Повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 21% сделало ипотеку еще менее доступной. Немногие готовы сейчас покупать недвижимость, неопределенность касается и цен — будут ли они расти или снижаться, и дальнейшего изменения ипотечных ставок и сохранения льготных программ.

Но есть и те, кто все же планирует приобрести жилье в ближайшее время. Мы попросили специалистов рынка недвижимости рассказать, при каких условиях стоит рассматривать покупку до конца 2024 года, а в каких случаях делать этого точно не надо.

Если есть вся сумма для покупки квартиры

Если есть необходимость решить жилищный вопрос и при этом можно обойтись без ипотеки, покупать квартиру до конца года определенно стоит, считает руководитель агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.

«И застройщики, и продавцы вторички сейчас готовы к переговорам и дисконтам. Можно сказать, что сейчас рынок покупателей — и прежде всего покупателей с наличными деньгами», — отметила она.

По словам владельца агентства недвижимости «Драже» Никиты Словиковского, многие эксперты ожидают снижения цен на вторичном рынке. При этом доходность на вкладах сейчас хорошая. Поэтому, если вы можете себе позволить поднакопить и приумножить сумму на депозите, чтобы купить жилье в следующем году, возможно, стоит подумать об этом.

«С другой стороны, стоит иметь в виду, что в январе 2024 года аналитики тоже предрекали падение цен на вторичке, а в итоге с начала года они прибавили 10%. Прогнозы по снижению могут не сбыться и в этот раз», — добавил он.

Если же недвижимость планируется приобрести в качестве инвестиции, то торопиться не стоит, считает Антон Никулин, адвокат и партнер юридической компании «Правый берег». В этом случае лучше использовать другие инвестиционные инструменты.

Можете продать жилье и добавить накопления и/или материнский капитал

В этой ситуации покупатель тоже сможет обойтись без кредитов. Эксперты считают, что это удачный вариант, если квартира нужна для проживания, а не как инвестиция.

«В целом это сейчас довольно распространенная и удачная схема. Но тут надо все хорошо просчитать. Особенно если квартира, которую надо продать — это та, в которой вы сейчас живете. Встречная покупка может произойти небыстро, а вам все это время нужно будет где-то жить», — заметила Екатерина Торопова.

«Оправданной представляется такая цель, как улучшение жилищных условий, но не инвестирование, так как для размещения накоплений имеются более выгодные инструменты, а размер материнского капитала в 2025 году будет проиндексирован», — добавил Антон Никулин.

Есть одобренная льготная ипотека

В России остались две более или менее универсальные льготные ипотечные программы — семейная и IT-ипотека. Обе можно получить под 6% годовых, если заемщики соответствуют требованиям. Если планируете оформление ипотеки, посчитать переплату и рассмотреть предложения можно на Банки.ру.

Эксперты уверены: если клиент уже получил одобрение, у него есть деньги на первоначальный взнос (а крупные банки подняли его до 50,1% от стоимости жилья), а у банка остался лимит и он готов выдать ипотеку — надо ее брать.

Денег на льготную ипотеку государство выделяет все меньше. Лимиты исчерпываются очень быстро. Есть вероятность, что в следующем году ухватить деньги по льготе будет еще сложнее, а первичный рынок за это время едва ли опустится в ценах, полагает Никита Словиковский.

«Если у вас есть 50% первоначального взноса или вам повезло получить одобрение в каком-то банке по старым условиям, действуйте максимально быстро, — рекомендует Екатерина Торопова. — Кажется, и семейная, и IT-ипотека находятся на последнем издыхании. Поговорка про “заскочить в последний вагон” здесь подходит стопроцентно. Если льготная ипотека вам нужна и вы можете ее взять, берите скорее. Можно просто не успеть».

Руководитель «ЭНСО Инвестиции» Алексей Головченко отметил, что при ключевой ставке в 21% получить кредит под 6% на 20 лет — «это, конечно, сказка». Но надо понимать, что по этой причине цены на новостройки (а по льготным программам можно приобрести только новое жилье) сейчас завышены.

«Застройщики понимают, что вы получаете почти бесплатные деньги только на новостройки, поэтому они стоят сейчас на 40–60% дороже вторичного жилья», — сказал он.

Что делать в других ситуациях

Если всей суммы на жилье или одобренной льготной ипотеки нет, то покупать сейчас недвижимость не стоит. В этом сходятся все эксперты.

По мнению Екатерины Тороповой, в такой ситуации надо много раз отмерить, прежде чем отрезать: «Ипотека на рыночных условиях — это дикий ежемесячный платеж и переплата по кредиту примерно в 5 раз».

Рыночные ставки по ипотеке достигают 25–28% годовых. К примеру, если взять 5 миллионов рублей на 20 лет под 26,5%, ежемесячный платеж составит 111 тысяч рублей. А общая переплата за 20 лет — 21,6 миллиона.

Риелтор отметила, что сейчас люди берут ипотеку по рыночной ставке в трех случаях:

• нужна небольшая сумма — до миллиона рублей;
• есть возможность через короткое время погасить кредит досрочно;
• есть финансовая стабильность, заемщик может позволить себе высокий ежемесячный платеж и надеется через полтора-два года рефинансировать кредит.

«Все остальные случаи мне кажутся чистым авантюризмом», — добавила Екатерина Торопова.

Никита Словиковский тоже считает, что с нынешними заградительными ставками брать ипотеку не стоит:

«Лучше уж положить имеющийся первый взнос на депозит и подождать, когда ставки станут более подъемными. Глядишь, и рынок за это время скорректируется в приятную сторону уменьшения».

Антон Никулин посоветовал подождать перехода Центробанка к смягчению денежно-кредитной политики, который, по его прогнозу, может произойти весной-летом 2025 года. Или хотя бы дождаться перехода ЦБ к риторике, позволяющей сделать вывод о смягчении денежно-кредитной политики в будущем.

«Тогда будет более реальная возможность рефинансирования ипотеки на более выгодных для заемщика условиях в случаях, когда покупка жилья не терпит отлагательств», — пояснил он.