Очередную попытку оживить рынок ипотечного кредитования предприняли депутаты. В пятницу они сразу в трех чтениях приняли законопроект, который даст банкам возможность выпускать облигации под ипотечные кредиты с первоначальным взносом 20%. До сих было это было возможно только при взносе 30%. Впрочем, по словам экспертов, качественно на ипотечный рынок это не повлияет.
Только на прошлой неделе президент Дмитрий Медведев заявил сибирским студентам, что первоначальный взнос по ипотеке для молодежи должен быть упразднен, как в Госдуме нашелся соответствующий проект. Правда, его принятие обеспечивает снижение первоначального взноса всего до 20%, зато для всех категорий заемщиков. Законопроект расширяет перечь ипотечных активов, подлежащих секьюритизации. Соответствующие изменения были внесены в статью 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах». Он позволит включать в состав покрытия ипотечных ценных бумаг кредиты с первоначальным взносом 20% вместо разрешенных сейчас 30%. Это значит, что банки смогут рефинансировать такие кредиты, привлекая под них новые средства за счет выпуска ценных бумаг. И вновь пускать их на кредитование.
«Кредиты с соотношением суммы кредита и оценочной стоимости предмета залога выше 70% не могут быть секьюритизированы, что ограничивает возможности банков при выдаче таких кредитов», — пояснил автор законопроекта, глава комитета Госдумы по финансовому рынку Владислав Резник. Вследствие этого многие ипотечные кредиты недоступны для ряда категорий населения, нуждающихся в социальной поддержке, считает он.
Высокие взносы
«Сейчас, хотя многие банки, которые свернули ипотеку в кризис, и начали снова кредитовать, они готовы выдавать кредиты только при очень высоком первоначальном взносе. Если размер первоначального взноса до кризиса составлял порядка 10—15% от суммы покупаемой квартиры, то сегодня он достигает 30%, говорится в исследовании компании Est-a-Tet.
По прогнозам экспертов, принятие закона повысит доступность ипотеки в 2,7 раза, привела статистику соавтор документа, заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Лиана Пепеляева. «В этом году мы ожидаем, что будет выдано ипотечных кредитов на сумму примерно 350 млрд рублей, будет выдано примерно 190 тыс. ипотечных кредитов», — сказала она.
Предупреждения АИЖК проигнорировали
Отметим, что документ был принят, несмотря на риски, о которых ранее говорили в агентстве по ипотечного жилищному кредитованию. При этом снизить риски в агентстве предлагали за счет ипотечного страхования, против которого сейчас протестуют депутаты. После того как 15 февраля документ был внесен в Госдуму, в агентстве привели статистику, что при снижении первоначального взноса с 30—40% до 20% риск дефолта заемщика повышается в 2,7 раза. Это, естественно, увеличит риски Пенсионного фонда, поскольку такие кредиты в конечном итоге будет покупать он.
В Пенсионном фонде в пятницу не смогли прокомментировать ситуацию. Впрочем, как заявила GZT.ru Лиана Пепеляева, позиция АИЖК по этому вопросу очень противоречива. «Первоначально они заявляли о необходимости принятия такого документа и приводили соответствующую статистику, что при первоначальном взносе свыше 30% от стоимости жилья кредит могут позволить себе только 18% потенциальных заемщиков, при снижении взноса до 20% доля потенциальных заемщиков увеличивается до 51%», — рассказала Пепеляева. Почему теперь в агентстве говорят о другом, она не понимает. «Естественно, риски возрастают при снижении банками первоначального взноса. Это очевидно. Однако агентство и само в 2008 году участвовало в программе с десятипроцентным первоначальным взносом», — отметила Пепеляева.
Риск дело тонкое
Безусловно, кредиты с первоначальным взносом в 20% более рискованны, чем с взносом в 30%, однако вероятность дефолта зависит не только от данного параметра, говорит также ведущий аналитик Арбат Капитал Михаил Завараев. Все зависит от цены секьюритизированных бумаг. Важно, чтобы цена облигаций соответствовала параметрам бумаги, в том числе и предполагаемому уровню дефолтов по пулу ипотечных кредитов, отмечает эксперт. «А то может получиться, как с секьюритизированными ипотечными кредитами subprime в США, где некоторым из траншей присваивались рейтинги ААА, цены были соответствующие, а в реальности оказалось, что модели и соответственно цены были не совсем адекватны рискам», — говорит Завараев.
Рынок не разогнать
Банкиры поддерживают принятый Госдумой документ. «Снижение уровня первоначального взноса, конечно, расширит перечень кредитов, принимаемых как покрытие по облигациям», — комментирует член совета директоров Первого республиканского банка Людмила Лебедева. По словам председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, в банке сейчас работают по федеральной программе, где предусмотрен первоначальный взнос 30%. Если в программу будут внесены изменения, тогда в банке готовы будут изменить процент первоначального взноса.
Впрочем, даже лояльная заемщикам позиция банкиров вряд ли поможет серьезно разогреть рынок. «Данный механизм практически неприемлем для мелких и отчасти средних банков
«Ситуация с ипотекой в 2010 году качественно не изменится: рынок труда остаётся напряженным, доходы падают или, в лучшем случае, стабилизируются, минимальная доля семей способны обслуживать кредит в течение длительного периода времени, стоимость жилья высокая, длинных и дешевых денег на рынке практически нет», — подтверждает Лебедева. А Завараев считает, что докризисных условий кредитования и объемов не удастся достигнуть в ближайшие 2 года.
Наталия ЕРЕМИНА
