Петербуржцы, планировавшие улучшить свои жилищные условия в нынешнем году, еще долго будут поминать его недобрым словом. Надежды многих из них так и не сбылись. Стандартная однокомнатная квартира, например, с начала весны подорожала вдвое. Средняя цена жилья в Петербурге на первичном рынке достигла ныне 2100 долларов за квадратный метр, на вторичном — 2500.
Большинству горожан, тем не менее, не хотелось откладывать решение квартирного вопроса в долгий ящик, и они потянулись за банковскими кредитами. Однако условия, на которых их предоставляли еще зимой 2006 года, теперь не слишком могли помочь. Практически треть одобренных банками заявок на получение кредитов так ни во что реальное не обернулась: покупки жилья не состоялись.
Банки от этого практически ничего не потеряли. Но и не приобрели. Поэтому весной-летом пошел процесс пересмотра условий ипотечного кредитования.
Началось снижение процентных ставок (как валютных, так и рублевых), сокращение первоначального взноса (а некоторые банки даже пошли на его отмену), увеличение срока, на который можно взять кредит (так, один из банков объявил об увеличении сроков ипотечного кредитования по всем своим программам до 15 лет, другой — аж до 25). В качестве созаемщика теперь мог выступать не только родственник, но и человек, не состоящий с заемщиком в родстве. Ряд банков, работавших только на вторичном рынке, начали заключать партнерские соглашения со строительными фирмами и кредитовать покупку квартир в новостройках.
Более активно стала кредитоваться недвижимость (как квартиры, так и загородные дома) в Ленинградской области, где цены не столь высоки, как в Петербурге. Появились предложения и о кредитовании покупки недвижимости в дальнем зарубежье. А в последние месяцы банки задумались о возможности давать кредиты на покупку комнат в коммунальных квартирах.
В арсенале банков появились и разного рода «мелочи», направленные на привлечение клиентов. Один из них придумал услугу «Ипотечные субботы» — по субботам клиенты в специализированных отделениях могли не только получить подробную индивидуальную консультацию по ипотеке без предоставления документов, но и подать заявку на получение кредита. Другой запустил так называемую Экспресс-ипотеку: ускоренную процедуру рассмотрения заявок и оформления ипотечных сделок.
Несмотря на невыгодные времена в сфере ипотечного кредитования, появились новые игроки — банки, до этого занимавшиеся корпоративным кредитованием либо ограничивавшие себя предоставлением населению потребительских или автокредитов.
Что же в итоге? Объемы ипотечного кредитования в Петербурге в январе-июне 2006 года выросли в 1,3 раза — до 240 миллионов долларов. Именно банки оказались наиболее подготовленными к ценовому ажиотажу на рынке недвижимости. Они смогли быстро сориентироваться, внести коррективы в свои программы. По крайней мере ни один банк не лопнул.
Да и проблемы невозврата ипотечных кредитов (что наблюдается в таком сегменте, как потребительское кредитование) у них по сути нет. Банки в основном пользуются выстроенной схемой андеррайтинга, определения его кредитоспособности, объясняет банковский специалист Мария Вершинина, поэтому процент невозвращенных кредитов по ипотеке сейчас ничтожно мал.
Сегодня цены на жилье в Санкт-Петербурге приостановились. Одни эксперты утверждают, что квартиры в ближайшее время могут подешеветь (прежде всего на вторичном рынке), другие — что снижения цен все же не произойдет. Но все едины во мнении: минимум полгода ситуация будет стабильной. Как отразится это на ипотеке? И как поведут себя банки в этих условиях?
По мнению Сергея Милютина, заместителя руководителя Санкт-Петербургского ипотечного агентства, количество ипотечных сделок, скорее всего, будет плавно возрастать. Но ожидать значительного изменения банковских процентных ставок в ближайшие 2—3 месяца не стоит. Что касается первоначального взноса, то здесь высока вероятность увеличения количества кредитных учреждений и ипотечных программ, позволяющих от него отказаться. То есть из отдельных акций кредитование без первоначального взноса войдет в линейку кредитных продуктов многих банков.
Что касается упомянутой трети одобренных банками заявок, которые горожане не смогли реализовать в период ценового ажиотажа, то эксперты здесь единодушны: это тот запас прочности, который позволяет оценивать ситуацию оптимистично. Никто не сомневается, что большая часть из них очень скоро материализуется в реальные сделки.
Владимир МАЗУРОВ
