Продажа ипотечной квартиры

----------
Цитата

smirnovant пишет:Подписали предварительный договор, я взяла символический задаток, в последний день месяца с покупателем приехали в банк, она отдала мне 1,3 млн., я внесла при ней их в кассу.
----------
Как вы с покупателем оформили эти 1.3 млн., как авансовый платеж по договору купли-продажи? А если бы вы потом отказались от сделки? Мне кажется на этом этапе необходимо глубокое доверие со стороны покупателя.

----------
Цитата

zachem пишет:
а вот теперь в этом месте ставим гипотетическую точку. продавец получил выплаченную ипотеку, квартиру без обременений и кредитора в Вашем лице. хорошо, что не соскочил в процессе, поздравляю.
----------

Вообще, конечно, беспечность наших граждан поражает. Даже речь не о мошенниках - просто продавец, в эйфории от почти совершенной сделки, выскочил на переход и попал под машину (не дай бог, конечно). Или всё в семье было непросто, они -вдруг- разругались и передумали... И будет покупатель получать свои 700 тыр с официальной белой зарплаты. А с квартирой ничего сделать нельзя - она же больше не ипотечная, и скорее всего единственная.

Отвечаю на вопрос DKA. Если вопрос обо мне- то мне нужны были деньги за квартиру полностью и как можно скорее, поэтому передумывать было не в моих интересах. Что касается гипотетических случаев, описанных в следующем посте- случится может все. Покупка- продажа квартиры- это всегда какой- то риск. Тс спрашивала нас о реальном опыте продаж- ей рассказали. Сейчас ипотечных квартир у нас в городе - наверное половина от продаваемых. Повторюсь- если понравится Ваша квартира- покупатель пойдёт на риски, связанные с её приоьрктением. Схема покупки в наше время- рядовая

----------
Цитата

62bps пишет:
Вообще, конечно, беспечность наших граждан поражает. Даже речь не о мошенниках - просто продавец, в эйфории от почти совершенной сделки, выскочил на переход и попал под машину (не дай бог, конечно). Или всё в семье было непросто, они -вдруг- разругались и передумали... И будет покупатель получать свои 700 тыр с официальной белой зарплаты. А с квартирой ничего сделать нельзя - она же больше не ипотечная, и скорее всего единственная.

----------


Извините, это схема отработанная уже и агентствами и банками. Мошенничества здесь столько же сколько при покупке обычной квартиры. Да и там тоже продавец может богу душу отдать в процессе пока сделка идет)

Да мне тоже очень интересен этот факт.Так просто отдали 1,3 млн.для погашения чужого кредита?

Думаю надо просто придти с покупателем в банк, и там в присутствии сотрудника класть всю сумму в ячейку.Сумму долга банк забирает,а остаток отдается после оформления продавцу. И все счастливы

Чтобы ипотечный продавец не соскочил когда покупатель даёт ему деньги на полном погашение ипотеки можно пойти по такому пути:
Во первых покупатель с продавцом одновременно заключают 2 договора,
1. Договор целевого займа по которому покупатель даёт сразу или по частям в течении такого-то срока деньги покупателю на полное погашение ипотечного кредита. При заключении этого договора в обеспечение возврата по договору займа производится регистрация залога в виде продаваемой квартиры к договору целевого займа. При этом этот залог будет вторым и младшим по отношению к залогу оформленным ранее с банком. Так как одновременно может быть зарегистрировано несколько залогов на один объект (ст.342 ГК Р Ф). И когда банк после полной выплаты снимет свой залог, сразу вступит в силу обременение наложенное младшим залогом уже по договору займа. Также чтобы у продавца не было вариантов чтобы как-то составить с деньгами, то деньги по договору целевого займа даются не лично продавцу, а продавец вместе с покупателем идут вместе в банк продавца в день срока платежа по кредиту и продавец пишет заявление на полную досрочку по ипотеке и при этом покупатель сам вносит деньги на счёт продавца (ссудный или текущий) и они вместе ждут пока им проведут операцию по зачисления досрочку . приходник при этом будет от имени покупателя но на счёт заемщика по ипотеке. Также в договоре займа будет указано что срок возврата займа типа 1 день деньгами или оплатой залогом -этой квартирой. По цене равной договору займа. При таких условиях продавец не соскочит с чужими деньгами.
2-й договор купли продажи. В котором будет указана что квартира в залоге у банка по такому-то кредитному договору. И то что права собственности будет зарегистрировано при условии что продавец снимет это обременение в такой-то срок, а покупатель оплатить полностью за эту квартиру до такого-то срока и снимет свое обременение. Вот только при выполнении этих условий и продавец с покупателем и Зарегистрирует право собственности на покупателя. Оплату по дкп покупатель с проведут по взаимозачету с договором целевого займа. Также при регистрации права собственности, покупатель одновременно подаёт в фрс заявление на снятие обременение на эту квартиру, которое он наложил уже по своему договору займа.

ivtt,
1. Второй залог должен быть согласован с первым залогодержателем, если не ошибаюсь. А банк вряд ли на такое пойдет.

----------
Цитата

Donz пишет:
1. Второй залог должен быть согласован с первым залогодержателем, если не ошибаюсь. А банк вряд ли на такое пойдет.
----------

Если явного запрета в кредитном договоре нет, то согласие залогодержателя не требуется. Это недавно изменения в ГК были по залогу (от 2014 года вроде). А явной запрет нового залога я что -то в типовых договорах банков не видел, в договорах ипотеки тоже нет видно. Банк от этого не пострадает совсем, так как сейчас сначала по залогу получает возмещение старший залогодержать, а потом что останется от залога все младшие залогодержатели и поэтому сейчас залог не разбавишь своими залогодержателями, первый получит полностью.

Согласно прежней редакции п. 2 ст. 342 ГК РФ последующий залог допускался, если не был запрещен предшествующими договорами залога. В новой редакции этой нормы предусмотрено, что последующий залог по общему правилу допускается. Иное может быть установлено только законом.
Вместе с тем договор залога с предшествующим залогодержателем может содержать специальные условия, соблюдение которых необходимо для обременения заложенного имущества последующим залогом.

ГК РФ Статья 342. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
Старшинство залогов может быть изменено:
соглашением между залогодержателями;
соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.
Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.
2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.
Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.
3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.
4. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.
5. Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.
6. Изменение предшествующего договора залога после заключения последующего договора залога, если последующий договор залога заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, или такие условия не были предусмотрены предшествующим договором залога, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что такое изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.