Продажа ипотечной квартиры

----------
Цитата

Meerkat555 пишет:
А мы покупали ипотечную квартиру. Заключили предварительный договор с продавцом, сами погасили остаток его долга, банк снял обременение
----------

а вот теперь в этом месте ставим гипотетическую точку. продавец получил выплаченную ипотеку, квартиру без обременений и кредитора в Вашем лице. хорошо, что не соскочил в процессе, поздравляю.

----------
Цитата

smirnovant пишет:Подписали предварительный договор, я взяла символический задаток, в последний день месяца с покупателем приехали в банк, она отдала мне 1,3 млн., я внесла при ней их в кассу.
----------
Как вы с покупателем оформили эти 1.3 млн., как авансовый платеж по договору купли-продажи? А если бы вы потом отказались от сделки? Мне кажется на этом этапе необходимо глубокое доверие со стороны покупателя.

----------
Цитата

zachem пишет:
а вот теперь в этом месте ставим гипотетическую точку. продавец получил выплаченную ипотеку, квартиру без обременений и кредитора в Вашем лице. хорошо, что не соскочил в процессе, поздравляю.
----------

Вообще, конечно, беспечность наших граждан поражает. Даже речь не о мошенниках - просто продавец, в эйфории от почти совершенной сделки, выскочил на переход и попал под машину (не дай бог, конечно). Или всё в семье было непросто, они -вдруг- разругались и передумали... И будет покупатель получать свои 700 тыр с официальной белой зарплаты. А с квартирой ничего сделать нельзя - она же больше не ипотечная, и скорее всего единственная.

Отвечаю на вопрос DKA. Если вопрос обо мне- то мне нужны были деньги за квартиру полностью и как можно скорее, поэтому передумывать было не в моих интересах. Что касается гипотетических случаев, описанных в следующем посте- случится может все. Покупка- продажа квартиры- это всегда какой- то риск. Тс спрашивала нас о реальном опыте продаж- ей рассказали. Сейчас ипотечных квартир у нас в городе - наверное половина от продаваемых. Повторюсь- если понравится Ваша квартира- покупатель пойдёт на риски, связанные с её приоьрктением. Схема покупки в наше время- рядовая

----------
Цитата

62bps пишет:
Вообще, конечно, беспечность наших граждан поражает. Даже речь не о мошенниках - просто продавец, в эйфории от почти совершенной сделки, выскочил на переход и попал под машину (не дай бог, конечно). Или всё в семье было непросто, они -вдруг- разругались и передумали... И будет покупатель получать свои 700 тыр с официальной белой зарплаты. А с квартирой ничего сделать нельзя - она же больше не ипотечная, и скорее всего единственная.

----------


Извините, это схема отработанная уже и агентствами и банками. Мошенничества здесь столько же сколько при покупке обычной квартиры. Да и там тоже продавец может богу душу отдать в процессе пока сделка идет)

Да мне тоже очень интересен этот факт.Так просто отдали 1,3 млн.для погашения чужого кредита?

Думаю надо просто придти с покупателем в банк, и там в присутствии сотрудника класть всю сумму в ячейку.Сумму долга банк забирает,а остаток отдается после оформления продавцу. И все счастливы

Чтобы ипотечный продавец не соскочил когда покупатель даёт ему деньги на полном погашение ипотеки можно пойти по такому пути:
Во первых покупатель с продавцом одновременно заключают 2 договора,
1. Договор целевого займа по которому покупатель даёт сразу или по частям в течении такого-то срока деньги покупателю на полное погашение ипотечного кредита. При заключении этого договора в обеспечение возврата по договору займа производится регистрация залога в виде продаваемой квартиры к договору целевого займа. При этом этот залог будет вторым и младшим по отношению к залогу оформленным ранее с банком. Так как одновременно может быть зарегистрировано несколько залогов на один объект (ст.342 ГК Р Ф). И когда банк после полной выплаты снимет свой залог, сразу вступит в силу обременение наложенное младшим залогом уже по договору займа. Также чтобы у продавца не было вариантов чтобы как-то составить с деньгами, то деньги по договору целевого займа даются не лично продавцу, а продавец вместе с покупателем идут вместе в банк продавца в день срока платежа по кредиту и продавец пишет заявление на полную досрочку по ипотеке и при этом покупатель сам вносит деньги на счёт продавца (ссудный или текущий) и они вместе ждут пока им проведут операцию по зачисления досрочку . приходник при этом будет от имени покупателя но на счёт заемщика по ипотеке. Также в договоре займа будет указано что срок возврата займа типа 1 день деньгами или оплатой залогом -этой квартирой. По цене равной договору займа. При таких условиях продавец не соскочит с чужими деньгами.
2-й договор купли продажи. В котором будет указана что квартира в залоге у банка по такому-то кредитному договору. И то что права собственности будет зарегистрировано при условии что продавец снимет это обременение в такой-то срок, а покупатель оплатить полностью за эту квартиру до такого-то срока и снимет свое обременение. Вот только при выполнении этих условий и продавец с покупателем и Зарегистрирует право собственности на покупателя. Оплату по дкп покупатель с проведут по взаимозачету с договором целевого займа. Также при регистрации права собственности, покупатель одновременно подаёт в фрс заявление на снятие обременение на эту квартиру, которое он наложил уже по своему договору займа.

ivtt,
1. Второй залог должен быть согласован с первым залогодержателем, если не ошибаюсь. А банк вряд ли на такое пойдет.

----------
Цитата

Donz пишет:
1. Второй залог должен быть согласован с первым залогодержателем, если не ошибаюсь. А банк вряд ли на такое пойдет.
----------

Если явного запрета в кредитном договоре нет, то согласие залогодержателя не требуется. Это недавно изменения в ГК были по залогу (от 2014 года вроде). А явной запрет нового залога я что -то в типовых договорах банков не видел, в договорах ипотеки тоже нет видно. Банк от этого не пострадает совсем, так как сейчас сначала по залогу получает возмещение старший залогодержать, а потом что останется от залога все младшие залогодержатели и поэтому сейчас залог не разбавишь своими залогодержателями, первый получит полностью.

Согласно прежней редакции п. 2 ст. 342 ГК РФ последующий залог допускался, если не был запрещен предшествующими договорами залога. В новой редакции этой нормы предусмотрено, что последующий залог по общему правилу допускается. Иное может быть установлено только законом.
Вместе с тем договор залога с предшествующим залогодержателем может содержать специальные условия, соблюдение которых необходимо для обременения заложенного имущества последующим залогом.

ГК РФ Статья 342. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
Старшинство залогов может быть изменено:
соглашением между залогодержателями;
соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.
Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.
2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.
Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.
3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.
4. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.
5. Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.
6. Изменение предшествующего договора залога после заключения последующего договора залога, если последующий договор залога заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, или такие условия не были предусмотрены предшествующим договором залога, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что такое изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.

ГК РФ Статья 342.1. Очередность удовлетворения требований залогодержателей
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога.
Независимо от момента возникновения залога, если будет доказано, что залогодержатель на момент заключения договора или на момент возникновения обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога, знал или должен был знать о наличии предшествующего залогодержателя, требования такого предшествующего залогодержателя удовлетворяются преимущественно.
2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество предшествующим залогодержателем последующий залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, и в случае его неисполнения обратить взыскание на заложенное имущество одновременно с предшествующим залогодержателем. Договором между залогодателем и последующим залогодержателем может быть ограничено право такого залогодержателя потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом.
3. Требование, обеспеченное последующим залогом, не подлежит досрочному удовлетворению, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателем заложенного имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя.
4. Если последующий залогодержатель не воспользовался правом потребовать досрочного исполнения обязательства или данное право было ограничено соглашением в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи, последующий залог прекращается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
5. Если в отношении заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, заключены два и более договора о залоге или совершены иные сделки, повлекшие возникновение залога, и невозможно установить, какая из указанных сделок совершена ранее, требования залогодержателей по таким залогам удовлетворяются пропорционально размерам обеспеченных залогом обязательств.
6. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, предшествующий залогодержатель вправе потребовать одновременно досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на это имущество. Если залогодержатель по предшествующему договору залога не воспользовался данным правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю с обременением предшествующим залогом.
7. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующему и последующему залогам, залогодержатель, имеющий намерение предъявить свои требования к взысканию, обязан уведомить об этом в письменной форме всех других известных ему залогодержателей этого же имущества.
Залогодатель, к которому предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество одним из залогодержателей, обязан уведомить об этом в письменной форме всех других залогодержателей этого же имущества.
8. После распределения сумм, вырученных от реализации заложенного имущества, между всеми залогодержателями реализованного заложенного имущества, заявившими свои требования к взысканию, в порядке очередности распределяются суммы неустойки, убытков и иных штрафных санкций, подлежащих уплате залогодержателю в соответствии с условиями обеспеченного обязательства. Иная очередность распределения сумм неустойки, убытков и иных штрафных санкций может быть предусмотрена в соответствии с законами о ценных бумагах.
9. Правила, установленные настоящей статьей, не применяются, если залогодержателем по предшествующему и последующему залогам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждым из залогов, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения обеспеченных залогом обязательств, если законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.
10. В случаях, если заложенное имущество, в отношении которого ведется учет залогов в соответствии с пунктом 4 статьи 339.1 настоящего Кодекса, является предметом нескольких залогов, требования залогодержателя, обеспеченные залогом, запись об учете которого совершена ранее, удовлетворяются преимущественно перед требованиями залогодержателя, обеспеченными залогом того же имущества, запись об учете которого не совершена в установленном законом порядке или совершена позднее, независимо от того, какой залог возник ранее. Иной порядок удовлетворения требований залогодержателей может быть предусмотрен в соответствии с законами о ценных бумагах.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ef3266d5026953beaadebd6fd483e0fd374c933d/

А регпалаты умеют работать с младшими залогами? Там раком не встанут?

----------
Цитата

smirnovant пишет:
то мне нужны были деньги за квартиру полностью и как можно скорее, поэтому передумывать было не в моих интересах.
----------


Крутая гарантия! :thumbsup: Могу только поздравить с тем, что нашли покупана, готового оценить риски потери 1.3 млн с такой гарантией в скидку 5%! Я бы оценил не менее 30% (как и писали здесь), и то хорошо подумал бы!