Пандемия стала причиной повышенного спроса на дистанционные сделки с недвижимостью. Именно в этот период начался процесс перехода к электронным операциям по ипотеке. По данным Росреестра, в 2020 году онлайн-сделки по ипотечному кредитованию выросли в полтора раза по сравнению с предыдущим годом и составили 37% от общего количества взятых ипотек. Основатель и СЕО финтех-компании «Деньги Вперед» Павел Гужиков рассказал о том, почему онлайн-ипотека не так привлекательна и к каким проблемам может привести высокая закредитованность людей.
Риски, о которых должен знать покупатель при заключении онлайн-сделок с недвижимостью
Согласно опросу, 70% россиян хотят оформить ипотечный договор в онлайн-сервисе из-за новой вспышки коронавируса. В связи с нововведениями объем ипотечного кредитования в 2020 году вырос до 93% по сравнению с 65% в 2019-м.
Внедрение электронной ипотеки идет полным ходом. Россияне готовы к новшествам в условиях карантинных мер, они стараются минимизировать посещение общественных мест и хотят покупать квартиры через Интернет. Программы по электронному ипотечному кредитованию уже действуют в следующих банках: СберБанк, ВТБ, Росбанк, Банк ДОМ.РФ.
По статистике Финансового университета при правительстве РФ, в последние пять лет число мошеннических сделок с жильем выросло на 18%. И это только те случаи, которые выявили правоохранительные органы.
С появлением электронных сервисов оплаты жилья преступные схемы получили еще большую популярность. Аферисты обманывают покупателей разными способами:
- Создают поддельные сайты продажи недвижимости. Они размещают объявления на популярных сайтах объявлений со ссылкой на аналоги крупных площадок. Далее поступает запрос на предоплату за квартиру с внесением данных банковских карт. Покупатель в этом случае теряет деньги и открывает свои личные данные.
- Завлекают людей объявлениями о продаже квартир по сниженным ценам. Затем предлагают перевести бронь или всю стоимость за недвижимость через электронную Систему быстрых платежей. Чтобы не упустить выгодное предложение, покупатель выполняет требования, а деньги уходят мошенникам.
- Подделывают электронную подпись. Хакеры получают доступ к ключу проверки ЭЦП. В результате они совершают незаконные сделки с чужим недвижимым имуществом.
Виртуальный выбор квартиры: в чем подвох?
Виртуальная примерка квартиры — 3D-тур, который предлагает посмотреть на жилье с экрана своего телефона или компьютера, оценить его качество, особенности, найти достоинства и недостатки. Покупатель смотрит варианты квартир в онлайн-демонстрации.
Чтобы минимизировать контакты в период пандемии, агентства недвижимости переходят к услугам сервисов по дистанционной демонстрации жилья. Например, электронная площадка Roomee предоставляет возможность показывать квартиры с одновременным подключением агента и покупателя, где агент наглядно демонстрирует все нюансы интересующего предложения.
Но все же покупатель не может оценить в полной степени жилье, которое он видел только на экране. Для полноценного выбора он должен погрузиться в атмосферу квартиры, посмотреть инфраструктуру: подъездные пути, наличие школ, садиков, магазинов, спортивных и развлекательных центров. Все, что делает жизнь конкретного человека комфортной и счастливой.
Цифровизация рынка недвижимости повышает число ипотечных кредитов
Во время карантина продажи жилья не остановились. Люди быстро адаптировались к новым реалиям. Уже в марте 2020 года житель Москвы приобрел новую квартиру за 42 млн рублей онлайн. На решение повлияло то, что покупатель боялся заразиться опасной болезнью.
Строительная компания «ПИК» первая запустила онлайн-ипотеку в 2020 году. Новая система быстро оправдала ожидания, спрос на дистанционный сервис появился сразу. В начале года ПИК совместно с банками-партнерами начала оформлять сделки по ипотеке без личного присутствия заемщиков. И уже в первом полугодии 2020-го доля ипотеки в общем объеме продаж недвижимости ПИК увеличилась до 76%.
В течение 2020 года тенденция к покупке квартир через Интернет только усиливалась. Ставки по ипотеке снизились, а возможность электронного оформления документов привела к тому, что ипотечный рынок настиг настоящий бум. С объявлением карантина количество выданных ипотек росло с каждым месяцем примерно на 30 тыс., а пик пришелся на декабрь 2020-го — 441 тыс. (для сравнения, в апреле — 174 тыс.). В сегменте сделок с первичной недвижимостью также произошел рост доли электронных договоров. В 2020 году покупатели заключили 413 тыс. сделок с помощью ипотечного интернет-сервиса, это почти половина от общего количества зарегистрированных в Росреестре.
Удобство оформления ипотеки через Интернет спровоцировало рост покупки недвижимости и в других городах. Например, в Санкт-Петербурге доля иногородних покупателей выросла в среднем до 30%.
Последствия роста ипотечных кредитов
16 июня Центробанк опубликовал отчет, в котором сообщает о повышенных рисках в ипотечном кредитовании. Это связано с тем, что доходы населения не растут, а цены на жилье увеличиваются. 20% заемщиков вынуждены отдавать более половины своей зарплаты на погашение ипотеки. Цены на жилье в регионах с повышенным спросом в этом секторе выросли за год на 16%. Это практически нейтрализует снижение ставки. Люди покупают дорогую недвижимость по ставке чуть ниже, чем была ранее.
Потеря дохода заемщика означает, что человек не сможет вернуть оплаченную стоимость квартиры. В выигрышном положении остаются банки, которым не придется выселять должника из квартиры. Ведь большая часть их еще только ждет завершения строительства. Кредитная организация продаст жилье другому заемщику, а деньги первого так и останутся у нее.
Большая закредитованность приведет к росту банкротств в 2021 году. Согласно данным «Федресурса», в I квартале текущего года число банкротств физлиц возросло на 81,5% по сравнению с I кварталом 2020-го. А общий прирост за весь год будет порядка 70%. Если рассматривать регионы, то самые закредитованные — это Тюменская и Ленинградская области, Тува, Чувашия, Калмыкия.
В период пандемии с марта по октябрь 2020 года реструктуризацию ипотеки провели 2,9 млн человек. Кредитные организации часто отказывают гражданам в предоставлении каникул, но взамен готовят собственные программы реструктуризации. Например, СберБанк предлагает отсрочку платежей на полгода с продлением срока кредитования на 12 месяцев. В прошлом году положительные решения о предоставлении кредитных каникул были приняты только для 61% заявок.
Перспективы ипотечного пузыря в России
Увеличение объемов ипотечных кредитов может вызвать наращивание просроченной задолженности. Люди берут ипотеку из-за дешевых ставок, не всегда рассчитывая силы. Чтобы снизить риск появления ипотечного пузыря, государство заявило о том, что больше не будет снижать ключевую ставку. Это поможет сократить повышенный спрос на недвижимость. По прогнозам аналитиков агентства S&P, в ближайшее время рост ипотечного кредитования замедлится. Если в 2020 году объем ипотеки составил 4,3 млрд рублей, то в 2021-м ожидается сокращение до 3,8 млрд. С 2022 года спрос на ипотеку станет снижаться на 12—14% в год.
Доля ипотеки в ВВП России составляет 8,5%. Она значительно ниже, чем в других странах со средним уровнем доходов. Например, в Польше доля ипотечных кредитов в ВВП составляет 20%. Поэтому эксперты пока не видят серьезных предпосылок для кризиса на ипотечном рынке.
Онлайн-сервис в сфере недвижимости — это не только заслуга пандемии и карантина. Такая тенденция наблюдается во всем мире. Агентства недвижимости и собственники все чаще выбирают интернет-площадки для сделок с жильем, чтобы сэкономить время и деньги на риелторах.
Ипотека онлайн: брать или нет?
Главный плюс онлайн-ипотеки — простота оформления сделки и быстрое заключение договора. Это привлекает заемщиков, особенно в новых реалиях карантинных мер. Чем меньше контактов, тем больше спрос на услугу.
Но не стоит забывать о рисках, которые связаны с оценкой качества покупаемого жилья. Лучшим способом остается частичный переход в онлайн-формат, когда документы подаются через Интернет, договор заключается удаленно, но осмотр недвижимости происходит при личной встрече покупателя с продавцом. Только так можно в полной мере оценить все достоинства и недостатки предлагаемого жилья и найти для себя наиболее подходящий по всем параметрам вариант.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Комментарии