----------
Цитата

ufian пишет:
Подача документов в банк:
----------

В прошлом занимался много лет всеми вопросам кредитования юр и физ. лиц, а сегодня занимаясь преподаванием финансовой грамотности, накопил за 15 лет огромную базу опрошенных клиентов банков, взявших ипотеку, сам неоднократно брал и выплачивал.
Расписываю подробно, что получилось сегодня с «молодой семьей», наиболее «попадальной на проблемы» (более половины всех кредитов вылезали частично или с дефолтом на просрочку именно у этой «сладкой парочки»).

Итак, пример. Программа молодая семья с 1 ребенком или без детей. Предлагается многими банками. Хотим купить для начала вторичное жилье – 1 комнатную квартирку, чтобы не попасть на долгострой или лохотрон.

Выбираем банк, который (остальных – в шею):
1) не требует брать банковскую карту для погашения кредита или дает ее на весь срок кредитования бесплатно (какая то комиссия 100 р. за перевыпуск по окончанию срока действия карты – не вопрос, вероятно для любого из нас.)
2) дает максимум возможных вариантов погашения БЕЗ КОМИССИЙ: наличкой, безналичкой через терминал или банкомат, безналичкой через интернет-банкинг. И, что немаловажно, не должно быть так, что приходишь к терминалу – не работает, подходишь к банкомату – нет связи. Идешь в кассу, а она - в выходные не работает, или только до 18.00 в рабочий день. Проверьте, сколько есть точек погашения кредита в терминалах/банкоматах БЕСПЛАТНО возле вашей работы и места жительства и пройдитесь, посмотрите, работают или нет. Убедитесь, что кассы имеют режим работы в выходные дни и в рабочие дни после 18 час. (кредитчики могут, как бы, ошибаться, навяливая кредит).
3) не взимает никаких комиссий за рассмотрение заявки на кредит, за лимит, за выдачу и т.д.
4) требует ТОЛЬКО одну страховку: обязательное страхование имущества (остальное – незаконно, но банк имеет право повысить % ставку по кредиту, если не обварится на вас по другим страховкам). Страховка на имущество не должна составлять более 0,15% от суммы основного долга!
5) считает днем погашения день, когда вы это сделали. Некоторые требуют вносить за 3-5 дней до наступления срока платежа.
6) не берет более 0,5% в день за просрочку. Срок кредитования берите 240 месяцев (20 лет). Этот срок наиболее оптимален для аннуитета (вычислено многими ипотечными брокерами эмпирическим путем за несколько лет).
7) подвязан с более 10 страховыми компаниями и более 5 оценочными.
8) дает возможность взять домой договора (кредитный, поручительства, залога) до подписания с указанием в договорах всех сумм,
вкл.график платежей и т.д.

Выбираем банк по условиям молодой семьи.

Первоначальный взнос – 10-15%.

Сумма кредита – 2 500 000 р. (берите в той валюте, в которой у вас доходы, чтобы жестко не попасть на валютном риске при росте курса валюты относительно валюты, в которой получаете доходы).

Ставка, обычно объявленная банком по данному виду кредита, – 11-14% (не более!!!). Платеж получается где то 30 000 р. в месяц.

Сумма выплачиваемых за 20 лет процентов (переплата) – 4 700 000 р.

Оценку вторички берет на себя клиент. Сумма оценщику составит на квартиру под 3 млн.р. где то 5 000 р.
Не поленитесь перезвониться со всеми аффилированными банку оценщиками и найдите того, кто без поездки по присланным вами фотографиям квартиры, здания, двора и ближайших улиц составит оценку. Они так делают, сужу по своему опыту. Не выезжая оценщики меньше несут затрат и делают скидку. Торгуйтесь с ними обязательно, спрашивая, можно ли если вот так получить скидку, так как оценщик не будет целый день ездить, фоткать и т.д.

Страхование недвижимости – 3750 р. в год (это не описка, вот расчет: 2 500 000 * 0,15% = 3750 р.) Надо помнить, чем меньше основной долг осталось выплатить (проценты не должны брать в учет!!!!), тем меньше сумма страховки в пользу банка. Если на второй год сумма равна или больше прошлогодней, вас, скорее всего, разводят. Смотрите в график платежей, и вы увидите - на сколько снизилась сумма основного долга и сориентируетесь. Кроме того, с каждым годом страховщики ставят меньше коэффициенты и поэтому сумма страховки падает не линейно, а по кривой вниз (но не сильно криво). За 20 лет общая сумма на страхование недвижимости составит где то 50 000 р.

Наши затраты на обслуживание кредита составят за 20 лет: 4 700 000 + 5 000 + 50 000 = 4 755 000 р.

Не надо паниковать, видя, что сумма больше суммы кредита. Раскидаем сумму переплаты на 20 лет:
4 755 000 / 20 = 237 750 р. в год или 19 813 р. в месяц отдать «дяде из банка» за его умелые одноразовые навяливания, повлекшие подписание договоров. Но за такую однокомнатную придется отдать «тете» при аренде не менее 10 000 р. Аренда и процент по кредиту соизмеримые по экономике понятия, но квартира будет со временем в собственности, а значит, нет «тети», которая может хуже ипотечного банка поступить в разгар холодов – поднять до звезд цену или выкинуть на улицу. Плюсов много от ипотечного кредитования заемщику и банкиры это знают.

Теперь несколько доп.советов…
Платите за два дня до даты в графике платежей, проверяйте по телефону бесплатной линии 8-800 с записью переговоров с оператором, платеж лег нормально, нет просрочки. Внимательно смотрите на чек терминала и т.д. Можно прозевать отказ в принятии платежа или его возврат. Будете вы виноваты.

Если сорвете срок, то получите геморрой, так как ваша выплата расщепилась на погашение просроченных процентов, процентов по кредиту и только после них – остаток пошел на основной долг. Вы, не зная этого, или зная, но не зная сколько же напикало просроченных процентов, не попадаете копейка в копейку. Топайте в банк и требуйте новый график с учетом просрочки. Или считайте, сколько по договору напикало штрафного процента и платите с увеличением суммы на эту величину. Лучше переплатите и потом берите новый график.

К моменту взятия кредита накопите на депозите подушку безопасности на 6 месяцев выплат по кредиту (в нашем случае сумма составит 30 000* 6 = 180 000р.). Эта сумма не должна пойти в ПС. Затем разложите сумму на 4 части: 30, 30, 30, 90 т.р. Откройте по 30 т.р. одномесячные депозиты с пролонгацией (будет 3 депозита), а на сумму 90 т.р. откройте трехмесячный депозит с допвзносами и с пролонгацией. Постарайтесь, когда начнете кредитоваться, откладывать ежемесячно на трехмесячный депозит хотя бы по 5 т.р. (ищите подработку на полдня в субботу). Максимальная цель этого накопления – сформировать за несколько лет постепенно подушку на случай безработицы в течение 2 лет (сумма для нашего примера должна быть 30*24= 720 т.р.). Не вздумайте отдать эту сумму в доверительное управление, купить ПАИ, торговать на биржах и т.д. Только, тупо, депозит и только в валюте кредита, так как доллар и евро могут очень хорошо падать относительно рубля после вашей покупки.

Не работайте с продавцами квартир, которые хотят деньги до получения вами свидетельства о праве собственности. Им нечем рисковать, если банк платит за вас. Пусть не выделываются, а прописывают всё в договоре.

Не берите на себя риск отказа (вдруг!!!) банка выдать вам деньги или перевести на счет продавца. Прописывайте такой фокус банка в договоре купли-продажи, как форс-мажор, после которого вы расторгаете сделку, получая обратно задаток (ваш ПС) и возвращая право собственности продавцу.

В банк ОБЯЗАТЕЛЬНО ходите со смартфоном и ОБЯЗАТЕЛЬНО записывайте незаметно всё общение с клерками, которые будут лечить вас. В суде, если что, пригодится. Банк же пишет вас через камеры на потолке и прослушки в столе клерков.