Увы, у импортных продавцов жилья россияне заслужили репутацию людей, легко расстающихся с деньгами.
Под влиянием кризиса интерес наших сограждан к импортным домикам у моря только возрос. В самом деле, ну как не обратить внимание, например, на такое объявление: «Апартаменты в Болгарии на побережье — от 10 000 евро»? Да в Москве и Питере, а также в олимпийском Сочи за такие деньги разве что гараж купишь!
Правда, стали выясняться и менее приятные детали. Оказывается, не только в России строительные компании, бывает, не достраивают дома, а посредники исчезают с деньгами клиентов. Увы, сообщения о том, что россияне оказались жертвами махинаций с недвижимостью в других странах, в последний год участились.
Отдали деньги? Оформляйте покупку… через суд
«Хочу рассказать о своем неудачном опыте в Болгарии. И в преддверии нового курортного сезона призвать всех россиян, желающих, как и мы с женой, прикупить апартаменты за рубежом, быть предельно внимательными и держаться подальше от компаний, которые занимаются обманом клиентов и не несут за это ответственности», — пишет в «КП» доктор технических наук, академик Николай Жданкин.
Суть его истории такова. Николай заключил договор с болгарской компанией, широко разрекламированной в России, о покупке апартаментов на Солнечном Берегу. Перевел в Болгарию требуемую сумму. И только после этого выяснилось, что апартаменты в его собственность оформлены быть не могут, поскольку… находятся в залоге. Теперь болгарская сторона играет в «динамо», уже больше полугода назначая все новые и новые сроки выполнения своих обязательств.
— Это еще не худший случай, — считают специалисты.
По словам риэлторов, специализирующихся на европейской недвижимости, у Николая Жданкина хотя бы есть шансы выиграть суд в Болгарии и как минимум вернуть деньги, а также получить полагающуюся в таких случаях по болгарским законам компенсацию. Ведь обманувшая его фирма по-прежнему работает, и к ней можно предъявлять претензии. Бывает и хуже.
Пару месяцев назад нашумела история, когда российских покупателей по той же схеме — с продажей недвижимости, которая к моменту заключения договора уже была в залоге у банка, — в буквальном смысле кинули в общей сложности на сумму не менее $600 тысяч. Россияне приобретали — вернее, думали, что приобретали, — апартаменты класса люкс на одном из болгарских бальнеологических курортов. Ушлому болгарскому риэлтору, выступавшему посредником в сделках, удалось продать нашим гражданам более 10 квартир, ночной клуб и несколько магазинов. А потом — по вполне российской схеме 90-х годов — скрыться в неизвестном направлении с деньгами клиентов. Теперь болгарский банк выставляет недвижимость на торги. А обманутые россияне оказались перед дилеммой: то ли участвовать в торгах и второй раз оплачивать «свои» апартаменты, то ли забыть про них и вложенные деньги.
— Такие проблемы возникают не только в Болгарии, но и в других странах, где русские часто покупают жилье по дешевке, — комментирует ситуацию Юлия Кайнова, исполнительный директор компании FiedlerYaro GmbH, специализирующейся на продаже и управлении недвижимостью в Европе. — Дело в том, что люди, покупающие дорогую недвижимость, не жалеют денег на хорошего нотариуса и на проверенного грамотного риэлтора. «Попадает» же, как правило, наш средний класс — те, кто скопил небольшое состояние и непременно хочет вложить его в «домик у моря». Но при этом также хочет по максимуму сэкономить, в том числе на услугах по сопровождению сделки.
В том, что проблема с кидаловом обострилась именно на фоне кризиса, специалисты не видят ничего удивительного. Как и в России, за рубежом строительные компании и риэлторские фирмы испытывают финансовые трудности. И если у нас лед на рынке недвижимости тронулся, в других странах ситуация разная.
Хорошая новость заключается в том, что наиболее характерные риски, связанные с покупкой недорогой недвижимости, профессионалам хорошо известны. Собственно, они не так уж сильно отличаются от аналогичных схем в России.
Обманутые дольщики по-импортному
Да, проблема недостроя и на зарубежных рынках недвижимости в связи с кризисом оказалась бедой номер один. И если в некоторых странах — скажем, в Испании, — пик массовых банкротств строительных компаний пришелся на конец 2008 года, то в ряде стран Восточной Европы — например, в той же Болгарии, — специалисты его только ожидают. Многие застройщики хотя и «на плаву», но по уши в долгах банкам — что, как мы видим из приведенных примеров, для покупателей импортных новостроек также чревато неприятностями.
Конечно, приобретать готовое жилье менее рискованно. Но такая покупка уже не выглядит столь выгодной, как бы хотелось многим российским покупателям. Эксперты утешают: не везде приобретать недострой одинаково опасно. Все зависит от особенностей местного законодательства. Больше всего проблем с застройщиками возникает, как правило, в «братских» Черногории и Болгарии. В качестве обратного примера специалисты приводят Италию. Там строящиеся объекты страхуются на очень серьезные суммы, и покупатель в любом случае не несет убытков.
Хорошая лакмусовая бумажка — насколько банки в той или иной стране готовы дать вам кредит под покупку недвижимости на стадии строительства. Если дают крайне неохотно, значит, и вам рисковать деньгами вряд ли стоит.
Дом у моря за 10 тысяч евро
Мы уже упоминали рекламу апартаментов на побережье всего за 10 тысяч евро. Заманчиво, не правда ли?
На деле вы, скорее всего, попадете в одну из двух характерных ловушек. Вариант первый: так называемая «мусорная недвижимость». То есть такая, которая формально-то расположена в черте административного образования, считающегося приморским курортом, но на деле находится километрах в десяти от моря в абсолютно голом и необжитом месте, практически пустыне. До кризиса на такое жилье еще можно было найти покупателей среди местных жителей. С учетом же нынешних экономических реалий это крайне проблематично. Тут и приходят на помощь зарубежные покупатели, которые в местной географии разбираются плохо…
Вариант второй: продавцы умалчивают о дополнительных расходах. А нашим гражданам и невдомек, что, покупая дом за рубежом, надо интересоваться, подведены ли к нему вода и свет. И выясняется, что счастливому покупателю баснословно дешевой недвижимости нужно доплатить еще столько же за подключение дома к электростанции и водоканалу, а также на оформление необходимых для этого бумаг.
Стоит иметь в виду: даже в странах с самыми демократическими ценами на недвижимость типа Болгарии и Турции нормальных апартаментов у моря за 10 тысяч евро вы не купите. В комплексах на стадии строительства цены начинаются как минимум с 25—30 тысяч евро.
«Выгодно сдадим в аренду»
Характерная ловушка для тех, кто на импортных апартаментах предполагает заработать, сдавая их в аренду. Местные риэлторы, которым это дело поручается, жилье сдают, но… вам об этом не говорят. Напротив, объясняют, что
Не всегда помогает пункт договора при покупке жилья о «гарантированной аренде». Известный фокус заключается в том, что апартаменты или дом покупаются у одной фирмы, а гарантии сдачи в аренду дает другая. Только впоследствии покупатель обнаруживает, как ловко его развели. Компания, которой он платил деньги, разводит руками: обещали не мы. А фирма-«гарант» тем временем уже растворилась в тумане… В качестве «бонуса» в таких случаях нередко оказывается, что находятся апартаменты в неудачном для сдачи в аренду месте — поэтому и понадобилась разводка с «гарантией».
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
Где рисков меньше?
— В Германии, США, Франции, Италии правила составления договора законодательно закреплены, и туда обязательно вносятся пункты, защищающие и подстраховывающие покупателя, — говорит Юлия Кайнова. — Более того, в США обязательным участником сделок купли-продажи становится специальная организация, в обязанности которой входит составление независимого экспертного отчета о чистоте сделки, — только после ознакомления с этим отчетом покупатель принимает решение. В ряде стран Западной Европы те же обязанности возложены на нотариусов. При этом надо понимать: скажем, в Германии нотариус невероятно дорожит своей лицензией и не пойдет ни на какие «левые» сделки — ведь, чтобы получить лицензию, необходимо соответствовать крайне жестким условиям и зачастую ждать до 15—25 лет. В большинстве же стран Восточной Европы и в ряде азиатских стран сделки на рынке недвижимости такими «строгостями» не обременены. Поэтому желающим
Елена АРАКЕЛЯН
