Продажа ипотечной квартиры

zachem,
1. Очень мало действий, на которые действительно надо получать согласие у банка. Правда, продажа без полного досрочного погашения к таким действиям относится.
В остальном согласен.

----------
Цитата

zachem пишет:
боюсь подобного покупателя найти будет затруднительно
----------


Я бы сказал малореально. :)

----------
Цитата

bdfy555 пишет:
Единственно обычно все нестандартное страшно для обычного человека, так что продавать придется чуть дешевле рынка.
----------


Чуть дешевле это процентов на 30 при нынешней ситуации на рынке недвижимости. Отдать незнакомым людям 700К в обмен на непонятные перспективы впереди, это надо быть очень мотивированным именно на эту сделку.

----------
Цитата

Blade пишет:
Я бы сказал малореально.
----------


----------
Цитата

Blade пишет:
Чуть дешевле это процентов на 30 при нынешней ситуации на рынке недвижимости. Отдать незнакомым людям 700К в обмен на непонятные перспективы впереди, это надо быть очень мотивированным именно на эту сделку.
----------


Смотря где. В Москве малореально. А в провинции часто деньги под расписку в день сделки отдают. Другое дело, что вряд ли возможно в один день провести полное досрочное, получить документы от банка на снятие обременения, и сделку купли-продажи. Нужно разговаривать с банком в первую очередь, на что они готовы идти.

Уточните в банке, даст ли он Вам согласие на продажу квартиры из-под залога. Обычно банки не возражают. В некоторых даже есть специальный тариф по организации такой сделки.
Если банк дает согласие, далее искать продавца.
Можно найти покупателя на квартиру, который будет брать ипотечный кредит в банке, в котором у Вас ипотека, как писали Выше, или покупателя, у которого есть вся сумма на покупку.
Проведение сделки с покупателем, у которого одобрена ипотека в каком-либо другом банке, практически неосуществима, по причине действующего обременения.
Схема сделки простая. Средствами от продажи погашается кредит. На регистрацию одновременно с ДКП подаются закладная и письмо банка о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Вариант с потреб. кредитом тоже выход. Есть только риск, что если потенциальный покупатель вдруг откажется от сделки, и пока Вы будете искать нового, придется платить большие проценты по потребительскому кредиту, нежели были по ипотечному.

Вам нужен покупатель с наличными - полностью или хотя бы 700 тыс, которые нужны для закрытия ипотеки. В августе я продала по этой схеме ипотечную квартиру (продала за 3 дня). У меня был покупатель с наличкой. Незакрытый долг по ипотеке был 1 300 тыс. В банке сказали - никаких согласий не требуется, пишите заявление на досрочку, гасите ипотеку и делайте с квартирой, что хотите. Единственный момент - полностью погасить кредит в Петрокоммерце можно было только в последний день месяца. Подписали предварительный договор, я взяла символический задаток, в последний день месяца с покупателем приехали в банк, она отдала мне 1,3 млн., я внесла при ней их в кассу. Через 2 дня в банке выдали справку об отсутствии задолженности, записались на регистрацию сделки. В день регистрации показала письмо от банка и получила остаток денег за квартиру. Документы сдали на все сразу - и на снятие обременения и на куплю-продажу. На снятии обременения должен был присутствовать представитель банка - она подписывала заявление о снятии. Через 3 дня +1 месяц или сколько там - забираете документы из рег. службы. Так что все реально.
Знакомый продавал ипотечную квартиру и покупатель тоже был с ипотекой по этой же схеме. Главное, чтобы было к покупателя хотя бы 700 тыс. наличными

Добавлю, что скинула я от цены покупателю 150 тысяч от цены, за которую продала бы без сожаления( это где то 5%, никак не 30), но это было по моим причинам - мне нужно было продать срочно. Не из-за обременения. Так что не переживайте, если цена адекватная - продадите.

Этой весной была звеном в цепочке сделок: покупала квартиру в ипотеку, мои продавцы в свою очередь тоже покупали, но уже за свои наличные - квартиру, которая была в ипотеке. Банк сказал, не проблема, все оформили за две встречи. Схема похожа на ту, что описала bocharik, я особо не вдавалась, потому как сама покупала не ипотечную квартиру. И да, мне повезло - у нас продавцом ипотечной квартиры был один банк.

Сложностей никаких не было, в банках процесс спрямлен в таких случаях. Обратитесь в отдел поддержки ипотечных клиентов Вашего банка.

Просто добавлю, что знакомая так же продавала ипотечную квартиру. Квартира выросла очень в цене за 3 года с 11,7 млн до 15, она ее продала погасила ипотеку и купила квартиру чуть дальше от центра безо всякой ипотеки сразу в собственность. Продавала, правда, долго, около полугода.

Сейчас, говорят, каждая пятая сделка уже с ипотечными квартирами, кого-то платить достало, хочет избавиться (так бывает), кто-то делает, как моя знакомая, у кого-то ребенок родился не помещаются или доходы выросли, хочется получше жилье. В общем, не надо воспринимать сделку с ипотечной квартирой как нечто уникальное от чего будут шарахаться покупатели. Квартира очень специфический товар, когда найдется ваш покупатель, он без проблем подождет сколько надо и ему будет без разницы ипотечная они или нет.

А мы покупали ипотечную квартиру. Заключили предварительный договор с продавцом, сами погасили остаток его долга, банк снял обременение, заключили договор и отдали остаток стоимости продавцу.

----------
Цитата

Meerkat555 пишет:
А мы покупали ипотечную квартиру. Заключили предварительный договор с продавцом, сами погасили остаток его долга, банк снял обременение
----------

а вот теперь в этом месте ставим гипотетическую точку. продавец получил выплаченную ипотеку, квартиру без обременений и кредитора в Вашем лице. хорошо, что не соскочил в процессе, поздравляю.

----------
Цитата

smirnovant пишет:Подписали предварительный договор, я взяла символический задаток, в последний день месяца с покупателем приехали в банк, она отдала мне 1,3 млн., я внесла при ней их в кассу.
----------
Как вы с покупателем оформили эти 1.3 млн., как авансовый платеж по договору купли-продажи? А если бы вы потом отказались от сделки? Мне кажется на этом этапе необходимо глубокое доверие со стороны покупателя.

----------
Цитата

zachem пишет:
а вот теперь в этом месте ставим гипотетическую точку. продавец получил выплаченную ипотеку, квартиру без обременений и кредитора в Вашем лице. хорошо, что не соскочил в процессе, поздравляю.
----------

Вообще, конечно, беспечность наших граждан поражает. Даже речь не о мошенниках - просто продавец, в эйфории от почти совершенной сделки, выскочил на переход и попал под машину (не дай бог, конечно). Или всё в семье было непросто, они -вдруг- разругались и передумали... И будет покупатель получать свои 700 тыр с официальной белой зарплаты. А с квартирой ничего сделать нельзя - она же больше не ипотечная, и скорее всего единственная.

Отвечаю на вопрос DKA. Если вопрос обо мне- то мне нужны были деньги за квартиру полностью и как можно скорее, поэтому передумывать было не в моих интересах. Что касается гипотетических случаев, описанных в следующем посте- случится может все. Покупка- продажа квартиры- это всегда какой- то риск. Тс спрашивала нас о реальном опыте продаж- ей рассказали. Сейчас ипотечных квартир у нас в городе - наверное половина от продаваемых. Повторюсь- если понравится Ваша квартира- покупатель пойдёт на риски, связанные с её приоьрктением. Схема покупки в наше время- рядовая

----------
Цитата

62bps пишет:
Вообще, конечно, беспечность наших граждан поражает. Даже речь не о мошенниках - просто продавец, в эйфории от почти совершенной сделки, выскочил на переход и попал под машину (не дай бог, конечно). Или всё в семье было непросто, они -вдруг- разругались и передумали... И будет покупатель получать свои 700 тыр с официальной белой зарплаты. А с квартирой ничего сделать нельзя - она же больше не ипотечная, и скорее всего единственная.

----------


Извините, это схема отработанная уже и агентствами и банками. Мошенничества здесь столько же сколько при покупке обычной квартиры. Да и там тоже продавец может богу душу отдать в процессе пока сделка идет)

Да мне тоже очень интересен этот факт.Так просто отдали 1,3 млн.для погашения чужого кредита?

Думаю надо просто придти с покупателем в банк, и там в присутствии сотрудника класть всю сумму в ячейку.Сумму долга банк забирает,а остаток отдается после оформления продавцу. И все счастливы

Чтобы ипотечный продавец не соскочил когда покупатель даёт ему деньги на полном погашение ипотеки можно пойти по такому пути:
Во первых покупатель с продавцом одновременно заключают 2 договора,
1. Договор целевого займа по которому покупатель даёт сразу или по частям в течении такого-то срока деньги покупателю на полное погашение ипотечного кредита. При заключении этого договора в обеспечение возврата по договору займа производится регистрация залога в виде продаваемой квартиры к договору целевого займа. При этом этот залог будет вторым и младшим по отношению к залогу оформленным ранее с банком. Так как одновременно может быть зарегистрировано несколько залогов на один объект (ст.342 ГК Р Ф). И когда банк после полной выплаты снимет свой залог, сразу вступит в силу обременение наложенное младшим залогом уже по договору займа. Также чтобы у продавца не было вариантов чтобы как-то составить с деньгами, то деньги по договору целевого займа даются не лично продавцу, а продавец вместе с покупателем идут вместе в банк продавца в день срока платежа по кредиту и продавец пишет заявление на полную досрочку по ипотеке и при этом покупатель сам вносит деньги на счёт продавца (ссудный или текущий) и они вместе ждут пока им проведут операцию по зачисления досрочку . приходник при этом будет от имени покупателя но на счёт заемщика по ипотеке. Также в договоре займа будет указано что срок возврата займа типа 1 день деньгами или оплатой залогом -этой квартирой. По цене равной договору займа. При таких условиях продавец не соскочит с чужими деньгами.
2-й договор купли продажи. В котором будет указана что квартира в залоге у банка по такому-то кредитному договору. И то что права собственности будет зарегистрировано при условии что продавец снимет это обременение в такой-то срок, а покупатель оплатить полностью за эту квартиру до такого-то срока и снимет свое обременение. Вот только при выполнении этих условий и продавец с покупателем и Зарегистрирует право собственности на покупателя. Оплату по дкп покупатель с проведут по взаимозачету с договором целевого займа. Также при регистрации права собственности, покупатель одновременно подаёт в фрс заявление на снятие обременение на эту квартиру, которое он наложил уже по своему договору займа.

ivtt,
1. Второй залог должен быть согласован с первым залогодержателем, если не ошибаюсь. А банк вряд ли на такое пойдет.

----------
Цитата

Donz пишет:
1. Второй залог должен быть согласован с первым залогодержателем, если не ошибаюсь. А банк вряд ли на такое пойдет.
----------

Если явного запрета в кредитном договоре нет, то согласие залогодержателя не требуется. Это недавно изменения в ГК были по залогу (от 2014 года вроде). А явной запрет нового залога я что -то в типовых договорах банков не видел, в договорах ипотеки тоже нет видно. Банк от этого не пострадает совсем, так как сейчас сначала по залогу получает возмещение старший залогодержать, а потом что останется от залога все младшие залогодержатели и поэтому сейчас залог не разбавишь своими залогодержателями, первый получит полностью.

Согласно прежней редакции п. 2 ст. 342 ГК РФ последующий залог допускался, если не был запрещен предшествующими договорами залога. В новой редакции этой нормы предусмотрено, что последующий залог по общему правилу допускается. Иное может быть установлено только законом.
Вместе с тем договор залога с предшествующим залогодержателем может содержать специальные условия, соблюдение которых необходимо для обременения заложенного имущества последующим залогом.