Форум

Исключение налогового вычета для физ.лица на недвижимость сдаваемую в аренду

в связи с новыми от 2016г. изменениями НК, физ.лицо лишается права на налоговый вычет на продажу недвижимости сдаваемой в аренду (как физик в т.ч.)

В связи с новыми от 2016г. изменениями НК, физ.лицо лишается права на налоговый вычет по прошествии 5 лет (3 лет) на продажу недвижимости сдаваемой в аренду (как физик в т.ч.).
"При этом неважно, имеет ли гражданин статус ИП на момент продажи квартиры или он прекращен. Это позиция Федеральной налоговой службы и Минфина России (Письмо Минфина РФ от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673, Письмо Минфина РФ от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35532 и др.)." (цитата из metrinfo.ru, ссылка ниже)

подробнее тут статья со ссылками на законы и письма metrinfo.ru
письмо МинФина от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35532 ipipip.ru
коментарии "Консультата"- консультант-со.рф
 
Цитата
Kumber пишет:
лишается права на налоговый вычет по прошествии 5 лет (3 лет) на продажу недвижимости сдаваемой в аренду (как физик в т.ч.


только в том случае если сдавал как ИП.
 
Цитата
просто prosto пишет:

только в том случае если сдавал как ИП.

выходит исходя из формального подхода и отсутствия положительной судебной практики, что не имеет значения в каком статусе сдавал ИП или Физик. главное "получал прибыль" , читаем коментраий Консультанта:" из абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ неясно, кто должен получать доход от продажи используемого в предпринимательской деятельности имущества:
предприниматель или физлицо. По нашему мнению, для того чтобы применить указанную норму, доход от продажи имущества должен быть получен именно
индивидуальным предпринимателем. Напомним, что ими признаются зарегистрированные в качестве предпринимателей физлица, а также физлица, не
зарегистрированные в качестве предпринимателей
, но осуществляющие предпринимательскую деятельность (п. 2 ст. 11 НК РФ). Разовая сделка не является
предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 2 ГК РФ)."
 
Цитата
Kumber пишет:
Разовая сделка не является предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 2 ГК РФ)

интересно, а договор аренды заключенный раз в календарный год сроком на 11 мес, и так в течении ряда лет, является разовой сделкой?
 
Цитата
Kumber пишет:
интересно, а договор аренды заключенный раз в календарный год сроком на 11 мес, и так в течении ряда лет, является разовой сделкой?


1. да
2. что мешает заключить бессрочный договор.
 
Вот интересно, если сдавалась как ИП, потом закрыл ИП, сдавать перестал, сам там жить стал. Прожил там года 3,решил продать - тогда как ?
 
Только вот по последним изменениям в НК РФ уже не 3 а 5 (5 лет в собственности для без налоговой продажи), или я ошибаюсь?
 
Цитата
Aleksandrov2014 пишет:
Только вот по последним изменениям в НК РФ уже не 3 а 5 (5 лет в собственности для без налоговой продажи), или я ошибаюсь?

Мы не про владение, а про налог при продаже если сдавал, ну проживу я не 3, а 5 лет потом , а до этого 10 лет сдавала, т.е.квартира в собственности более 5 лет
 
Цитата
просто prosto пишет:
2. что мешает заключить бессрочный договор.

А Вы почитайте ГК РФ в части найма жилого помещения и поймёте, почему очень очково со стороны наймодателя заключать договора сроком более года.
 
Цитата
Poor Yorik пишет:
почитайте ГК РФ в части найма жилого помещения


а что там страшного, нет срока - пятерик максимум.
и вообще вопрос был без привязки,
Цитата
Kumber пишет:
физ.лицо лишается права на налоговый вычет по прошествии 5 лет (3 лет) на продажу недвижимости сдаваемой в аренду (как физик в т.ч.)
 
Цитата
Aleksandrov2014 пишет:
Только вот по последним изменениям в НК РФ уже не 3 а 5 (5 лет в собственности для без налоговой продажи), или я ошибаюсь?

При юридической сделке по приобретению после 01.01.2015г.- 5лет, до того- 3 года, зы после дарения и наследования осталось - 3 года
 
Цитата
Kumber пишет:
Это позиция Федеральной налоговой службы и Минфина России (Письмо Минфина РФ от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673, Письмо Минфина РФ от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35532 и др.)." (цитата из metrinfo.ru, ссылка ниже)

Фигня это , а не позиция
читаем выдержку из второго письма
При этом согласно "абзацу второму пункта 17.1 статьи 217" Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ( обращаю внимание- применено настоящее время)индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности. Таким образом, основания для применения к доходам, полученным от продажи жилого помещения, которое непосредственно использовалось (если не добавить уточнение "в момент продажи" то речь идет о прошедшем времени) в предпринимательской деятельности, положений "пункта 17.1 статьи 217" Кодекса отсутствуют независимо от срока использования такого помещения в предпринимательской деятельности .
Из этого "как бы пояснения" как бы вытекает, что если я один день использовал жилое или нежилое помещение для предпринимательской деятельности за все время владения им, то доход от его продажи подлежит налогообложению по ИП ставкам . smile:o
Цитата
просто prosto пишет:
. что мешает заключить бессрочный договор.

регистрировать обременение придется
Цитата
Svt50 пишет:
Вот интересно, если сдавалась как ИП, потом закрыл ИП, сдавать перестал, сам там жить стал. Прожил там года 3,решил продать - тогда как ?

Я так продавал нежилое помещение- налог 0-Вопросов не было.
Договор аренды расторг заранее из ИП не выходил.
Изменено: 123458- 06.02.2017 04:49
 
Цитата
123458 пишет:
Из этого "как бы пояснения" как бы вытекает, что если я один день использовал жилое или нежилое помещение для предпринимательской деятельности за все время владения им, то доход от его продажи подлежит налогообложению по ИП ставкам .

вся суть как МНС трактует "индивидульным предпренимателем в предпренимательской деятельност" - это классический ИП оформленный в налоговой или они смотрят шире любой -Физик получивший прибыль с аренды (уплативший налог НДФЛ 13%) занимался "предпренимательской деятельностью".
 
Цитата
123458 пишет:
Я так продавал нежилое помещение- налог 0-Вопросов не было.Договор аренды расторг заранее из ИП не выходил.

В каком году это было? По-хорошему ИП, сдающему недвижимость в аренду в н.вр., надо обратиться письменно за разъяснениями в ФНС. Хотя это не 100% гарантия, т.к. мнения налоговиков меняются довольно-таки часто
 
Цитата
OG1661 пишет:
В каком году это было? По-хорошему ИП, сдающему недвижимость в аренду в н.вр., надо обратиться письменно за разъяснениями в ФНС. Хотя это не 100% гарантия, т.к. мнения налоговиков меняются довольно-таки часто

В 2014 г

Обращаться за разъяснениями себя не уважать , фнс всегда ответит что платить нужно больше.
Я закон читаю
НК ст 217 п 17.1
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
(п. 17.1 в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ)
В тексте используется настоящее время . Если в момент продажи не используется , то оснований исключать доход от продажи такого объекта из налогоНЕоблагаемых в законе не вижу.
 
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Похоже, вы правы, но уж очень хочется побольше подтверждений/ссылок на действующее зак-во.
 
 
Цитата
OG1661 пишет:
https://normativ.kontur.ru/document?mo...tId=256548мнение МФ РФ

Ответы интересны вместе с вопросами в которых описывается ситуация .
То, что теперь нужно внимательнее отнестись к документальному оформлению своих отношений с объектом при продаже -очевидно.
 
Интересно, как ведётся в налоговой учет по каждому объекту недвижимости -использовалась она в предпринимательской деятельности или нет, сдавалась в аренду или нет ? Можно ли как-то сее узнать ?
Раньше ь​, продавал одну квартиру , которую сдавали в аренду через ИП на УСН, так по этой квартире даже льготу получал по налогу на имущество при усн, писал заявление в отдел по налогу на имущество физ.лиц , что сдаем квартиру через ИП на УСН. При продаже квартиры,3 НДФЛ не сдавал, так как квартира была в собственности свыше 3-лет, то отдел по НДФЛ ничего не сказал. Это говорит о том , что в налоговой в учёте между отделами был бардак. А сейчас как ? Есть там общая база по объекту недвиги с признаком используется в предпринимательской деятельности или нет ?
 
А если продаешь квартиру за ту же сумму, что и купил. Надо ли платить налог с продажи. Никому не попадались пояснения налоговой.
 
Mihail7778,

Пояснения налоговой тут не нужны дополнительные.
Если вы владели недвижимостью менее 3/5 лет, то нужно подать декларацию и воспользоваться вычетом по расходам на приобретение этого объекта (ст.220 п.1.3 НК РФ). Приложить соответствующие документы.
Если продаете за столько же, за сколько купили, налогооблагаемая база будет =0. Налога к оплате не будет.
 
Дополню, что если в договоре на покупку у вас почему-либо стояла сильно заниженная стоимость, то сейчас вашу продажную могут сравнить с 70% от кадастровой стоимости и посчитать налог от нее (если покупали, начиная с 2016 года)
 
Наверное я неправильно выразился, я ее ( квартиру) сдавал как ИП. Но стоимость сейчас не изменилась и если продавать, то также будет как покупал.
 
Цитата
123458 пишет:
Из этого "как бы пояснения" как бы вытекает, что если я один день использовал жилое или нежилое помещение для предпринимательской деятельности за все время владения им, то доход от его продажи подлежит налогообложению по ИП ставкам .

Исходя из последней практики, то с вероятностью 99,99% - ДА.

Цитата
123458 пишет:
регистрировать обременение придется

регистрация обременения - это не регистрация договора, отсюда выводы.
Цитата
123458 пишет:
Я так продавал нежилое помещение- налог 0-Вопросов не было.Договор аренды расторг заранее из ИП не выходил.

Вам крупно повезло, о таких вещах лучше молчать.

Цитата
ivtt пишет:
Интересно, как ведётся в налоговой учет по каждому объекту недвижимости -использовалась она в предпринимательской деятельности или нет, сдавалась в аренду или нет ? Можно ли как-то сее узнать ?

лучше неофициально, если через запрос можно напороться на лишние проблемы
Цитата
ivtt пишет:
Раньше ь, продавал одну квартиру , которую сдавали в аренду через ИП на УСН, так по этой квартире даже льготу получал по налогу на имущество при усн, писал заявление в отдел по налогу на имущество физ.лиц , что сдаем квартиру через ИП на УСН. При продаже квартиры,3 НДФЛ не сдавал, так как квартира была в собственности свыше 3-лет, то отдел по НДФЛ ничего не сказал. Это говорит о том , что в налоговой в учёте между отделами был бардак. А сейчас как ? Есть там общая база по объекту недвиги с признаком используется в предпринимательской деятельности или нет ?

не знаю как у вас, а у нас сейчас проверяют практически все, отказывают в предоставлении льготы по 217 ст. при продаже гаража в 2015 году, за использование его в ИП деятельности до 2012 года, тогда же и ИП деятельность прекращена, гараж в собственности с 90 годов.
Цитата
Mihail7778 пишет:
Наверное я неправильно выразился, я ее ( квартиру) сдавал как ИП. Но стоимость сейчас не изменилась и если продавать, то также будет как покупал.

Доход-расход, налог к нулю.

Общее: кому интересно могу порекомендовать 34-П/2012, обзор ВС 2015, куча региональной практике СОЮ и АС по начислению и взысканию НДС с ФЛ и при аренде и при продаже имущества, используемого в ИП деятельности, в не зависимости от статуса налогоплательщика (т.е. зарегистрирован как ИП или нет).
 
Цитата
Mihail7778 пишет:
Наверное я неправильно выразился, я ее ( квартиру) сдавал как ИП. Но стоимость сейчас не изменилась и если продавать, то также будет как покупал.

Если вы ИП, то наверняка как-то где-то выясняли, что именно облагается налогом. ИП может быть на ОСНО, УСН, последнее 6% и 15%.
Открывайте НК и смотрите, как облагается налогом продажа имущества, используемого в предпринимательской деятельности.
Если на УСН 6%- база для начисления налога вся сумма средств, поступивших от покупателей на счет
Если на УСН 15% - уменьшите доходы на остаток несписанной стоимости.
Ваш НДФЛ физического лица никак не участвует в расчетах, соответственно правила для физлиц про 3/5 лет тоже не про вас.
 

Все продукты Банки.ру

Показать ещеСкрыть