Занижение цены квартиры в договоре Сбербанка

Вся ваша сделка кажется какой-то лажей. Вы недостаточно конкретно описываете все условия.

Что значит нужная сумма?
О каком занижении цены речь?
Относительно чего? Реальной суммы? Кадастра?
Какое улучшение должен регистрировать Росреестр?
Ощущение что это делается умышленно, но с неясной целью.

НДФЛ вне стоимости квартиры естественно возникнет.
Это полученная выгода без специальных льготных сроков.

Мне всё кажется очень странным.
Есть шанс вляпаться в юридический ступор.
Условия получения вами средств не понятны.
Можете не потянуть спор за расторжение сделки.
Ищите знатока на месте с разбором каждого пункта.

----------
Цитата

m107ty пишет:
...Сбер просто в договоре разбивает сумму на две составляющие - основная цена за квартиру (там указана нужная сумма) + неотделимые улучшения (ещё одна сумма). И все это подаётся на регистрацию...
----------
1. Очень интересно ознакомиться с правовой аргументацией такого разделения, потому что:

1) улучшения недвижимого имущества, которые невозможно отделить от объекта недвижимости, становятся его частью и увеличивают его стоимость, именно поэтому:

а) они являются неотделимыми, потому что их невозможно отделить без ущерба самому объекту недвижимости;

б) неотделимые улучшения не являются самостоятельным предметом сделки (как это предусмотрено в настоящем случае в виде смешанного договора) в силу своего отсутствия в материальном мире, поскольку с момента своего появления моментально становятся частью объекта недвижимости;

в) действующим законодательством, в частности частью 2 статьи 623 «Гражданского кодекса РФ» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в редакции от 18.03.2019) возмещение стоимости неотделимых улучшений предусмотрено:

только неотделимых без вреда арендованному имуществу;

только арендатору;

только произведённых за счёт собственных средств арендатора;

только с согласия арендодателя за исключением арендатору предприятия, имеющему согласно абзацу первому статьи 662 «ГК РФ» право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

2. Если попадётся грамотный государственный регистратор, он может не зарегистрировать переход к покупателю права собственности по договору купли-продажи с таким, противоречащим действующему законодательству условию. ----------
Цитата

m107ty пишет:
...я с суммы неотделимых улучшений попадаю на НДФЛ...
----------
3. Абсолютно верно, потому что, если государственный регистратор зарегистрирует переход к покупателю права собственности, инспекция ФНС наверняка потребует от Вас уплаты НДФЛ по вышеуказанным причинам, по которым в договоре купли-продажи квартиры даже с таким разделением будет указана вся её реальная цена, по которой Вы продали её и которая будет налоговой базой! ----------
Цитата

m107ty пишет:
...клер Сбера утверждает, что нет.
----------
4. Тогда попросите его аргументировать свои утверждения!

Доброе утро! Не могу знать, как так проворачивает свои грязные дела Сбер, создаётся такое ощущение, будто они сознательно вводят в заблуждение таких "хитрых" продавцов, как я! Типа, все будет тип-топ, главное Ипотеку всучить, а дальше уже не наши проблемы. Чтоб не быть голословным, выложу предварительный ДКП


Договор купли-продажи квартиры

г X «10_» февраля 2020 года
X

Мы, гр. года рождения, место рождения:

паспорт Российской Федерации выдан УМВД России пог,
X
код подразделения зарегистрирован(а) по адресу
СНИЛС :_______________________________
именуемый(ая) в дальнейшем Продавец, с одной стороны и

гр. года рождения, место рождения: гор. Могоча

паспорт Российской Федерации выдан Отделом №2России в административном округе

код подразделения зарегистрирован(а) по адресу : г.

СНИЛС: , именуемый(ая) в дальнейшем Покупатель, вместе именуемые Стороны,

Заключили настоящий договор купли-продажи (далее - Договор) о нижеследующем:
1. Предмет Договора.
1.1. Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: корпус 1 кв.67 , общей площадью 43 кв.м., состоящую из 1 комнаты,
кадастровый номер: (далее по тексту – Объект).

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 16 сентября 2019 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое
(сведения о документах-основаниях)
имущество и сделок с ним 25 сентября г. сделана запись регистрации № , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным _____________________________________________.
(сведения об органе, выдавшем свидетельство и дате выдачи)
2. Цена Договора и порядок расчетов.
2.1. Стоимость Объекта составляет 3 270 000 ( Три миллиона двести семьдесят тысяч) рублей.
Из них 1 747 000 (Один миллион семьсот сорок семь тысяч) стоимость квартиры и 1 523 000(Один миллион пятьсот двадцать три тысячи) рублей сумма неотъемлемых улучшений произведенных в квартире (ремонт, сантехника, бытовая техника, мебель-кухня)
Цена является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта.
2.2.1. Часть стоимости Объекта в сумме 490 500 (Четыреста девяносто тысяч пятьсот ) рублей
X (размер денежных средств цифрами и прописью)
оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя.
2.2.2. Часть стоимости Объекта в сумме 2 779 500 (Два миллиона семьсот семьдесят девять тысяч пятьсот рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных в
X
соответствии с Кредитным договором № ___ от _____ г., заключенным в городе (далее – Кредитный договор), Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (сокращенное наименование – ПАО Сбербанк), генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015г., место нахождения: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19, почтовый адрес: _______________________, ИНН 7707083893, счет №____________________ в ПАО Сбербанк,
(адрес отделения Банка) X зак (расчетный счет)
корреспондентский счет _______________ в ____________________, БИК _____________ (далее – Банк), в
(корреспондентский счет) (сведения о кредитной организации) (БИК)
лице ______________ ПАО Сбербанк. Срок кредита 180 (Сто восемьдесят ) месяцев. Условия
(наименование филиала Банка) X (срок цифрами и прописью)
предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

2.3. Порядок расчетов по Договору.
2.3.1. Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»), ИНН 7736249247, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва, к/счет 30101810400000000225, БИК 044525225. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, является Покупатель.
2.3.2. Перечисление денежных средств Продавцу(ам) в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС», ИНН 7736249247 по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Заемщику/Созаемщику(ам) и к иным лицам (при наличии), а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка, по следующим реквизитам:
__________________________________________________________________________________________.
(указать получателя денежных средств, платежные реквизиты)
2.3.3. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимого имущества, указанный в п. 1 Договора к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Существенные условия Договора.
3.1. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Объект находится в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г.
3.2. При регистрации права собственности Покупателя на Объект одновременно подлежит регистрации право залога Объекта в пользу Банка. Залогодержателем по данному залогу является Банк, а Залогодателем – Покупатель. Права Залогодержателя удостоверяются закладной. (НЕ печатается в случае использования сервиса «Электронная регистрация»).
3.3. Право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ.
3.4. Покупатель обязуется в течение всего периода действия ипотеки на Объект без предварительного письменного согласия Банка: не отчуждать Объект и не осуществлять ее последующую ипотеку; не сдавать Объект в аренду/наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц; не проводить переустройство и перепланировку Объекта.
3.5. Покупатель осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать Объект в том состоянии, каком он имеется на день подписания Договора.
3.6. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Объекта, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом, осуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами в течение 5 (пяти) рабочих дней после государственной
(количество дней цифрами и прописью)
регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка.
3.7. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса РФ).
3.8. На момент подписания Договора в Объекте зарегистрированные лица отсутствуют.
Либо
На момент подписания Договора в Объекте зарегистрированы: никто не зарегистрирован_ X
X (указать ФИО всех зарегистрированных лиц) (даты рождения)
Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в
Объекте лиц в течение ____________________ календарных дней с момента государственной
X (указать количество дней цифрами/прописью)
регистрации перехода права собственности на Объект.
3.9. Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности в установленном законом порядке к Покупателю. При этом Покупатель принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Объекта.
4. Заключительные положения.
4.1. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не являются для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; в отношении каждой из Сторон не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве гражданина; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения.
4.2. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса РФ, статей 17, 38 Жилищного кодекса РФ, статьей 34-36 Семейного кодекса РФ, статей 77, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года Сторонам известны и понятны.
4.3. Переход права собственности и ипотека в силу закона в пользу Банка подлежат государственной регистрации в территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
4.4. Расходы, связанные с заключением Договора и государственной регистрацией перехода права собственности на Объект, несут Покупатель либо Продавец либо Стороны поровну.
X (выбрать нужное)
4.5. Договор составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один – для регистрирующего органа.


5. Подписи Сторон:

Продавец _________________________________________________________________________________

Покупатель _______________________________________________________________________________



Для понимания - сумма 1747000, это сумма покупки квартиры мной, не облагается НДФЛ.
Я то думал в Сбере будет два договора--на 1747000-для Росреестра, и 3270000 - Кредитный, для Сбера, который не регистрируется в Росреестре.

Стоимость объекта указана конкретная, а дальнейшие лирические басни никто читать не будет

ТС, похоже, сам хочет увильнуть от налога - а виноваты сбер и покупатель... Или ждите 3(5) года с момента приобретения, или вы попадаете на НДФЛ с разницы цены покупки и продажи.
Продавцы с намерением во что бы то ни стало не платить налог - а) ищут покупана с прямыми деньгами и безбашенного настолько, что идёт на реальное занижение цены ДКП (без всяких хлипких неотделимых); б) за это полагается дисконт (или нет?))

----------
Цитата

m107ty пишет:
Доброе утро! Не могу знать, как так проворачивает свои грязные дела Сбер
----------
грязные дела как раз вы тут проворачиваете )
в ДКП должна быть полная стоимость и точка.
насколько вообще законно размещать на данном ресурсе темы типа "как уйти от налогов"?

У меня вопрос к знатокам - если автор все-таки не ушел от налогов, и заплатила их по полной программе, допустим около 400 тысяч рублей, сможет ли она вернуть эту сумму, в виде налогового вычета, скажем через ИИС?


Потому что лично я столкнулась с проблемой, что мне вернули налог, уплаченный за меня работодателями, а все, что удалось нагреть на вкладах и акциях, и обложили налогом - эта сумма в вычет не идет (по краней мере в личном кабинете налоговой)

----------
Цитата

m107ty пишет:
соответственно я с суммы неотделимых улучшений попадаю на НДФЛ
----------

попадаете, а Вы как хотели ????

----------
Цитата

Versus18 пишет:
попадаете, а Вы как хотели ????
----------
А он хотел, что неотделимые улучшения были указаны в другом договоре, который не подается на государственную регистрацию.

----------
Цитата

hdx1000 пишет:
А он хотел, что неотделимые улучшения были указаны в другом договоре, который не подается на государственную регистрацию.
----------

в сказку решил поверить от Сбера

----------
Цитата

Мария Антуанетта пишет:
сумму, в виде налогового вычета,
----------

налоговый вычет применяется к НДФЛ

----------
Цитата

EngineerR пишет:
налоговый вычет применяется к НДФЛ
----------




А в случае автора, налог с дохода от продажи ее квартиры считается НДФЛ?

И может ли она вернуть сумму, если найдет удачный повод для вычета?

----------
Цитата

Versus18 пишет:
в сказку решил поверить от Сбера
----------
Как видим не поверил. Клерк Сбера лжет, т.к. в договоре стоимость Объекта составляет 3 270 000 ( Три миллиона двести семьдесят тысяч) рублей. Это и есть налогооблагаемая сумма и Сбер не стал занижать цену квартиры в договоре.

От налога на продажу собственник однозначно не уйдёт.
Срок собственности всего полгода. Минимум 3 года при условии одной квартиры. Две 5 лет.
Сумма за неотделимые улучшения также попадает под налог, как >НЕОТДЕЛИМЫЕ< улучшения.
Это уже КВАРТИРА! Ремонт, хрустальные стены, полы из карельской берёзы с бассейном.
И никакая не сантехника, мебель и кузня.. :D

Но что хочу заметить!!!
ТС не понимает что сделка несёт скрытую угрозу для предполагаемого расчёта.
После регистрации "Покупатель" (условно-мошенник на доверии) может потребовать предъявить эти самые "неотделимые" улучшения на указанную сумму.
Но что-то мне подсказывает что в квартире при подписании передаточного акта не окажется мебели на почти 2 миллиона. Старый стол, диван и наборная кухня вряд ли стоят больше 10.000 рублей.
Юридически покупатель будет вправе потребовать экспертизу и переоценку на момент передачи квартиры.
Из чего я вижу в перспективе решение суда о компенсации разницы между ДКП и оценкой.
Ну и 13% налог от сделки естественно.

В общем это несложная схема для наивных собственников на "50%-ю скидку" без их согласия.
Если что-то мешает провести стандартную продажу с полной стоимостью, то нужно помнить
Приключения ещё никто не отменял..изображение

Автор,
----------
Цитата

m107ty пишет:
Я то думал в Сбере будет два договора--на 1747000-для Росреестра,
----------

и
----------
Цитата

m107ty пишет:
2.2.2. Часть стоимости Объекта в сумме 2 779 500 (Два миллиона семьсот семьдесят девять тысяч пятьсот рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных в
X
соответствии с Кредитным договором № ___ от _____ г., заключенным в городе
----------
как можно выдать целевой кредит на сумму большую, нежели приобретаемый объект ?

----------
Цитата

m107ty пишет:
2.2.1. Часть стоимости Объекта в сумме 490 500 (Четыреста девяносто тысяч пятьсот ) рублей
X (размер денежных средств цифрами и прописью)
оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя.
----------
вот в пределах этой суммы минус первоначальный взнос и договаривайтесь на занижение стоимости объекта в ДКП

----------
Цитата

WindMan пишет:
как можно выдать целевой кредит на сумму большую, нежели приобретаемый объект ?
вот в пределах этой суммы минус первоначальный взнос и договаривайтесь на занижение стоимости объекта в ДКП
----------

Это вы о чём? :o
Кредит как раз на всю сумму за минусом 490т., просто квартира "с улучшениями")))
Как можно не включать в ДКП 490 тыс? Не понимаю!
Вы даёте неверный совет.

----------
Цитата

WindMan пишет:
вот в пределах этой суммы минус первоначальный взнос и договаривайтесь на занижение стоимости объекта в ДКП
----------
Проще найти покупателя без ипотеки.

----------
Цитата

hdx1000 пишет:
Проще найти покупателя без ипотеки.
----------



Ну как проще?
Покупатель переведет 1700000, как по договору. А остальные как из него выколачивать?


На мой взгляд, лучше чистый договор купли-продажи, без подводных камней, но заранее обдумать, как бы возвернуть налог

----------
Цитата

hdx1000 пишет:
Проще найти покупателя без ипотеки.
----------

В чём вы видите простоту? Покупатель с ипотекой уже в радость продавцу.
Вопрос к чему все эти заморочки с суммами!
Проще сделать всё по типовой схеме и не парить мозг.

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Это вы о чём?
----------
о хотелках автора.

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Кредит как раз на всю сумму за минусом 490т....Не понимаю!
----------
вот и я не понимаю как
сумма кредита (2 779 500) плюс первоначальный взнос (пусть даже 100000) равняется 1747000 (желаемая автором стоимость объекта ДКП)