----------
Цитата

Desmont пишет:
С полей.
Сидел в депозах и ОФЗ, живя на аренде и копя ~12млн на первичку от MrGroup. (D1 или старты текущего года)
Параллельно мониторил вторичку реновацию.
В феврале увидел вторичку в ЦАО 1к 32м за 8800 в Мещанском районе(ул. Верземнека, д2), это показалось отличным вариантом, учитывая что хороший ремонт и всего 2 дома по реновации в районе.
В итоге взял в ипотеку с параметрами
ПВ: 25% или 2,2 млн
Ипотека: под 8,15%(Открытие) на 30 лет или 50тр/мес
Страховка: 0,8% или 4тр/мес
Доп расходы на покупку и технику/мебель: 100тр
Сдача: 45тр+счетчики (42тр чистыми или 5,6%)
Экспозиция 1 день: днем обьява, вечером сняли.

----------


Отличный инвест. Взять кредит на 8,95%
А обратно вернуть 5,6% (реально - меньше, не учли тот же ремонт, его придется обновлять периодически, плюс налоги, если есть).

Это все равно что взять потребительский кредит по 10% и полученные деньги положить в тот же банк на депозит по 6%.

Очень надеюсь, кризис и падение цен на недвигу накажет таких горе-инвесторов, чтобы остальным неповадно было.

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Примерно как движение в пробке: мужики выезжают на обочину, перемещаются из ряда в ряд, создают массу аварийных ситуаций, а ты спокойно едешь по своей полосе. На выезде из пробки рядом все те же лица, что и были в начале, но у тех, кто справа и слева стопроцентная уверенность, что они "талантами богаты".
----------


Очень хорошая аллегория :thumbsup:
Добавлю свои пять копеек.
В теории: в первую "половину кризиса" выгоднее баксы. Во вторую "половину кризиса" их переводишь в рубли по повышенным ставкам.
Проблема конечно в том, где именно проходит водораздел.
На практике у меня в 14-м получилось не очень гладко. Выпрыгнул из долларов слишком рано, не ожидал что курс вырастет более чем на 100%

----------
Цитата

Ломус пишет:
С дорогой ипотекой продажи встанут, хотя товарищ Маслов считает, что и без неё справятся - всё равно все покупки идут за счёт продаж другой недвиги, а значит приток новых денег не так важен
----------


Надеюсь, вы шутите :D
Товарищ Маслов писал прямым текстом, что нет ипотеки, нет и спроса на жилье, ровно по той причине, что все связанные сделки останавливаются

----------
Цитата

abcdefghjk пишет:
Нет никаких доказательств, что продавцы вторичного рынка покупают первичку, хотя такое возможно.
----------


Почитайте риелторский форум (Нерс). Там у покупателей часто спрашивают, откуда деньги (ответ - продажа другой недвижимости + ипотека). А у продавцов тоже спрашивают, что собираются делать с деньгами (ответ - купить другую недвижимость). До 90% сделок на вторичном рынке - альтернативы (обмены), явные или скрытые.

Почему рынок недвижимости держится только на кредитах, а никакого спроса, кроме ипотечного, уже не осталось.
Многие знают, что ипотека сегодня является ведущим драйвером спроса на недвижимость.
Если судить по отчетности девелоперов или новостным релизам Росреестра, доля ипотеки далека от 100% и редко когда превышает 40–60%. Получается, ей еще есть куда расти, скажете вы, но – не торопитесь...
https://www.bn.ru/gazeta/articles/258030/

Предлагаю для обсуждения мою статью "Ипотечная мультипликация", которая имеет ключевое значение для моей теории и базой для прогнозов цен на недвижимость.
Сразу скажу, что видео Смирнова на похожую тему видел (мельком), но никакого влияния оно на меня не оказало, т.к. все это продумал намного раньше. Либо пришли к похожим выводам независимо, либо он у меня прочитал (все друг у друга заимствуют, это нормально). Старожилы форума может помнят, что я тут пытался это же объяснить еще с 2018 года.

Росстат обновил демографический прогноз.
https://www.gks.ru/folder/12781
Помнится, с zuzik_07 была дискуссия. Я утверждал, что мы уйдем ниже самого пессимистичного прогноза Росстата, а эти "профессионалы" будут постоянно переписывать прогноз в сторону понижения.

И вуаля!

По старому (годовой давности) варианту их версия рождений на 2019 была
низкий 1561
средний 1592
высокий 1623

Сейчас, на тот же 2019 год
низкий 1471,3
средний 1482,0
высокий 1493,3

На фига ставить "вилки", если вы в эту вилки никогда не попадете :D

Аналогично за все следующие годы.
Но сейчас хотя ихний прогноз стал немного походить на правду (низкий сценарий), хотя все равно завышено немного

2019 1471,3
2020 1346,0
2021 1294,0
2022 1201,1
2023 1153,9
2024 1114,8
2025 1079,4

----------
Цитата

Andrei.msk пишет:
Почитайте, что такое гостиничные услуги, и чем они отличаются от сдачи жилья в аренду. Это не хостел и не гостиница. Тут соблюдается и буква, и суть закона.

----------


Суть насколько я понял, в том, что хостелы переквалифицировались с гостиничных услуг на "аренду". И продолжают работать как ни в чем не бывало.
Букву может и соблюли, но вернее сказать обошли

Посмешило. Недаром говорят, строгость законов в России компенсируется их неисполнением
«Файл недоступен»

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
Имхо, один из лучших ресурсов в стране (по наполнению и удобству интерфейса).
----------


Спасибо, активно пользуюсь с Вашей подсказки :uncap: Действительно, очень много данных, гораздо больше чем на официальном сайте Росстата

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
С реновационными квартирами все понятно, а вот почему глобально подорожали пятиэтажки, которые отказались участвовать в программе реновации?????

----------


Вы сами и ответили ниже: подорожало все, особенно дешевые варианты.
Да и реновация тут не при чем - без ипотечных денег, никакого общего скачка не было бы (подорожали бы хрущевки, значит подешевело бы все остальное)