Лето 2010 года на рынке жилой городской недвижимости отличилось по всем статьям. Погода устроила москвичам настоящую встряску рекордно высокими температурами и дымовой завесой. Поэтому все, кто смог, выехали из Москвы и вывезли семьи. Вопрос покупки и продажи квартир у многих потенциальных клиентов был отложен. На рынке остались только самые мотивированные игроки.
Это лето стало не только аномальным, но и парадоксальным. Все эксперты единодушно назвали главной тенденцией стабилизацию и даже стагнацию рынка жилой городской недвижимости. Но парадокс в том, что, подведя итоги летнего периода, участники зафиксировали количество сделок, превышающее как показатели лета «неблагополучного» 2009 года, так и показатели 2007 и 2008 годов. В июне и вовсе был поставлен многолетний рекорд по числу сделок.
Такая ситуация свидетельствует о том, что рынок стабилизируется и сформировавшиеся цены устраивают как покупателей, так и продавцов.
Пиковый интерес
Пик сделок на рынке купли-продажи квартир пришелся на май-июнь. Наибольшая рыночная активность наблюдалась в сегменте «эконом». Причем именно потенциальные покупатели квартир эконом-класса проявляли активность на протяжении всего лета. «Даже при затухшем спросе в июле-августе
Причем если на вторичном рынке жилья наблюдался вялый спрос, то первичка вновь пошла в гору. Эксперты отметили явное восстановление массового покупательского интереса к квартирам в домах-новостройках, который дополнительно подстегнуло продолжающееся сокращение объема предложения: ведь в период кризиса число новых проектов было минимальным. «Объем предложения за летние месяцы сократился не более чем на 5% — до уровня 47 тыс. объектов, — говорит руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. — «Багаж», накопленный за период кризиса, сейчас достаточно велик, и, по нашим прогнозам, вымываться с рынка он будет медленно, так как доля ликвидного жилья в нем мала. Что касается новых проектов, то на рынке их очень мало, при этом ситуация для вывода новых предложений на редкость удачная, так как конкуренция находится на низком уровне, а спрос разогрет».
Со слов экспертов, летом было заявлено о нескольких крупномасштабных проектах в Москве суммарной площадью более 500 тыс. кв. м, однако реализация их и продажа начнутся не ранее конца 2010 года, а в большей части, скорее всего, в 2011 году. «Темпы вывода на продажу новых объектов и начала их строительства летом упали, что было связано в том числе и с началом действия поправок в закон «О долевом строительстве», к работе по которым строителям придется приспосабливаться», — замечает руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александр Пыпин.
Из новых объектов в продаже можно выделить дом эконом-класса на Базовской улице, комплекс бизнес-класса «Виноградный», очередные корпуса в крупных проектах застройки «Заповедный уголок» и «Царицыно». Начались продажи и в проекте «Флотилия», причем здесь продажи квартир ведутся как апартаментов (нежилые помещения) с перспективой перевода в жилые помещения. Суммарно за лето на продажу в Москве вышло не более 200 тыс. кв. м площадей, что в 2,5 раза меньше, чем в начале года.
Ценовая стагнация
Цены за лето стагнировали при возросшей глубине торга. В основном они отыгрывали изменение курса доллара к рублю. Снижение не состоялось, но казалось, что еще немного — и оно случится. Со слов экспертов, практически по всем квартирам, позиционирующимся на рынке более одного-двух месяцев, продажная стоимость практически всегда отличалась от рекламной в сторону снижения. Только в том случае, если изначально квартира не была завышена (а цена завышена в 90% предложений на рынке), она уходила по выставленной цене. «В целом по рынку цены на жилье в течение лета практически не менялись, — комментирует генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов. — Однако в сегменте сравнительно дешевых объектов, а также одно- и двухкомнатных квартир эконом-класса наблюдался умеренный ценовой рост, в то время как стоимость более дорогого жилья или вовсе не росла, или даже немного снижалась».
Всего, по данным экспертов, с начала года цены выросли на 5—7% в зависимости от сегмента. Наибольший прирост заметен в эконом-классе. Илья Шкоп отмечает рост цены в самой дешевой части рынка (до 6 млн рублей) на 10% всего за три недели августа. Средняя цена квадратного метра в сегменте «эконом» сегодня составляет 150 тысяч рублей, «бизнес» — 225 тысяч рублей. Средний бюджет квадратного метра в сегменте элитного жилья составляет около 400 тысяч рублей.
Заметно выросло и число ипотечных сделок (по сравнению с прошлым годом). Сегодня ипотеку реально получить под 12—14% в 15 банках Москвы. Сбербанк и ВТБ24 заметно снизили размеры первоначального взноса, многие банки готовят запуск программы по выдаче ипотеки для приобретения квартир в новостройках. Кроме того, 19 июля правительство приняло Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Прогресс, как говорится, налицо.
Два сценария
Осенняя волна потребительской активности начнет проявлять себя в середине-конце сентября, уверены эксперты. «К началу осени мы ожидаем традиционный рост спроса в пределах 10—20%, — говорит Дмитрий Таганов. — Не ослабевающая активность покупателей продолжит вымывать с рынка наиболее ликвидные предложения, накопившиеся за период кризиса, что приведет к повышению среднерыночной цены». «Едва ли это повышение станет резким, — уточняет Олег Самойлов. — Но и незаметным не останется. По крайней мере, ликвидные объекты, которые начнут выходить на рынок осенью, вероятнее всего, будут заявлены в продажу уже по новым, более высоким, ценам».
При этом большинство экспертов считают, что если цены и поползут вверх, то только в сентябре-октябре на 1—3% в месяц. А вот с ноября возможны два диаметрально противоположных сценария. Первый — стабилизация спроса и предложения, цены если и вырастут к концу года, то не более чем на 5% от нынешнего уровня. Более существенный рост маловероятен, так как каких-либо факторов, способных привести к нему, нет — ни высоких цен на нефть, ни роста экономики, ни изменений в законодательстве. «Ситуация на рынке будет благоприятной для тех, кто хочет поменять квартиру на другую или разъехаться. Для инвестирования время еще не пришло», — считает Артем Кохановский.
Однако есть и второй сценарий. Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ», считает, что с конца октября возможно падение цен, причем достаточно серьезное, — на 20—30% от нынешнего уровня. Эксперт объясняет эту вероятность следующим образом: «Россия — часть мировой экономики. И если в экономике, скажем, европейских стран возникают проблемы, они неизменно отражаются на нашем рынке. С момента начала послекризисного роста прошло уже полтора года. Население психологически готово к падению цен и к тому же смотрит не только на ситуацию внутри страны, но и за ее пределами. И любая негативная информация из еврозоны будет соответствующим образом интерпретироваться. Вот отсюда и возможное падение. Но, повторюсь, в том случае, если в еврозоне будут экономические проблемы. Если же цены в сентябре-октябре успеют разогнаться настолько, чтобы население перестало обращать внимание на внешние факторы, то может быть и дальнейший рост цен».
Алена ДЫМОВА
