Форум

Две квартиры- одна из них в ипотеку. Выгодно ли загасить ипотеку или нет?

#1
05.02.2016 20:13
Прошу совета по ситуации и возможные решения задачи.

Имеем семью из 3 чел. 1комн.кв.(№1) в которой живём ( ипотека долг 1,5 млн.руб. платеж 15 тыс.руб.платить еще 11 лет, ипотека под 6% годовых в руб., рыночная цена 1,8-1,9 млн.руб.). Также имеем еще одну 1 комн.кв.(№2) без долгов (цена на рынке 1,4 млн.) новая с предчистовой отделкой. В данной квартире есть доля ребенка.(Опека дает согласие на продажу, долю можем выделить в ипотечной квартире после гашения).
Встал вопрос:
1. продать квартиру №2 и загасить долг по ипотеке квартиры№1
2. или вложить порядка 100 тыс. и сделать ремонт (своими руками) и сдавать(цена аренды может быть 8 тыс.руб.).
"сломала голову" в расчетах, что будет выгоднее и быстрее. Если продать квартиру №2 и загасить ипотеку появится возможность копить на другую квартиру, откладывая те же 15 тыс., которые платим за ипотеку(больше 15 отложить ежемесячно не имеем возможности). Чтобы купить квартиру 2-3комн необходимо будет еще минимум 800тыс и больше. Копить придется 4 года. А если сдавать квартиру №2 и сумму аренды вносить в досрочку, то ипотеку можно загасить за 7 лет, вместо 11.
В итоге хотим квартиру из 2-3 комн., т.к. ребенку необходима своя комната. Каким способом быстрее и выгоднее приобрести большую квартиру?
Склоняемся к продаже квартиры и гашению ипотеки. Где мы можем потерять?
 
 
#2
05.02.2016 20:40
Цитата
Tiffani пишет:
Имеем семью из 3 чел. 1комн.кв.(№1) в которой живём ( ипотека долг 1,5 млн.руб. платеж 15 тыс.руб.платить еще 11 лет, ипотека под 6% годовых в руб., рыночная цена 1,8-1,9 млн.руб.). Также имеем еще одну 1 комн.кв.(№2) без долгов (цена на рынке 1,4 млн.) новая с предчистовой отделкой. В данной квартире есть доля ребенка.(Опека дает согласие на продажу, долю можем выделить в ипотечной квартире после гашения).


Я бы такой вариант реализовал (если опека дает согласие на продажу):
1. Продать за 1,4млн квартиру, которая без обременения (согласовав с опекой)
2. Ипотеку НЕ ГАСИТЬ. Смысл? Ваша ставка по кредиту - в 2 раза ниже ставки по рублевым депозитам.

Далее варианты (в зависимости от веры в рубль):
1. Положить 1,4млн на рублевый депозит (разложить в пару банков, чтобы не превысить АСВ). При ставке 12% - будет 14тысяч в месяц процентов. Это в 2 раза больше, чем сумма от сдачи квартиры. В случае (временных) проблем с платежеспособностью (непредвиденные расходы, потеря работы) - можно будет легко пережить такой период, используя запасы денег (один из вкладов желательно открыть с возможностью расходных операций).

2. Купить по 5 тысяч долларов и евро. Оставшиеся рубли - на депозит по хорошие проценты. Тут и "доход" в рублях (близкий к сумме аренды квартиры) и страховка от сильной девальвации рубля.

P.S. Если есть вера, что в ближайшие годы экономика РФ восстановится и все будет замечательно - квартиры не продавать.
 
 
#3
05.02.2016 20:54
Цитата
Владимир 86RUS пишет:
2. Ипотеку НЕ ГАСИТЬ.

Вот здесь на все 100 поддержу.
 
 
#4
05.02.2016 22:09
Дети стремительно растут. Намного быстрее, чем зарабатываются деньги на квартиры))) Мы тут решали-решали вопрос увеличения комнат - и тут раз тебе - 18 лет - и встала обратная задача, как бы отдельное жилье обеспечить smile:D А у вас уже шикарное приданое имеется)))
Изменено: Demetra966- 05.02.2016 22:10
 
 
#5
05.02.2016 22:11
Цитата
Tiffani пишет:
ипотека под 6% годовых в руб.

Фантастический процент, налог ещё наверное? 6% - это меньше 2/3 от 11% (ставка рефинансирования ЦБ).
 
 
#6
05.02.2016 22:34
Еще можно рассмотреть вариант сдачи квартиры, но не вносить досрочку, а класть все на депозит со ставкой выше 6%, естественно. Курочка по зернышку клюет, опять же это будет финансовой подушкой безопасности. Первые пару лет, конечно, эффект будет не очень заметен, а через те же 7 лет кто вам мешает принимать решение о погашении ипотеки досрочно? Зато у вас на протяжении этих лет будет и еще одна квартира и какие-никакие денежные средства. Главное, не тратить их на всякую муру, а поставить себе цель и четко к ней идти.
 
 
#7
05.02.2016 22:59
Цитата
Владимир 86RUS пишет:
S. Если есть вера, что в ближайшие годы экономика РФ восстановится и все будет замечательно - квартиры не продавать.

Простите, а если не восстановится, то что будет с квартирами, они не будут ничего стоить, народ бросит жилье и уедет?
Изменено: ilersh- 05.02.2016 23:00
 
 
#8
06.02.2016 00:48
Выскажу сугубо свое ИМХО:
1) Квартиру продать. smile:!:
2) Ипотеку не гасить. smile:yep:
3) Ждать хорошего отскока по валюте и закупаться равными долями. (Доллары, Евро) smile:ок:
4) Валюту пару лет сохранять. На вклады в банки (смешной процент, высокие риски) не класть.
5) Через 2-3 года валюту поменять на рубли и купить шикарную "трёшку". smile:thumbsup:

P.S. : на оставшиеся деньги от "трёшки" погасить ипотеку! smile:uncap:
 
 
#9
06.02.2016 07:14
Цитата
Tiffani пишет:
ипотека под 6% годовых в руб.
Откуда такой процент маленький? , за 10 подобного не видел. Может по программе помощи нуждающимся?
 
 
#10
06.02.2016 08:07
Цитата
ilersh пишет:
Цитата

Владимир 86RUSпишет:S. Если есть вера, что в ближайшие годы экономика РФ восстановится и все будет замечательно - квартиры не продавать.
Простите, а если не восстановится, то что будет с квартирами, они не будут ничего стоить, народ бросит жилье и уедет?

Если рассматривать негативный вариант:
Банки перестанут выдавать ипотеки, государство перестанет спонсировать дешевую ипотеку, застройщиков и т.д.
Кто-то уедет (командировочные и прочие бизнес-жильцы), молодые будут жить с родителями и т.д., т.к. за ТАКИЕ деньги не будут готовы покупать квартиру.
Квартиры будут продаваться по стоимости б/у иномарки (вспомните/почитайте что было в 90е годы с рынком недвижимости).

В таком варианте - самое правильное купить валюту, часть положить за границей в банк, часть зарыть на огороде.

Но такие варианты не хочется рассматривать. Поэтому и предложил средний вариант - 50% оставить в рублях, остальное в валюте.

И да, посмотрите рынок недвижимости в Воркуте (особенно то, что было лет 5 назад). Брошенные кварталы стоят вокруг города. Дешевле бросить, чем содержать. И это реальность, а не гипотезы и прогнозы.
Изменено: Владимир 86RUS- 06.02.2016 08:09
 
 
#11
06.02.2016 15:35
Вариант продать и положить на депозит не подходит. Опека дает добро на продажу, при условии выделении доли ребенку в другой квартире. Другого жилья кроме ипотечной квартиры-нет. Родственников готовых выделить дол, тоже нет. Если продавать, то по-любому вносить за ипотечную квартиру и выделять долю.
 
 
#12
06.02.2016 15:39
Цитата
Tiffani пишет:
ипотека под 6% годовых в руб.
РомРом Откуда такой процент маленький? , за 10 подобного не видел. Может по программе помощи нуждающимся?

Маленький процент-это отдельная история. В свое время в 2008г брали ипотеку в йенах. В 2012 рефинансировали в рубли. Ставку нам сохранили, а вот долг тогда вырос тысяч на 600. Т.е сейчас по прошествии 8 лет платежей, у нас основной долг от первоначальной ипотеки 2008г уменьшился на 100тыс. Конечно морально устали от этой "долгоиграющей" ипотеки, и хочется ее закрыть.
Изменено: Tiffani- 06.02.2016 15:41
 
 
#13
06.02.2016 16:46
Цитата
Владимир 86RUS пишет:
Брошенные кварталы стоят вокруг города. Дешевле бросить, чем содержать. И это реальность, а не гипотезы и прогнозы.

В Замкадье у нас тоже самое будет, я к сожалению уверен в этом smile:cry:
 
 
#14
06.02.2016 16:58
Цитата
and-Rey-1975 пишет:
В Замкадье у нас тоже самое будет, я к сожалению уверен в этом

Да не парьтесь, апокалипсис уже скоро будет, нам обещали.
 
 
#15
06.02.2016 22:53
Владимир 86RUS,
Т.е. Вы не советуете сейчас покупать квартиру при любых раскладах?
 
 
#16
07.02.2016 01:22
Цитата
sidseven7 пишет:

Да не парьтесь, апокалипсис уже скоро будет, нам обещали.

Я не любитель бани... А Апокалипсиса не будет! Вас обманули... Просто много брошенных муравейников с пеналами будет... И недостроя smile;) но все будут спокойно жить и сажать картофан на даче smile;)
 
 
#17
09.02.2016 23:52
1. ипотеку не гасить досрочно.
2. 100 тысяч на ремонт уже есть в наличии или предстоит скопить/занять?
Если есть деньги в наличии, то сделать ремонт и сдавать... за год с небольшим наверное окупите ремонт. Потом будет просто доход от сдачи. Главное - это будет сразу решенный вопрос с квартирой для ребенка (ваше будущее спокойствие). Кстати сколько ребенку до совершеннолетия? Еще детей планируете?

В квартире №2 имеется доля ребенка, а остальное чье? квартира №1 ипотечная чья?

теоретически 15 тысяч за ипотеку платить, а на депо с большим (чем 6%) процентом складывать доход от сдаваемой квартиры №2, т.е. каждый месяц 7000 на вклад.
 
 
#18
10.02.2016 00:52
Цитата
and-Rey-1975 пишет:
но все будут спокойно жить и сажать картофан на даче

Надо срочно участки покупать, а то попрут скоро.
 
 
#19
10.02.2016 00:56
Цитата
Лемниската пишет:
Главное - это будет сразу решенный вопрос с квартирой для ребенка

Да, только до ребенка не скоро дойдет, что у него нет своей комнаты, чтобы в светлом будущем у него квартира была.
 
 
#20
10.02.2016 12:14
Ипотеку под 6 % вы сейчас не раздобудете уже никогда smile:)
Рассмотрите такой вариант - отремонтировать вторую квартиру и сдавать. И первую тоже сдавать.
А самим снимать двухкомнатную. В итоге вы сдачей гасите кредит и даже остается на аренду + добавляете.
 
 
#21
10.02.2016 14:03
Цитата
Рыжа_я пишет:
Ипотеку под 6 % вы сейчас не раздобудете уже никогдаРисунок
Рассмотрите такой вариант - отремонтировать вторую квартиру и сдавать. И первую тоже сдавать.А самим снимать двухкомнатную. В итоге вы сдачей гасите кредит и даже остается на аренду + добавляете.


Тоже предполагал такой вариант.
Расходы
15 000 - платеж
10 000 - 2-комнатная квартира аренда
Доходы
8 000 + 8 000 = 16 000 - за аренду двух квартир


25 000 - 16 000 = 9 000

Хотя. В принципе, и платеж меньше ежемесячный на схемы, и 2-х комнатная квартира.
Я тоже за подход решать душевно, а не математически, хотят ведь 2-х квартиру для жизни, а не самую процентную выгоду.
cards - interest - cashback xlsx
 
 
#22
10.02.2016 20:50
Цитата
sidseven7 пишет:
Цитата

Лемнискатапишет:Главное - это будет сразу решенный вопрос с квартирой для ребенка
Да, только до ребенка не скоро дойдет, что у него нет своей комнаты, чтобы в светлом будущем у него квартира была.

Если сдадут обе однушки как тут уже написали и посчитали, а арендуют двушку, то комната своя будет, еще и останется.
Но опять же нет подробностей, может там ребенку почти 18 лет, например, скоро в армию или в институт уедет учиться и ему эта комната/её отсутствие не очень критично.
 
 
#23
10.02.2016 20:58
Цитата
Лемниската пишет:
1. ипотеку не гасить досрочно.2. 100 тысяч на ремонт уже есть в наличии или предстоит скопить/занять?Если есть деньги в наличии, то сделать ремонт и сдавать... за год с небольшим наверное окупите ремонт. Потом будет просто доход от сдачи. Главное - это будет сразу решенный вопрос с квартирой для ребенка (ваше будущее спокойствие). Кстати сколько ребенку до совершеннолетия? Еще детей планируете?В квартире №2 имеется доля ребенка, а остальное чье? квартира №1 ипотечная чья?теоретически 15 тысяч за ипотеку платить, а на депо с большим (чем 6%) процентом складывать доход от сдаваемой квартиры №2, т.е. каждый месяц 7000 на вклад.

Денег на ремонт нет,нужно брать кредит. А вот стоит ли? Ребенку 6 лет. Хотелось бы конечно еще ребенка, а то годы-то уходят. В принципе обе квартиры наши, если не считать, что одна в обременении еще. Во второй у всех по 1/3, а в первой с мужем по 1/2. Просто нам кажется расплатясь с ипотекой можно будет те же 15 тыс ежемесячно откладывать за 2-3 года приличная сумма будет и кредит небольшой взять для покупки большей квартиры.А эта ипотека нас держит. Получается две квартиры-а радости мало.И сейчас у нас получается в ежемесячном платеже половина-это проценты, т.е ближайшую пятилетку сильно основной долг не уменьшится.
Цитата
ponaehavshie пишет:
Цитата

Рыжа_япишет:Ипотеку под 6 % вы сейчас не раздобудете уже никогдаРисунок
Рассмотрите такой вариант - отремонтировать вторую квартиру и сдавать. И первую тоже сдавать.А самим снимать двухкомнатную. В итоге вы сдачей гасите кредит и даже остается на аренду + добавляете.
Тоже предполагал такой вариант.Расходы15 000 - платеж10 000 - 2-комнатная квартира арендаДоходы8 000 + 8 000 = 16 000 - за аренду двух квартир25 000 - 16 000 = 9 000Хотя. В принципе, и платеж меньше ежемесячный на схемы, и 2-х комнатная квартира.Я тоже за подход решать душевно, а не математически, хотят ведь 2-х квартиру для жизни, а не самую процентную выгоду.
А сдавать обе квартиры неплохой вариант конечно, он нам в голову даже не приходил. Но тут риски большие. Если вдруг арендаторы съедут... пока найдешь других, а тут еще если обе будут простаивать какое-то время, то нужен запас денег, чтобы и ипотеку гасить и самим за аренду платить.
 
 
#24
11.02.2016 11:49
Не слушайте, что вам тут некоторые советуют. Одна квартира не ваша, продав вторую у вас будет 0 квартир! Не считая форс-мажорных ситуаций.
Либо продать, чтобы закрыть ипотеку, либо сдавать. Пока я не слышал мнений, что у кого 2 квартиры жалуются на это, а когда 2 будет в собственности и захочется максимальной доходности, тогда можно 2-ю продать и купить опционы, чтобы хэджировать ваши фьючерсные контракты на валюту (естессно, это будет глупым решением, это так для примера).
 
 
#25
11.02.2016 12:07
Жить надо сейчас,а жить в однушке втроем это не есть хорошо,ребенок растет,папа и мама еще молодые,тем паче планируют второго ребенка,
Вывод правильный ,нужно покупать минимум двушку,а лучше трешку(если родится например ребенок другого пола)
Потому надо продать квартиру номер два,гасим ипотеку за квартиру номер один,берем еще ипотеку в размере одного милиона,прдаем квартиру номер один +один мио=покупаем двушку или трешку,затем быстрее планируем ребенка и материнским капиталом гасим половину ипотеки,оставшуюся часть ипотеки,можно напрячь маму,папу,тещю,тестя,взывая к ихним моральным качествам.
В итоге будете жить в хорошей квартире,у каждого ребенка будет своя комната.
 
 
Форумы » Финансовые продукты и услуги » Ипотека

Все продукты Банки.ру

Калькуляторы

Калькулятор туристической страховкиКалькулятор ипотечного страхованияКалькулятор вкладовКалькулятор кредитовКалькулятор ипотекиКалькулятор автокредитовКалькулятор КаскоКалькулятор ДМСКалькулятор медицинской страховкиКалькулятор ОСАГОКалькулятор займа

Вклады и инвестиции

Вклады в СбербанкеВ рубляхС высоким процентомВклады с онлайн заявкойКупить ПИФыВклады в МосквеКупить облигацииАкции российских компанийАкции ГазпромАкции Голубые фишкиНакопительные счетаНакопительные счета с ежедневным начислением процентов

Кредиты и займы

Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода

Ещё

1 доллар в рублях1 евро в рубляхКурсы ЦББанки РоссииКнига памятиБанки на картеОтзывы о банкахОтзывы о страховых компанияхЛичный кабинет агентаНародный рейтинг МФОТема дняНовостиФинансовый словарь
Показать ещеСкрыть

Страхование

Ипотечное страхованиее-ОСАГООСАГО в МосквеПродлить ОСАГОПродлить ОСАГО в МосквеСтраховка автомобиля ОСАГОРасчёт стоимости каскоКаско в МосквеОСАГО без ограниченнийОСАГО для начинающихРасширенный полис ОСАГООСАГО в Санкт-ПетербургеКаско от угонаКаско на годКаско на второй годДМС страхованиеСпортивная страховкаСтрахование квартирыАнтиклещТуристическая страховкаАлкогольный калькулятор для водителейДКП авто

Карты

Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве

Ипотека

Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей

РКО

Расчётно-кассовое обслуживание в МосквеРКО СбербанкРКО в Т-БанкеРКО в ВТБРКО в Райффайзен банкеЭквайрингРегистрация бизнеса в МосквеРасчетный счет для ИПРасчетный счет для ОООЛучшие банки для ИПЛучшие банки для ОООБесплатный расчетный счет для ИПБесплатный расчетный счет для ОООРКО в ТочкеРКО в Альфа-БанкеРКО в ПромсвязьбанкеРКО в ОТП БанкеРКО В ГазпромбанкеРКО в МТС БанкеРКО В СовкомбанкеРКО в МодульбБанкеБанковские гарантии

Дебетовые карты

Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка

Потребительские кредиты

Мастер подбора кредитаПотребительские кредитыКредит наличнымиКредит на картуКредиты для самозанятыхКредиты для безработныхРефинансирование кредитаКредит под залог автоКредит под залог недвижимостиОнлайн заявка на кредитЧерез Госуслуги

Микрозаймы

Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой

Кредитные карты

Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие

Расчетно-кассовое обслуживание

Открытие счета в СберБанк онлайнСчет для ИП в СберБанке условияОткрыть счет для ИП онлайнРКО для ООО открытьРасчетный счет в ТочкеБизнес банк ТинькоффОткрыть расчетный счет

Ипотечные кредиты

Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы

Депозиты

Облигации федерального займа доходностьКупить дивидендные акцииСберБанк вклады депозитыСберБанк управление активами ПИФы доходностьДепозит онлайнАкции ГазпромETF на московской биржеРоснефть акции ценаАкции Лукойл ценаПенсионные вклады

ОСАГО и Каско

Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование