Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

----------
Цитата

euph83 пишет:
сумма по ипотеке, которую необходимо передать до регистрации договора купли-продажи
----------

А договор купли-продажи не регистрируется ;)

----------
Цитата

euph83 пишет:
Добрый день. Подбирая квартиру в МО, нашли подходящий вариант, но оказалось что квартира приобреталась в 2014г. в соответствии с 214-ФЗ в ипотеку с Сбере. Св-во о собственност получено в 2015г., в котором указано, что на квартиру наложено обременение в силу закона о ипотеке (как-то так в общем, как это обычно указ-ся в св-ве о собственности на квартиру, которая куплена в ипотеку). Собственно, на сколько я понимаю процесс приобретения такой квартиры не такой простой, как приобретение квартиры не ипотечной.
----------

Да, с ипотечными квартирами все сложнее, но таких продаж - треть на рынке. Я единственное не понимаю, как Вы не боитесь "кидалова" и не обращаетесь в какое-нибудь крупное Агенство, где юристы все бы проконтролировали. Вот в этом случае (продажа с обременением) - третья грамотная сторона явно бы не помешала.
----------
Цитата

euph83 пишет:
1. Мы как покупатели вносим задаток по предварительному договору (примерно 1% от стоимости квартиры).

----------

Это нормально. Квартира идет как вторичка, как я поняла, покупателям надо будет собирать выписку из ЕГРП, выписки из домовой книги, лицевого счета, делать Согласие супруги/супруга. Всю эту беготню конечно лучше начинать точно зная, что покупатель не спрыгнет.
----------
Цитата

euph83 пишет:
У меня, как у покупателя, возникает вопрос какие обязательные условия необходимо прописать предварительном договоре (адрес обьекта; фио паспортные данные продавца, покупателя; срок не позднее которой должен быть заключен договор купли-продажи), что еще?
----------

Если Вы уж решили обходиться без юриста (ну хоть договор то можно составить? сколько за это возьмут - 3-4 тысяч? я ценник по своему региону говорю.) Предварительный договор - это серьезно, на его основе создается основной ДКП + много нюансов, чтобы на штрафники не налететь. Адрес обязательно, ФИО, срок обязательно должен быть оговорен, особые условия пишутся в конце (обычно при обменах), а у Вас же наличка - Вам особые условия и не обязательны, а продавец, например, оговаривает, что продажа осуществляется при условии снятия обременения банком - а то вдруг банк затянет, продавец не сможет выйти на сделку - налетает на штрафные санкции (сумма аванса (аванса, а не задатка! задаток не возвращается, а аванс да. Сумма штрафных санкций обеих сторон - все прописывается в ПДКП)
----------
Цитата

euph83 пишет:
Готовим основной договор, в котором прописываем какая сумма передается продавцу до регистрации договора (ведь продавец должен погасить ипотеку), и какую сумму получает продавец из ячейки, после предоставления в банк зарегистрированного договора купли-продажи.
----------

Во- первых в банке берется разрешение на продажу (у всех банков по-разному, у меня была куча сделок, где мы брали справку об остатке задолженности на дату сделки и заказывали закладную (если она была)и все.
В ДКП прописывается - сумма стоимости квартиры, сумма выдаваемая продавцу после подачи документов в Юстицию на гашение кредита банка.
----------
Цитата

euph83 пишет:
сумма по ипотеке, которую необходимо передать до регистрации договора купли-продажи, чтобы продавец мог ее погасить, превышает сумму оставшегося платежа за квартиру? Это вообще нормально, какие тут риски?
----------

Можно сумму забрать и после подачи документов в Юстицию - просто Росреестр не будет регистрировать эту сделку - он сделает приостановку.
А вот после подачи документов начинается самое интересное, самые риски. Продавец (а лучше и Вы с ним) едете в банк, кладете деньги согласно заявлению на досрочное гашение, в этот же день или на следующий день кредит погашен, продавец забирает закладную сам (ВТБ) или идет вместе с сотрудником банка в Юстицию и сдает ее - чтобы снять обременение. Обременение снимается - после этого регистрируется новая сделка.

Как видите риски огромные - продавец может убежать, умереть по дороге (прости, Господи), положить деньги в банк, а потом вернуться и снять, например. Да мало ли чего.

Как себя обезопасить? Оставить остаток (как минимум) в ячейке, с условием взятия денег после предоставления отрегистрированного ДКП. Взять нотариальное обязательство с продавца, что он обязуется погасить задолженность (по-=моему был у меня случай - нотариус заверила, но не факт)

Как вывод: ситуация продажи квартир с обременением очень частая на рынке недвижимости, риски присутствуют, если ВЫ не юрист и судя по вопросам вообще не разбираетесь в сделках с недвижимостью - наймите специалиста. Реально, тут много нюансов. Это не новостройку купить по переуступке в офисе застройщика...

Уважаемый автор!

Ни в коем случае не связывайтесь, я Вам как человек, побывавший в этой ситуации говорю.
После гашения долга за чужую на тот момент квартиру нет никаких гарантий того, что сделка регистрации права собственности на Ваше имя состоится.

Написать в договоре можно многое чего, но, если в случае SOS-ситуации у продавца, за которого Вы погасили ипотеку не будет с юридической точки зрения ни копейки за душой, Вы ничего не взыщите или как максимум через суд он будет выплачивать Вам по копеечке до гробовой доски. И не слушайте никаких риэторов и юристов, они комиссию возьмут и унесут ноги, т.к они ни за что НЕ отвечают и никакой ответственности в реальности не несут. Продавец к тому же может оказаться самым настоящим проженным кидалой, т.е мошенником. Не рискуйте, прошу Вас.

P.S Да, и дисконт в сделках с таким ОГРОМНЫМ риском должен быть НЕ МЕНЕЕ 60% от рыночной стоимости.

ALEX17+,
Японка,
Спасибо вам за ответы :flowers: :gramercy:

----------
Цитата

ALEX17+ пишет:
за которого Вы погасили ипотеку
----------

так это не так делается.

К сожалению, Сбербанк не рассматривает других вариантов, кроме - погасили ипотеку и можете продавать на все четыре стороны. Конечно, для покупателя это все очень нервно, даже при скрупулезно составленном предварительном договоре.
И тем не менее таких сделок все больше. Конечно, должен быть дополнительный стимул - цена ( дисконт в 60% это, конечно, несбыточно или должно заставить насторожиться) + отсутствие на рынке аналогичных менее геморройных объектов.
Разница между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке, который нужно гасить покупателю, конечно, должен быть заложен в ячейку с условием получения после регистрации перехода права на покупателя.

----------
Цитата

euph83 пишет:
А) продавец должен брать справку в банке, о том что сбер не против против продажи квартиры?
----------

Какое разрешение тут, банку досрочно гасит кредит заёмщик. Как правило все % банк заранее уже стряс с заёмщика,поэтому и в договоре есть возможность досрочки.
Это у вас с продавцом договор о том,что вы даёте ему первую часть,которую продавец ДОЛЖЕН отнести в кассу банка и погасить кредит,как правило в тот же день, и взять спраку из банка о погашении. Далее вы сидите и нервно курите ждёте дней десять снятие обременения,после чего идёте регистрировать право собственности.
Риски...продавец попадёт под лошадь, продавец раздумает продавать,нанимает опытного юриста и колбаситесь по судам. Вывод...имеет значение что за продавец, с одним можно с удовольствием всё провернуть,а с другим разговаривать тошно.
Не сказать что вариант геморный, но вариант не лёгкий. Всё и на много % зависит именно от личности продавца. С вашей стороны нужно очень захотеть именно эту квартиру. И конечно просить скидку,не 60% конечно, но 5-10% реально. И конечно в договоре прописывается каждый шаг. Договоров типовых достаточно.

Вот здесь много полезного на этот счет http://infonedvizhimost.com/ipoteka/pokupka-kvartiry-nahodyashhejsya-v-zaloge-u-banka.html

----------
Цитата

ALEX17+ пишет:
Продавец к тому же может оказаться самым настоящим проженным кидалой, т.е мошенником. Не рискуйте, прошу Вас.
----------

Если продавец "прожженный кидала" - то тут хоть есть обременение, хоть нет - он кинет.
----------
Цитата

Miki-776 пишет:
ждёте дней десять снятие обременения

----------

Три дня снимается обременение.
----------
Цитата

Miki-776 пишет:
Всё и на много % зависит именно от личности продавца. С вашей стороны нужно очень захотеть именно эту квартиру.
----------

Однозначно. Если продавец "мутный" - ни одни юристы, ни одни сопровождающие не спасут, хоть за руку везде с ним будете ходить.