После двух лет падения ипотечный рынок США восстанавливается — такую точку зрения приводит корреспондент журнала SmartMoney Анна-Мария Андриотис. В своей статье она указывает на три признака улучшения ситуации в этом сегменте американской экономики.
Последние тенденции на американском ипотечном рынке свидетельствуют о том, что условия займов стали более приемлемыми, нежели в кризисном 2008 году. Как частные банки, так и правительство страны вновь оживили этот рынок, сделав крупные кредиты более доступными для потребителя: требования к потенциальным заемщикам стали более щадящими, а размеры первоначального платежа снизились вплоть до 5% (правда, такой небольшой размер первого взноса устанавливается в редких случаях). А чем более доступна ипотека для потребителя, тем скорее восстановится рынок недвижимости.
«Все эти тенденции дают нам возможность получить представление о том, как будет развиваться этот рынок в дальнейшем», — говорит Чип Каммингс, президент консалтинговой компании для риелторов и ипотечных брокеров Northwind Financial.
Разумеется, это лишь первые признаки восстановления: пока что позитивные изменения в основном касаются лучших заемщиков. Те же, чьи показатели не столь безупречны, — по-прежнему нежеланные гости в банках; даже Федеральная жилищная администрация США повысила требования к потенциальным заемщикам.
Кроме того, восстановление баланса спроса и предложения на рынке жилищного кредитования невозможно без снижения показателей безработицы и других улучшений в экономике. Тем не менее банки стали более приветливыми по отношению к заемщикам, а чем легче взять кредит, тем легче купить дом.
Итак, вот три признака улучшения ситуации на американском ипотечном рынке.
Крупных займов становится больше
До 2007 года крупные — в среднем более 400 тыс. долларов — займы составляли 20% ипотечного рынка США, а сегодня этот показатель уменьшился на 6%. Тем не менее частные банки возвращаются в этот сегмент: согласно данным исследовательской компании CoreLogic, с января по май текущего года количество выданных крупных ипотечных кредитов уже возросло на 3%. Так, во II квартале текущего года крупный американский банк Wells Fargo почти вдвое увеличил выдачу подобных займов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 3,7 млрд долларов, а JPMorgan Chase прибавил 16% за тот же временной отрезок и планирует дальнейший рост.
Чем крупнее кредит, тем больше риски для банка в случае невыплаты, однако, по словам Кита Гемблингера, вице-президента компании HSH Associates, исследующей ипотечный сектор, сейчас кредитные организации стали более охотно брать на себя эти риски. Если по итогам нынешнего года процент дефолтов по ипотеке будет низок, то в следующем крупные займы станут доступнее для большего числа заемщиков. Кроме того, на этот рынок «подтягиваются» и региональные банки помельче, говорит Каммингс.
Чем лучше показатели заемщика, тем больше у него возможностей выбора. Кредиты, обеспеченные агентствами с государственным участием Fannie Mae или Freddie Mac, могут достигать порядка 730 тыс. долларов, однако крупные банки тоже могут позволить себе выдавать большие деньги. Это даст шанс потенциальным заемщикам на приобретение недвижимости в таких традиционно дорогих городах, как Нью-Йорк, Бостон или Вашингтон, а также поможет значительно оживить эти рынки. Ставки по крупным кредитам в частных банках примерно на 1 процентный пункт превышают проценты в банках с госучастием.
Первоначальные платежи уменьшаются
Одним из последствий кризиса стало увеличение размеров первоначального платежа по ипотеке в среднем до 20% — даже самые надежные кредитные организации требовали значительных сумм при заключении договоров. Но в нынешнем году этот порог снизился, что поспособствовало повышению доступности ипотеки для менее обеспеченных потребителей. По новым данным, отношение заемных средств к стоимости недвижимости медленно растет, что говорит о возросших объемах кредитования.
Разумеется, до возвращения ипотечных кредитов без первоначального взноса далеко. По данным CoreLogic, в мае текущего года средний размер первоначального платежа в США составлял 28%, но все равно это значительно меньше 34% годом ранее. И этот показатель будет снижаться в дальнейшем, прогнозирует Скотт Стерн, генеральный директор ипотечного банковского кооператива Lenders One. По словам эксперта, за последние полгода на рынке появились займы с 10-процентным первоначальным платежом, и это не предел.
Требования к заемщикам снижаются
Заемщикам больше не требуется безупречная кредитная история, чтобы получить деньги. Конечно, требования по-прежнему высоки, и на рынке котируются клиенты со средним показателем 757 баллов из 850 возможных по американской шкале оценки заемщиков, но все же это на 8 баллов ниже прошлогоднего уровня. Впрочем, сейчас шансы на получение ипотеки есть и у тех, чей показатель составляет 650 баллов и выше, говорит Стерн. «Год назад кредиты для таких заемщиков были практически недоступны», — замечает эксперт.
Все эти перемены, сколь бы незначительны они ни были, говорят о том, что банки готовы больше рисковать и расширять критерии для заемщиков. И чем более охотно банки будут выдавать кредиты, тем больше заявок будет одобрено. А это верный признак того, что ипотечный рынок движется в верном направлении.
Перевела Наталья ЧЕРКАШИНА, Банки.ру
Ипотечный калькулятор Cбербанка поможет рассчитать ежемесячные платежи по кредиту.
