Я жил и ремонтировал одновременно. Семью на лето отправил из города. Сэкономил :)) Но скажу это жестко. Не каждый выдержит :)))

----------
Цитата

UnembossedName пишет:
Ничего вы там не написали.
Вы в одной инвестиции риски учитываете, в другой нет. Грош цена такому сравнению.
----------

Господин, UnembossedName, перечитайте еще раз. Я там сравниваю доходности. И все. Можете и там и там риск исключить и сравнить лишь доходности. Скажем так риски понятие субъективное, для вас они низкие для меня высокие и наоборот. Сравнивайте доходности. А они почти равны.

Я уже все подробно написал в предыдущем посте. Мне более нечего добавить.

----------
Цитата

Donz пишет:
Так объясните. Я само внимание.
----------

Вклад могут не вернуть, а облигации - это вообще займ сторонней организации, или государству. Он ничем не гарантируется. ОФЗ в соотношении риск/доходность вообще никакие если не учитывать налоговый вычет на 450 тыс. Вкладывать в них неразумно с точки зрения доходностей. Они не покрывают возможный риск. Акции - другой вопрос, тут ты берешь долю в бизнесе, это уже другая тема, мне это нравится и туда можно входить с умом, но облигации вообще не привлекают.

Теперь относительно вложений в недвижку. Да, на чистой математике, наверное если все учесть, вы на депозитах в обозримом горизонте лет получите больший доход.

Бегло: стартовые накопления 1 млн.руб.

1) ежемесячные затраты кредит на 5 лет под 9% = 83 000 руб.
2) ежемесячное пополнение вклада на 83 тыс.руб. в течение 5 лет под 7% = 7 200 000 руб.

В итоге получаем в двух вариантах:

1) Недвижимость в собственности за 5 млн. руб.
2) Денежные средства в размере 7,2 млн. руб.

За 5 лет квартира сдавалась ежемесячно за 27 тыс. чистыми, что дало в итоге 5 млн. руб. + 1 620 000 = 6 620 000 руб. + этот доход от сдачи ежемесячно кладем на депозит под 7%, что в итоге дает нам итоговый результат в случае с кредитом в размере 7 000 000 рублей.

Сравниваем, да действительно, депозит немного доходнее, а точнее на 200 тыс.руб., на за эти 200 тыс. вы снимаете риски отзыва лицензий, не возврата инвестиций из облигаций и других. Да и может недвижка начать расти все же, тогда доходность будет еще выше. Ну так, бегло я прикинул.

----------
Цитата

Donz пишет:
Не совсем. Откуда такая уверенность, что недвижимость обязательно будет дорожать, да еще, видимо, так, что станет выгоднее депозитов и облигаций?

----------

Ну не знаю уже как еще тогда объяснять.

Расскажите, пожалуйста, в чем вы лично держите деньги? В депозитах под 6% ? Или в облигациях под 9%?

Апологеты святых депозитов уже честно поддостали. Им показываешь как можно использовать чужие деньги, а они все равно настаивают на 9% депозитах и облигациях которые дают свои деньги.. Недвижимость всегда была и будет консервативным способом сохранения денег. Как и ваши депозиты любимые и облигации. Она не будет давать доходность выше депозита.

При чем в Москве сейчас сдача в аренду приносит 7% годовых чистыми, что равняется депозитам. Причем вы со своими депозитами получаете доход, который как бы даже не доход и не облагается налогом. А вот при сдаче квартир можно организовать ИП и получать стаж как бы работаешь и ставка налога будет 7% . Плюсов от грамотных вложений в недвижимость объективно больше, чем депозиты или тем более облигации. Вы даже не представляете, как рискуете вкладываясь в депозиты и облигации.

----------
Цитата

Donz пишет:
lawmaster,
поздравляю, земляк! изображение

Только это - какой смысл сдавать, если можно продать и более выгодно вложить деньги в погашение кредита?
----------

Подумываю об этом. Только останавливает одно, это пока недвижка не приносит дохода, а вот если она начнет дорожать, тогда все изменится. Рано или поздно это произойдет. Разница в 3% убытка не велика.
Причем продам я допустим квартиру за 4 млн. Снижу платеж на 35 тыс. руб. но ведь в этот платеж включались и деньги за тело кредит, то бишь за квартиру, за актив. И вот эти оставшиеся ты платишь за квартиру, а сдаешь чистыми за 21 тыс. Итоговый убыток 4-5 тыс. ежемесячно, что не так критично. Мотивация стала понятней?

И напомню, где мы живем, все может измениться, а вы уже погасили дешевый кредит. Вот старый-старый пост рассуждение-действие на эту тему: http://persweb.ru/moiblog/90-chto-vygodnee-dosrochnoe-pogashenie-kredita-ili-otkladyvat-na-depozit.html

----------
Цитата

Рыжий Лис пишет:
lawmaster, интересная и поучительная история, как раз задумался о расширении жилплощади, благо в активе есть двушка в собственности, пусть и в Самаре изображение
Но, умоляю, расскажите, как вам удалось покататься на машине времени:

----------

Поправил :)

Написал продолжение истории о том как был погашен один кредит, и взят другой: http://persweb.ru/moiblog/216-kak-kupit-kvartiru-v-moskve-prodolzhenie-istorii.html

----------
Цитата

Nata3512 пишет:
Это Вы только за себя говорите. Кто-то годами живет не вылезая из кредитов, и чувствует себя прекрасно, а кто-то наоборот, тяжело переносит либо финансовое бремя, либо чисто психологически тяжело.
----------

В аренде, что намного проще?

----------
Цитата

Donz пишет:
Повторюсь, но зачем инвестировать в недвижимость сейчас, когда она дешевеет, а не когда начнется ее рост или хотя бы будут предпосылки, чтобы рост начался?
И откуда, кстати, такая уверенность, что обязательно начнется? В Японии, например, все никак не начнется уже лет тридцать, а у них экономика нормальная, и у людей деньги есть для покупки.

----------

Сложно угадать с предпосылками, лучше брать на минимуме. Ощущение минимума субъективно у каждого свое.

Про Японию не слышал, причин такого снижения не знаю. Если недвижимость так дешевеет в стране, где очень мало места, то это очень странно. Надо понять причины. Думаю, что одновременно с дешевеющей недвижимости снижался и курс японской иены. Все вместе дало такой эффект.

Согласен, что подобное может повториться и в России, так как у нас тоже любят девальвировать рубль.

----------
Цитата

Donz пишет:
Вы имеете в виду шанс попасть в черную бухгалтерию? Даже в этом очень маловероятном случае наличие на руках договора и платежек позволит доказать, что клиент вклад там имел.

----------

Имеется в виду отмена программы страхования вкладов, черная бухгалтерия, желание государства и т.п. Вы не можете контролировать вклад никак. Это замороженные деньги на достаточно длительный срок. Я сам долгое время пользовался вкладами, больше не хочу.

----------
Цитата

Donz пишет:
Лучше иметь убыток 9-10% по кредиту и надеяться, что рост недвижимости вот-вот начнется, чем просто прямо сейчас иметь прибыль в 6%? Где логика?
----------

Про какой убыток в 9-10% вы говорите, когда недвижимость отбивает 6-7%, а при грамотном выборе объекта и все 8%. Проценты по ипотеке 9%, по вкладу 6%, итого чистый убыток от ипотечного кредита будет всего лишь 1-2% (максимум 3%), и то он скажем честно будет только в случае минимального взноса 15%. Если взнос выше, то и убыток еще меньше.

Пример: квартира стоит 5 млн. Сдается ежемесячно за 28 тыс. чистыми, что за год дает 336 тыс. руб. Годовой потерянный доход от 750 тыс. первого взноса = 45 тыс. руб. В итоге потратив всего 750 тыс.руб. (15% минимальный взнос) у вас на руках актив стоимостью 5 млн и ежемесячный доход 28 тыс. чистыми (вычитая разницу от потерянного дохода от первого взноса ~3700 = 24 300).

Проценты по кредиту составляют 31 тыс. руб. ежемесячно. Вы отбиваете 24 300 арендой. Итого ваши затраты 6 700 рублей за квартиру, которая стоит 5 млн. Все эти расчеты с учетом того, что вы самый минимальный взнос берете. Если взнос будет хотя бы 30% тогда у вас будет полностью отбиваться квартира арендой и добавлять своих денег не нужно. Она сама себя начнет окупать. Все проценты.

Ну, а если у вас нет квартиры и негде жить, то надо брать скорее и просто жить там :)

----------
Цитата

Donz пишет:
Насчет аренда и копить vs ипотека. Аренда в Москве сейчас 5-6%. А ипотека начинается от 9% + страховка.
----------

Все правильно. Только рано или поздно рост недвижимости начнется. И будут 5-6% плюс доход от роста.

Да и жить надо здесь и сейчас. Ипотека это помогает сделать с минимальным убытком в отличие от ситуации пятилетней давности. Тогда ипотека была жестко убыточной в сравнении с арендой. Опять же из-за большой разницы в процентах. Аренда давала 5-6%, а ипотека сами помните была 12-13%. Ну и вклады были под 15% минимум. Думаю разница очевидна.

Вклады под 6% не имеют смысла. Сейчас их используют только те кто не может найти никакого применения свободным деньгам. Не умеет или не хочет. Но лично меня доход в 6% категорически не устраивает. Причем за эти 6% риск хранения в банке достаточно серьезный, многие этого просто не понимают.

Лучше я накоплю первый взнос и возьму очередной кредит, чем буду вкладывать под 6% годовых. Есть и другие варианты, как вы правильно написали выше.