Продажа квартиры с занижением

----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
...не лучше ли будет второй платёж провести через ячейку, чтоб в случае чего налоговая не видела, что у меня в день сделки пришли на счёт две суммы?
----------
Вы сами же ответили на свой вопрос! ----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
Договор или что-то подобное никто не делает на второй платёж и практики такой у агентов нет. Это нормальная практика?
----------
С чего Вы взяли, что в агентствах недвижимости, как у профессиональных участников рынка недвижимости, будто нет такой практики?! ----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
Банк...дал добро на занижение цены на квартиру с неотделимыми улучшениями...
----------
Если банк согласился на это, тогда почему он не разъяснил Вам то, о чём именно Вы спрашиваете здесь?! ----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
...суть моего обращения в том, что у меня на руках ничего не будет на второй платеж, кроме открытого аккредитива.
----------
Ничего страшного для Вас, как для продавца, в этом нет, потому что согласно пунктам 6.3 и 6.15 Положения Банка России от 19.06.2012 № 383-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" (в редакции от 11.10.2018):

"6.3. Аккредитив обособлен и независим от основного договора. Исполнение аккредитива осуществляется на основании представленных документов."

"6.15. Для исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий банк документы, предусмотренные условиями аккредитива, в течение срока действия аккредитива и в пределах предусмотренного аккредитивом срока для представления документов.".

Из чего следует, что предназначенную Вам денежную сумму, не учтённую договором купли-продажи, Вы должны получить после представления Вами в банк документов, предусмотренных условиями безотзывного аккредитива, открытого в банке покупателем Вашей квартиры.

----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
Имеется квартира, которую решено продать с занижением стоимости по известной причине.
----------

А про 0.7 от кадастра в целях расчета налоговой базы Вы в курсе надеюсь?

----------
Цитата

bekd пишет:
А про 0.7 от кадастра в целях расчета налоговой базы Вы в курсе надеюсь?
----------
Кадастровая стоимость в росреестре ниже цены в договоре.

Спасибо за ответ.
----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
С чего Вы взяли, что в агентствах недвижимости, как у профессиональных участников рынка недвижимости, будто нет такой практики?!
----------
взято со слов Агента, который занимается продажей. ----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Если банк согласился на это, тогда почему он не разъяснил Вам то, о чём именно Вы спрашиваете здесь?!
----------
Я, к сожалению, нахожусь в другом городе и не общаюсь ни с банком, ни с покупателем, только с агентом.

Ещё возникла пара вопросов. Агент уверяет меня, что аккредитив можно забрать наличными без участия моих счетов, это на моё опасение про налоговую и про открытие ячейки. Это так, почему то мне кажется, что аккредитив этим и отличается, что это безнал.
И второе, мой агент говорит, что договор ДКП, Договор с Цнс и договор на аккредитив я смогу увидеть только на сделке и там же его отредактировать, не пойму почему этого нельзя сделать заранее? Это сберовская особенность или меня вводят в заблуждение?

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Ничего страшного для Вас, как для продавца, в этом нет, потому что согласно пунктам 6.3 и 6.15 Положения Банка России от 19.06.2012 № 383-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" (в редакции от 11.10.2018):

----------
Пришла в голову дурная мысль. Допустим да, аккредитив будет и деньги будут меня ждать, но в договор включат что нибудь не выполнимое и я не получу второй платёж, но при этом ДКП будет исполнен, регистрация пройдёт и деньги по ДКП я получу, а деньги на аккредитив у получить не смогу и они уйдут к покупателю и я никак не смогу на них претендовать, т.к. упоминаний про эту сумму нигде нет. Паранойя?

Тоже недавно думал про такие вещи (про условия выполнения), все возможно.
Сейчас вообще мошенники такие схемы проворачивают, - зашатаешься.
И главное, что всё там абс. законно) В сделках с квартирами денег можно
срубить на лошке очень быстро, т.ч. в таких сделках нужна предельная
параноидальная осторожность, - все надо досконально проверять.
И никому не верить на слово, только когда сам все перепроверил.
Есть и черные риэлторы, которые сами кидают... Хотя, чаще из
возможных проблем от агентов, только то, что они дилетанты,
которым лишь бы продать, а дальше уже проблемы клиента.
Агент не отвечает материально, им потом не предъявишь
(уже сами сталкивались с таким на своем опыте, увы).
Причем, очень часто агентом бывает бывший Вася,
который чего-то начитался в инете... и го работать)
Кто все эти люди, агенты? - да, такие же, как мы
(иногда можно найти хорошего, с опытом, но...).

Вообще, продажа/покупка недвижки это такой ответственный и гемор-й процесс,
который нужно месяцами прорабатывать, проверяя любые свои сомнения,
просматривая кучу обучающего видео, - чтобы свести риски к минимуму.
Обычно покупатель рискует больше. Но есть и схемы обмана продавца.
Извините, не хотел вас пугать. Тем не менее, с недвижкой лучше
перебдеть, чем недобдеть) Как говорил Козьма Прутьков)

По существу мне нечего сказать, уже все забыл, давно было,
но вы почитайте все, что сможете найти в инете про схемы обмана
с аккредитивом (такие есть, я смотрел раньше) и изучите все
возможные пути как им противостоять (какие пункты/условия
в договоре нужно избегать, каким д.б. аккредитив и т.п.).
С ячейками тоже есть схемы обмана, там нужно тоже
соблюдать определенные правила предосторожности.

----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
Пришла в голову дурная мысль. Допустим да, аккредитив будет и деньги будут меня ждать, но в договор включат что нибудь не выполнимое и я не получу второй платёж, но при этом ДКП будет исполнен, регистрация пройдёт и деньги по ДКП я получу, а деньги на аккредитив у получить не смогу и они уйдут к покупателю и я никак не смогу на них претендовать, т. к. упоминаний про эту сумму нигде нет. Паранойя?
----------
Это не дурная мысль и не паранойя, а здравое логичное рассуждение, основанное на осознании Вами отсутствия у Вас надёжной гарантии получения Вами денежной суммы, которая по Вашему же предложению не будет учтена в указанной в договоре купли-продаже цене продаваемой Вами квартиры! Почему именно Вы вполне обоснованно сомневаетесь в её получении Вами. ----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
взято со слов Агента, который занимается продажей.
----------
Странный у Вас агент, который не может объяснить Вам элементарные вещи! ----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
мой агент говорит, что договор ДКП, Договор с Цнс и договор на аккредитив я смогу увидеть только на сделке и там же его отредактировать, не пойму почему этого нельзя сделать заранее?
----------
Это значит, что Ваш агент не хочет или не умеет грамотно работать в Ваших интересах!

Много читал, сделал некоторые выводы.
1. Сумма свыше ДКП только через ячейку, никаких аккредитивов.
2. На вторую сумму сверх ДКП пишу расписку покупателю и составляем договор на неотделимые улучшения или доп. соглашение к договору? Подскажите, что правильнее и как вообще это оформляют?

----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
На вторую сумму сверх ДКП пишу расписку покупателю и составляем договор на неотделимые улучшения или доп. соглашение к договору?
----------
В таком, как Ваш случае при существенном занижении продавцом указанной в договоре купли-продажи квартиры её цены, такой договор ("О возмещении стоимости неотделимых улучшений") практикуется, но он ничтожен в силу закона, поэтому, если на его основании Вы по каким-либо причинам не получите указанную в нём сумму денег, суд может отказать Вам в их взыскании с покупателя.

Так же для себя вижу такой сценарий сделки, покритикуйте, пожалуйста.
Встречаемся в сбербанке, проверяем договор, деньги (2я сумма), закладываем её в ячейку, я пишу расписку, так же подписываем что нибудь (пока не знаю что) на неотделимые улучшения (2я сумма). Подписываем ДКП и идём в МФЦ. После регистрации ждём сообщения от сбера о переводе денег по ДКП. Далее встречаемся в банке, открываем ячейку, меняем деньги на расписку и подписываем акт ПП.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
В таком, как Ваш случае при существенном занижении продавцом указанной в договоре купли-продажи квартиры её цены, такой договор ("О возмещении стоимости неотделимых улучшений") практикуется, но он ничтожен в силу закона, поэтому, если на его основании Вы по каким-либо причинам не получите указанную в нём сумму денег, суд может отказать Вам в их взыскании с покупателя.
----------
Я все таки надеюсь на лучшее, это просто подстраховка. Думаю если доступ к ячейке организовать с умом, то все будет хорошо.

----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
вижу такой сценарий сделки, покритикуйте, пожалуйста.
Встречаемся в сбербанке, проверяем договор, деньги (2я сумма), закладываем её в ячейку, я пишу расписку, так же подписываем что нибудь (пока не знаю что) на неотделимые улучшения (2я сумма). Подписываем ДКП и идём в МФЦ.
----------
Сообщите, на какую именно денежную сумму будет занижена указанная в договоре купли-продажи Вашей квартиры её цена!

Леонид Николаевич,
Цена в ДКП 2,6 млн.
Цена факт 4,1 млн.
Занижение соответственно на 1,5млн.,но 100к предоплата уже внесена.
Цена кадастра 2,7 млн.

----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
Цена в ДКП 2,6 млн.
Цена факт 4,1 млн.
----------
----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
Встречаемся в сбербанке, проверяем договор, деньги (2я сумма), закладываем её в ячейку, я пишу расписку, так же подписываем что нибудь (пока не знаю что) на неотделимые улучшения (2я сумма). Подписываем ДКП и идём в МФЦ.
----------
По Вашему получается, Вы хотите, чтобы банк выдал покупателю Вашей квартиры наличными 1,5 млн. руб. для их закладки в банковскую ячейку без предварительного заключения Вами и покупателем договора купли-продажи, в котором эта сумма не будет учтена по Вашему же предложению, что нереально!

Заключали ли Вы договор об оказании Вам риэлторских услуг на продажу Вашей квартиры с агентством недвижимости?

Леонид Николаевич, У него ипотека и сумма в кредитном договоре 2.1 млн, т.е. 1.5 млн это его средства на которые банк по сути не претендует.
Договор не заключал, просто риелтор водил на показы, и когда я уехал к родителям, как раз нашёлся покупатель. Риелтор сделал договор и доверенность, подписал от моего имени, чтоб взять предоплату у покупателя и теперь ждут, когда я вернусь. Параллельно прошли оценку и банковское одобрение. Назначили дату сделки в домклике, помоему.

----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
У него ипотека и сумма в кредитном договоре 2.1 млн, т.е. 1.5 млн это его средства на которые банк по сути не претендует.
----------
Если эти 1,5 млн. руб. являются личными денежными средствами покупателя Вашей квартиры, которые он может обратить в наличные, тогда Вам надо договориться с покупателем, чтобы он заложил их в банковскую ячейку, арендованную им с условием Вашего доступа к ней после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на купленную им у Вас квартиру в подтверждение его платёжеспособности, но не в качестве 100 % гарантии их получения Вами, потому что в банковскую ячейку они будут заложены на безответственное хранение, так как банк в этом случае не несёт ответственность за её содержимое, тем более, условием доступа к ней, также, как при расчёте аккредитивом, будет предоставление Вами документов, подтверждающих это.

Поэтому для минимизации Ваших рисков:

1) денежный расчёт на эту сумму целесообразнее проводить более надёжным способом аккредитива с условием его исполнения банком после предоставления только Вами одним (или Вашим надлежаще уполномоченным представителем) без покупателя полученной Вами выписки из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права собственности покупателя на купленную им у Вас квартиру или Вашего экземпляра договора купли-продажи с проставленной на нём государственным регистратором отметкой об этом;

2) условием Вашего доступа к арендованной покупателем Вашей квартиры банковской ячейке должно быть предоставление только Вами одним (или Вашим надлежаще уполномоченным представителем) без покупателя полученной Вами выписки из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права собственности покупателя на купленную им у Вас квартиру или Вашего экземпляра договора купли-продажи с проставленной на нём государственным регистратором отметкой об этом.

Леонид Николаевич, спасибо большое за помощь.
Немного не понял
----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
1) денежный расчёт на эту сумму целесообразнее проводить более надёжным способом аккредитива с условием его исполнения банком после предоставления только Вами одним (или Вашим надлежаще уполномоченным представителем) без покупателя полученной Вами выписки из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права собственности покупателя на купленную им у Вас квартиру или Вашего экземпляра договора купли-продажи с проставленной на нём государственным регистратором отметкой об этом;
----------
это речь про основную сумму в ДКП? Основная сумма идёт через безопасные сделки сбербанка с выплатой цнс после регистрации.
По второй сумме про ячейку все понял, но немного непонятно, нужно ли мне и покупателю что нибудь заключать на эту сумму? Договор или соглашение или просто мне написать расписку покупателю?

----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
это речь про основную сумму в ДКП?
----------
Нет не про основную, а именно про не учитываемую в договоре купли-продажи на 1,5 млн. руб. ----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
...немного непонятно, нужно ли мне и покупателю что нибудь заключать на эту сумму? Договор или соглашение или просто мне написать расписку покупателю?
----------
Удивляюсь над Вашим агентом, который не может объяснить Вам такие элементарные вещи, практикуемые риэлторами в своей профессиональной деятельности.

Вполне достаточно Вашей собственноручно написанной расписки в подтверждение получения Вами от покупателя этой суммы денег, полученной Вами в качестве возмещения покупателем стоимости неотделимых улучшений проданной Вами ему квартиры.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Нет не про основную, а именно про не учитываемую в договоре купли-продажи на 1,5 млн. руб.
----------
тогда я, похоже, окончательно запутался.
Зачем п. 1 - аккредитив и п. 2 - ячейка? На выбор? Просто аккредитив отпадает, т.к. налоговая его вычислить на раз-два. Где то читал, что банк сам в фнс отчитываться по аккредитивам.----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Удивляюсь над Вашим агентом, который не может объяснить Вам такие элементарные вещи, практикуемые риэлторами в своей профессиональной деятельности.

----------
Он не то чтобы не объясняет, он просто упёрся в аккредитив и уверял меня, что мне его выплатят наличными без участия моего счета, после этого я не совсем доверяю его компетентности, увы.

----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
Зачем п. 1 - аккредитив и п. 2 - ячейка? На выбор?
----------
Да, именно на Ваш выбор! ----------
Цитата

MyJlbTuK пишет:
...уверял меня, что мне его выплатят наличными без участия моего счета...
----------
Это не так, потому что согласно пункту 6.20 Положения Банка России от 19.06.2012 № 383-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" (в редакции от 11.10.2018) "Исполнение аккредитива путем платежа осуществляется посредством перевода денежных средств платежным поручением исполняющего банка на банковский счет получателя средств или посредством зачисления соответствующей суммы на банковский счет получателя средств в исполняющем банке.".