Нужны 2 миллиона, доход 80 тысяч

Белый среднемесячный доход на уровне 80-90 тысяч (80 если смотреть по текущему году, в прошлом году общий доход составил что-то на уровне 1100). Хочу взять 2-2.5 миллиона на улучшение жилищных условий (хочу продать квартиру на окраине города и купить в центре), ипотеку брать не хочу по крайней мере на этапе оформления объекта. Платежей не боюсь, поскольку будет возможность достаточно продолжительное время сдавать в аренду ту квартиру, на которую я прицелился, а жить в другом месте.

Мой зарплатный банк ВТБ предлагает нужную сумму и даже чуть больше (3 с небольшим) на 5-7 лет под вполне нормальные 10 или 11 процентов, но с конской страховкой, которая составит 10-12 процентов от всей суммы кредита и будет закладываться в его тело сразу (грубо говоря, подписался под 2,5 и из них только 2,2 получил на руки).

Очень грубо подсчитал, что такая страховка по переплате примерно соответствует повышению процентной ставки на 4-5 процентов годовых, однако кредит по высокой ставке без страховки потом можно будет потом перекредитовать под более низкую, а вот по кредиту со страховкой перекредитовывать будет уже нечего, так как страховка будет уплачена безвозвратно.

В общем, соглашаться на такое предложение или поискать чего получше? Знаю, что семизначные кредиты физикам без ипотеки предлагают очень немногие банки...