Ипотека стала доступнее, но только на бумаге

Как ранее выяснил «Собственник», кризис сделал жилье в новостройках немного доступнее тем, кто уже имел существенные денежные накопления. Однако суждено ли воплотиться в жизнь планам тех людей, кто собирался приобрести квартиру в кредит?

Помимо индекса доступности жилья (ИДЖ), существует также индекс возможности приобретения жилья с кредитом. Согласно определению, данному фондом «Институт экономики города», этот индекс показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства (с учетом данных переписи населения) с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.

В отличие от ИДЖ, этот индекс вычисляется не в годах, а в процентах. 100% означает, что среднестатистическое домохозяйство (семья из 3 человек) имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв. м с помощью ипотечного кредита. Также при этом подразумевается, что семья отдает для выплаты по кредиту ежемесячно только 35% своих доходов, а сумма кредита составляет 70% от стоимости залогового объекта.

Посчитаем, как изменилась доступность кредитного жилья в Москве.

Игры на благодатном поле

Безусловно, в 2008 году (исключая, пожалуй, последний квартал года) ситуация на ипотечном рынке для людей с постоянным доходом была практически благодатная. Банки кредитовали охотно и новостройки, и «вторичку». По данным аналитического центра компании «МИАН», до кризиса одобрялось 70—80% всех заявок на ипотеку. При этом средний процент был около 12% годовых, размер кредита мог достигать 4,5 млн руб., а сумма кредита — 70% от стоимости квартиры. При этом в 2007 году — первой половине 2008 года еще выдавали многомиллионные валютные кредиты проверенным VIP-клиентам, и такие кредиты возвращались, как правило, в течение 1,5—3 лет со дня выдачи.

«В 2008 году объем сделок по ипотеке по некоторым нашим объектам достигал уровня 30%», — отмечает Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR группы компаний «Пионер». Примерно такие же объемы ипотечных сделок в 2008 году сохранялись на всем рынке недвижимости Московского региона и достигали 25—35% в общем объеме сделок купли-продажи.

Средний срок кредитования составлял 16 лет, но на рынке было множество ипотечных программ, предлагающих кредит сроком на 25, 30 и даже 50 лет (ВТБ-24). Первоначальный взнос мог быть даже нулевым! Но в среднем он составлял 15%.

Так, согласно исследованиям Института экономики города, картина в последние, довольно благополучные годы прослеживалась такая (это данные в целом по России):

Стоимость 54-метровой квартиры в 2008 году — 8 321 400 руб. (согласно аналитическим данным агентства «МИАН» о стоимости 1 кв. м в 154 тыс. руб.). За вычетом первоначального взноса в 15% от стоимости этого объекта, в кредит необходимо взять 7,73 млн руб. С учетом средневзвешенной процентной ставки в 2008 году — 12,5% — семья должна будет выплатить эту сумму плюс 848 тыс. руб. в год.

Сумму кредита разбиваем на 16 лет — средний срок кредита в Московском регионе. Получается, в год платеж составит 483 тыс. + 848 тыс. руб. процентов, а ежемесячно — 111 тыс. руб. Средняя зарплата москвича в 2008 году составляла 29 209 руб. Совокупный доход среднестатистической семьи из 3 человек в месяц — 87,6 тыс. руб. Получается, что семье для выплаты кредита приходилось бы отдавать почти 127% своих совокупных доходов. На таких условиях, безусловно, ни один банк не выдал бы семье кредит.

В идеале, для выплаты такого кредита семье был бы необходим доход в 317 тыс. руб. (тогда их ежемесячный платеж составлял бы искомые 35%).
Так мы можем высчитать индекс возможности приобретения жилья с кредитом в 2008 году. В среднем ИДЖ составлял, таким образом, лишь 27,6%.

Посмотрим, как изменилась ситуация в 2009 году.Изменились практически все основные требования банков к заемщику. Первоначальный взнос увеличился до 30—40%. Средний размер кредита сократился до 2,5—2,9 млн руб. (к концу 2009 года). Средний срок кредитования составляет 13,5 лет. Средневзвешенная ставка — 17% годовых. Соотношение ежемесячного платежа к доходу — 40 к 60%.

Зато подешевели квартиры. 54-метровое жилище стоит сегодня в среднем 7,838 млн руб. при стоимости 1 кв. м в 145 тыс. руб.

Так, за вычетом первоначального взноса в 30%, семье понадобится взять в кредит 5,487 млн руб. Проценты ежегодно составят 17% годовых, или 932,8 тыс. руб. Пусть кредит будет взят на 15 лет — это чуть больше, чем статистические 13,5 лет, но такого срока кредитования никто в реальности не предложит.

Ежегодный платеж составит 1298,6 тыс. руб., ежемесячный — чуть больше 108 тыс. руб. Таким образом, сумма дохода семьи должна быть 270,54 тыс. руб. (тогда ежемесячный платеж домохозяйства составлял бы допустимые банком сегодня 40% от общего дохода).

Средняя зарплата москвичей в 2009 году составляла 31 тыс. руб., совокупный доход семьи — 93 тыс. Таким образом, в 2009 году ежемесячный платеж по-прежнему превышает среднестатистический доход семьи из трех человек — но уже на 116%, а не на 126, как год назад.

Индекс возможности приобретения жилья с кредитом на «идеальных» условиях в 2009 году увеличился и составил 34,37%, что на 6,77% выше, чем в году 2008. Все цифры — приблизительные, но, как ни парадоксально, но получается, что кредиты стали доступнее, пусть ненамного, однако доход, необходимый для банка все еще далек от среднестатистического. О доступности жилья в кредит говорить все же нельзя, ведь цифры остаются далеки от 100%. Для достижения такого показателя, зарплаты москвичей должны вырасти почти в два раза, а цены на жилье остаться на неизменном уровне.

Кроме того, на показатель явно повлиял тот факт, что априори был «найден» крупный первоначальный взнос, за счет чего тело кредита было сильно уменьшено. В реальности же семьям с низкими доходами крайне сложно сразу внести в банк почти половину стоимости новой квартиры.

Реальная доступность

Так, «идеальная» расчетная ипотека стала доступнее. Что скажут эксперты о реальной?

«По нашим данным сейчас покупатели готовы брать «короткие» кредиты, т. е. в ситуации, когда на покупку не хватает суммы в размере, к примеру 20% от ее стоимости, покупатель может взять кредит на 3—5 лет, даже под высокий сегодняшний процент, планируя рассчитаться с банком в короткий срок. Классическая же ипотека, когда первоначальный взнос минимален, а кредит берется на значительный срок 15—25 лет, в сегодняшних условиях практически не работает», — говорит Ирина Романова.

«В основном доступность ипотечных кредитов сейчас низкая не из-за процентов, а из-за требований к первоначальному взносу и к доходу заемщиков и их подтверждению, да и из-за снижения потребительского оптимизма граждан. Совпали две тенденции: банки не так хотят давать кредиты, как раньше, а граждане не так сильно их хотят брать», — считает руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин.

Возможно, что меньше всего негативные тенденции коснулись дешевых новостроек в Подмосковье. Как рассказала руководитель отдела маркетинга управляющей компании «Домостроитель» Ольга Гусева, сегодня по ипотеке в титульном проекте компании — жилом комплексе «Юго-Западный» продается примерно каждая третья квартира.

Считает, что ипотечная ситуация по сравнению с концом 2008-го — началом 2009-го улучшилась, и директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова: «В целом можно сказать, что сейчас условия кредитования ипотечных покупателей намного улучшились по сравнению с началом текущего года, когда ставки были выше 19%. В настоящее время банки предлагают ипотечный кредит даже по ставкам 9—10%». Например, Московский кредитный банк предлагает ипотечный кредит под 10% годовых в рублях и 9% годовых в долларах США и евро. Срок до 15 лет, минимальный первоначальный взнос 30% от стоимости недвижимости. Также весьма выгодные условия предлагает ВТБ24 — ставка от 9,60% в долларах США и евро или от 13,10% годовых в рублях. Срок кредитования — до 50 лет; Сбербанк — 13,5—14,75% годовых в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса.

Правда, сейчас многие аналитики хором говорят о грядущем дефиците новостроек и прогнозируют рост цен. Если этого не произойдет, а ипотечные программы продолжат развиваться, вполне возможно, индекс «кредитной» доступности жилья оптимизируется не только на бумаге.

Алевтина МАКСИМОВА