Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

----------
Цитата

euph83 пишет:
сумма по ипотеке, которую необходимо передать до регистрации договора купли-продажи
----------

А договор купли-продажи не регистрируется ;)

----------
Цитата

euph83 пишет:
Добрый день. Подбирая квартиру в МО, нашли подходящий вариант, но оказалось что квартира приобреталась в 2014г. в соответствии с 214-ФЗ в ипотеку с Сбере. Св-во о собственност получено в 2015г., в котором указано, что на квартиру наложено обременение в силу закона о ипотеке (как-то так в общем, как это обычно указ-ся в св-ве о собственности на квартиру, которая куплена в ипотеку). Собственно, на сколько я понимаю процесс приобретения такой квартиры не такой простой, как приобретение квартиры не ипотечной.
----------

Да, с ипотечными квартирами все сложнее, но таких продаж - треть на рынке. Я единственное не понимаю, как Вы не боитесь "кидалова" и не обращаетесь в какое-нибудь крупное Агенство, где юристы все бы проконтролировали. Вот в этом случае (продажа с обременением) - третья грамотная сторона явно бы не помешала.
----------
Цитата

euph83 пишет:
1. Мы как покупатели вносим задаток по предварительному договору (примерно 1% от стоимости квартиры).

----------

Это нормально. Квартира идет как вторичка, как я поняла, покупателям надо будет собирать выписку из ЕГРП, выписки из домовой книги, лицевого счета, делать Согласие супруги/супруга. Всю эту беготню конечно лучше начинать точно зная, что покупатель не спрыгнет.
----------
Цитата

euph83 пишет:
У меня, как у покупателя, возникает вопрос какие обязательные условия необходимо прописать предварительном договоре (адрес обьекта; фио паспортные данные продавца, покупателя; срок не позднее которой должен быть заключен договор купли-продажи), что еще?
----------

Если Вы уж решили обходиться без юриста (ну хоть договор то можно составить? сколько за это возьмут - 3-4 тысяч? я ценник по своему региону говорю.) Предварительный договор - это серьезно, на его основе создается основной ДКП + много нюансов, чтобы на штрафники не налететь. Адрес обязательно, ФИО, срок обязательно должен быть оговорен, особые условия пишутся в конце (обычно при обменах), а у Вас же наличка - Вам особые условия и не обязательны, а продавец, например, оговаривает, что продажа осуществляется при условии снятия обременения банком - а то вдруг банк затянет, продавец не сможет выйти на сделку - налетает на штрафные санкции (сумма аванса (аванса, а не задатка! задаток не возвращается, а аванс да. Сумма штрафных санкций обеих сторон - все прописывается в ПДКП)
----------
Цитата

euph83 пишет:
Готовим основной договор, в котором прописываем какая сумма передается продавцу до регистрации договора (ведь продавец должен погасить ипотеку), и какую сумму получает продавец из ячейки, после предоставления в банк зарегистрированного договора купли-продажи.
----------

Во- первых в банке берется разрешение на продажу (у всех банков по-разному, у меня была куча сделок, где мы брали справку об остатке задолженности на дату сделки и заказывали закладную (если она была)и все.
В ДКП прописывается - сумма стоимости квартиры, сумма выдаваемая продавцу после подачи документов в Юстицию на гашение кредита банка.
----------
Цитата

euph83 пишет:
сумма по ипотеке, которую необходимо передать до регистрации договора купли-продажи, чтобы продавец мог ее погасить, превышает сумму оставшегося платежа за квартиру? Это вообще нормально, какие тут риски?
----------

Можно сумму забрать и после подачи документов в Юстицию - просто Росреестр не будет регистрировать эту сделку - он сделает приостановку.
А вот после подачи документов начинается самое интересное, самые риски. Продавец (а лучше и Вы с ним) едете в банк, кладете деньги согласно заявлению на досрочное гашение, в этот же день или на следующий день кредит погашен, продавец забирает закладную сам (ВТБ) или идет вместе с сотрудником банка в Юстицию и сдает ее - чтобы снять обременение. Обременение снимается - после этого регистрируется новая сделка.

Как видите риски огромные - продавец может убежать, умереть по дороге (прости, Господи), положить деньги в банк, а потом вернуться и снять, например. Да мало ли чего.

Как себя обезопасить? Оставить остаток (как минимум) в ячейке, с условием взятия денег после предоставления отрегистрированного ДКП. Взять нотариальное обязательство с продавца, что он обязуется погасить задолженность (по-=моему был у меня случай - нотариус заверила, но не факт)

Как вывод: ситуация продажи квартир с обременением очень частая на рынке недвижимости, риски присутствуют, если ВЫ не юрист и судя по вопросам вообще не разбираетесь в сделках с недвижимостью - наймите специалиста. Реально, тут много нюансов. Это не новостройку купить по переуступке в офисе застройщика...

Уважаемый автор!

Ни в коем случае не связывайтесь, я Вам как человек, побывавший в этой ситуации говорю.
После гашения долга за чужую на тот момент квартиру нет никаких гарантий того, что сделка регистрации права собственности на Ваше имя состоится.

Написать в договоре можно многое чего, но, если в случае SOS-ситуации у продавца, за которого Вы погасили ипотеку не будет с юридической точки зрения ни копейки за душой, Вы ничего не взыщите или как максимум через суд он будет выплачивать Вам по копеечке до гробовой доски. И не слушайте никаких риэторов и юристов, они комиссию возьмут и унесут ноги, т.к они ни за что НЕ отвечают и никакой ответственности в реальности не несут. Продавец к тому же может оказаться самым настоящим проженным кидалой, т.е мошенником. Не рискуйте, прошу Вас.

P.S Да, и дисконт в сделках с таким ОГРОМНЫМ риском должен быть НЕ МЕНЕЕ 60% от рыночной стоимости.

ALEX17+,
Японка,
Спасибо вам за ответы :flowers: :gramercy:

----------
Цитата

ALEX17+ пишет:
за которого Вы погасили ипотеку
----------

так это не так делается.

К сожалению, Сбербанк не рассматривает других вариантов, кроме - погасили ипотеку и можете продавать на все четыре стороны. Конечно, для покупателя это все очень нервно, даже при скрупулезно составленном предварительном договоре.
И тем не менее таких сделок все больше. Конечно, должен быть дополнительный стимул - цена ( дисконт в 60% это, конечно, несбыточно или должно заставить насторожиться) + отсутствие на рынке аналогичных менее геморройных объектов.
Разница между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке, который нужно гасить покупателю, конечно, должен быть заложен в ячейку с условием получения после регистрации перехода права на покупателя.

----------
Цитата

euph83 пишет:
А) продавец должен брать справку в банке, о том что сбер не против против продажи квартиры?
----------

Какое разрешение тут, банку досрочно гасит кредит заёмщик. Как правило все % банк заранее уже стряс с заёмщика,поэтому и в договоре есть возможность досрочки.
Это у вас с продавцом договор о том,что вы даёте ему первую часть,которую продавец ДОЛЖЕН отнести в кассу банка и погасить кредит,как правило в тот же день, и взять спраку из банка о погашении. Далее вы сидите и нервно курите ждёте дней десять снятие обременения,после чего идёте регистрировать право собственности.
Риски...продавец попадёт под лошадь, продавец раздумает продавать,нанимает опытного юриста и колбаситесь по судам. Вывод...имеет значение что за продавец, с одним можно с удовольствием всё провернуть,а с другим разговаривать тошно.
Не сказать что вариант геморный, но вариант не лёгкий. Всё и на много % зависит именно от личности продавца. С вашей стороны нужно очень захотеть именно эту квартиру. И конечно просить скидку,не 60% конечно, но 5-10% реально. И конечно в договоре прописывается каждый шаг. Договоров типовых достаточно.

Вот здесь много полезного на этот счет http://infonedvizhimost.com/ipoteka/pokupka-kvartiry-nahodyashhejsya-v-zaloge-u-banka.html

----------
Цитата

ALEX17+ пишет:
Продавец к тому же может оказаться самым настоящим проженным кидалой, т.е мошенником. Не рискуйте, прошу Вас.
----------

Если продавец "прожженный кидала" - то тут хоть есть обременение, хоть нет - он кинет.
----------
Цитата

Miki-776 пишет:
ждёте дней десять снятие обременения

----------

Три дня снимается обременение.
----------
Цитата

Miki-776 пишет:
Всё и на много % зависит именно от личности продавца. С вашей стороны нужно очень захотеть именно эту квартиру.
----------

Однозначно. Если продавец "мутный" - ни одни юристы, ни одни сопровождающие не спасут, хоть за руку везде с ним будете ходить.

----------
Цитата

Японка пишет:
Три дня снимается обременение.
----------

Это что за чудо банк такой у вас? Или это приторные сказки риэлторов?

----------
Цитата

Miki-776 пишет:
Это что за чудо банк такой у вас?
----------

Причем здесь банк?
Сроки устанавливает Росреестр:
- сделка с обременением регистрируется 5 рабочих дней
- сделка без обременения 10 рабочих дней
- снятие обременения с объекта 3 рабочих дня.
Как и писала - регистрация сделки покупки квартиры и снятия обременения по ней обычно объединяются и вся сделка (при условии, что продавец подсуетился и заказал закладную заранее или вместе с сотрудником банка пошли подавать на снятие сразу после гашения) - занимает те же дней 10.

----------
Цитата

Японка пишет:
Сроки устанавливает Росреестр
----------

Это все классно, но вот туда еще дойти нужно с документами, а документы банк готовит. А там и "ответственный за это дело сотрудник" в отпуске может быть, и вообще им щас не до этого, и еще 100500 причин.

Конкретно расскажу из своего опыта по снятию обременения в Петрокоммерце. Мне там открытым текстом заявили, что закон сроки для банка в данном случае не определяет, вот когда дойдут руки, тогда и съездим в Росреестр. А мне обременение нужно было снять для рефинанса в другой банк, где я уже получил кредит, и сроки в этом новом банке были прописаны жестко. Не уложусь - серьезный штраф.

Кредит мой Петрокоммерц перекупил у другого банка, и в КД, к счастью, была фраза, что банк обязан в течение 15 рабочих дней после погашения кредита выдать заемщику документы, подтверждающие исполнение обязательств. Я ткнул их руководство в эти 15 дней и предупредил, что если они свои обязанности не выполнят и не отдадут мне закладную - я попадаю на штраф, поэтому подам на них в суд и буду требовать возмещения в порядке регресса.

Только тогда зашевелились и все как надо сделали. А не было бы в КД фразы со сроками - ничего бы я не добился.

----------
Цитата

Pif пишет:
Это все классно, но вот туда еще дойти нужно с документами, а документы банк готовит. А там и "ответственный за это дело сотрудник" в отпуске может быть, и вообще им щас не до этого, и еще 100500 причин.

----------

Вот поэтому я и писала:
----------
Цитата

Японка пишет:
Во- первых в банке берется разрешение на продажу (у всех банков по-разному, у меня была куча сделок, где мы брали справку об остатке задолженности на дату сделки и заказывали закладную (если она была)и все.
----------

Закладную надо заказывать сразу. Я уже молчу о таком примитивном способе как "дарение бутылки шампанского". Если закладная в том же городе - просто отрывается задница, просто спускается в подвал/архив и т.п. и поднимается закладная.

Японка,
Да полно на форуме тем про проблемы с закладными. Часто встречаются случаи, когда она просто банально потеряна. Или если был переход права собственности - тоже проблемы. А покупатель до сделки предвидеть это или проверить вряд ли сможет.

http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=message&FID=32&TID=258647&MID=4253302#message4253302
http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=read&FID=32&TID=26055
http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=read&FID=32&TID=31718
http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=read&FID=32&TID=58698
http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=read&FID=32&TID=187557
http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=read&FID=32&TID=239042

Я это к тому пишу, что срок 3-5-10 дней может быть весьма существенно нарушен.

----------
Цитата

Pif пишет:
Я это к тому пишу, что срок 3-5-10 дней может быть весьма существенно нарушен.
----------

Может быть, никто и не спорит - человеческий фактор никто не отменял.
Так же и при регистрации обыкновенной сделки могут быть утеряны какие-нибудь документы, их надо восполнить, донести и т.п.
Просто ДО ПРОДАЖИ любому продавцу по хорошему надо бы выяснять - где закладная, в том же городе или нет, жива ли она, все ли с ней в порядке и т.п. И тогда проблем практически не бывает.

----------
Цитата

fasol пишет:
дисконт в 60% это, конечно, несбыточно
----------

----------
Цитата

Miki-776 пишет:
просить скидку,не 60% конечно, но 5-10% реально
----------


Не смешите меня, ребят! Сейчас в кризис БЕЗ такого гемора, что написал автор топика влегкую на 10-15% сбивается цена, а если постараться, то и больше (знаю не понаслышке + инфо много о разнице РЕАЛЬНОЙ стоимости квартиры при заключении сделки от той цены, которую захотел продавец), а с учётом всего вышесказанного уважаемыми пользователями, меньше, чем за 40% дисконта (60% я слегка погорячился, конечно) от рыночной цены аналогичной квартиры на сей день даже рассматривать не стоит.

Почему я так уверенно говорю? Моя жена много лет этим занимается и многое интересного рассказывает о "особенных" сделках на досуге. Так вот, идентичная ситуация была в её практике в начале 2015-го, продавец просил 2,85млн за элитную двушку при всех "прелестях" покупки, моя жена искала двушку своему клиенту на тот момент. Посмотрели, понравилась покупателю. Предупредила о всех рисках его с надеждой, что он передумает ей бредить, но всё равно ему нужна была только эта квартира. В итоге, после всех проведенных ею проверок, переговоров, поездок и пробивов, через 3 недели провели сделку, купив хату за 1,7млн.

Делайте выводы.

----------
Цитата

ALEX17+ пишет:
итоге, после всех проведенных ею проверок, переговоров, поездок и пробивов, через 3 недели провели сделку, купив хату за 1,7млн.

----------

Чудеса всякие бывают, тем более ничего не известно какова нормальная цена для такой квартиры в вашем городе. И что за ситуация на рынке недвижимости в вашем городе конкретно.
Или у продавца уже крайняя ситуация была.
Сейчас такие ипотечные квартиры продаются не обязательно в авральном режиме, а потому что меняется состав семей, обстоятельства, нужно что-то другое покупать. И рассчитывать ни на 60, ни на 40%% скидки в таких случаях не приходится.

По поводу сроков.
Да, по закону срок снятия обременения - 3 дня. Но до них иногда нужно дожить.
Например, в Сбере, вам бутылка шампанского для ускорения поиска закладной не поможет. И ее поиск до полного погашения ипотечного долга и прохождения всей процедуры закрытия никак не запустить, потому что отделение, в котором взята ипотека и его сотрудники никак на централизованный процесс повлиять не могут.
Далее закладная с пакетом документов передается некой аутсорсинговой компании, с которой Сбер по вопросам Росреестра сотрудничает. И нужно подстроиться к их графику, чтобы вместе с сотрудником этой конторы пойти подать на снятие обременения и следующим пакетом тут же подать доки на продажу.
На каждом из этих этапов могут возникнуть проволочки, так что покупателю будет время нервно покурить.

----------
Цитата

Miki-776 пишет:
Какое разрешение тут, банку досрочно гасит кредит заёмщик. Как правило все % банк заранее уже стряс с заёмщика,поэтому и в договоре есть возможность досрочки.
----------

Miki-776,, никаких вперед уплаченных %% не существует. Не вводите, пожалуйста, в заблуждение. И возможность досрочного погашения есть у заемщика не потому, что с него уже все стрясли (еще не все :)) , а потому, что такая возможность гарантируется ГК.
Со всем остальным по тексту поста согласна.

----------
Цитата

fasol пишет:
никаких вперед уплаченных %% не существует. Не вводите, пожалуйста, в заблуждение.
----------
Я не имею такой привычки, и то что в реале наблюдаю,о том и повествую.
Пример...реальный человек берёт в в начале 13г в Сбере ипотеку на сумму ~3млн (на 10лет или больше), и в начале 16г остаётся должен почти столько же, ну на 100тыр с копьём меньше. :D Сам я был в афиге, думал что как на авто равными долями, а тут на те, проценты вперёд первые три года и только по -3тыры с тела кредита. А вы мне тут сказку сладкую пытаетесь рассказать.
Бедные ипотечники :cry: :D
Хотя не спорю, могут различаться банки и договоры, но не думаю что радикально. Но то, что Сбер впереди всех, так это стопудово.

Не хватает условий для решения задачи.

Ежемесячный платеж какой? ставка?

Назовите - посчитаем