруга (или супругу), в связи с чем он (или она) указаны в правоустанавливающих документах на неё и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности либо в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, тогда даже по доверенности на продажу, выданную отсутствующим супругом (или супругой) и даже при наличии нотариально удостоверенного его (или её) согласия на заключение другим супругом сделки по распоряжению общим имуществом супругов, права́ на которое подлежат государственной регистрации, продать квартиру будет почти невозможно, потому что в судебной практике очень много случаев признания сделок отчуждения недвижимости недействительными, совершённых именно по доверенности, в связи с чем бдительные и осторожные покупатели от таких объектов предложения на рынке недвижимости шарахаются, как от огня!

Напишу о результатах.
Отдала я в МФЦ доверенность простую, незаверенную нотариусом с копией паспорта супруга.
Вернули закладную с отметкой «Прекращено»)))
То есть сняли обременение.

----------
Цитата

Realization пишет:
Отдала я в МФЦ доверенность простую, незаверенную нотариусом с копией паспорта супруга.
Вернули закладную с отметкой «Прекращено»)))
То есть сняли обременение.
----------
Совершенно верно, потому что в Вашем случае, учитывая, что ----------
Цитата

Realization пишет:
квартира в общей совместной собственности, была в ипотеке, сейчас ипотека выплачена и закладная на руках
----------
, по доверенности второго собственника квартиры, совершённой им в простой (не удостоверенной нотариусом) письменной форме, Вы всего лишь погасили регистрационную запись об ипотеке, погашение которой предусмотрено абзацами вторым и пятым пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 31.12.2017), согласно которым:

"1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;".

Что органом регистрации прав на недвижимость сделано правомерно, потому что:

1) согласно части 4 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции от 03.04.2018) доверенность отсутствующего собственника квартиры должна быть удостоверена нотариусом на её продажу, связанную с необходимостью представления им заявления о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

2) тогда как согласно части 12 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции от 01.07.2018) "Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.", на основании чего доверенность залогодателя на погашение регистрационной записи об ипотеке, тем более, при наличии у него на руках документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, обязательному удостоверению нотариусом не подлежит.

Учитывая, что ----------
Цитата

Realization пишет:
мы просили сделать общую доверенность от одного собственника другому в том числе и на право продажи квартиры...
----------
, доверенность на продажу квартиры должна быть обязательно удостоверена нотариусом!

Леонид Николаевич, а что ж вы раньше про «всего лишь погашение» и отсутствие необходимости предъявлять нотариально заверенную доверенность не написали, я бы не переживала, и если бы мне отказали ещё бы и статьи привела, что не правы :oops:
А так от всех слышала только одно Росреестр работает только с заверенными нотариусом доверенностями, в том числе и по горячей линии мне так ответили.
Про сделки немного поняла, спасибо!

----------
Цитата

Realization пишет:
Леонид Николаевич, а что ж вы раньше про «всего лишь погашение» и отсутствие необходимости предъявлять нотариально заверенную доверенность не написали..?
----------
Потому что Вы ----------
Цитата

Realization пишет:
просили сделать общую доверенность от одного собственника другому в том числе и на право продажи квартиры...
----------
Правильно заданный вопрос это - половина ответа! В Вашем сообщении Вы указали на имеющуюся у Вас необходимость получения доверенности не только на погашение регистрационной записи об ипотеке, но и с правом продажи квартиры, поэтому Вам был дан соответствующий ответ, что такая доверенность (включающая право на продажу квартиры) подлежит обязательному удостоверению нотариусом! ----------
Цитата

Realization пишет:
А так от всех слышала только одно Росреестр работает только с заверенными нотариусом доверенностями, в том числе и по горячей линии мне так ответили.
----------
У меня два года назад тоже был аналогичный случай, когда по составленной мною доверенности в простой (не удостоверенной нотариусом) письменной форме я, как представитель по ней находящегося в другом городе покупателя-залогодателя, одновременно с залогодержателем-продавцом подал заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, купленной им с использованием средств материнского (семейного) капитала, после чего государственный регистратор позвонив мне по телефону, сказал о своём намерении приостановить осуществление этого регистрационного действия в связи с тем, что в подтверждение моих полномочий я представил доверенность, не удостоверенную нотариусом, на что в ответ мне пришлось сослаться на выше приведённые мною нормы действующего законодательства, согласно которым "Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав." и обязательному удостоверению нотариусом подлежит только доверенность на государственный кадастровый учёт и (или) государственную регистрацию прав, чем погашение регистрационной записи об ипотеке не является.

В моём случае попался государственный регистратор, который "услышал" меня, понял мои обоснованные правовые аргументы и, не допустив неправомерных действий, погасил регистрационную запись об ипотеке квартиры на основании представленной мною доверенности, совершённой в простой (не удостоверенной нотариусом) письменной форме.

Вопрос ещё такой (пока покупателей не видно, но)
Можно ли составить договор купли-продажи, вписав в него двоих собственников в качестве продавцов.
Тогда нужно нотариально заверенное согласие от супруга?

----------
Цитата

Realization пишет:
Можно ли составить договор купли-продажи, вписав в него двоих собственников в качестве продавцов.
Тогда нужно нотариально заверенное согласие от супруга?
----------
Включение в договор продажи квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов и оформленной на одного из супругов, другого супруга недопустимо, потому что, даже несмотря на то, что она является общей совместной собственностью обоих супругов, другой супруг является её собственником в силу не ранее заключённого одним из супругов договора её купли, а закона, то есть другой супруг, на которого не была оформлена купленная квартира по договору её купли-продажи, своё право общей совместной собственности на неё имеет в силу закона, в связи с чем, учитывая, что он не был стороной предыдущей сделки купли квартиры, соответственно, не может быть стороной сделки её продажи. Именно поэтому на такие случаи распространяется установленный пунктом 3 статьи 35 "Семейного кодекса РФ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (в редакции от 29.12.2017) порядок получения супругом, на которого оформлена квартира, нотариально удостоверенного согласия другого супруга на заключение сделки её продажи.

Леонид Николаевич,
В свидетельстве два собственника указано, тогда как?
Квартира оформлена на двоих супругов

----------
Цитата

Realization пишет:
В свидетельстве два собственника указано, тогда как?
Квартира оформлена на двоих супругов
----------
Что же Вы сразу не сообщили об этом юридически значимом обстоятельсте?!
Тогда для продажи квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов и оформленной на обоих супругов, никакого нотариально удостоверенного согласия другого супруга на её продажу не нужно, потому что в этом случае оба супруга являются титульными собственниками и сторонами сделки её продажи и должны лично участвовать в заключении договора купли-продажи либо через своего представителя по нотариально удостоверенной доверенности в случае невозможного или затруднительного участия в сделке кого-либо из них.