Продажа квартиры с материнским капиталом

Здравствуйте! Решила поднять тему)
Некоторое время назад я сама искала информацию о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием материнского капитала, и улучшить жилищные условия, пустив средства от продажи на первоначальный взнос по новой ипотеке. И везде на форумах читала о том как это сложно и с какими проблемами сопряжено.
В общем, на собственном опыте теперь могу сказать, что на сегодняшний момент, конец 2018 года, эта схема абсолютно реальна и прекрасно работает.
Банки дают ипотеку на покупку квартиры с выделением долей несовершеннолетним. Нам, с тремя детьми, ипотеку одобрили два банка, Сбер и ВТБ, под вполне адекватный процент. У ВТБ есть условие - суммарно детские доли в квартире не должны превышать 50%. Но мы изначально после погашения ипотеки доли выделяли минимальные.
Для опеки, похоже, такие ситуации сейчас тоже не редкость. По крайней мере в Московской области разрешение на продажу квартиры под новую ипотеку нам дали без проблем. После того как мы предоставили все требуемые документы заявление рассматривали две недели.
Покупатели тоже как-то не испугались приобретать квартиру с долями несовершеннолетних детей. Наша недвижимость ушла достаточно быстро и по рыночной цене, причём покупатель был согласен ждать пока утрясём все вопросы с органами опеки и подберем подходящий вариант на расширение.
Из неудобств только дополнительные нотариальные расходы и растянутость по времени.
Замечу, что наш опыт касается приобретения жилья на вторичном рынке. Не знаю, работает ли схема, если есть желание купить квартиру в новостройке. Также скорее всего могут быть сложности с опекой, если предполагается переезд в другой город или регион. Так, например, в Подмосковье переезд дальше в область в органах опеки и попечительства могут расценить как ухудшение жилищных условий.

Доброго дня. Столкнулся с такой ситуацией:
Приобрели квартиру в ипотеку на меня и часть долга закрыли материнским капиталом. Помимо квартиры в ипотеку имеем 3 однокомнатных квартиры площадью по 30 кв.м. (записаны на супругу).
Решили переехать в деревню, и поэтому ипотечную квартиру продаем. Я так понимаю, что должен закрыть ипотеку, снять обременение, подать в росреестр снятие, у нотариуса наделить долей детей, затем найти недвижимость с увеличением доли, заключить предварительный договор с владельцем новой недвижимости и со всеми документами этими идти в опеку?
Могу ли я выделить в собственность доли в однокомнатных квартирах?

А если собственник мужчина, но материнский, он же семейный, капитал использован при приобретении жилья, какие документы должны быть?
Vikki2025, справка из пенсионного как выглядит : с печатью или нет?. Пытаюсь представить какой должен быть набор документов при покупке квартиры, если, например, предпоследние собственники могли, но не использовали мат. капитал.

кстати.
сейчас покупатели пошли прошаренные. Если видят детей и ипотеку всегда спрашивают про маткап.

Проверить - использовался он или нет - элементарно и за день.

Женщине ( матери) нужно получить справку из пенсионного по месту прописки о состоянии индивидуального счета ( проще говоря- можно просто позвонить в пф, сказать свой снилс, и на след. день по вам будет готова справка об остатке)

из которой будет видно- получали ли вы сам сертификат и сколько из него потрачено.

и будут видны все движения ( например- вы хотели его использовать на ипотеку, но вам отказали ( например из за рефинансирования)- это все будет видно. официальное обналичивание 25000 р- так же видно и тд.

на раз-два проверяется)
только вот недавно брала по себе.
берется в ближайшем отделении по месту прописки ( в основной ПФ по округу ехать не надо)

----------
Цитата

Valenka пишет:
А как это проверить? Если на момент приватизации 2009 г. прописан был только один человек, на которого приватизировали, рисков нет? Детей выписали двумя годами ранее, больше прописанных не было.
А потом, есть сроки давности.
----------


Это юридический вопрос: кто имеет право на приватизацию квартиры. По моему там все кто в ордере был имеют право. Т.е. и те дети, которые были выписаны до приватизации. Они должны нотариально заверенный отказ от приватизации оформлять. Но это не точно, т.к. я не юрист. Просто форумы читал.

----------
Цитата

ivan_iz_msk_2017 пишет:
еще надо законность приватизации квартиры проверять в лихие 90-е
----------

А как это проверить? Если на момент приватизации 2009 г. прописан был только один человек, на которого приватизировали, рисков нет? Детей выписали двумя годами ранее, больше прописанных не было.
А потом, есть сроки давности.

----------
Цитата

katerinaMoroz пишет:
Получается, что теперь при покупке, квартиру придется проверять и на предмет использования мат капитала ( по всей цепочке владельцев ).
----------


- еще надо законность приватизации квартиры проверять в лихие 90-е. Вдруг так кого обидели. И всю цепочку владельцев придется обнулить.
- и если было наследство - проверить, все ли дети (в т.ч. неофициальные) свою долю получили. В любой момент может объявиться такой и запросить долю.

Риски они везде :)

Японка , спасибо за столь детальный ответ!
Эх да, цена продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом , будет значительно ниже рынка. :( Как всегда, бесплатный сыр только в мышеловке.

Получается, что теперь при покупке, квартиру придется проверять и на предмет использования мат капитала ( по всей цепочке владельцев ).

----------
Цитата

taj2 пишет:
Кстати, где такие торги бы посмотреть? Сайтах банков обычно один неликвид висит по космическим ценам.
----------

Как ни странно на циане и домклике, но нужно искать.
Уходят такие квартиры быстро.
Правда это касается тех объектов по которым после 2х торгов небыло покупателя.

----------
Цитата

taj2 пишет:
Кстати, где такие торги бы посмотреть?
----------

https://torgi.gov.ru/index.html
Тут.
Это конкретно по имуществу должников:
https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=13
Регион и "квартира или доля в квартире" - находится в конце списка - сами добавите.
Только не советую туда сильно соваться. Там на вторых торгах одни и те же монстры зависают. И Вам это надо? Выселять потом должников, по суду выписывать. Это должно быть профессией.

----------
Цитата

Японка пишет:
Для меня загадка как продают потом "бизнесмены"-игроки на торгах такие квартиры.
----------
так им же 100% собственность переходит. Разве нет?

Кстати, где такие торги бы посмотреть? Сайтах банков обычно один неликвид висит по космическим ценам.

----------
Цитата

katerinaMoroz пишет:
Правильно ли я поняла, из переписки выше, что квартиру, купленную с использованием ипотеки, мат капитала, просто продать нельзя. Например, доходы потеряны , платить нечем. В этом случае как быть?
----------

Как быть... Пытаться продавать. Причем с большим дисконтом.
Потому что квартиры с обременением несут определенный риск, а квартиры и с обременением, и, как правило, с долгами за коммунальные платежи, и с использованным маткапом - вообще находятся последними в списке у потенциальных покупателей.
Потому что, когда находится покупатель, надо:
-погасить деньгами покупателя обременение в банке, долги по коммуналке;
- дождаться закладную;
- отрегистрировать снятие обременения в Росреестре;
- выделить у нотариуса доли детям;
- найти вариант, где выделите доли детям в дальнейшем;
- пойти с документами в опеку - получить разрешение.
Только потом выходите на сделку. Ждать от месяца до полутора. Немногие на это согласятся.

Но - многие думают, что квартиры с использованным маткапом, банк точно не заберет. Ошибочное мнение - забирают еще как... Потом как обычно на торги, а на вторых торгах с большим дисконтом квартира покупается. По суду собственники выписываются. С не выделившими доли детям родителями разбирается потом прокуратура - требуют вернуть средства маткапа в ПФ и прочее.
Для меня загадка как продают потом "бизнесмены"-игроки на торгах такие квартиры. Видимо, про то, что был использован маткап, ничего не говорится. Вот тут не подскажу... В любом случае - это уже совсем другая история, владельца квартиры не касающаяся...

Правильно ли я поняла, из переписки выше, что квартиру, купленную с использованием ипотеки, мат капитала, просто продать нельзя. Например, доходы потеряны , платить нечем. В этом случае как быть? спасибо.

----------
Цитата

poman85 пишет:
Если я наделяю детей долями, я смогу ее вообще продать?
----------


вы лучше сходите в органы опеки и попечительства, а потом в Банк.
т к здесь вам только в общих чертах расскажут, да и запутают больше.

Если наделите детей долями- продать сможете, но только с разрешения опеки. вам туда в любом случае идти..

Если не наделите детей и продадите- уголовная статья. Можете конечно найти покупателя, который не спросит про это, но жить потом на пороховой бочке- зачем?

Если я наделяю детей долями, я смогу ее вообще продать?

----------
Цитата

Vikki2025 пишет:
в случае ипотеки на трешку - по моему альтернатива мало реальна, но попробуйте узнать. мне кажется - только разбивать сделку. хотя может и удастся все в один день связать..в случае покупки без ипотеки- можно альтернативой без проблем..
----------

Что-то я это вообще не понял. Что за альтернатива, как разбить сделку?

----------
Цитата

poman85 пишет:
Так как мне законно продать квартиру 2-шку, купленную в ипотеку с использованием маткапиталла, и купить новую 3-шку? Чтобы опека все это одобрила.
----------


продаете двушку, наделяете долями, если далее покупка за нал, выбираете квартиру, идете в опеку, получаете согласие- покупаете.

если трешка в ипотеку- идете в Сбер ( только он согласен на детей собственников) предварительно одобряетесь, выбираете квартиру, далее -идете в опеку, получаете одобрение, покупаете в ипотеку Сбера.

в случае ипотеки на трешку - по моему альтернатива мало реальна, но попробуйте узнать. мне кажется - только разбивать сделку. хотя может и удастся все в один день связать..в случае покупки без ипотеки- можно альтернативой без проблем..

Так как мне законно продать квартиру 2-шку, купленную в ипотеку с использованием маткапиталла, и купить новую 3-шку? Чтобы опека все это одобрила.

----------
Цитата

poman85 пишет:
Т.е. вопросов не будет, если я продам свою квартиру с согласия органов опеки и в течение 6 месяцев куплю новую большей площади за наличку, без ипотеки. И в новой уже спокойно наделяю детей долями. Так?
----------

Вопросы все равно остаются, и нормальный покупатель просто не купит Вашу квартиру до
совершеннолетия Ваших детей, т.к. они могут в 18 лет заявить - что не хотели отказываться от
той квартиры.
Ну и вишенка, мало кто из банков согласен давать ипотеку на новую Вашу квартиру
с учетом выделения в ней долей для детей.

----------
Цитата

poman85 пишет:
А если я куплю новую квартиру в ипотеку через этот же банк, в котором у меня сейчас ипотека
----------

Смотря какой у Вас банк.
Сбер -единственный. кто дает ипотеку с детьми-собственниками. Ведь все равно при гашении банком обременения в продаваемой квартире, там надо будет выделить доли...
Не знаю - получится ли сменой залога. В банке спросите. Скорее нет.