Прошу советов у почтенного собрания. Описываю текущую ситуацию.
Сейчас у меня 3 объекта недвижимости - 1 "живой" и 2 строящихся. Объект номер один - квартирушка в старом кирпичном доме в ближнезамкадье рыночной стоимостью в 4 жёлтых цитрусовых лимона, которая мне не особо нужна. Я хочу её продать и уже нашел покупателя, он ждёт одобрения пакета документов в банке. Если сорвётся этот - найду следующего, не суть.
Объект номер 2 - однушка в строящемся доме в одном из самых "новомодных" районов со свежепостроенной станцией метро. За 4,3 куплена год назад, из них 1,8 под ипотекой (Абсолют банк, 11,7 процентов). Сейчас стоит ощутимо дороже. Ввод, выдача ключей и оформление права собственности запланированы на середину следующего года. Хочу выдрать её из-под ипотеки и будущем оформить под проживание. После продажи объекта номер 1, обезипотечивания объекта номер 2 и раздачи долгов по кредитам останется чуть больше полторашки.
Объект номер 3 - апартамент квартирного типа на юго-западе столицы (внутри МКАД), сдаваемый с отделкой, 33 метра, дом достроен и ждет ввода в эксплуатацию. Тоже куплен в ипотеку по ставке 11 с хвостиком. Стоимость по договору 4,4 лимона, остаток задолженности 3,8 лимонов (платить ещё 14 лет), кредитная нагрузка 44 килорубля в месяц. После ввода в эксплуатацию эта штука путём сдачи в аренду будет отбивать 30-35 тысяч в месяц и почти не будет давить на карман, а если удастся рефинансировать кредит - будет работать в ноль (а со временем, когда вследствие инфляционных процессов арендная ставка повысится, а платёж по ипотеке нет, начнёт работать в плюс). Тем не менее ставка 11+ - не дело, рефинансировать надо. Росбанк предлагает 9 процентов при условии доплаты около 200 килорублей (так, чтобы остаток задолженности составлял не более 80 процентов стоимости объекта по договору).
А теперь самый прикол в том что у меня сейчас нет прописки. Вообще никакой. Продавая предыдущую квартиру, выписался в никуда, ту которая сейчас у меня есть продаю тоже (кредитная нагрузка давит на мозги), следующая будет только через год, а та которая вводится в ближайшие 2-3 месяца - апартаменты (там возможна только временная регистрация на 5 лет). Без прописки меня ни в один банк не впустят на порог (а мне надо рефинансироваться, и кроме того - я привык активно пользоваться разными кредитными продуктами), в случае необходимости смены работы или должности на текущей работе также могут быть неприятности. Думаю над возможными решениями проблемы.
Тупо купить прописку на сером рынке (или выпросить у друзей) - статья, не хочу рисковать. Комнатушка где-нибудь в шатурошаховской, на окраине Московской области - тыщ 700-800. Жалко (у пчёлки). Можно потом будет сдать кому-нибудь по цене квартплаты, забыть про этот объект и решить проблему с пропиской раз и навсегда. Квартирка в убитом домике часах в пяти езды от Москвы в одной из соседних областей - тыщ 300. Опять же можно сдать по цене квартплаты. То же самое удовольствие где-нибудь на Крайнем Севере - все 100. Но туда надо летать на самолёте, ласточкой не отделаешься. И не факт что её удастся сдать вообще кому-нибудь. Несколько потенциальных объектов по разным локациями уже подобрал. С долями связываться не хочу (юридические проблемы), с деревянными домами тоже (сгорит к фигам), с глухими деревнями тоже (трудно попасть в МФЦ и почти невозможно сдать в аренду), имею в виду в основном городки до которых можно доехать не только на машине, но и на поезде.
Вопрос к залу такой: нужна ли мне для рефинанса ипотеки и систематического общения с банками впоследствии именно московская либо подмосковная прописка, либо подойдёт вообще какая угодно российская (усиленная временной регистрацией в Москве)?
Второй вопрос (сопутствующий): имеет ли смысл дождаться ввода объекта в эксплуатацию и оформления в собственность? Можно ли будет в этом случае при рефинансировании отталкиваться не от цены по договору, а от оценки (пригласив оценщика), и тем самым избежать доплаты? И повлияет ли характеристика объекта (полноценный объект недвижимости или обязательство по договору с застройщиком) на процентную ставку при рефинансировании?
Сейчас у меня 3 объекта недвижимости - 1 "живой" и 2 строящихся. Объект номер один - квартирушка в старом кирпичном доме в ближнезамкадье рыночной стоимостью в 4 жёлтых цитрусовых лимона, которая мне не особо нужна. Я хочу её продать и уже нашел покупателя, он ждёт одобрения пакета документов в банке. Если сорвётся этот - найду следующего, не суть.
Объект номер 2 - однушка в строящемся доме в одном из самых "новомодных" районов со свежепостроенной станцией метро. За 4,3 куплена год назад, из них 1,8 под ипотекой (Абсолют банк, 11,7 процентов). Сейчас стоит ощутимо дороже. Ввод, выдача ключей и оформление права собственности запланированы на середину следующего года. Хочу выдрать её из-под ипотеки и будущем оформить под проживание. После продажи объекта номер 1, обезипотечивания объекта номер 2 и раздачи долгов по кредитам останется чуть больше полторашки.
Объект номер 3 - апартамент квартирного типа на юго-западе столицы (внутри МКАД), сдаваемый с отделкой, 33 метра, дом достроен и ждет ввода в эксплуатацию. Тоже куплен в ипотеку по ставке 11 с хвостиком. Стоимость по договору 4,4 лимона, остаток задолженности 3,8 лимонов (платить ещё 14 лет), кредитная нагрузка 44 килорубля в месяц. После ввода в эксплуатацию эта штука путём сдачи в аренду будет отбивать 30-35 тысяч в месяц и почти не будет давить на карман, а если удастся рефинансировать кредит - будет работать в ноль (а со временем, когда вследствие инфляционных процессов арендная ставка повысится, а платёж по ипотеке нет, начнёт работать в плюс). Тем не менее ставка 11+ - не дело, рефинансировать надо. Росбанк предлагает 9 процентов при условии доплаты около 200 килорублей (так, чтобы остаток задолженности составлял не более 80 процентов стоимости объекта по договору).
А теперь самый прикол в том что у меня сейчас нет прописки. Вообще никакой. Продавая предыдущую квартиру, выписался в никуда, ту которая сейчас у меня есть продаю тоже (кредитная нагрузка давит на мозги), следующая будет только через год, а та которая вводится в ближайшие 2-3 месяца - апартаменты (там возможна только временная регистрация на 5 лет). Без прописки меня ни в один банк не впустят на порог (а мне надо рефинансироваться, и кроме того - я привык активно пользоваться разными кредитными продуктами), в случае необходимости смены работы или должности на текущей работе также могут быть неприятности. Думаю над возможными решениями проблемы.
Тупо купить прописку на сером рынке (или выпросить у друзей) - статья, не хочу рисковать. Комнатушка где-нибудь в шатурошаховской, на окраине Московской области - тыщ 700-800. Жалко (у пчёлки). Можно потом будет сдать кому-нибудь по цене квартплаты, забыть про этот объект и решить проблему с пропиской раз и навсегда. Квартирка в убитом домике часах в пяти езды от Москвы в одной из соседних областей - тыщ 300. Опять же можно сдать по цене квартплаты. То же самое удовольствие где-нибудь на Крайнем Севере - все 100. Но туда надо летать на самолёте, ласточкой не отделаешься. И не факт что её удастся сдать вообще кому-нибудь. Несколько потенциальных объектов по разным локациями уже подобрал. С долями связываться не хочу (юридические проблемы), с деревянными домами тоже (сгорит к фигам), с глухими деревнями тоже (трудно попасть в МФЦ и почти невозможно сдать в аренду), имею в виду в основном городки до которых можно доехать не только на машине, но и на поезде.
Вопрос к залу такой: нужна ли мне для рефинанса ипотеки и систематического общения с банками впоследствии именно московская либо подмосковная прописка, либо подойдёт вообще какая угодно российская (усиленная временной регистрацией в Москве)?
Второй вопрос (сопутствующий): имеет ли смысл дождаться ввода объекта в эксплуатацию и оформления в собственность? Можно ли будет в этом случае при рефинансировании отталкиваться не от цены по договору, а от оценки (пригласив оценщика), и тем самым избежать доплаты? И повлияет ли характеристика объекта (полноценный объект недвижимости или обязательство по договору с застройщиком) на процентную ставку при рефинансировании?
