Продажа квартиры с материнским капиталом

Законный путь только один - выполнить свое обязательство по выделению детям долей.
И продажа с детскими долями, при условии встречной покупки и выделении там соразмерных долей - не такой страшный черт, как его малюют. То же и обмена касается. Но Вам этот путь не подойдет, потому что новая квартира тоже будет под ипотекой - банк, наверное, не пойдет на то, чтобы взять в залог квартиру с детскими долями. Или пойдет? Стоит с ними обсудить.
Все остальные пути к законности имеют мало отношения, ИМХО. Например, проигнорировать собственное обязательство. ПФ по-прежнему не контролирует, насколько я знаю, дальнейшую судьбу данных обязательств. Пока. Чем дальше, тем больше таких квартир с минами замедленного действия в своем анамнезе. Поэтому покупатели все больше озадачиваются, покупая квартиры, собственники которых имеют детей соответствующего возраста.

----------
Цитата

fasol пишет:
Законный путь только один - выполнить свое обязательство по выделению детям долей.

----------

Да. Только так. Раньше можно было выделить доли детям в другом объекте (по крайней мере в нашем регионе), сейчас Росреестр требует выделять доли в квартире, на которую и давалось нотариальное обязательство.
Поэтому лучше не рисковать, потому как
----------
Цитата

fasol пишет:
ПФ по-прежнему не контролирует, насколько я знаю, дальнейшую судьбу данных обязательств.
----------
- не совсем верно. И многочисленные судебные процессы с "отмывами" маткапа уже давно имеют место.
----------
Цитата

bobsky пишет:
(просто я был осведомлен, что с детскими долями квартиру продать нереально, поэтому пока притормозил этот процесс).
----------

Заблуждение. Примерно четверть квартир на рынке (особенно после введения маткапа) продается с детьми-собственниками. Отметаются только те покупатели, кому надо "быстро и срочно", а если у Вас обменный вариант одобрен, банк одобрил включение детей в собственники в новой квартире (вот это главная сложность в запланированном Вами процессе - без последующей ипотеки было бы гораздо проще) - то вообще проблем никаких.
Опять таки не забывайте - с 01.01.2016 введен ФЗ, обязывающий все сделки с детьми проводить через нотариусов. Ничего сложного- просто лишние расходы. Кстати, при выделении долей - опять таки через нотариуса, потому как с 02.06 ввели дополнение к вышеупомянутому ФЗ, что любые сделки с долями - все через нотариусов. Есть и "хорошая" новость - с 01.08 нотариусов обяжут с несовершеннолетних денег за сделки не брать. Только со взрослых собственников. Как это будет работать - посмотрим. В любом случае продать квартиру с детьми-собственниками - не проблема.

----------
Цитата

Японка пишет:
- не совсем верно. И многочисленные судебные процессы с "отмывами" маткапа уже давно имеют место.

----------


Не спорю, суды есть, но в каких-то вопиющих случаях . А в массовом порядке ПФР через полгода не требует выслать подтверждение, что покупатель квартиры исполнил свое обязательство. Тем более не отслеживает факт выплаты ипотеки, после которого нужно его исполнить. Я имела ввиду именно это, говоря, что не контролируют.

fasol,
Японка,
----------
Цитата

Японка
пишет:
В любом случае продать квартиру с детьми-собственниками - не проблема.
----------


Коллеги, спасибо всем за ответы.

Каковы мои действия на текущий момент (обмен есть - договорились)? Желательно все сделать в сжатые сроки. Кстати, каковы примерно сроки выходы на сделку в моем случае?

Будет ли правильным алгоритм:
1. Закрываю текущую ипотеку
2. Выделяю долю (можно ли без этого, если удастся сразу дать доли в новой с целью экономии времени?)
3. В опеке прошу разрешения продать квартиру
4. Беру/ищу новую ипотеку
5. Сделка?

Вопрос: кто-нибудь в курсе, какие банки могут пойти на выделение долей детям при выдаче ипотеки? Фишка в том, что стоимость моей текущей квартиры - это 60% стоимости бОльшей. Т.е., получается, мой первоначальный взнос равен 60%. Если "дать" доли детям на 60 обеспеченных текущей квартирой процентов, то вроде как схема прокатывает. Так ли это? Идет ли на это банк? В случае чего плохого, банк распоряжается лишь 40%, остальные 60% - это собственность моих детей?
Планирую обратиться в Сбер.

bobsky,

Начните с банков. От этого плясать придется.

----------
Цитата

bobsky пишет:
Кстати, каковы примерно сроки выходы на сделку в моем случае?
----------

- Гашение - выдача банком закладной - снятие обременения = недели 2 как минимум в зависимости от банка.
- выделение доли детям (похоже, придется все-таки идти таким путем) - договор дарения, запись к нотариусу и прочее = как минимум неделя.
- новая ипотека (Сбер, насколько помню, детям долю выделяет - но узнавать надо) - неделя
- - подача заявления в Органы опеки, рассмотрение на предмет соответствия новой квартиры требованиям = 14 дней по регламенту работы Опеки.
----------
Цитата

bobsky пишет:
Если "дать" доли детям на 60 обеспеченных текущей квартирой процентов, то вроде как схема прокатывает

----------

Детям выделяйте как можно меньше (можно в размере маткапа не знаю стоимость в Вашем регионе -1/10 квартиры, 1/20) - и с банком будет меньше проблем (доля, свободная от детей, должна быть не меньше кредитных средств - однозначно), и продавать потом легче.

----------
Цитата

bobsky пишет:
...обязательство у нотариуса, которое гласит, что я обязан выделить детям доли в жилье...
----------


Обоим или только второму, кто инициатор получения материнского капитала?

----------
Цитата

Домовитый пишет:
Обоим или только второму, кто инициатор получения материнского капитала?
----------

"Инициатор" так то женщина. Капитал - материнский, а не детский. Выделять долю надо на ОБОИХ.

Японка,

Большое спасибо за ответы. Буду анализировать и действовать.

А
----------
Цитата

Японка пишет:
Есть и "хорошая" новость - с 01.08 нотариусов обяжут с несовершеннолетних денег за сделки не брать
----------
откуда?

Что-то я не могу найти в интернете.

На минувшей неделе для нотариальных сделок нотариальной палатой в методических рекомендациях установлены льготы при взимании платы за оказание услуг правового и технического характера для участников и инвалидов Великой Отечественной войны и инвалидов I группы. Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за оказание услуг правового и технического характера при удостоверении договоров об отчуждении ими недвижимого имущества. При этом такое освобождение от взимания платы за оказание услуг правового и технического характера производится пропорционально их участию в договоре.
Например, при общей долевой собственности по 1/4 доли где 2 взрослых и 2 ребенка и стоимости услуг правового и технического характера в 5000 р за несовершеннолетних плата взиматься не будет, и стоимость данных услуг составит 2500 р.
При удостоверении продажи квартиры стоимостью 1 миллион рублей, принадлежащей несовершеннолетнему, нотариус взыщет только тариф согласно Налоговому кодексу в размере 0,5% от стоимости квартиры, то есть 5 000 рублей. При этом нотариус проводит необходимый комплекс действий для защиты интересов несовершеннолетнего.
Правление ФНП рекомендовало нотариальным палатам привести размеры платы за оказание услуг правового и технического характера в соответствие с методическими рекомендациями до 1 августа 2016 года.
Более подробно с изменениями можно ознакомится на официальном сайте Нотариальной палаты по ссылке https://notariat.ru/news/27741/

Японка,
:flowers: :flowers: :flowers:

Спасибо! У Вас настолько содержательные и конкретные ответы, что я прямо в восторге!

Возник еще вопрос. Теперь прямо с нетерпением буду ждать Японку.

Покупаемая квартира стоит, допустим, 7млн. Моя стоит 4 млн. Точнее на эти стоимости мы договорились при обмене с продавцом большой квартиры.

Насколько я понимаю (общался с банком), что "простая ипотека" с нормальными ставками (акции и все прочее) не прокатывает, при условии, что я в качестве первоначального взноса хочу засчитать 4 млн, а в ипотеку взять 3 млн, которых не хватает.

Есть вариант использовать другие ипотечные продукты, например "под залог недвижимости и т.п.", даже потребительский кредит. Однако, по ним дикие ставки и все-таки хочется http://www.sberbank.ru/ru/person/promo/credits/ms/mso под 12,75% на 20 лет (то бишь моя квартира - это более 50 % ПВ). Как быть? Можно ли как-то договориться с банком? В кем конкретно договариваться и кто решает?

Также интересует мнение: если, например, мы договоримся с продавцом продать мне его квартиру за 3 млн рублей (то есть занизить стоимость), и, как обычный ипотечник, я смогу взять кредит на покупку этой квартиры, найдя первоначальный взнос относительно 3 млн. Плюс к договору за 3 млн я еще "передаю-продаю" мою квартиру стоимостью 4 млн. Жизнеспособна ли схема? Где могут быть проблемы? Какие риски?

Всем большое спасибо за комментарии. :angel:

----------
Цитата

bobsky пишет:
Насколько я понимаю (общался с банком), что "простая ипотека" с нормальными ставками (акции и все прочее) не прокатывает, при условии, что я в качестве первоначального взноса хочу засчитать 4 млн, а в ипотеку взять 3 млн, которых не хватает.

----------

Я вот тоже не представляю, как можно сделку с двумя ипотеками провести через обмен...
----------
Цитата

bobsky пишет:
Как быть? Можно ли как-то договориться с банком? В кем конкретно договариваться и кто решает?
----------

Договориться со Сбером? Не тот это банк, чтобы напрягаться и искать какие-то индивидуальные варианты ради ипотеки в 4 млн. У них и так очередь стоит.
Можете конечно сходить на консультацию 0 попросите самого грамотного сотрудника, начальника ипотечного отдела и пр. Но я думаю предложенный вариант будет такой - без наличных в этой схеме никак не обойтись: обремение по текущей ипотеке должно быть погашено (как Вы поняли кредит и пр не выгодны - да и дадут ли? Текущая ипотека, кредит, новая ипотека).
- выставляете свою квартиру на продажу
- ищете клиента с наличными или с ипотекой, но ПВ чтобы перекрывал Ваш долг (процедура удлинится)
- паралелльно оформляете новую ипотеку (на новую квартиру), уточняя, что ПВ будет после продажи старой и старая ипотека будет, соответственно, погашена.
- покупатель гасит ипотеку - снимаете обременение банка - остаток идет в ПВ - покупаете новую квартиру.
Других вариантов, на мой взгляд, нет. Кто знает - пусть предложит.
----------
Цитата

bobsky пишет:
Также интересует мнение: если, например, мы договоримся с продавцом продать мне его квартиру за 3 млн рублей (то есть занизить стоимость), и, как обычный ипотечник, я смогу взять кредит на покупку этой квартиры, найдя первоначальный взнос относительно 3 млн. Плюс к договору за 3 млн я еще "передаю-продаю" мою квартиру стоимостью 4 млн. Жизнеспособна ли схема? Где могут быть проблемы?
----------

Первый раз, конечно, вижу такую схему....
Риски продавца:
-он подписывается под такой мизерной ценой.
- допсоглашение обмен на Вашу квартиру за 4 млн - так там же обременение, квартира, по сути банка, никаких регистрационных действий производить нельзя. Это опять таки брать кредит и гасить остаток?
Ваш риски:
- банк может не одобрить две текущие ипотеки

Японка,
Спасибо за ответ Вам. Сейчас пишу с телефона, не могу вставить цитату, чтобы прокомментировать.
В общем, ипотека-то есть сейчас, но она будет погашена мной в любой момент. То есть по имеющейся квартире вопрос, можно сказать, закрыт.
Соответственно, надо: мою квартиру с МК обменять на большую с доплатой в виде новой ипотеки.

Жизнеспособны ли варианты, перечисленные выше? Спасибо!

----------
Цитата

bobsky пишет:
В общем, ипотека-то есть сейчас, но она будет погашена мной в любой момент. То есть по имеющейся квартире вопрос, можно сказать, закрыт.
----------

Что-то я запуталась... Чем она будет закрыта? Кредитом?
----------
Цитата

bobsky пишет:
Жизнеспособны ли варианты, перечисленные выше?

----------

Перечисленные Вами? Скорее нет. Да и зачем такой обменный огород городить, когда можно через куплю-продажу? Как на Ваши обменные схемы с занижением посмотрят опека, банк, Росреестр?

----------
Цитата

Японка пишет:
Что-то я запуталась... Чем она будет закрыта? Кредитом?

----------


Давайте так: сейчас есть ипотека, я ее закрою своими средствами без каких-либо кредитов. Там очень маленькая сумма, которая была оставлена специально, что пока не исполнять обязательство. То есть сегодня имеем квартиру без кредитов. В ней мне придется выделить доли детям. Потом менять/продавать.

----------
Цитата

Японка пишет:
Да и зачем такой обменный огород городить, когда можно через куплю-продажу?
----------


Ищу максимально выгодный вариант проведения сделки. Моя стоит, условно 4 млн, надо еще 3 млн, чтобы взять большую. Продавец большой квартиры хочет забрать мою и сверху кэшом получить 3 млн.
3 млн. у меня нет, поэтому надо брать кредит. В Сбере сказали, что моя квартира не может быть засчитана как первоначальный взнос, есть варианты брать либо потребительский, либо кредит под залог недвижки. Но там дикие ставки: от 15% вместо "нормальных" ипотечных 12,75% на текущий момент.

Именно сейчас прорабатываю совместно с моим реэлтором разные схемы сделки, ищем наиболее выгодную. Что касается занижения стоимости, то идея такая: Продавец продает мне квартиру фактической стоимостью 7 млн за 3 млн рублей. Я в банке беру ипотеку на 3 млн (как будто покупаю квартиру "с нуля"). Т.е. с внесением первоначального взноса и т.п. Помимо этого я продавцу отдаю еще и свою квартиру. Итого: я отдал свою квартиру и заимелкредит на (3млн - 20% (первоначальный взнос)) = 2,4 млн.
Как-то так. :) Возможно ли такое? или существуют какие-то другие возможности?

Основная идея - не брать кредит под "дикий" процент и большую сумму. Т.е. учесть как-то стоимость моей квартиры в этом кредите.

Короче, какой-то геморрой, но решать ("лечить") его надо. :)

----------
Цитата

Японка пишет:
Как на Ваши обменные схемы с занижением посмотрят опека, банк, Росреестр?
----------


Пока никуда не обращался, не знаю. Единственное, получил одобрение в банке на ипотеку с первоначальным взносом, равным стоимости моей квартиры.

Прежде чем обращаться в Опеку и Росреестр, надо проработать все варианты и риски. :)

----------
Цитата

bobsky пишет:
В Сбере сказали, что моя квартира не может быть засчитана как первоначальный взнос, есть варианты брать либо потребительский, либо кредит под залог недвижки.
----------

Не понимаю, почему. В Питере это нормальная схема, если обе купли-продажи проводятся одновременно, выдача денег под контролем банка после регистрации обоих договоров.
Может быть, в текущем состоянии, с обременением, она не может быть засчитана в первоначальный взнос. А если ипотеку погасите, снимете обременение, почему нет?
И мне тоже кажется, что лучше идти привычным путем, чем ДКП, а не мену.
А как Сбербанк смотрит на залог квартиры с детскими долями?

----------
Цитата

fasol пишет:
сли обе купли-продажи проводятся одновременно, выдача денег под контролем банка после регистрации обоих договоров
----------


да только под другие ставки. Это не "обычная ипотека".

----------
Цитата

fasol пишет:
А как Сбербанк смотрит на залог квартиры с детскими долями?
----------


говорят нормально, пока не проверял. Основным фактором одобрения является покрытая собственными силами собственность детей.

----------
Цитата

bobsky пишет:
да только под другие ставки. Это не "обычная ипотека".

----------

Существенно ставки выше по такой схеме?

----------
Цитата

fasol пишет:
Существенно ставки выше по такой схеме?
----------


В Сбере озвучили от 15%