1. ипотечная квартира находится под залогом у банка - все действия с ней возможны только с согласия банка. обратитесь туда, они Вам подскажут что и как лучше сделать (возможны разные варианты - полное досрочное, продажа из-под залога, замена предмета залога, но для совершения подобного однозначно потребуется снятие обременения, благо это несложно). и не проще ли подстраховаться потребом на полное досрочное, а после сделки сразу его прогасить?
2. авансы\задатки в 25% от стоимости квартиры лично мне не попадались, боюсь подобного покупателя найти будет затруднительно - обычно фигурируют существенно меньшие суммы (30-50-100 тыр). это он должен здесь и сейчас отдать круглую сумму и в итоге получить дебитора в Вашем лице с очень серьёзными рисками... только если брать его за руку и идти в банк, где детально проговаривать всю сделку.
PS это не умозрительные рассуждения, в этом году продавал так дважды.