Количество недвижимости на балансе банков увеличивается, а ее стоимость снижается. Пик перетока активов, по прогнозам аналитиков, придется на вторую половину года, что может спровоцировать еще большее падение цен и, соответственно, увеличение убытков банков.
Обманутые ожидания банкиров
В докризисный период банки активно кредитовали под залог недвижимости как физических лиц, так и корпоративный сектор. Кроме того, значительная часть кредитов была направлена на финансирование девелоперских компаний. Таким образом, по оценкам аналитиков, примерно половина всех выданных кредитов так или иначе подразумевали получение банками объектов недвижимости в собственность в том случае, если заемщик не выполняет обязательств.
Имея недвижимость в качестве обеспечения по залогу, банки долгое время не беспокоились. Во-первых, уровень просрочек и невозвратов был достаточно низким — 1—2% и до истребования залога дело доходило редко. Во-вторых, спрос на недвижимость рос, соответственно, росли и цены. Так, по оценкам экспертов КПМГ, начиная с 2004 года ежегодные темпы роста средних цен на жилую недвижимость в России составляли 35% в рублях и 41% в долларах.
Примечательно, что воодушевленные таким ростом цен на недвижимость, многие банки даже перевели на свой баланс офисные здания и внесли их в уставный капитал первого и второго уровней. Банкиры объясняли подобные меры тем, что недвижимость надежнее денег, так как последние «съедает» инфляция, а стоимость зданий постоянно увеличивается.
Однако сегодня ситуация кардинально изменилась. Если раньше залог был скорее формальностью и редко приходилось иметь с ним дело, то последние месяцы его реализация стала головной болью банкиров.
Многие заемщики оказались не в состоянии справиться с финансовыми сложностями и расплатиться с долгами. В таком случае им приходится расставаться с недвижимостью, которая была предоставлена в качестве обеспечения по кредиту. Заместитель начальника департамента корпоративного бизнеса Пробизнесбанка Николай Алексеев отмечает: «Действительно, объем недвижимости, перешедшей в собственность банка, существенно увеличился как в стоимостном выражении, так и по количеству объектов. Быстрый прирост этой величины сдерживается сложной процедурой наложения взыскания на объекты залога. Для нашего портфеля были характерны залоги жилой и коммерческой недвижимости, соответственно, эта категория и составляет большую часть недвижимости, перешедшей в собственность банка».
Руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании DeltaRealty Екатерина Газова констатирует: «Банки обрастают недвижимой собственностью. По разным оценкам, с лета 2008 года, когда начался этот неприятный для многих процесс, объем таких поглощений в натуральном выражении вырос в три-пять раз».
Вероятно, это только начало. Сегодня уровень просрочки по банковским кредитам, даже по самым пессимистичным оценкам, составляет около 10%. Но большинство аналитиков считает, что она может вырасти до 30%. Пока заемщики еще скребут по сусекам и пытаются вносить хотя бы минимальные платежи, а банки реструктурируют задолженность, давая шанс должникам исправить финансовое положение. Однако когда ресурсы закончатся, придется приступить к массовому изъятию обеспечения по кредиту.
Цена и ликвидность дали крен
При работе с залогами банки ориентируются на два основных параметра — стоимость имущества и его ликвидность.
Большинство участников рынка сравнивают нынешнюю ситуацию с экономическим кризисом 1998—1999 годов: недвижимость также упала в цене. КПМГ указывает на то, что десять лет назад максимальное снижение цен на недвижимость составило 35%, что на 15—25% меньше, чем в IV квартале 2008 года. Аналитический центр Arn.ru также отмечает, что за полгода падение составило 15% в рублях и 30% в валюте. Аналитики называют нынешнюю ситуацию уникальной, указывая на то, что в 1998 году цены упали на 30% в течение полутора лет, а в 2008—2009 годах — всего за полгода.
Конечно, когда началось падение, естественной реакцией банков стал пересмотр залоговой политики и увеличение дисконта на недвижимость, принимаемую в качестве обеспечения по кредиту. Однако с переоценкой существующих залогов кредитные организации не спешат, потому что это может привести к появлению убытков и невыполнению нормативов Центрального банка.
Уровень ликвидности недвижимости также понизился. Сегодня предложение на рынке существенно превышает спрос.
Елена Портнягина, директор департамента розничных операций Инвестторгбанка, отмечает: «В настоящее время рынок недвижимости показал свою «перегретость» в ряде сегментов, в первую очередь это коммерческая недвижимость и новостройки».
В большей степени пострадала именно коммерческая недвижимость. «В общем объеме залоговых объектов доля коммерческой недвижимости в целом по стране может составлять до 80%. Здесь и торговые комплексы, и гостиницы, и многофункциональные комплексы», — констатирует Елена Газова (DeltaRealty). Этот сегмент наиболее подвержен кризису, потому что у таких проектов более длительный срок окупаемости и на начальных стадиях жизненного цикла они нуждаются в стороннем финансировании. Если разграничивать сегмент коммерческой недвижимости по категориям, то больше всего «просела» офисная недвижимость. За период кризиса офисные здания потеряли, по оценке DeltaRealty, 35% своей стоимости в Москве и более 40% в регионах. Такая тенденция наблюдается во всем мире.
Кризис «выбросил» на рынок больше всего именно офисной недвижимости. А избыток предложения, как известно, ведет к снижению цены. Понятно, что в режиме строгой экономии немногие решатся на приобретение какого-нибудь офисного здания. Тем не менее в Пробизнесбанке отметили, что ликвидной остается коммерческая недвижимость невысокой стоимости — до 70 млн рублей.
Более востребованной на рынке является жилая недвижимость. Однако в степени ее ликвидности оценки разделились. Генеральный директор банка «Алемар» Александр Сурин считает, что в настоящее время остается только один вид ликвидной недвижимости — жилье эконом-класса. Кстати, именно на эту категорию жилья в докризисный период цены росли наиболее быстро.
В Инвестторгбанке к ликвидному имуществу относят жилую недвижимость категории «бизнес» и «бизнес+», а также типовую жилую недвижимость постройки после 2000 года, расположенную в районах с развитой транспортной инфраструктурой. Это связано, вероятно, с тем, что в меньшей степени кризис коснулся людей с доходом выше среднего, а потому и спрос на комфортное жилье улучшенной планировки пока сохраняется.
Кому недвижимость по низким ценам?
Понятно, что банку выгоднее реализовать заложенное имущество по наиболее высокой цене. Однако шанс найти хорошего покупателя в нынешней ситуации достаточно невысок. Потому что, с одной стороны, на рынке есть из чего выбрать и с кем поторговаться, а с другой — потенциальные покупатели, как правило, ждут от банков серьезных скидок.
Идеальный вариант для банка — дождаться пока ситуация стабилизируется и уже тогда на растущем рынке реализовать имущество. Однако баланс банка небезграничен, кредитным организациям необходимо пополнять свою ликвидность, а потому, чтобы получить средства, они вынуждены реализовывать залоги сегодня и сейчас.
В результате, как рассказала Елена Газова (DeltaRealty), если появляется информация о продаже, то есть распродаже, недвижимости банками, потенциальные покупатели используют вынужденный характер этих мер и добиваются еще большего дисконта.
Сложность ситуации заключается еще в том, что пока не сложилось общего мнения — достиг кризис дна или нет и когда можно ожидать возобновления роста. Так, эксперты КПМГ, изучив рынок недвижимости, нарисовали три сценария рынка недвижимости на 2009 год: оптимистичный, нейтральный и пессимистичный. По оптимистичному сценарию к 31 декабря 2009 года стоимость недвижимости снизится по отношению к аналогичному периоду 2008 года на 15%, по нейтральному — на 25%, а по пессимистичному — на 40%. Естественно, такая разница в оценках возникает потому, что эксперты по-разному оценивают масштабность и продолжительность кризиса. Но итог в принципе одинаков: предел еще не достигнут. А потому держать на балансе банка объект недвижимости в течение года, возможно, не имеет смысла. Особенно, если в текущих условиях недвижимость не может приносить доход. Сдача коммерческой недвижимости в аренду сегодня так же проблематична, как и ее реализация. Цена одного квадратного метра аренды снизилась практически в два раза. А для поддержания объекта в рабочем состоянии банку необходимо оплачивать текущие счета за электроэнергию, водоснабжение, безопасность, налоги и прочие платежи.
«Если недвижимость способна приносить доход в сегодняшних условиях, — поясняет Николай Алексеев (Пробизнесбанк), — то банк, конечно, выбирает стратегию ожидания максимально благоприятной рыночной среды для реализации. Если же недвижимость требует только дополнительных затрат — банк старается в максимально короткие сроки реализовать объект».
Как уже отмечалось, даже с учетом дисконта банки не всегда смогут вернуть свои средства. Особенно это актуально в том случае, если банк кредитовал девелоперский проект. Правда, иногда девелоперам
В этом случае уже каждый проект рассматривается индивидуально. Бывает, что необходимо сделать минимальное количество работ, чтобы стоимость объекта выросла на 30—50%. Например, провести проводку и подключить к электростанции или доделать систему отопления.
Что такое недвижимость и как с ней бороться?
Понятно, что недвижимость является непрофильным активом на балансе банка, а потому в кредитных организациях не всегда есть специалисты, которые бы могли заняться его управлением. Если банк небольшой и на его балансе около десятка объектов (желательно завершенных), то шанс справиться собственными силами есть. Однако если речь идет об объектах разной категории и степени завершенности, здесь ситуация усложняется. Потому что банку потребуется не просто продать и погасить таким образом долги, но и, возможно участвовать в проектных работах, проводить мониторинг рынка, работать с технической документацией, решать вопросы управления и прочее.
Кредитные организации в данном случае выбирают различные методы работы. Крупные банки обычно создают специализированные структуры. Например, по такому пути пошел Сбербанк, создав «Сбербанк-Капитал» для управления непрофильными активами. Эта структура уже показала себя в действии. Так, в конце марта Сбербанк, «Сбербанк Капитал» и Capital Group объявили о подписании договоров о реструктуризации кредита Capital Group на общую сумму более 400 млн долларов.
Для завершения строительства МФК «Город столиц» Сбербанком и «Сбербанк Капиталом» будет обеспечено необходимое финансирование на паритетных началах. Кроме того, как сообщается в пресс-релизе, Сбербанк предложит программу ипотечного кредитования для покупателей квартир, расположенных в многофункциональном комплексе «Город столиц» и жилом комплексе «Город яхт».
В Инвестторгбанке планируют действовать через специализированные организации. Елена Портнягина пояснила: «В случае появления на балансе банка заложенной по кредитам недвижимости мы будем действовать через профессиональных игроков рынка недвижимости, но лучшие предложения в зависимости от типа недвижимости направляются клиентам банка — крупным корпоративным клиентам, частным лицам, плотно работающим с банком».
В Пробизнесбанке, рассказал Николай Алексеев, к решению данного вопроса подходят комплексно: «Используются все способы и каналы продаж, включая как собственное специализированное подразделение по реализации залогов, так и привлечение сторонних организаций. Многое зависит от сложности объекта и наличия на рынке России специализированных компаний именно по таким объектам».
Возможно, о создании отделов по работе с непрофильными активами или специализированных дочерних структур придется задуматься многим банкам. Участники рынка ожидают, что пик перетока активов придется на вторую половину года. Не исключено, что массовое избавление от непрофильных активов банков приведет к еще более резкому падению цен на недвижимость. И в выигрыше в конечном итоге смогут остаться те, кто сумеет организовать эффективное управление в кризисный период. Но, вероятно, это будет под силу только крупнейшим банкам.
Вероника СОШИНА
