Покупка квартиры у пожилого человека

----------
Цитата

Blair пишет:
В общем, насколько я понял, программа-минимум в данном случае:
- выписка бабушки и сына из квартиры перед сделкой (все равно не вполне представляю, куда им выписываться);

----------

Здесь нужно разделить две вещи: фактическое проживание и штамп в паспорте. Фактически они могут подснять на месяц однушку, формальная же регистрация в наше время уже мало для чего нужна. В ДКП и свидетельстве о собственности на нашу нынешнюю квартиру я указан как "ранее зарегистрированный по адресу такому-то", т. е. в формальном статусе бомжа. :uncap: Никаким операциям с нотариусом, банком и Росреестром это не помешало.

Если бабушка по старой памяти боится потерять прописку, пусть ее зарегистрирует у себя второй сын, который живет не с ними. Но вообще-то это даром не нужно.

----------
Цитата

Blair пишет:
- наличие справки из ПНД о том, что она не стоит там на учете ( + освидетельствование???);
- оформление сделки у нотариуса (недешево, по первичному поиску - порядка 20..25 тыс р);
- страхование титула (хз сколько стоит и насколько это защищает, есть положительные примеры?);

----------

Не знаю, как в других городах, а у нас в Питере справка из ПНД - это и есть протокол освидетельствования. Сам получал такую года 3 назад и за мои же кровные 2 тысячи рублей врачиха-изуверша заставила меня считать назад от 100 с шагом 7 в доказательство, что я не дебил. Я посчитал. Официально не дебил.

Нотариус стоит денег, это да. Страхование титула - услуга в нашем царстве крайне редкая и надобности сомнительной. Также замечу, что опасения уважаемого Леонида Николаевича по поводу договора приватизации от 2002 года формально справедливы, по факту же сильно преувеличены. С 2002 года все, что могло выстрелить, уже выстрелило бы.

----------
Цитата

orcus vulgaris пишет:
...опасения уважаемого Леонида Николаевича по поводу договора приватизации от 2002 года формально справедливы, по факту же сильно преувеличены. С 2002 года все, что могло выстрелить, уже выстрелило бы.
----------
А если кто возвратится из мест лишения свободы, ранее осуждённый лет на 18-25, и заявит о своём бессрочном праве пользования проданной квартирой!

Лучше перебдеть, чем недобдеть! Тем болеее, что проверить это не сложно.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
А если кто возвратится из мест лишения свободы, ранее осуждённый лет на 18-25, и заявит о своём бессрочном праве пользования проданной квартирой!
----------

В теории такой вариант, безусловно, возможен, но какова вероятность? Подобный срок - и сам-то по себе редкость, а уж чтобы его кто-то реально отбывал целиком? Обычно освобождаются досрочно или на тот свет, или на этот.

Кстати, именно по этой причине на вторичном рынке ужасно не любят юристов. :pardon: Опытный юрист способен развалить практически любую сделку по вторичке. При этом 99% подобных сделок никогда не принесли бы участникам никаких проблем, хотя формально - да, история львиной доли объектов далека от идеала.

----------
Цитата

orcus vulgaris пишет:
...такой вариант, безусловно, возможен, но какова вероятность?
----------
Вы сами признали, что возможен, значит, вероятен, поэтому предусмотрительному покупателю целесообразно его исключить, что сделать несложно, в чём именно и выражается его разумная осторожность и должная осмотрительность.

К тому же для наступления такой вероятности вернувшемуся из заключения лицу необязательно быть осуждённым на один длительный срок лишения свободы, потому что вполне достаточно быть осуждённым несколько раз на разные сроки, в совокупности составляющие длительное время нахождения в местах лишения свободы, как в одном из свежих примеров, содержащемся в решении Индустриального районного суда г. Хабаровска от 25.06.2019 г. по гражданскому делу № 2-1766/2019 ~ М-1067/2019 (уникальный идентификатор дела 27RS0004-01-2019-001432-08), согласно которому суд удовлетворил иск "О признании права пользования и о вселении" возвратившегося из мест лишения свободы бывшего члена семьи собственника ранее приватизированной и проданной его матерью квартиры к её покупателю и к гражданину, которому покупатель впоследствии подарил купленную квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 02.10.2019 г. по делу № 33-6948/2019 вышеуказанное решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба покупателя и одаренного им гражданина оставлена без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 13.02.2020 г. по делу № 88-554/2020, 8г-598/2020 вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения, а кассационная жалоба покупателя и одаренного им гражданина оставлена без удовлетворения. ----------
Цитата

orcus vulgaris пишет:
...на вторичном рынке ужасно не любят юристов, способных развалить...любую сделку по вторичке. При этом...история львиной доли объектов далека от идеала.
----------
В интересах покупателя объекта недвижимости предотвратить наступление неблагоприятных для него последствий, нежели потом расхлёбывать их, в чём именно и выражается сущность профессиональной деятельности опытных и юридически грамотных риэлторов, опытных юристов по недвижимости и опытных адвокатов по недвижимости.

О.о.коллеги.
1. Почему_то все считают, что если отказник от приватизации выписывается из квартиры, в которой он отказник, и постоянно прописывается в другом месте - то он теряет право на пожизненное проживание. Да нет же. Никаким законом это не регламентируется. А в соответствии со ст.9 ч.2 ГК РФ отказ от своих прав не влечет влечет прекращения этих прав(((

Я знаю, что есть решения судов по этому поводу. Что выписавшихся отказников признавали утратившими право проживания. Но это совсем не значит, что так будет и в Вашем случае. Если 50_летний сын бабушки будет пытаться через суд признать свое право на проживание и вселиться в эту квартиру. А на данный момент он из этой квартиры даже и выписываться не собирается, ага)

И с этой точки зрения страхование титула вообще ни с какого боку. Оно страхует только от потери права собственности. Право проживания в квартире постороннего человека к нему никак не относится.

2. И бабушка в возрасте сама по себе очень большая проблема. И никакие справки/обследования/видеозаписи здесь не помогут. Даже если бабушка в отличной форме и по ясности ума лучше молодых) Варианты развития событий такие : а) спустя какое_то время бабушка сама обратится в суд с иском о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности. Что она не понимала что делает, не осознавала последствий своих действий, что не хотела продавать квартиру и т.д. Как вариант - что она хотела продать квартиру совсем не на таких условиях, или что она не получила от покупателя денег, и т.п.до бесконечности. И очень вероятно, что суд пойдет ей навстречу. б) когда бабушки не станет, с таким же иском в суд обратятся ее наследники. Как мы видим, они в наличии - это два ее сына. И так же вполне вероятно, что суд примет решение в их пользу.

Blair, квартира заведомо проблемная. Причем сразу по двум позициям. Вам не нужно ее покупать. Даже если там очень большой дисконт. Даже если все из нее выпишутся, бабушка принесет справку из ПНД, обследуется у психиатра, сделка будет заключена у нотариуса и Вы застрахуете титул. Все равно не нужно.

----------
Цитата

Antilopik пишет:
О.о.коллеги.
1. Почему_то все считают, что если отказник от приватизации выписывается из квартиры, в которой он отказник, и постоянно прописывается в другом месте - то он теряет право на пожизненное проживание.
----------


Прямо так чтобы в законе не написано. Но его толкователи так считают:

Определение Верховного Суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7 (Судебная коллегия по гражданским делам)

При выезде в другое место жительства право бывшего члена семьи собственника пользоваться жилым
помещением, в котором он проживал вместе с собственником, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника имел такое право наравне с лицом, приватизировавшим это помещение.

Таким образом, сам по себе факт наличия права пользования жилым помещением на момент его приватизации у лица, в последующем добровольно отказавшегося от этого права, не может служить безусловным основанием для сохранения права пользования жилым помещением бессрочно.

----------
Цитата

Antilopik пишет:
бабушка в возрасте сама по себе очень большая проблема
----------

А какое существенное обстоятельство находят суды для признания сделки недействительной когда есть просто бабушка у которой нет истории психических болезней, которая не состояла и которую никогда не привлекали? Неужели просто пожилого возраста достаточно? А вариант получения аналогичного иска от наследников выглядит ещё более фантастичным.

----------
Цитата

Blair пишет:
куда им выписываться
----------

МВД на данный момент может граждан снимать с учёта просто так, без последующей регистрации. Только это не сильно поможет в случае если сын вернётся обратно потому что имеет на это право в принципе и до кучи не имеет ни адреса регистрации ни иной собственности пригодной для проживания.

А снимет ли риск заиметь сына в комплекте с квартирой то что он получит долю в новой меньшей квартире и там же зарегистрируется? Такой вариант кажется вполне допустимым если не учитывать что новый собственник их старой квартиры оказывается зависим от этих действий сына.

----------
Цитата

Blair пишет:
Уважаемые юридически подкованные коллеги, помогите с таким вопросом.
Человек хочет купить квартиру с использованием ипотечных средств, нашел подходящий вариант, хозяйка квартиры - бабушка 80-ти лет, проживает в квартире с сыном 50-ти лет (прописаны там вдвоем). Квартира получена ею в собственность в результате приватизации, она - единственный собственник, остальные (муж и сын) написали отказ в договоре приватизации.
----------


Меня бы больше напряг момент с отказом от приватизации.
Я недавно покупала- у бабушки 75 лет. Но она такая активная фору даст молодым. Работает.
Запрашивала справки из пнд и нарко диспансеров.
Хотя и это не гарантия.

----------
Цитата

Blair пишет:

Муж давно умер, забыл это отметить. То есть бабушка-собственник живет с сыном. Есть еще один сын, который с ними не живет.
----------


Ууу, чем дальше в лес, тем толще партизаны.
Квартита то хоть стоящая ?

----------
Цитата

Antilopik пишет:
1. Почему_то все считают, что если отказник от приватизации выписывается из квартиры, в которой он отказник, и постоянно прописывается в другом месте - то он теряет право на пожизненное проживание. Да нет же. Никаким законом это не регламентируется. А в соответствии со ст.9 ч.2 ГК РФ отказ от своих прав не влечет влечет прекращения этих прав(((
----------


Я не понимаю, если честно. У нас 90% квартир, построенных до 90х годов, получены по договору приватизации. И что-то я не слышал о засилье судов, разрешивших бывшим прописанным после продажи приватизированных квартир продолжать в них жить, это как-то противоестественно.

----------
Цитата

Antilopik пишет:
помогут. Даже если бабушка в отличной форме и по ясности ума лучше молодых) Варианты развития событий такие : а) спустя какое_то время бабушка сама обратится в суд с иском о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности. Что она не понимала что делает, не осознавала последствий своих действий, что не хотела продавать квартиру и т.д. Как вариант - что она хотела продать квартиру совсем не на таких условиях, или что она не получила от покупателя денег, и т.п.до бесконечности. И очень вероятно, что суд пойдет ей навстречу. б) когда бабушки не станет, с таким же иском в суд обратятся ее наследники. Как мы видим, они в наличии - это два ее сына. И так же вполне вероятно, что суд примет решение в их пользу.

----------


Эдак любую сделку можно оспорить , человек и в 40, и в 50 может заявить , что он не ведал , что творил , бес попутал и тд .
А деньги, перечисленные через банк и аккредитив , зачисленные на счёт покупателя - не оспорить, все в претензии в банк .