Определения и базовая информация
Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Если проще, то при нехватке собственных средств на покупку недвижимости, берется кредит в банке, залогом при этом выступает приобретаемая (или уже находящаяся в собственности) недвижимость. Нет денег платить банку - недвижимость продается, банк забирает из полученной суммы свою часть. Ключевая фраза в определении: "имущество остается в собственности должника". Это означает, что должник может и далее распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится. Исключений на это право, накладываемые ипотекой, немного.
Обременение — наличие каких-либо ограничений на право распоряжаться своим имуществом. В рамках данной статьи обременением является ипотека.
Заемщик — основной должник по кредиту.
Созаемщик — дополнительный должник по кредиту. Бывает нужен для увеличения суммы кредита (учитывается доход созаемщика), или, например, по правилам банка супруг обязан быть созаемщиком.
Первоначальный взнос — сумма, которая есть на руках у заемщика для покупки недвижимости. Большинство ипотечных программ требует, чтобы ПВ был не менее 10-20% от стоимости недвижимости. Но можно найти и такие, в которых первоначальный взнос не требуется (но другие условия ипотеки скорее всего будут мрачными).
К/З — кредит/залог. Соотношение кредитных средств к стоимости заложенного имущества. Важный параметр, который учитывается при определении процентной ставки по кредиту.
ОД — основной долг или тело кредита, то есть какую еще сумму надо вернуть банку из выданного кредита.
Полная стоимость кредита — полная сумма, которая будет выплачена заемщиком по кредиту без учета досрочного погашения и штрафов за просрочку платежей. Сюда входит выплата ОД, выплата всех процентов, траты на все процедуры, связанные с выдачей кредита, например, оценка квартиры, плата за использование банковской ячейки и т.д.
Процентная ставка — какой годовой процент от ОД заемщик должен выплачивать банку для выполнения своих обязательств по кредиту.
Эффективная процентная ставка — в отличие от просто процентной ставки учитывает все дополнительные траты, связанные с выдачей кредита, стоимость денег во времени (при желании посмотреть, что это такое, можно в интернете, но в рамках этого поста это не является важным).
Ежемесячный платеж — платеж, который заемщик обязан выплачивать каждый месяц для погашения процентов по кредиту и основного долга. Рассчитывается из суммы выдаваемого кредита, его процентной ставки и срока кредита. Чем больше сумма кредита, тем больше ЕМ, так как необходимо больше платить по ОД. Чем больше процентная ставка, тем больше ЕМ, так как необходимо больше выплачивать процентов. Чем больше срок кредита, тем меньше ЕМ - выплата ОД размазывается на больший срок. Важный момент: сначала подсчитываются проценты за фактическое использование ОД (а ОД уменьшается со временем), По остаточному принципу добавляется сумма на оплату ОД. Например, ЕМ за апрель будет включать в себя проценты за использование ОД тридцать дней (кол-во дней в месяце), и какую-то сумму, которая пойдет на погашение ОД.
Аннуитетная система платежей — при ней ежемесячный платеж является фиксированным по сумме. Но в зависимости от суммы уплачиваемых процентов варьируется сумма, которая идет на погашение ОД. В большинстве случаев используется именно аннуитет.
Дифференциальная система платежей — при ней фиксированной является сумма, идущая на погашения ОД. Так как сумма процентов изменяется в зависимости от месяца выплаты, а также переноса даты выплаты из-за праздников, то от месяца к месяцу меняется и сумма полного ЕМ.
График платежей по кредиту — документ, предоставляемый банком заемщику, с полной информацией по дате и сумме выплате каждого ЕМ.
Досрочное погашение — внеочередной платеж, который полностью идет на погашение тела кредита. ДП бывает частичным или полным. При ПДП сумма погашения должна полностью покрыть весь ОД, а также начисленные штрафы и проценты. В этом случае заемщик полностью выполняет свои обязательства перед банком, ипотека и обременение прекращаются. При ЧДП тело кредита погашается частично, кредит продолжает действовать, но на измененных условиях. Смысл ЧДП заключается в уменьшении тела кредита, а значит и сумме начисленных процентов. При этом в зависимости от условий банка может быть уменьшен ЕМ или срок кредита. В любом случае банк после ЧДП обязан выдать новый график платежей. Надо учитывать, что ЧДП не отменяет выплату очередного ЕМ. Также многие банки в качестве плюса своей ипотечной программы указывают возможность и бесплатность ДП. Необходимо знать, что право на бесплатное ДП любого типа и для любого типа кредита гарантировано заемщику федеральным законом, и банк не вправе его запрещать или устанавливать за эту процедуру комиссию или любую другую плату вне зависимости от ее названия. Единственное ограничение - заемщик должен уведомить банк о своем желании ДП за 30 дней (срок может быть уменьшен по договоренности сторон, но не может быть увеличен), и, естественно, вовремя выполнить ДП.
Рефинансирование — изменений условий кредита или смена кредитора. Условно можно разделить на внутреннее рефинансирование, которое не влияет на договор с заемщиком, например, банки, работающие по программе АИЖК, после заключения договора с заемщиком рефинансируют кредит в самой АИЖК. Заемщик при этом продолжает выполнять свои обязательства в рамках заключенного договора, у него остается тот же счет в банке, но сам кредит официально теперь на балансе АИЖК. Другой тип, когда заемщик сам инициирует изменение условий кредита или меняет кредитора. Со стороны заемщика интересен только второй вариант. Обычно рефинансирование проводится с целью улучшить условия кредита: понижение процентной ставки, увеличение срока или просто смена кредитора на более удобного. При рефинансировании стоит учесть, что текущие расходы на этот процесс (оплата юриста, оценки квартиры, гос. пошлин) могут превысить ожидаемую выгоду.
Регистрационная палата — филиал РосРеестра, где происходит регистрация всех операций с недвижимостью: регистрация обременения, регистрация купли-продажи, снятие регистрации об обременении, выдача свидетельства о праве собственности и проч. Основной интернет-портал расположен по адресу: http://rosreestr.ru. Московское управление РосРеестра: http://to77.rosreestr.ru. Запись в электронную очередь на подачу документов: http://www.mosregistr.ru/other/pz/index.html. Единый справочный телефон РосРеестра: +7 800 100 34 34 (специалисты отвечают грамотно, ждать на линии недолго). По телефонам конкретных палат звонить не стоит, так как это просто потеря времени - мне за пару десятков попыток связаться с работниками рег. палаты так и не удалось. Чтобы не писать каждый раз, учтите, что все заявления, указанные ниже к подаче в рег. палату, обычно составляют сами сотрудники рег. палаты.
Расчет процентов, составляющие ежемесячного платежа и процесс досрочного погашения
Как сказано выше, платеж делится на две составляющие: оплата процентов за использование кредитных средств и сумма на погашение основного долга. Вначале рассчитываются проценты, остаток ежемесячного платежа идет на ОД. При длительном сроке и большой сумме долга обычно расчет получается таким, что в начале выплат по кредиту большая часть платежа идет на погашение процентов. Это не означает, что банки берут проценты "вперед", просто таков математический расчет при данных условиях.
Возьмем пример.
Дата платежа - пятое число каждого месяца. Кредит под 12.5% годовых. Ежемесячный платеж 18500 рублей.
Предыдущий платеж был 05.02, очередной будет 05.03. После февральского платежа основной долг составлял 1 340 000 рублей.
Таким образом проценты в мартовском платеже составят 1 340 000 * 0.125 (ставка по кредиту) / 365 (кол-во ней в году) * 28 (кол-во дней, прошедшее с последнего платжа) = 12 849.32 руб. Сумма на погашение основного долга составит 18 500 - 12 849.32 = 5 650.68 руб. Если увеличить ЕМ на 10 000 до 28 500 руб., то на погашение ОД пойдет 15650.68 руб.
Что происходит при досрочном погашении? Средства ДП полностью идут на погашение основного долга. Таким образом уменьшается сумма долга, а значит и сумма процентов в очередных ежемесячных платежах, а значит при неизменном размере ЕМ долг будет выплачен за более короткий срок. Это один из вариантов пересчета графика платежей - уменьшение срока кредитования. Другой возможный вариант - уменьшение ЕМ таким образом, чтобы срок кредитования остался прежним. Этот способ позволяет уменьшить долговую нагрузку заемщика. Обычно банк использует только один из вариантов, но может и дать выбрать способ пересчета графика клиенту. Часто клиенты хотят уменьшить срок кредитования. Если банк не позволяет это сделать, ничего страшного для клиента нет. У заемщика всегда есть возможность и дальше гасить кредит досрочными платежами, и в какой-то момент очередной досрочный платеж полностью погасит долг, сократив тем самым фактический срок кредитования.
Пример ЧДП. Данные те же, что и в примере расчета ЕМ. Заемщик решил внести 200 000 досрочным платежом, и платеж пошел на погашение долга вместе с очередным ЕМ 05.02. После этой операции долг составляет 1 140 000 рублей. Проценты составят: 1 140 000 * 0.125 (ставка по кредиту) / 365 (кол-во ней в году) * 28 (кол-во дней, прошедшее с последнего платжа) = 10 931,51 руб. Оставшаяся часть очередного платежа пойдет на погашение основного долга. При неизменном размере ЕМ на погашение получается сумма: 18 500 - 10 931,51 = 7 568,49 руб.
Базовым законом, регулирующим ипотечную систему, является "Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ". Но обычному человеку там мало что будет понятно (иначе бы не пришлось писать этот пост).
Основные виды ипотеки:
Ипотека в силу закона — возникает при переходе права собственности на недвижимость, например, купля-продажа, дарение, наследство.
Ипотека в силу договора — возникает при залоге уже имеющегося в собственности имущества, например, при рефинансировании.
Последующая ипотека — возникает при залоге уже заложенного имущества. Например, сначала вы берете кредит под залог квартиры в банке А, а потом понимаете, что нужен еще кредит, и берет кредит под залог этой же квартиры в банке Б. При этом необходимо согласие банка А, а сумма всех кредитов не должна превышать определенный процент от продажной стоимости закладываемого имущества. В рамках этого поста не рассматривается, приведена просто для информации.
Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Если проще, то при нехватке собственных средств на покупку недвижимости, берется кредит в банке, залогом при этом выступает приобретаемая (или уже находящаяся в собственности) недвижимость. Нет денег платить банку - недвижимость продается, банк забирает из полученной суммы свою часть. Ключевая фраза в определении: "имущество остается в собственности должника". Это означает, что должник может и далее распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится. Исключений на это право, накладываемые ипотекой, немного.
Обременение — наличие каких-либо ограничений на право распоряжаться своим имуществом. В рамках данной статьи обременением является ипотека.
Заемщик — основной должник по кредиту.
Созаемщик — дополнительный должник по кредиту. Бывает нужен для увеличения суммы кредита (учитывается доход созаемщика), или, например, по правилам банка супруг обязан быть созаемщиком.
Первоначальный взнос — сумма, которая есть на руках у заемщика для покупки недвижимости. Большинство ипотечных программ требует, чтобы ПВ был не менее 10-20% от стоимости недвижимости. Но можно найти и такие, в которых первоначальный взнос не требуется (но другие условия ипотеки скорее всего будут мрачными).
К/З — кредит/залог. Соотношение кредитных средств к стоимости заложенного имущества. Важный параметр, который учитывается при определении процентной ставки по кредиту.
ОД — основной долг или тело кредита, то есть какую еще сумму надо вернуть банку из выданного кредита.
Полная стоимость кредита — полная сумма, которая будет выплачена заемщиком по кредиту без учета досрочного погашения и штрафов за просрочку платежей. Сюда входит выплата ОД, выплата всех процентов, траты на все процедуры, связанные с выдачей кредита, например, оценка квартиры, плата за использование банковской ячейки и т.д.
Процентная ставка — какой годовой процент от ОД заемщик должен выплачивать банку для выполнения своих обязательств по кредиту.
Эффективная процентная ставка — в отличие от просто процентной ставки учитывает все дополнительные траты, связанные с выдачей кредита, стоимость денег во времени (при желании посмотреть, что это такое, можно в интернете, но в рамках этого поста это не является важным).
Ежемесячный платеж — платеж, который заемщик обязан выплачивать каждый месяц для погашения процентов по кредиту и основного долга. Рассчитывается из суммы выдаваемого кредита, его процентной ставки и срока кредита. Чем больше сумма кредита, тем больше ЕМ, так как необходимо больше платить по ОД. Чем больше процентная ставка, тем больше ЕМ, так как необходимо больше выплачивать процентов. Чем больше срок кредита, тем меньше ЕМ - выплата ОД размазывается на больший срок. Важный момент: сначала подсчитываются проценты за фактическое использование ОД (а ОД уменьшается со временем), По остаточному принципу добавляется сумма на оплату ОД. Например, ЕМ за апрель будет включать в себя проценты за использование ОД тридцать дней (кол-во дней в месяце), и какую-то сумму, которая пойдет на погашение ОД.
Аннуитетная система платежей — при ней ежемесячный платеж является фиксированным по сумме. Но в зависимости от суммы уплачиваемых процентов варьируется сумма, которая идет на погашение ОД. В большинстве случаев используется именно аннуитет.
Дифференциальная система платежей — при ней фиксированной является сумма, идущая на погашения ОД. Так как сумма процентов изменяется в зависимости от месяца выплаты, а также переноса даты выплаты из-за праздников, то от месяца к месяцу меняется и сумма полного ЕМ.
График платежей по кредиту — документ, предоставляемый банком заемщику, с полной информацией по дате и сумме выплате каждого ЕМ.
Досрочное погашение — внеочередной платеж, который полностью идет на погашение тела кредита. ДП бывает частичным или полным. При ПДП сумма погашения должна полностью покрыть весь ОД, а также начисленные штрафы и проценты. В этом случае заемщик полностью выполняет свои обязательства перед банком, ипотека и обременение прекращаются. При ЧДП тело кредита погашается частично, кредит продолжает действовать, но на измененных условиях. Смысл ЧДП заключается в уменьшении тела кредита, а значит и сумме начисленных процентов. При этом в зависимости от условий банка может быть уменьшен ЕМ или срок кредита. В любом случае банк после ЧДП обязан выдать новый график платежей. Надо учитывать, что ЧДП не отменяет выплату очередного ЕМ. Также многие банки в качестве плюса своей ипотечной программы указывают возможность и бесплатность ДП. Необходимо знать, что право на бесплатное ДП любого типа и для любого типа кредита гарантировано заемщику федеральным законом, и банк не вправе его запрещать или устанавливать за эту процедуру комиссию или любую другую плату вне зависимости от ее названия. Единственное ограничение - заемщик должен уведомить банк о своем желании ДП за 30 дней (срок может быть уменьшен по договоренности сторон, но не может быть увеличен), и, естественно, вовремя выполнить ДП.
Рефинансирование — изменений условий кредита или смена кредитора. Условно можно разделить на внутреннее рефинансирование, которое не влияет на договор с заемщиком, например, банки, работающие по программе АИЖК, после заключения договора с заемщиком рефинансируют кредит в самой АИЖК. Заемщик при этом продолжает выполнять свои обязательства в рамках заключенного договора, у него остается тот же счет в банке, но сам кредит официально теперь на балансе АИЖК. Другой тип, когда заемщик сам инициирует изменение условий кредита или меняет кредитора. Со стороны заемщика интересен только второй вариант. Обычно рефинансирование проводится с целью улучшить условия кредита: понижение процентной ставки, увеличение срока или просто смена кредитора на более удобного. При рефинансировании стоит учесть, что текущие расходы на этот процесс (оплата юриста, оценки квартиры, гос. пошлин) могут превысить ожидаемую выгоду.
Регистрационная палата — филиал РосРеестра, где происходит регистрация всех операций с недвижимостью: регистрация обременения, регистрация купли-продажи, снятие регистрации об обременении, выдача свидетельства о праве собственности и проч. Основной интернет-портал расположен по адресу: http://rosreestr.ru. Московское управление РосРеестра: http://to77.rosreestr.ru. Запись в электронную очередь на подачу документов: http://www.mosregistr.ru/other/pz/index.html. Единый справочный телефон РосРеестра: +7 800 100 34 34 (специалисты отвечают грамотно, ждать на линии недолго). По телефонам конкретных палат звонить не стоит, так как это просто потеря времени - мне за пару десятков попыток связаться с работниками рег. палаты так и не удалось. Чтобы не писать каждый раз, учтите, что все заявления, указанные ниже к подаче в рег. палату, обычно составляют сами сотрудники рег. палаты.
Расчет процентов, составляющие ежемесячного платежа и процесс досрочного погашения
Как сказано выше, платеж делится на две составляющие: оплата процентов за использование кредитных средств и сумма на погашение основного долга. Вначале рассчитываются проценты, остаток ежемесячного платежа идет на ОД. При длительном сроке и большой сумме долга обычно расчет получается таким, что в начале выплат по кредиту большая часть платежа идет на погашение процентов. Это не означает, что банки берут проценты "вперед", просто таков математический расчет при данных условиях.
Возьмем пример.
Дата платежа - пятое число каждого месяца. Кредит под 12.5% годовых. Ежемесячный платеж 18500 рублей.
Предыдущий платеж был 05.02, очередной будет 05.03. После февральского платежа основной долг составлял 1 340 000 рублей.
Таким образом проценты в мартовском платеже составят 1 340 000 * 0.125 (ставка по кредиту) / 365 (кол-во ней в году) * 28 (кол-во дней, прошедшее с последнего платжа) = 12 849.32 руб. Сумма на погашение основного долга составит 18 500 - 12 849.32 = 5 650.68 руб. Если увеличить ЕМ на 10 000 до 28 500 руб., то на погашение ОД пойдет 15650.68 руб.
Что происходит при досрочном погашении? Средства ДП полностью идут на погашение основного долга. Таким образом уменьшается сумма долга, а значит и сумма процентов в очередных ежемесячных платежах, а значит при неизменном размере ЕМ долг будет выплачен за более короткий срок. Это один из вариантов пересчета графика платежей - уменьшение срока кредитования. Другой возможный вариант - уменьшение ЕМ таким образом, чтобы срок кредитования остался прежним. Этот способ позволяет уменьшить долговую нагрузку заемщика. Обычно банк использует только один из вариантов, но может и дать выбрать способ пересчета графика клиенту. Часто клиенты хотят уменьшить срок кредитования. Если банк не позволяет это сделать, ничего страшного для клиента нет. У заемщика всегда есть возможность и дальше гасить кредит досрочными платежами, и в какой-то момент очередной досрочный платеж полностью погасит долг, сократив тем самым фактический срок кредитования.
Пример ЧДП. Данные те же, что и в примере расчета ЕМ. Заемщик решил внести 200 000 досрочным платежом, и платеж пошел на погашение долга вместе с очередным ЕМ 05.02. После этой операции долг составляет 1 140 000 рублей. Проценты составят: 1 140 000 * 0.125 (ставка по кредиту) / 365 (кол-во ней в году) * 28 (кол-во дней, прошедшее с последнего платжа) = 10 931,51 руб. Оставшаяся часть очередного платежа пойдет на погашение основного долга. При неизменном размере ЕМ на погашение получается сумма: 18 500 - 10 931,51 = 7 568,49 руб.
Базовым законом, регулирующим ипотечную систему, является "Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ". Но обычному человеку там мало что будет понятно (иначе бы не пришлось писать этот пост).
Основные виды ипотеки:
Ипотека в силу закона — возникает при переходе права собственности на недвижимость, например, купля-продажа, дарение, наследство.
Ипотека в силу договора — возникает при залоге уже имеющегося в собственности имущества, например, при рефинансировании.
Последующая ипотека — возникает при залоге уже заложенного имущества. Например, сначала вы берете кредит под залог квартиры в банке А, а потом понимаете, что нужен еще кредит, и берет кредит под залог этой же квартиры в банке Б. При этом необходимо согласие банка А, а сумма всех кредитов не должна превышать определенный процент от продажной стоимости закладываемого имущества. В рамках этого поста не рассматривается, приведена просто для информации.
Таблица комиссий и конвертаций при трансграничных платежах
FAQ. Ипотека и рефинансирование
FAQ. Ипотека и рефинансирование
