Банкротство работающих по «серым» схемам строителей не позволяет физлицам не только получить квартиры, но и вернуть свои деньги. Ситуацию пока не удалось решить законодательно, зато к необходимым изменениям может привести анонсированная государством программа поддержки ипотеки.
В начале марта 2010 года российский премьер-министр Владимир Путин посетил урок математики в тюменской школе, где ученики — так совпало — решали задачу о покупке квартиры в кредит. Посмотрев, как несчастные дети пытаются приобрести жилье по ипотеке, глава правительства заявил о запуске госпрограммы по поддержке ипотеки в новостройках. Для этого через ВЭБ будет выделено 250 млрд руб., которые позволят сократить процентную ставку по кредитам до 11%. Эти меры, по мнению властей, должны способствовать росту строительной активности. Однако вскоре после заявления выяснилось, что на рынке новостроек квартиры до сих пор приобретаются зачастую по «серым» схемам, и в случае весьма вероятного кризисного банкротства застройщика физлица могут не получить ничего — в таком случае не спасает даже договор ипотеки. Более того, застройщики не собираются менять и пересматривать правила игры — в основном
Вернуть частично
В последнее время сразу несколько известных компаний оказались или банкротами, или в предбанкротном состоянии. Среди них «Макромир», «Строймонтаж», РТМ, «Моспромстройматериалы» и другие. «В связи с кризисом участились случаи банкротства застройщиков. В середине 2009 года достаточно крупные компании подавали заявки на банкротство. В случае банкротства страдают две стороны: покупатели квартир, которые уже инвестировали свои деньги, и финансовые организации. Юридические лица в данном случае оказываются более защищенными», — рассказывает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. По его словам, с физическими лицами ситуация гораздо сложнее. Дело в том, что по закону в момент банкротства у компании есть обязательства, и в первую очередь это обязательства по зарплате сотрудникам, налоговые требования, требования кредиторов-юрлиц и только в последнюю очередь требования физлиц. Например, 29 ноября 2009 г. в Ростове-на-Дону прошел массовый митинг обманутых дольщиков, по данным которых в регионе общее число людей, оставшихся без денег и квартир, достигло почти 4000. Примечательно, что среди различных требований пострадавших было одно, напрямую касающееся банкротства застройщиков. «Мы требуем законодательно закрепить строящиеся дома за дольщиками, оплатившими это строительство, с целью недопущения в случае банкротства застройщика раздела недостроенных домов между кредиторами», — говорилось в документе, составленном соинвесторами.
Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)» дольщики являются кредиторами третьей очереди, то есть получают выплаты после того, как свои деньги вернут банки. Те, кто заключил договор долевого участия по закону № 214-ФЗ, являются залогодержателями земельного участка и самого недостроенного объекта. У дольщиков также есть право продать это заложенное имущество, получив 70% цены. Однако стоимости участка, как нетрудно догадаться, не хватит даже на выплату денег, не то что на покупку эквивалентной квартиры. Все гораздо сложнее, если жилье было приобретено по предварительному договору купли-продажи или через покупку векселя. В первом случае застройщик обещает предоставить квартиру соинвестору, когда дом будет построен, а во втором — обменивает впоследствии квартиру на вексель. Однако если компания была объявлена банкротом, вероятность того, что квартиры будут оформлены в ее собственность, очень низка, а следовательно, застройщик не сможет передать жилье соинвесторам-физлицам. Чаще всего в такой ситуации квартиры должны отойти банкам-кредиторам, которые в свою очередь не признают предварительные договоры купли-продажи или вексельные схемы. Доказательством не будет даже тот факт, что банк выдавал ипотечные кредиты на покупку квартир в этом жилом доме.
«Если ваш дом уже введен в эксплуатацию, то, чтобы защитить вашу недвижимость при банкротстве строительной компании, необходимо получить свидетельство о праве собственности на жилье. Сначала нужно признать право собственности в суде, а затем, имея на руках постановление, оформить свидетельство о собственности в Федеральной регистрационной службе», — советует управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Если дом не построен, то положение еще сложнее; максимум, на что может рассчитывать соинвестор, — это возврат денег, да и то в последнюю очередь, после банков. Примером может служить ситуация, сложившаяся вокруг соинвесторов компании «Строймонтаж». В частности, в 2009 г. Служба судебных приставов по заявлению Балтийского банка арестовала 47 квартир в заселенных домах этого застройщика. Всего же банк собирался арестовать более 1700 квартир в разных домах. Аресты были сняты после того, как в ноябре 2009-го в компании был назначен временный управляющий. По словам юриста юридической фирмы «Юков, Хренов и партнеры» Степана Гусака, в случае банкротства застройщика у последнего отсутствуют какие-либо обязательства по передаче объектов недвижимости лицам, внесшим свои денежные средства с целью приобретения квартиры.
«Фактически лицо дает денежные средства в долг застройщику, при этом застройщик обязуется погасить долг не деньгами, а предоставив кредитору квартиру. После завершения строительства дома предполагается, что застройщик погашает вексель, заключает основной договор купли-продажи квартиры. Между тем, приобретая вексель, участник долевого строительства может требовать от застройщика — эмитента векселя только денежные средства, тогда как получение конкретной квартиры не гарантируется», — говорит Степан Гусак. По словам юриста компании «Пересвет — Недвижимость» Оксаны Щеславской, имеет большое значение то, каким образом оформлены платежные документы физического лица, купившего квартиру в новостройке. «К сожалению, бывают ситуации, когда заключенный таким лицом договор вообще не содержит информации о внесенном за квартиру платеже. В таком случае у покупателя квартиры нет никаких шансов доказать свои права на квартиру», — констатирует эксперт.
Узаконенное беззаконие
По данным руководителя аналитического центра GEDAnalytics Александра Пыпина, около 80% квартир в новостройках страны продается не по закону о долевом строительстве. Более того, по мнению эксперта, небольшие застройщики даже чаще проявляют правовую сознательность, чем крупные компании. «Примечательно, что не по долевому закону продаются квартиры даже в проектах с непосредственным участием и поддержкой властей, например московских. Ситуация для строителей во многом вынужденная, так как работа по долевому закону требует наличия определенных документов, которые порой удается получить только к концу строительства. Получается, что застройщик все это время должен финансировать строительство сам или за счет заемных средств», — разъясняет эксперт. По словам Сергея Мигунова, поскольку в законе прописаны достаточно жесткие условия и санкции по отношению к девелоперам, застройщики вынуждены работать по так называемым серым схемам. Более того, до недавнего времени застройщики практически не преследовались властями за использование подобных схем, несмотря на их очевидную нелегальность. Единственным типом игроков, которых государство попыталось привлечь к ответственности, были риелторы.
Да и то речь шла о побочном использовании вексельных схем. Так, в июле 2007 года московский арбитраж постановил, что МИАН использовало в своей деятельности так называемую вексельную схему. Более того, по мнению суда, созданные компанией «МИАН» структуры продавали векселя друг другу с дисконтом, а с прибыли не платили налогов. В результате МИАН снизило свое налоговое бремя на 1 млрд руб. Именно последнее обвинение и стало основным, то есть поводом было не само использование вексельной схемы, а ее применение для минимизации налоговых выплат. Это позволило участникам рынка заговорить о том, что вексельная схема практически узаконена. Вслед за этим, в апреле 2009-го, налоговая инспекция обвинила холдинг «Миэль» в использовании «серых» схем. В результате риелторы получили предписание доплатить 200 млн руб. налогов за 2006 год. По мнению чиновников, компания указывала в договорах заниженную стоимость квартир и с нее платила налог на прибыль. Кроме того, в договорах бронирования квартиры и договорах соинвестирования фигурировали разные цены. При этом в «Миэль» объяснили разницу в стоимости динамикой цен на разных стадиях строительства. В результате на этот раз суд встал на сторону риелтора.
Более того, различные схемы покупки квартир практиковались не только в экономклассе, но и в самом верхнем ценовом сегменте. «Подавляющее большинство новостроек на рынке элитного жилья реализуется не по договорам долевого участия, а по предварительным договорам купли-продажи», — отмечает управляющий партнер консалтинговой Greenwich Group Владимир Кузнецов. По словам партнера, директора департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерины Тейн, «самая большая проблема, когда еще задолго до кризиса по той или иной причине, зачастую не связанной с отсутствием финансирования, возникали серьезные проблемы с задержкой строительства». «Предположим, клиент покупал квартиру стоимостью $8000 за кв. м, а дом не строился. Затем через 2—3 года, когда закончился срок действия договора или застройщик понял, что дом не будет готов в ближайшей перспективе, покупатель может забрать свои деньги», — рассказывает она. Однако, по ее словам, за эти 2—3 года цены могли вырасти в два раза, а застройщик готов выплатить только ту сумму, которую он получил от клиента (в некоторых договорах был предусмотрен штраф в размере 10% годовых).
Методы спасения
Ситуация начала меняться, когда правительство решило обратить внимание на рынок новостроек. Московские власти поспешили напомнить, что около полугода назад был создан Моснадзор долевого строительства, который будет следить, чтобы строители работали исключительно по нужному закону. Более того, ведомство планирует проводить проверки строительных компаний. Тех, кто продает квартиры по «серым» схемам, заставят заключить договоры долевого участия. Это удивительно, так как, по данным источников «Ко», именно московские строители лидируют по степени игнорирования закона «О долевом строительстве».
Одновременно с этим Президиум Высшего арбитражного суда РФ признал незаконным привлечение денег до государственной регистрации договоров долевого участия, то есть фактически ввел запрет на привлечение средств физических лиц в обход злополучного закона. «Активизация мер по борьбе с теми, кто не работает по № 214-ФЗ, в настоящий момент связана с тем, что на рынке становится все меньше и меньше строек, которые были начаты давно и имеют все документы, оформленные до вступления закона. А насколько борьба будет результативна и эффективна, сейчас сказать тяжело, но думаю, что время покажет», — говорит Сергей Мигунов. Однако пока эти примеры являются только частными инициативами отдельных госорганов, и законодательно так и не удалось закрепить какое-то улучшение положения соинвесторов строительства жилья.
Еще в сентябре 2009-го Минэкономразвития подготовило поправки к закону «О несостоятельности (банкротстве)», устанавливающие правила банкротства застройщиков. Согласно этим поправкам, дольщики, оформившие договор на квартиру в обход закона № 214-ФЗ, получат право в случае банкротства застройщика претендовать на квартиру. Для этого в рамках дела о банкротстве суду прямо предписывается признавать, что все варианты продажи квартир, используемые застройщиками для обхода № 214-ФЗ, являются основаниями для возникновения права на жилье. Однако пока законопроект не принят и не заработал.
В сложившейся обстановке у соинвесторов остается несколько возможностей. Во-первых, сократившийся спрос на новостройки побуждает строителей отказываться от «серых» схем. «Кризисная ситуация, когда девелоперы работали в рамках недостаточного спроса, заставила многих иначе взглянуть на этот вопрос. На рынке начали появляться объекты, реализуемые в соответствии с № 214-ФЗ. Также по целому ряду объектов анонсирован в скором времени переход на договоры долевого участия», — отмечает Владимир Кузнецов. Во-вторых, судебная практика может помочь соинвесторам. Так, к примеру, произошло с выплатой «серых» зарплат, которые стали признаваться в суде, если работнику удавалось доказать регулярность получения денег. Точно так же суды могут пойти навстречу покупателям жилья. «В настоящее время в отдельных регионах складывается практика, когда, наоборот, к предварительным договорам купли-продажи квартир применяется закон об участии в долевом строительстве и, соответственно, распространяются все предусмотренные этим законом гарантии», — говорит Оксана Щеславская. Впрочем, среди экспертов есть и скептики. По мнению Степана Гусака, схемы, применяемые многими застройщиками для привлечения средств граждан, не будут кардинально меняться. «Это связано, прежде всего, с тем, что применяемые схемы наиболее выгодны для застройщика, поскольку его обязательства перед третьими лицами существенно ограничиваются», — резюмирует эксперт.
Алексей ЛОССАН
