Покупка квартиры полученной по завещанию

chay_nik,
Вариантов, к сожалению, море.
Главный риск - появление наследников по закону, которые не знали отмерит и завещании и хотят его оспорить.

----------
Цитата

chay_nik пишет:
Чайник я, ничего не понимаю
----------

В вашем случае достаточно рискованный вариант.
Хотя даже опытный риелтор может не узнать скрытую опасность. Наследство это всегда чёрный ящик!
Могут проявиться социально защищённые наследники по обязательной доле.

Совет просмотреть всю историю квартиры и просто пообщаться с соседями на предмет
- кто состоял в родстве с собственником и особенно из льготных категорий.
Но самый верный вариант взять трёхлетку по ДКП или приватизации.

Вопросов много и просто так все детали описать невозможно. На каждый вопрос должен быть однозначный ответ чтобы понимать что искать.

----------
Цитата

chay_nik пишет:
Собственник указывает в ДКП полную сумму.
----------

Собственник должен знать о налоге 13% от суммы.
Если будет навязывать занижение до кадастра, вы рискуете потерять часть суммы при оспаривании сделки другими наследниками.

----------
Цитата

chay_nik пишет:
Квартира получена в наследство по завещанию в декабре 2019 года, т.е. 9 месяцев назад
----------

Срок исчисляется с даты смерти наследодателя - 1 год для оспоримого завещания, 3 года для ничтожного. Поэтому необходимо выждать хотя бы год, а лучше три с момента смерти. Восстановление пропущенных сроков непростое дело. Но вероятность ненулевая, да. Но если сумма в ДКП полная, то это сильно снизит количество желающих ее возместить вам в случае оспаривания завещания и сделки.

----------
Цитата

Gacetero пишет:
Главный риск - появление наследников по закону, которые не знали о cмерти и завещании и хотят его оспорить.
----------

Вы тут ошибаетесь. Незнание о смерти родственника это не причина для восстановления срока.
Срок можно оспорить по причине невозможности заявить о своих правах на наследство.
(болезнь, дальнее плавание,плен и т.д)

----------
Цитата

Bormax пишет:
Но если сумма в ДКП полная, то это сильно снизит количество желающих ее возместить вам в случае оспаривания завещания и сделки.
----------

В случае заранее спланированного мошенничества (а не реально нашедшегося вдруг дополнительного наследника) возмещать никто ничего не будет. Суд, конечно, присудит, но денег этих у продавца не окажется и останется лишь вычитать у него по 5 тысяч в месяц из белой зарплаты, а то и пенсии.

Однако же, аккурат в этом году наши законодатели вроде как собирались принять для добросовестного приобретателя недвижимости дополнительную защиту - в том смысле, что отбирать квартиру нельзя. Чем дело кончилось, я не следил, но ТС может поинтересоваться.

----------
Цитата

chay_nik пишет:
…представился хороший вариант купить квартиру. Квартира получена в наследство по завещанию в декабре 2019 года, т.е. 9 месяцев назад. Собственник указывает в ДКП полную сумму. Какие могут быть подводные камни?
----------
1. Вам надо учитывать, что согласно:

1) части 1 статьи 1175 «Гражданского кодекса РФ (часть третья)» от 26.11.2001 № 146-ФЗ (в редакции от 18.03.2019) (далее «ГК РФ»)

«Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя…»;

2) первому предложению части 3 статьи 1175 «ГК РФ» «Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований.».

1.1. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в абзаце первом пункта 59 и абзацах первом и втором пункта 61 своего Постановления от 29.05.2012 № 9 (в редакции от 23.04.2019) «О судебной практике по делам о наследовании»:

«59. Смерть должника не является обстоятельством, влекущим досрочное исполнение его обязательств наследниками. Например, наследник должника по кредитному договору обязан возвратить кредитору полученную наследодателем денежную сумму и уплатить проценты на неё в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа; сумма кредита, предоставленного наследодателю для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена наследником досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом кредитора не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата, если кредитным договором не установлен более короткий срок уведомления; сумма кредита, предоставленного в иных случаях, может быть возвращена досрочно с согласия кредитора…»

«61. Стоимость перешедшего к наследникам имущества, пределами которой ограничена их ответственность по долгам наследодателя, определяется его рыночной стоимостью на время открытия наследства вне зависимости от ее последующего изменения ко времени рассмотрения дела судом.

Поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства (например, в случае, если наследодателем был заключен кредитный договор, обязанности по возврату денежной суммы, полученной наследодателем, и уплате процентов на нее). Проценты, подлежащие уплате в соответствии со статьей 395 ГК РФ, взимаются за неисполнение денежного обязательства наследодателем по день открытия наследства, а после открытия наследства за неисполнение денежного обязательства наследником, по смыслу пункта 1 статьи 401 ГК РФ, - по истечении времени, необходимого для принятия наследства (приобретения выморочного имущества). Размер задолженности, подлежащей взысканию с наследника, определяется на время вынесения решения суда.».

2. Кроме того, согласно:

1) статье 61.5 «Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и абзацу первому пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 № 63 (в редакции от 30.07.2013)

«Оспаривание сделок должника может осуществляться в отношении наследников и в иных случаях универсального правопреемства в отношении лица, в интересах которого совершена оспариваемая сделка.»;

2) первому предложению абзаца первого пункта 4 статьи 223.1 «Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

«4. Права и обязанности гражданина в деле о его банкротстве в случае смерти гражданина или объявления его умершим по истечении срока, установленного законодательством РФ для принятия наследства, осуществляют принявшие наследство наследники гражданина.».

2.1. Исключение составляет предусмотренное абзацами вторым и пятым пункта 7 статьи 223.1 «Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» жилое помещение (его части), которое не включается в конкурсную массу (имущество должника) «по истечении срока принятия наследства, установленного законодательством РФ, если такое имущество является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для наследника.». ----------
Цитата

Gacetero пишет:
Главный риск - появление наследников по закону, которые не знали отмерит и завещании и хотят его оспорить.
----------
3. Относительно других появившихся наследников содержится разъяснение в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 (в редакции от 23.04.2019) «О судебной практике по делам о наследовании», согласно которому

«42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников - при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).».

3.1. Соответственно, такую денежную компенсацию наследнику, принявшему наследство после истечения установленных законом срока его принятия и его восстановления при его пропуске по уважительным причинам, будет обязан выплатить по решению суда наследник, своевременно принявший наследство и продавший квартиру, или его правопреемники, но не покупатель.

3.2. Основной риск покупателей таких квартир составляет обращение других наследников в суд с иском о признании завещания и основанной на нём последующей сделки отчуждения квартиры недействительными по основаниям, содержащимся в пункте 1 статьи 177 «ГК РФ», согласно которому

«1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения.».

3.3. Поскольку завещание является односторонней сделкой, оно также может быть признано недействительным, как любая другая многосторонняя сделка, даже после смерти завещателя-наследодателя.

4. Существует также риск последующего появления лиц, имеющих бессрочное право пользования этой квартирой.

5. Поэтому перед принятием решения о купле такой квартиры необходимо тщательно, скрупулёзно и основательно проверить наследодателя, наследника и историю квартиры на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной.

Жуть. Если когда-нибудь буду покупать квартиру, то только в новостройке..
(хотя друг лет 15 назад купил, и до сих пор никак не достроят и не получит никак)
И при покупке могут надуть и при продаже могут надуть.
----------
Цитата

chay_nik пишет:
Чайник я, ничего не понимаю
----------
А вас надуют точно.

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
самый верный вариант взять трёхлетку по ДКП или приватизации.
----------


По ДКП 3-х летней давности тоже могут "всплыть" неприятные сюрпризы от предыдущих сделок. Если одной из предыдущих сделок было наследование по завещанию, то вряд ли получится проверить это наследование на предмет чистоты.

----------
Цитата

GarryV пишет:
Жуть. Если когда-нибудь буду покупать квартиру, то только в новостройке..
----------

А потом судиться с замтройщиком

----------
Цитата

chay_nik пишет:
Чайник я, ничего не понимаю
----------

Я так понял Вы продавец, и выясняете правовые последствия? В том числе Вы в курсе, что существуют ещё какие-то наследники, но решили технично "слить" квартиру

----------
Цитата

chay_nik пишет:
Чайник я, ничего не понимаю
----------
----------
Цитата

chay_nik пишет:
По ДКП 3-х летней давности тоже могут "всплыть" неприятные сюрпризы от предыдущих сделок. Если одной из предыдущих сделок было наследование по завещанию, то вряд ли получится проверить это наследование на предмет чистоты.
----------
Однако не такой уж Вы и "чайник"! Но существует 10-летний со дня начала исполнения сделки + 6 месяцев предельный (максимальный) срок исковой давности оспаривания завещания, основанной на нём сделки отчуждения объекта недвижимости и применения последствий её недействительности, если сделка завещания была совершена недееспособным лицом вследствие психического расстройства. ----------
Цитата

Versus18 пишет:
Я так понял Вы продавец, и выясняете правовые последствия?
----------
Может быть и осторожный покупатель!
----------
Цитата

Versus18 пишет:
В том числе Вы в курсе, что существуют ещё какие-то наследники, но решили технично "слить" квартиру
----------
Это не исключено, потому что подобные вопросы могут задавать и продавцы таких проблемных квартир!

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Но существует 10-летний со дня начала исполнения сделки
----------


Что то вертится в голове что 10 - летний срок исковой давности начнет применяться только в 2023 году.

Меня в этой квартире смущает то, что собственник хочет сбыть квартиру до истечения 3-х летнего срока после получения прав собственности. Тем самым попадая на НДФЛ в 13% со всей суммы продажи. Я даже не хочу спрашивать у собственника о причинах такой срочной продажи, потому что причину всегда можно назвать весомую и оправданную.

----------
Цитата

chay_nik пишет:
Что то вертится в голове что 10 - летний срок исковой давности начнет применяться только в 2023 году.
----------
1. Согласно статье 9 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ (в редакции от 28.12.2016) "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ"

"9. Установленные положениями Гражданского кодекса РФ (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года. Десятилетние сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 181, пунктом 2 статьи 196 и пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ (в редакции настоящего Федерального закона), начинают течь не ранее 1 сентября 2013 года.".

1.1. Из чего следует, что:

1) вступившими в силу с 1 сентября 2013 года переходными положениями вышеназванного закона новые сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до указанной даты втсупления в силу этого закона, а течение введённых десятилетних сроков начинается с 1 сентября 2013 года;

2) если сделки завещания и основанного на нём отчуждения объекта жилой недвижимости (продажи, мены, дарения, ренты) были совершены недееспособным завещателем-наследодателем после 1 сентября 2013 года, другие наследники вправе предъявить требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании её недействительной в течение десяти лет со дня начала исполнения сделки на основании третьего предложения пункта 1 статьи 181 и пункта 1 статьи 171 "Гражданского кодекса РФ (части первой)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ. ----------
Цитата

chay_nikпишет:
Меня в этой квартире смущает то, что собственник хочет сбыть квартиру до истечения 3-х летнего срока после получения прав собственности. Тем самым попадая на НДФЛ в 13% со всей суммы продажи.
----------
2. Странно, что Вас, как покупателя, смущает законопослушность продавца, объясняемая получением документально подтверждённого юридически чистого дохода, которым он может объяснить наличие у него крупной денежной суммы и законность её происхождения! Радоваться надо, что он не предлагает покупателю занизить в договоре купли-продажи цену продаваемой им квартиры, чтобы уйти от налогообложения.

3. Спроси́те продавца:

1) кем именно он приходился завещателю (родственником, другом, знакомым или иным лицом);

2) возраст завещателя на дату совершения им сделки завещания;

3) сколько времени прошло с даты совершения завещателем сделки завещания до даты его смерти;

4) сколько именно времени завещатель-наследодатель был собственником завещанной продавцу квартиры;

5) имеется ли у продавца подлинник (или хотя бы нотариально заверенная копия) медицинского заключения о прохождении завещателем-наследодателем добровольного психиатрического освидетельствования в день до совершения им сделки завещания настоящему собственнику продаваемой квартиры или выданная ему в этот же день до совершения им этой сделки медицинская справка о том, что он не состоит на учёте в психоневрологическом диспансере по месту проживания?

3.1. Не исключено, что такой документ у него может быть, хотя мало вероятно, потому что, когда вам завещают квартиру, вряд ли вы будете предлагать завещателю получить и предоставить медицинский документ, что он не псих, но не исключено, что предоставление такого документа завещателем мог потребовать удостоверивший завещание нотариус, в архиве которого он может храниться, к которому продавец, как наследник по завещанию, вполне может обратиться для получения его нотариально заверенной копии.

----------
Цитата

chay_nik пишет:
Я даже не хочу спрашивать у собственника о причинах такой срочной продажи, потому что причину всегда можно назвать весомую и оправданную.
----------

Кто вам сказал что это вообще нужно спрашивать? Это не имеет отношения к чистоте сделки.
Важно только то, что указано в текущих документах и оценка риска исходя из этих условий.
Весь пакет обычно собирает агент. Можно нанять агента для проведения сделки. Это не дорого.
Ваша инициатива в данном случае выглядит как "школьник с букварём"

Но, кто сказал что советы вообще стоит давать!?
Умному они не нужны, а .......... !))))

А что наследнику делать с квартирой, если эта квартира ему не нужна, у него, например, есть своя собственная, держать три года - это платить коммуналку, налог? Искать квартирантов - тоже тот ещё квест. Человек просто хочет получить свое наследство в виде денег и всё.

----------
Цитата

prosto_tak_99 пишет:
если эта квартира ему не нужна
----------


а разве такие бывают?) кому не нужна квартира

----------
Цитата

chay_nik пишет:
Я даже не хочу спрашивать у собственника о причинах такой срочной продажи, потому что причину всегда можно назвать весомую и оправданную.
----------
----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Кто вам сказал что это вообще нужно спрашивать? Это не имеет отношения к чистоте сделки.
----------
1. Спрашивать нужно самих продавцов-собственников, чтобы из их уст услышать и по возможности зафиксировать их "версию" продажи, особенно, если полученный в наследство по завещанию продаваемый объект жилой недвижимости не является для его продавца единственным пригодным для проживания помещением, которое можно было бы исключить из конкурсной массы (имущества должника) для избежания обращения взыскания на него в случае предъявления продавцу имущественных требований возврата своего долга или долга наследодателя.

2. Даже, если полученный в наследство по завещанию продаваемый объект жилой недвижимости является для его продавца единственным пригодным для проживания помещением, целесообразно услышать от него самого вразумительную причину его продажи для исключения признания сделки с ним недействительной по основанию, содержащемуся хотя бы в статье 178 "Гражданского кодекса РФ (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 31.07.2020), согласно пункту 1 которой "Сделка, совершённая под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.".

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Даже, если полученный в наследство по завещанию продаваемый объект жилой недвижимости является для его продавца единственным пригодным для проживания помещением, целесообразно услышать от него самого вразумительную причину его продажи для исключения признания сделки с ним недействительной
----------


:D
назовите мне хоть одну невразумительную причину из перечисленных

- покупка загородного дома для улучшения здоровья
- переезд в другой город к любимой женщине
- покупка большей площади в регионе
- свободная квартира брата (свата)
- смена квартиры с окнами во двор
....

Это нужно фиксировать? Как!?
В договор купли продажи вписать? :D

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
если полученный в наследство по завещанию продаваемый объект жилой недвижимости не является для его продавца единственным пригодным для проживания помещением, которое можно было бы исключить из конкурсной массы (имущества должника) для избежания обращения взыскания на него в случае предъявления продавцу имущественных требований возврата своего долга или долга наследодателя.

----------

То, чтобы он не сказал, не важно почему он решил продать!
Достаточно просто взять выписку из ЕГРН на основное (второе) жильё.

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Важно только то, что указано в текущих документах и оценка риска исходя из этих условий.
Весь пакет обычно собирает агент. Можно нанять агента для проведения сделки.
----------

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
назовите мне хоть одну невразумительную причину из перечисленных:

- покупка загородного дома для улучшения здоровья
- переезд в другой город к любимой женщине
- покупка большей площади в регионе
- свободная квартира брата (свата)
- смена квартиры с окнами во двор
----------
1. Из перечисленных Вами все вразумительные.

2. Невразумительными являются:

1) на полученные от продажи единственного жилья деньги заняться бизнесом без приобретения в собственность другого жилья или права пользования другим жилым помещением;

2) почти все полученные от продажи единственного жилья деньги внести во вклад в банке и жить на проценты без приобретения в собственность другого жилья или права пользования другим жилым помещением;

3) почти все полученные от продажи единственного жилья деньги инвестировать в акции и жить в квартире друга или подруги или в арендованном жилом помещении;

и подобные им.----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Это нужно фиксировать? Как!?
----------
3. Незаметно для продавца записать на диктофон и сохранить эту аудиозапись, являющуюся доказательством. ----------
Цитата

M☆rshal пишет:
В договор купли продажи вписать?
----------
4. Почему бы и нет?! Договор для этого и предназначен, а по заявлению покупателя это обстоятельство может быть для него одним из существенных условий сделки!

4.1. Не так давно я помогал одному покупателю подготавливать и проводить сделку купли выбранной им квартиры, собственником которой был пожилой (78-летний) продавец, в составленном мною и одобренном банком-кредитором покупателя проекте договора купли-продажи квартиры которого я по согласованию с покупателем внёс юридически значимое для покупателя обстоятельство документального подтверждения наличия в собственности продавца другого жилого помещения.

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
То, чтобы он не сказал, не важно почему он решил продать!
----------
5. Это само собой разумеется для адекватного продавца, чётко и ясно осознающего последствия продажи единственного жилья.

5.1. Из изучаемой и анализируемой судебной практики по признанию сделок с недвижимостью недействительными мне припоминается судебный акт о признании сделки отчуждения объекта жилой недвижимости недействительной, согласно которому продажа продавцом единственного жилья стала одной из причин вывода назначенной судом судебно-медицинской экспертизы о том, что по состоянию своего здоровья на момент совершения сделки с ним он не понимал её значение и неблагоприятные для себя её последствия.

5.2. Не так давно в гражданском деле по иску "О выселении из жилого помещения", в котором я участвовал в качестве судебного представителя истца, судья прямо сказал одному из ответчиков, что он продал своё единственное жильё, таким образом обратив его внимание на это обстоятельство. ----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Достаточно просто взять выписку из ЕГРН на основное (второе) жильё.
----------
6. Всё-таки Вы признаёте юридическую занимость наличия в собственности продавца другого жилья в сравнении с продавцом, продающим единственное жильё! :thumbsup:

6.1. Однако даже подтверждённое полученной выпиской из ЕГРН наличие в собственности продавца другого жилого помещения может не спасти от признания сделки недействительной по основаниям, содержащимся в:

1) статье 168 "ГК РФ";

2) статье 171 "ГК РФ";

3) статье 177 "ГК РФ";

4) статье 178 "ГК РФ";

5) статье 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) "О несостоятельности (банкротстве)".

7. Доверчивость покупателей и отсутствие элементарных осторожности и осмотрительности чревата для них утратой денежных средств, вложенных в куплю приглянувшихся квартир, как, например, в случае, изложенном в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 899-О.

7.1. Подробности этого (имеющего уникальный идентификатор: 77RS0015-01-2018-009256-04) дела в:

1) апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 28 марта 2019 года по административному делу № 33а-2112;

2) определении судьи Московского городского суда Курциньш С. Э. по административному делу № № 4га/5-644/2019.