Стоит ли сейчас покупать московскую недвижимость?

Вопрос актуальный как для инвестора, так и для обычного человека. Покупка недвижимости — основа нашей жизни, поэтому эта базовая потребность всегда актуальна.

Утром 24 февраля мы все проснулись в другой экономической и геополитической реальности. Это не плохая или хорошая реальность — просто абсолютно новая, по фундаментальности происходящих изменений это новый 1992 год, когда на смену плановой экономике пришел рынок. И если приход свободных цен, импортных товаров и пунктов обмена валют можно было предсказать за несколько лет до их появления, то единовременная заморозка золотовалютных резервов России за рубежом, фактическая остановка импорта и грядущее сжатие экспорта оказались сюрпризом, причем, судя по реакции представителей власти, не только для рядовых граждан.

Впору спросить: это кризис или катастрофа? Позволю смелое высказывание: если государство и бизнес не смогут адекватно отреагировать на прилетевшую «стаю черных лебедей», очевидно второе, так как кризис не бывает всеобщим, а мы видим именно картину фундаментального крушения почти всех правил экономической игры, сложившихся более чем за 20 лет. Рынок недвижимости — один из самых синергетических во всей экономике, так как большая часть его участников-потребителей — это десятки миллионов российских граждан, в производственных цепочках создания продукта участвуют тысячи отечественных и зарубежных компаний, а его полноценное функционирование невозможно без финансово-банковского сектора.

Но несмотря на весь ужас-ужас вокруг, не надо забывать, что недвижимость — продукт, который долго «выращивается» и очень долго используется. Бежать за квартирой как за бигмаком, чтобы успеть съесть до закрытия, или купить впрок, как худи от «Юникло», — странная стратегия.

Возьму на себя смелость сформулировать ряд критериев, которыми стоит руководствоваться потенциальным инвесторам / покупателям недвижимости при принятии решения в период турбулентности:

1. Цель приобретения недвижимости: проживание, вложение средств для последующей перепродажи / сдачи в аренду.

Здесь один антикризисный критерий — срок готовности объекта к конечному использованию. В краткосрочной перспективе (3—6 месяцев) вложение на стадии «котлована» — это поход в казино. Никто не знает реальный срок ввода и себестоимость, так как инфляционная спираль сейчас больше похожа на инфляционную турбину, а цепочки производства и поставок — на маршруты полевых мышей по первому снегу. И давайте не обманывать сами себя: расчет с застройщиком через счет эскроу дает покупателем гарантии возврата средств, но не получения именно того продукта и в тот срок, на которой он рассчитывал. Если вы вкладываете в объект, готовый на 70% и более, почти наверняка получите то, на что рассчитывали, причем — увы и ах — этот продукт из «прошлой» жизни на горизонте 2—3 лет по своему материально-техническому оснащению будет лучше, чем постсанкционные ЖК. И не важно, берете вы объект для жизни или инвестиций: если вы не азартный игрок, то и ваши деньги и ваши нервы защитит только строительная готовность.

2. Ценовой сегмент покупки: чем более премиальным является объект, если его состояние не вышло из стадии «коробки», тем больше у вас шансов получить хомячка вместо обещанного бурого медведя, поэтому в сегменте бизнес и выше я бы сейчас вообще поставил на паузу варианты приобретения в ЖК со сроком ввода дальше чем конец 2022 года.

3. Выбор локации объекта: окружение, инфраструктура, вид из окна. Если в стабильной ситуации можно было рассчитывать на позитивное изменение окружающей территории, то сейчас очень много городских «улучшайзингов» неизбежно будет поставлено на паузу. Поэтому, если у потенциального объекта под окнами парк, рядом метро и магазины с детскими садами / школами, это неоспоримое преимущество перед перспективным освоением какой-нибудь промзоны, состоящее из пяти очередей и рассчитанное на десять «тучных» лет.

4. Планировочные решения и комплектация: экономические трудности не только заставят подавляющее большинство застройщиков поступиться своей незаработанной прибылью, но и упростить вновь проектируемые объекты: уменьшить площади общественных пространств, удешевить фасадные решения, инженерное оборудование, упростить отделку мест общего пользования и отказаться от внутренней отделки (как чистовой, так и предчистовой — white box). К сожалению, существует риск вернуться по качественному наполнению в начало нулевых. В этой связи строящиеся сейчас комплексы могут выгодно отличаться по своим потребительским качествам от будущих предложений. И чем дальше срок ввода, тем выше вероятность идеологического удешевления планировочных и технических решений.

5. Верьте глазам своим: просто приезжайте на стройку, заходите в офис продаж, расспрашивайте представителей застройщика, пройдитесь по объекту (если его стадия строительства позволяет). Кризис — не время выбирать объект инвестиций по картинкам. Инстаграмный период рынка недвижимости, к сожалению, завершился в красивую дату 22 февраля 2022 года. Будем надеяться, что не навсегда.

Смотрите рынок, изучайте предложения, и вы обязательно найдете свой вариант.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции